房地产企业在建工程清算的加计扣除问题-财税法规解读获奖文档
财税实务：建安成本问题多合法扣除需下足功夫
建安成本问题多合法扣除需下足功夫建筑安装成本是房地产开发项目中最重要的成本项目,也是房地产开发企业在土地增值税清算审核中存在问题最多的项目,稍有不慎,就会给企业带来较大的税负影响. 例如:某房地产开发企业开发一商品住宅,2014年底经验收合格开始交付购房者,该年度已售面积达总可售面积85%以上.2015年6月,税务机关通知企业进行清算,10月,企业向税务机关报送了清算报告和相关资料.税务机关在清算审核工作中,重点对该企业建筑合同、结(决)算及所取得的发票进行审核,经与发票管理系统查正,该企业在取得的发票中有3000多万元的建安发票属跨地区开具的发票.对此,税务机关作出了该事项不得扣除并补缴土地增值税的处理意见. 上述案例只是众多建筑安装成本审核事项中的一种情况.关于对建造安装成本的计税扣除问题,《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除;房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除. 《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)规定,在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除;扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的;扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆;扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的. 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)中关于房地产开发企业未支付的质量保证金中规定,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除. 从上述规定来看,”实际发生”并取得”合法有效凭证”是作为土地增值税清算扣除项目认定的底线. 在日常的土地增值税清算审核工作中,主管税务机关对建筑安装工程费用审核与确认的重点是:1.按各施工单位分别审核发生的建筑安装费用是否与工程结(决)算、工程造价审计报告、工程施工合同、取得的发票及款项支付凭证所记载的内容相符.2.根据开发企业采购合同、取得的销售发票、款项支付凭证、收货单证,逐项审核房地产开发企业自购建筑材料情况.3.根据材料领用单证,审核房地产开发企业自购建筑材料用于建设工程的财务处理情况,验正材料用于的开发项目、是否与施工企业结(决)算有关.4.严格审核房地产开发企业自购建筑材料(即甲供材)与施工单位的结(决)算关系,看施工单位开出的发票是否包含甲供材金额,查清开发企业是否存在重复计算扣除问题.5.对某些工程因特殊原因作报废处理的,必须附企业内部职能管理部门的报批、审批材料和工程监理单位的证明材料.6.通过国地税发票管理系统,对开发企业取得的所有发票及其他票据进行真实性、合法性核查.对应取得而未取得发票以及取得不符合规定的发票,比如取得假发票、未在项目所在地税务机关开具的建筑安装发票等情况,一律在计算土地增值税时予以剔除,不得作为清算项目的建安工程费用的扣除项目金额.7.参照当地当期同类、同区域开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常.对建安成本明显偏高且无正当理由的,经税务机关核实后,可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等情况,核定单位面积金额标准并据以计算扣除. 税务机关对清算项目建筑安装费用的上述重点审核工作,为房地产开发企业在土地增值税清算中应准备和提供的相关涉税资料提出了明确要求. 因此,开发企业在日常的经营管理工作中,应认真收集和严格管理好开发项目日常签订的所有合同或协议以及企业外部传来的涉及建筑安装业务的各类证明、批文等资料;及时办理工程结(决)算并”齐全”取得发票;严格审核取得发票的真实性和合法性,对应取得而未取得发票以及取得不符合规定的发票的,一定要提早与发票开具方沟通联系,想尽一切办法在清算前取得. 只有保证了业务真实、票据合法,补救措施及时,才能规避在税务机关清算审核时不予认可给企业带来较大的涉税风险和避免不必要的损失. 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析
收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析槿思成1、法规《细则》对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。
2、分析前后手背景对于前手出售烂尾楼（在建工程）进行土地增值税清算时，必然可以加计这部分实际成本（含地价）。
对于后手收购后继续开发，再次进行土增税清算时能否加计这部分购置成本，就成为了一个难以避免的问题。
3、不同的观点1）能加计对于后手而言，房地产开发项目过程中实际发生的成本是含购置成本，无论是自己开发的，还是别人开发部分后购入的部分，都属于开发土地和新建房及配套设施的成本。
重复加计的影响：土地增值税以项目为清算单位，对于不同纳税人，那么应该分别去适用土地增值税相关规则。
两个主体，两条平行线观点。
在合法的前提下，有利于纳税人。
税局代表观点：青岛、新疆等地方税务局早期观点（后期青岛更改为不能加计，新疆作废该条款）2）仅能部分加计①对于后手而言，因前手在清算时已加计了土地成本和开发成本；后手清算时，可以扣除购置成本部分，但仅能加计后手自开发的成本。
因同一事项，不得在两次清算中重复加计。
②同时考虑因后手系购入不动产，若不动产享受加计扣除20%的规定有扩大解释之嫌。
税局代表观点：浙江等地方税务局观点。
目前思成查询的法规结果来看，此观点已是较为主流观点。
特别是青岛税务局的口径改变尤为代表。
4、思成看法1）目前主流观点都是仅能部分加计，此观点思成也是赞同此观点，但会有一些特例问题，如购入烂尾楼，实质目的是为了购入土地，对后续重置费用也应当计入“拆迁补偿”，对整个项目的设计和规划进行了实质性的改变。
财税〔2015〕119号文：研发费加计扣除新政策有五个变化-财税法规解读获奖文档
财税〔2015〕119号文：研发费加计扣除新政策有五个变化-财税法规解读获奖文档2015年11月2日，财政部、国家税务总局、科学技术部联合发出《关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》（财税〔2015〕119号，简称新政策），放宽了研发加计扣除的范围，简化了核算管理要求，归并了资料报送程序。
新政策自2016年1月1日起执行，《企业研究开发费用税前扣除管理办法》（国税发〔2008〕116号）、《财政部、国家税务总局关于研究开发费用税前加计扣除有关政策问题的通知》（财税〔2013〕70号）（简称原政策）同时废止。
对照新旧规定，纳税人需关注五个主要变化。
变化一：扣除范围放宽原政策规定，企业从事《国家重点支持的高新技术领域》和《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南》规定项目的研究开发活动，其在一个纳税年度中实际发生的相关费用支出，允许在计算应纳税所得额时按照规定实行加计扣除。
新政策采取负面清单的方式确定研发活动范围，除规定不宜适用加计扣除的活动和行业外，企业发生的研发支出均可享受加计扣除优惠。
下列活动不适用税前加计扣除政策：1.企业产品（服务）的常规性升级；2.对某项科研成果的直接应用，如直接采用公开的新工艺、材料、装置、产品、服务或知识等；3.企业在商品化后为顾客提供的技术支持活动；4.对现存产品、服务、技术、材料或工艺流程进行的重复或简单改变；5.市场调查研究、效率调查或管理研究；6.作为工业（服务）流程环节或常规的质量控制、测试分析、维修维护；7.社会科学、艺术或人文学方面的研究。
同时，新政策明确了不适用税前加计扣除政策的行业：1.烟草制造业；2.住宿和餐饮业；3.批发和零售业；4.房地产业；5.租赁和商务服务业；6.娱乐业；7.财政部和国家税务总局规定的其他行业。
还要注意的是，企业委托外部机构或个人进行研发活动所发生的费用，按照费用实际发生额的80%计入委托方研发费用并计算加计扣除，受托方不得再进行加计扣除。
研发费用加计扣除新文件“国家税务总局公告2015年第97号”发布—关注5点变化-财税法规解读获奖文档
研发费用加计扣除新文件“国家税务总局公告2015年第97号”发布—关注5点变化-财税法规解读获奖文档国家税务总局日前发布《关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第97号，以下简称97号公告），该公告是对《财政部国家税务总局科技部关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》（财税〔2015〕119号，以下简称119号文）的进一步细化，除了解释119号文的相关条款外，又增加了一些新内容。
其中，两项新增内容和两项细化内容需要企业关注。
另外，还有一项适用范围的内容也要注意。
关于《国家税务总局关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》的解读税务总局所得税司负责人就研发费用税前加计扣除政策有关问题答记者问从四个税务稽查案件再谈研发费用税前加计扣除 <张伟>一、新增特殊收入扣减97号公告第二条第四款规定：企业在计算加计扣除的研发费用时，应扣减已按《通知》规定归集计入研发费用，但在当期取得的研发过程中形成的下脚料、残次品、中间试制品等特殊收入；不足扣减的，允许加计扣除的研发费用按零计算。
企业研发活动直接形成产品或作为组成部分形成的产品对外销售的，研发费用中对应的材料费用不得加计扣除。
研发过程中取得的下脚料、残次品、中间试制品等特殊收入，应扣减研发费用，这与在建工程取得试运行收入冲减在建工程成本有异曲同工之处；研发活动直接形成产品或作为组成部分形成的产品对外销售的，其材料费用不得加计扣除，但其他费用仍然可以。
二、新增与加速折旧的衔接《国家税务总局关于固定资产加速折旧税收政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第64号）第二条第三款规定：企业专门用于研发活动的仪器、设备已享受上述优惠政策的，在享受研发费加计扣除时，按照《国家税务总局关于印发〈企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）〉的通知》（国税发[2008]116号）、《财政部、国家税务总局关于研究开发费用税前加计扣除有关政策问题的通知》（财税〔2013〕70号，现为119号文和97号公告作者注）的规定，就已经进行会计处理的折旧、费用等金额进行加计扣除。
房地产开发企业所得税汇算清缴政策业务解读
房地产开发企业所得税汇算清缴政策业务解读一、政策依据二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件三、收入处理四、成本、费用的扣除五、计税成本的扣除六、特定事项的税务处理七、新老政策的衔接一、政策依据新法实施前，内外资分别规定内资：国税发【2006】31号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》外资：国税发【2001】142号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》新税法实施后，统一政策国税发【2009】第031号《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》苏国税发【2009】79号“转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知”意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。
二、房地产经营业务范围及开发产品完工确认条件（第三条)（一）房地产经营业务范围：◇土地开发◇开发产品的建造、销售开发产品包括：◇住宅◇商业用房◇其他建筑物、附着物、◇配套设施（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一)：1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、已开始投入使用。
3、已取得了初始产权证明。
开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。
[国税函（2009）342号]三、收入处理（一）收入范围（二）代收基金、费用和附加处理（三）收入确认的原则及形式☆（四）开发产品销售收入核算要求（一）收入范围开发产品销售过程中取得的全部价款。
包括现金、现金等价物及其他经济利益（货币形式和非货币形式）。
（二）代收基金、费用和附加处理作为代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：◇未纳入价内◇由企业之外的其他收取部门、单位开具发票应计销售收入：纳入价内或由企业开具发票的；（三）收入确认的原则及形式1、收入确认的原则2、销售方式及其收入确认时点3、视同销售处理4、销售未完工开发产品处理1、收入确认的原则1、通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入。
房地产行业企业所得税清算例解及管理建议-高顿财务培训
房地产行业企业所得税清算例解及管理建议-高顿财务培训1. 前言房地产行业是我国经济的支柱产业之一，但同时也是最为复杂的行业之一。
房地产企业的经营活动有着极高的不确定性，这就对企业的财务管理和税务筹划提出了更高的要求。
本文主要从房地产企业所得税方面进行讲解，力求为该行业的财务人员提供一些指导和建议。
2. 房地产企业所得税应纳税所得额的计算2.1 应纳税所得额的确定房地产企业所得税应纳税所得额是指企业经营所得减去准予扣除的费用之后的所得额。
其中，应纳税所得额的计算主要由以下几个方面构成：1.收入确认原则：根据收入确认原则，房地产企业应按照合同约定的收入和款项确定收入的计算基础，同时确认合同履行后所得到的款项。
2.费用扣除原则：在计算所得额时，房地产企业可以扣除其经营所得相关的必要费用，如销售费用、管理费用、财务费用等。
但各项费用的扣除须符合我国税法规定，不能超出规定范围。
3.另计入税前成本的费用：对于部分支出可能同时产生几年的效益，我国税法规定可以分年度计入成本或直接全部计入当期成本。
例如，研发费用和工程建设费用等。
2.2 扣除费用的限制房地产企业在进行所得税纳税申报时需注意以下几个方面：1.贷款利息限额扣除：按照我国税法要求，房地产企业的借款利息在计算所得额时有一定的扣除限额。
企业按照实际借款的利息金额进行扣减，扣减部分不能超过企业当期所得额的30％。
2.非经营性支出扣除：非经营性支出不属于与企业经营活动相关的费用，在税务上不能进行扣除。
如罚款、赞助费等。
3.解除合同支出扣除：对于房地产项目中解除销售合同等产生的赔偿支出，可以在当期所得税计算中进行扣除。
3. 房地产企业税务风险及管理建议3.1 税务风险房地产企业在税务筹划和税务申报中存在一定的风险。
以下是一些可能存在的税务风险：1.关联交易风险：由于房地产开发公司与其关联企业有着广泛的经济往来，可能存在关联交易问题。
企业需合理处理关联方交易的价格设置和交易方式，避免因为价格过高或交易方式过于复杂而被税务机构认定为偷税漏税的行为。
关于房地产企业转让在建工程及多次转让涉及的扣除问题
关于房地产企业转让在建工程及多次转让涉及的扣除问题
一、房地产开发企业A公司转让给B公司未完工在建工程项目，土地增值税能否加计扣除20%？
答：开发公司转让未完工产品，计征土地增值税可以执行加计扣除政策。
二、B公司在建工程项目取得后可否按照老项目计征增值税？
答：B公司继续开发，开工日期在2016年4月30日之前的，属于房地产老项目，可以选择按简易计税方法计征增值税。
三、B公司出售开发房产清算时可否加计扣除20%？怎么区分土地成本和开发成本？
答：B公司出售开发产品可以享受加计扣除政策，无需区分土地和开发成本。
四、关联企业多次转让在建工程，有限制性规定？答：尽管税法对多次转让在建工程无限制，采取此方案基本不可行，除重复缴纳契税外，需增加报批报建的费用支出。
五、房产开发企业A公司分立开发产品，分立到关联企业B公司，B公司将资产证券化，分立环节在5月
1日之前免营业税吗?如果分立免流转税，分立后一年内转让股权，是否涉及补交流转税。
答：营改增前后，公司分立均不涉及增值税、营业税。
分立后一年内转让股权也不涉及流转税；
分立涉及不动产过户需视同转让缴纳土地增值税，分立后一年内转让存续企业股权不影响特殊重组税务处理待遇，分立后一年内转让分立企业的股权，需改按一般重组税务处理。
房地产开发企业土地增值税清算成本加计扣除和成本票据问题解读
房地产开发企业土地增值税清算成本的加计扣除和票据问题解读梁石（一）不是所有实际支付的房地产开发成本均能加计20%扣除由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产，将生地变为熟地后转让，属于国家鼓励的投资行为，因此，在计算应纳土地增值税时，不仅可以从转让收入中扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和相关费用，以及与转让房地产有关的税金，而且，还允许按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和加计20%扣除。
但是房地产企业在进行土地增值税清算时，并不是所有实际发生的房地产开发成本均能享受加计20%扣除的优惠。
财税[1995]48号规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
由于土地增值税是地方税，具体操作办法由各地地方税务机关制定实施，所以全国各地不完全一样，有时同一省的不同省辖市之间也有差异。
目前一般有以下费用是作为政府代收费不允许加计扣除，（1）按规划许可证建筑面积在领取规划许可证时缴纳的“市政公用基础设施配套费”，主要用于包括城市主次干道、给排水、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护；（2）按规划许可证的建筑面积缴纳的防空地下室易地建设收费（即常讲的人防费），如果房地产开发企业实际建造了防空地下室，则可根据验收情况予以返还；（3）按规划许可证建筑面积在领取规划许可证时预缴的新型墙体材料专项基金，根据实际使用新型墙体材料情况经验收可予以返还；（4）按建筑面积在领取规划许可证时缴纳的白蚁防治费；（5）按建筑面积缴纳的散装水泥专项基金（散装水泥是指不用纸袋等包装，直接通过专用器具出厂、运输、贮存和使用的水泥），在工程竣工验收并办理验收备案后予以返还。
按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除的优惠。
房地产开发企业所得税汇算清缴政策解析
房地产开发企业所得税汇算清缴政策解析房地产开发企业所得税汇算清缴政策解析摘要：房地产开发企业所得税实行分季预交，并自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收规定进行所得税汇算清缴。
本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。
关键词：房地产开发企业企业所得税汇算清缴房地产企业所得税汇缴是实务中的重点和难点，涉及的主要文件包括：《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）、《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）、《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）等，本文结合实例对相关政策进行解析。
一、相关政策房地产企业所得税汇算清缴除了需要遵循一般企业所得税政策外，尤其要注意以下特殊政策。
（一）关于每季度预交。
根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。
根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
房地产开发企业向政府缴纳的规费、基金如何加计扣除
房地产企业在项目报建、开发过程中，涉及到向有关部门缴纳的规费、基金，比如：基础设施配套费、人防易地建设费、散装水泥专项资金等，这些支出是否可以作为开发成本加计扣除，各地都有怎样的政策明确，我们一起来看。
首先，我们了解一下政府性基金和行政事业性收费的处理原则。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）指出，政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。
凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。
对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。
（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。
该规定对纳税人缴纳规费、基金的核算，提供了一定的参考意义。
从实践角度讲，过于严苛。
小编认为，房地产企业缴纳的相关规费，只要不属于代收性质的，都可以作为开发成本加计扣除。
其次，我们看看各地对于房地产缴纳的规费、基金，是如何规定的。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。
《山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》（鲁地税发[2004]33号，废止）第十九条（四）项规定，经省以上人民政府批准征收的规费、基金，可视同税金予以扣除。
第五条（五）项1款规定，市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
另外，《关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》（苏地税函[2011]81号）明确了部分行政事业性收费和政府性基金在土地增值税中的归集及扣除问题。
房地产企业开发费用的扣除问题
房地产企业开发费用的扣除问题房地产开发企业土地增值税清算时开发费用的扣除问题：1、营业费用和管理费用的扣除问题：根据土地增值税相关规定：房地产开发费用的计算方法是按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除，但是如果实际发生的营业费用和管理费用不足5%，是按实际发生额扣除还是按5%扣除？另外如果该项目跨年度，是否将上年已接转损益的费用和本年的期间费用加起来和5%比较？还有如果同时开发A、B二个项目，今年A项目符合清税条件，B项目不符合，那么清税时共同发生的期间费用在A、B 之间怎么分配？2、财务费用的扣除（Ⅰ）根据土地增值税实施细则的规定，对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出不得单独计算，应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除，同理如果发生的利息支出不足5%，是按5%扣除还是据实扣除？（Ⅱ）前面所说的“利息支出”是否还包括已记入“开发成本”的利息费用，还是仅指“财务费用”中的利息？（Ⅲ）另外房地产开发企业允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除，这里房地产开发成本是否包括已记入“开发成本”的利息，即这部分利息是否作为加计扣除的基数？答：1、根据现行《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。
”如果符合第一种情况，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，那么，财务费用可以据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他的营业费用及管理费用，按（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除，而不是按发生额扣除。
房产企业土地增值税清算利息支出扣除问题
房产企业土地增值税清算利息支出扣除问题一、土地增值税清算中利息支出扣除的相关规定（一）利息支出据实扣除《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
因此，利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）第三条规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
因此，在土地增值税清算中可以据实扣除的利息支出应当具备以下条件：1、能够按转让房地产项目计算分摊；2、可以提供金融机构证明；3、不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（二）利息支出按比例扣除《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项同时规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）第三条规定：……（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
房产企业土增税清算装修费用是否加计扣除
房产企业土增税清算装修费用是否加计扣除装修费用真的能作为土地增值税房地产开发成本加计扣除吗？国税发〔2006〕187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知四、土地增值税的扣除项目（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
这个规定使许多房地产企业使用装修工程费用（建筑法规上称装饰装修工程）来增加房地产开发成本加计扣除，减少土地增值税的增值额，达到少缴纳土地增值税的目的。
真的能这样做吗？我们分析一下：一、什么叫“装修”？税法上没有关于“装修”的定义，只有营业税上对“装饰”有定义，国税发（1993）149号营业税税目注释规定“装饰是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。
”这个“装饰”定义是对建筑物与构筑物进行装饰和美化的工程作业，适用装饰业务的显然有一个前提——存在着独立完全的建筑物或者构筑物。
即：当不是一个独立和完整的建筑物时，也就不能开展装饰工程作业。
俨然有第二次装饰装修的意思。
建筑法上对“装修”的定义，见《中华人民共和国建筑法释义》对第二条释义：建筑装修活动，如果是建筑过程中的装修，则属于建造活动的组成部分，适用本法规定，不必单独列出。
对已建成的建筑进行装修，如果涉及建筑物的主体或承重结构变动的，则应按照本法第四十九条的规定执行；不涉及主体或承重结构变动的装修，不属于本法调整范围。
此外，对不包括建筑装修内容的建筑装饰活动，因其不涉及建筑物的安全性和基本使用功能，完全可以因使用者的爱好和审美情趣的不同而各有不同，不需要以法律强制规范，因此本法的调整范围不包括建筑装饰活动。
《住宅室内装饰装修管理办法》建设部令（2002）110号规定：本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人(以下简称装修人)对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。
——即建筑法规上将“装修”分成了三部分：1、与建造活动一起进行的初装修，这类工程属于建筑法调整范围。
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色”，房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总和，大概在50%以上，地价高的项目可能比例更高。
支付给政府的各项税费，在所得税及土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。
下面分类进行讨论。
一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在《企业所得税实施条例》中，第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
2、在国家税务总局 2021年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确：根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。
鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。
既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着，只要企业向非金融企业支付的利息，只要不是高的离谱，基本上是可以做到据实扣除的。
房地产企业在建工程清算的加计扣除问题
房地产企业在建工程清算的加计扣除问题房地产企业在建工程清算的加计扣除问题祝家合弘阳地产集团税务总监房地产开发企业土地增值税清算过程中，一个极其重要的扣除项目为土地及开发成本加计扣除20%。
那么在购进在建工程的情况下，土地及开发成本的20%加计扣除问题具体应该如何操作呢？具体而言，就一项在建工程，卖出方在卖出时能不能加计扣除？买入方在后续销售时能不能就在建工程的购买成本再次加计扣除？目前税务官方及税务江湖主流观点是若卖出方在卖出时进行了加计扣除，则买入方在后续销售时就在建工程的购买成本不能再次加计扣除。
其中蕴含的朴素道理是一个资产在土地增值税清算时只能做一次加计扣除。
对此观点，笔者不认同。
原因有五：其一，根据现行税收法律、法规并不能解读出该观点。
现行税法对土地增值税加计扣除问题的规定见诸于土地增值税暂行条例第六条第五项：财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税暂行条例实施细则第七条第六项进行了明确：根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
总局土地增值税宣传提纲对购进土地或者在建工程出售的加计扣除问题做了特别明确。
提纲第六条前三项规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
这样规定，其目的主要是抑制炒买炒卖地皮的行为。
对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
房地产行业企业所得税清算例解及管理建议-高顿财务培训
由于房地产行业的特殊性,国家税务总局依据《企业所得税法》及其实施条例、《税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，专门下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009]31号，以下简称国税发[2009]31号）予以加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为。
笔者通过多年的一线税收征管、鉴证实践工作发现，部分地市在房地产行业企业所得税征收管理方面还存在着一定的疏漏之处.笔者结合工作经验,对房地产行业企业所得税清算及管理存在的问题、建议措施等谈几点自己的认识。
房地产行业企业所得税项目清算的政策依据对房地产开发企业进行企业所得税的项目清算管理有明确的政策依据。
国税发[2009]31号第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后.凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理."国税发［2009]31号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额.开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额.在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
"国税发[2009］31号对开发项目计税成本的确定以及预计毛利额和实际毛利额差额的处理均作出了细致的说明,从政策角度为开展企业所得税项目清算管理提供了依据。
案例为了更直观地了解房地产行业企业所得税项目清算管理的业务处理,举例如下：A房地产企业开发的B项目，2009年实现预售收入1 000万元，预计计税毛利率为15％，期间费用和可扣除的税金为130万元（其中税金76.50万元）;2010年实现预售收入3 000万元，预计计税毛利率为10％，期间费用和可扣除的税金为280万元（其中税金229。
【卓顶精品】房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答.doc
房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答青地税函〔20GG〕47号20GG-04-17一、《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（以下均简称《办法》）第七条第（一）项规定,已竣工验收的房地产开发项目，“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十G五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十G五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？答：该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
二、《办法》第七条第一项规定中所称的“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？答：房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
三、20GG年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青政办发〔20GG〕63号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自20GG年11月15日起施行。
各单位在进行土地增值税清算时，对20GG年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。
开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。
四、《办法》第十九条规定的取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？答：下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明：（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
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房地产企业在建工程清算的加计扣除问题-财税法规解读获奖文
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房地产企业在建工程清算的加计扣除问题
祝家合弘阳地产集团税务总监
房地产开发企业土地增值税清算过程中，一个极其重要的扣除项目为土地及开发成本加计扣除20%。
那么在购进在建工程的情况下，土地及开发成本的20%加计扣除问题具体应该如何操作呢？具体而言，就一项在建工程，卖出方在卖出时能不能加计扣除？买入方在后续销售时能不能就在建工
程的购买成本再次加计扣除？
目前税务官方及税务江湖主流观点是若卖出方在卖出时进行了加计扣除，则买入方在后续销售时就在建工程的购买成本不能再次加计扣除。
其中蕴含的朴素道理是一个资产在土地增值税清算时只能做一次加计扣除。
对此观点，笔者不认同。
原因有五：
其一，根据现行税收法律、法规并不能解读出该观点。
现行税法对土地增值税加计扣除问题的规定见诸于土地增值税暂行条例
第六条第五项：财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税暂行条例实施细则第七条第六项进行了明确：根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
总局土地增值税宣传提纲对购进土地或者在建工程出售的加计扣除问题
做了特别明确。
提纲第六条前三项规定：
对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转
让环节缴纳的税金。
这样规定，其目的主要是抑制炒买炒卖地皮的行为。
对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
从上述税法规定中，笔者解读的观点恰恰与当前主流观点相反。
卖出方卖出在建工程，符合总局宣传提纲规定，可以加计扣除土地及开发成本的20%。
买入方买入在建工程后，投入资金进行开发，直至项目竣工，进行销售，仍然可以按照税法规定加计扣除土地及开发成本的20%。
购入在建工程之支出，实为获取土地之成本。
如果在法无明文规定时，按照知识理论、商业实质、乃至口头答复去执法，何谈确定与威严。
其二、土地增值税征收的原则及目的考虑。
开征土地增值税的原则和目的何在？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。
其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。