中原国际商贸城项目规划全案
商贸城施工组织设计方案
商贸城施工组织设计方案
一、项目概况
商贸城位于某市的中心区域，占地面积达20万平方米，计划建
设成为特色商业综合体，包括商场、酒店、办公楼等多个功能。
总
投资额达到20亿元人民币。
二、施工组织设计方案
1.项目总体要求
本项目建设周期为三年，要求在三年内完成建设，验收合格后
交付使用。
建设过程中要保证施工质量、安全和环保要求，以及项
目的进度、成本控制。
2.施工组织机构
项目由建设单位、项目管理部、总承包单位、分包单位等构成。
其中，建设单位和项目管理部发挥领导和监督作用，总承包单位和
分包单位则承担具体施工任务。
3.人员组织和管理
所有施工人员必须经过岗前培训和安全教育，并在岗位上持证
上岗。
对每个工种的施工人员，实行劳动合同制度，并按照相关法
律规定购买劳动保险和工伤保险。
4.施工技术和质量控制。
家居CBD前期策划初案
郑州·金马凯旋家居CBD 阶段性营销策划草案营销中心2011年3月一、项目目前情况1、郑州西城规划中原区作为郑州的西大门，具有举足轻重的地位。
《郑州市现代化商贸城发展规划(2009～2020年)》中提出“西提升”的规划战略，未来10年，西区将打造10个区域型商圈。
从目前西区已经初露端倪的商业布局来看，这十大商圈有可能是“桐柏路商圈、建设路商圈、碧沙岗商圈、中原路商圈、陇海路商圈、帝湖商圈、秦岭路商圈、须水商圈、郑西商圈、孙庄商圈”。
目前的商业环境，对于中原区来说，产业园区规模偏小、集约度及品牌知名度低、且网点覆盖面不足，是亟待解决的问题。
专家预测，2020年中原区人口将达百万。
这样的“人和”，也是产业园区提供了良好的终端消费市场。
2、项目周边竞争性分析在业内流行这样一句话：“谁拥有城市综合体，谁拥有未来。
”无论是升龙半岛、中原万达广场、宝龙城市广场、锦艺纺织城，还是新田生态城、清华大溪地等都运用这一模式进行开发。
随着城市更新业态升级和开发的日益成熟，对城市综合体的开发也有了更高的要求。
而郑州金马·凯旋家居CBD的“产业+商业+服务”模式，无疑成为新时代城市产业专业地产综合体的建设范本。
恪守城市产业专业地产综合体高端运营商的责任使命，以“产业+商业+服务”的地产开发模式，积极复兴城市梦想，在推动城市格局的发展和变革的过程中，创造城市的历史和风貌。
其在为香港金马凯旋集团带来巨大品牌价值的同时，也为物业自身带来巨大的发展潜力，同时发挥综合体的价值最大化，使其成为一个区域、城市的标志，成为区域城市、居民娱乐消费的中心，助力区域的经济腾飞。
3、项目地理状况项目位于郑州市中原区陇海西路特1号（西四环与陇海路交汇），占地面积2700亩，总建筑面积356万平方米，容积率1.98，总投资约300亿，分三期3-5年建设完成。
郑州金马凯旋家居CBD把握郑州向西拓展的城市格局演化，提出“两翼、三轴”的空间规划，将园区发展与城市向西拓展融为一体。
某商贸城扩大初步设计说明
某商贸城扩大初步设计说明第一章概述一、工程设计依据：1、湖北省发展计划委员会关于开发中人大厦商住楼的批复（鄂计投资[2002]1274号）（2002年11月18日）2、《建设用地规划许可证》(武规地字[2004]001号)(2004年1月15日)《建设项目选址意见书》（武规地字[2004]1号）（2004年1月15日）3、《“中人大厦”设计委托书》（XX万全置业有限公司2004年1月18日）4、项目用地红线图（XX市规划局2004年4月2日）5、XX市城市规划管理局关于XX建筑规划方案审批函和规划（建筑）方案批准意见书（档案号A20030363，2005年5月9日）6、XX市规划局规划方案人防意见回执（报送号2005121号，2005年7月12日）7、业主关于该项目初步设计要求的各种函件（2005年5月9日、7月12日、7月15日、6月20日、6月15日、7月22日）8、深圳宗灏建筑师事务所《XX建筑设计方案册》（2006年12月）9、《建设工程设计合同》（编号2004004，2004年1月18日）10、XX地质工程勘察院《中人大厦岩土工程勘察报告》（1997年4月）11、工程地质条件及抗震设防场地工程地质条件详见结构说明，抗震设防基本烈度为6度。
12、公用设施及能源供应情况有关水、电、气、燃料等能源供应情况均详见各专业设计说明书。
二、工程概况1、工程位置及组成XX项目位于XX市新华下路与西北湖路交叉口，南临建银大厦，西临西北湖，西北角已建有“世纪华庭”等高层住宅小区，这一带是XX市的金融商贸中心，周边有世贸大厦、新世界百货、广电中心、XX电视台、新华诺富特饭店、法国驻汉领事馆、民生银行大厦等重要建筑，地理位置显赫。
本项目建成后将成为集高档住宅、高档写字楼、大型商场、高级会所为一体的大型标志性建筑综合体。
本项目规划用地总面积为18458㎡，规划净用地面积16096㎡，其总体规划及建筑方案于2005年5月在XX市规划审查通过。
河南周口国际商贸城项目策划全案(69页)-48页文档资料
中原国际商贸城项目策划全案项目总论一、中原国际商贸城项目基本情况中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。
用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。
由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。
周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。
本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。
周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2019年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。
二、项目模式与合作方式本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。
项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。
自营部分在财务预测时按租赁形式列算。
三、项目可行性报告的结论项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。
经分析研究，项目主要经济指标如下:1、成本指标（1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡（2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡（3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡（4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡2、销售与租价格指标：（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡（3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月3、收入标准(静态指标)（1）销售收入：149940万元（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标）4、财务指标(静态指标)（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：45.5%（3）投资利税率：55.6%（4）税前财务净现值：62 447.9万元（5）内部收益率：48.36%（6）投资回收期（静态）税前：4.15年税后：4.57年（7）投资回收期（动态）税前：4.93年税后：5.30年（8）税后财务净现值：49 971万元（9）内部收益率：41.04%第一部分市场研究与方案构思第一章项目市场研究1.1周口专业市场宏观走势分析周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。
国际商业广场施工组织设计
第一章编制说明第一节编制内容及范围1. 编制内容本施工组织设计内容涉及项目组织架构图、项目重要管理人员简历及资格证书、施工组织与部署、现场平面布置与管理、资源配置与调度、分包计划与总包管理、重要分部、分项工程的施工方案与实行、施工目的与保障措施等自开工至竣工的全过程施工组织管理的内容。
2. 编制范围编制范围为地上一层至九层、塔楼①、塔楼②及地下室的电气安装工程, 室内的给水和排水工程, 地下室一层及夹层消防预留预埋工程。
第二节编制依据1. 工程招投标文献和工程施工协议。
2. 由建设单位提供的本工程施工图纸。
3. 株洲金谷·国际商业广场工程施工现场情况。
4. 株洲金谷·国际商业广场工程具体勘察报告。
5. 本工程所涉及的重要国家或行业规范、规程、标准、图集。
第二章工程概况株洲金谷·国际商业广场是由株洲金谷房地产开发有限公司开发兴建, 位于株洲市结谷门商业区东北部, 市府路与铁西路交叉路口, 本工程由中建五局总承包公司承包, 分土建、安装两个分部工程。
水电安装工程造价暂估: 伍佰贰拾万元。
株洲金谷·国际商业广场的建设单位是株洲金谷房地产开发有限公司, 设计单位为中国建筑科学研究院, 承包单位是中建五局总承包公司, 监理单位是湖南长顺工程建设监理公司, 本工程总建筑面积为138610.8m2；地下局部夹层, 建筑面积为5391.16㎡；地下室一层, 建筑面积为9953.93㎡；地面裙楼共九层, 建筑面积为69730.63㎡；1号塔楼共十七层, 建筑面积为34612㎡；2号塔楼共十九层, 建筑面积为17600㎡；建筑最高为97米, 属一类高层建筑, 建筑结构形式为短肢剪力墙结构。
本项目开工日期为2023年7月20日（以开工令为准）, 竣工日期为2023年08月10日。
质量标准为省优, 属于我部安装施工的部分工程有：给排水工程、电气工程、地下室一层及夹层消防预留预埋工程。
国际广场策划的方案
国际广场营销策划方案诚信专业双赢2011-5-20目录一、前言二、市场分析三、项目分析四、客户资源分析五、竞争楼盘分析六、项目定位分析七、项目形象包装八、项目推广一、前言祥和·国际广场是祥和房地产公司开发的第二个项目，在开发祥和·商都名家的基础上，公司积累了宝贵的开发经验和客户资源，使得祥和房地产公司在市场上赢得了广泛的美誉度。
国际广场项目是祥和房地产公司的标志性项目，它将极大的提升祥和房地产公司的实力和知名度。
因此，我们公司自感责任重大，组织了所有精干力量，群策群力，科学论证，严谨工作，努力把国际广场项目做成中牟县明星楼盘，既为开发公司挣的荣誉，又要把利润做到最大化，实现贵我公司双赢的目标。
1、区域市场分析随着中牟板块纳入郑州新区，郑汴产业带的崛起，中牟县步入了快速发展的轨道，从2007年起，中牟县的房价一路上扬，四年涨了4倍，目前中牟县房价已经逼近5000元/㎡，大有追平郑州房价的势头。
随着物流大道的通车和轻轨的动工，中牟县地理位置的优越性将更加凸显，中牟房价将再次掀起上涨的高潮。
2011年限购令的出台极大的打击了房地产投资的热情，银行银根缩紧，房贷审批难度加大，大大限制了客户购买欲望，客户观望心态日益浓厚，市场成交下滑严重，市场进入了冷清期。
2011年的房产市场僵局是否能够打破，前景并不明朗。
在国家调控政策的干预下，一线城市房价可能在中央政府的预期下出现小幅下挫，二、三现城市的房价涨幅也肯能出现回落。
但是随着各地房价的趋于稳定，房产市场的刚性需求会逐步显现，成交量回升也是指日可待。
2、市场细化分析中牟县房地产市场可以细分为三大板块，老城区、新城区、白沙镇，近年来，中牟县新城区的发展极大的带动了中牟县房地产市场的发展，随着新城区配套的完善，各个行政单位的迁入，新城区的人气逐渐旺盛，房价节节上升，与老城区得房价拉的越来越大。
白沙镇距离郑东新区很近，一直跟随郑州市区的房价走。
国际商贸城招商方案
协助投资者开拓市场，提供市场分析和营销 策略支持。
THANKS
感谢观看
定期举办招商推介会
邀请潜在投资者、租户和行业专家参加，通过现场展示、讲解和 互动，促进合作意向的形成。
参加行业展会
在国际展会上展示国际商贸城的商业环境和投资机会，与潜在客户 建立联系。
商务洽谈会
为投资者和租户提供一对一或小组商务洽谈的机会，深入了解需求， 促进合作。
网络推广
01
02
03
网站建设
建立国际商贸城的专业网 站，详细介绍项目信息、 招商政策和商业环境等， 方便投资者了解。
。
线下招商活动
组织各类招商推介会、洽谈会 等活动，与潜在客户建立直接 联系。
合作伙伴关系
与国内外商会、行业协会等建 立合作关系，共同开展招商活 动。
投资促进机构
利用投资促进机构的专业优势 ，为企业提供投资咨询和指导
服务。
招商优惠政策
租金减免
对新入驻的企业提供一定期限的租金 减免政策，降低其初期运营成本。
综合服务模式
提供包括物流、金融、信息、商务等在内的 全方位服务，满足客户的需求。
盈利模式
租金收入
商品销售收入
通过向入驻商家收取租金，作为主要的盈 利来源。
商贸城内商家销售商品所获得的收入，可 与商家分成。
服务收费
广告费收入
提供各类服务，如物流、金融、信息等， 收取相应的服务费用。
利用商贸城的影响力和资源，吸引广告商 投放广告，收取广告费用。
确定招商目标
明确招商对象、规模和定位， 制定招商计划。
商务洽谈
与潜在投资者进行深入的商务 洽谈，了解其需求和意向。
后续跟进
投资200亿，高306米，郑州建中原新地标——郑州国际金贸中心
投资200亿，高306米，郑州建中原新地标——郑州国际金
贸中心
在高速城市化进程中，城市天际线被不间断地重新勾勒。
一栋栋崭新的摩天楼拔地而起。
如今的中国，超高层的建设热潮已从上海、广州、深圳沿海城市向以郑州为代表的中原城市蔓延。
郑州国际金贸中心位于郑州高铁东站东广场核心商务区，莲湖湿地公园西侧，景观资源丰富，规划占地约18.8万㎡，总建筑面积约180万㎡，项目由宝能集团投资200亿元建造。
项目规划由多栋超高层国际商务中心、国际商业中心及高端公寓组成，其中商务中心主塔建成后将成为郑州市极具辨识性的中原新地标建筑。
郑州国际金贸中心由RMJM建筑事务所设计。
RMJM的整体设计利用了中国商、周时期文化，旨在建立人与自然的和谐关系。
RMJM 思考的关键是利用城市轴线来设置建筑物，这种方式借鉴了古代城市的规划理念。
RMJM建筑事务所成立于1956年，总部设于英国苏格兰，是全球最大的建筑事务所之一。
郑州国际金贸中心的建造，将带动区域经济发展，打造郑州面向世界、影响世界的城市商业新中心。
中原产品策划纲要介绍(doc 16页)
中原产品策划纲要介绍(doc 16页)l 建筑单元的确定（2）整体户型确定l 户型定位l 户型指标确定l 户型格局（3）户型功能用房确定l 厅的确定l 卧室的确定l 洗手间的确当l 阳台的确定l 配套用房的确定（4）户型功能用房摆布l “左右”法则的分析l 厅的布置l 卧室的布置l 洗手间的布置l 厨房的布置（5）户型功能用房合理分析l 使用功能分析l 内部空间分析l 居住心理分析（6）户内交通路线分析l 入户路线分析l 室内路线分析l 各功能用房路线分析（7）户型景观分析l 露台（阳台）景观分析l 窗外景观分析l 室外景观分析（8）室内装修材料确定l 墙面材料确定l 天棚材料确定l 地面材料确定l 用具材料确定2. 单体建筑（1）建筑形体确定l 建筑外立面构成l 外立面建筑符号l 建筑行为表现（2）建筑外观细部l 建筑语言表现l 建筑个性化表现（3）建筑外观颜色l 周边环境颜色分析l 建筑颜色类比l 建筑颜色的确定（4）建筑外立面材料选用l 新型建筑材料性能分析l 建筑材料使用比较l 建筑外立面材料的确定三. 附属产品策划1. 政府基础配套（1）社区服务（2）邮电、银行功能（3）商业配套2. 教育配套功能（1）中学规模（2）小学规模（3）幼稚园规模（4）特色教育3. 会所（1）会所功能的确定（2）会所平面布置（3）会所外立面特征（4）会所外立面颜色4．智能化系统（1）综合布线系统（2）网络与通信系统（3）建筑设备控制系统（4）火灾报警控制系统（5）安全技术防范系统（6）管理信息系统（7）中央集成系统（8）供电系统4. 项目销售形象（1）局部小区环境布置（2）销售中心布置（3）销售现场布置（4）施工现场围板包装（5）示范单位设计建议（6）看楼通道设计建议四．模拟经济技术分析目录一、财务分析和评价1、测算假设条件2、总投资估算3、投资收益测算4、财务分析和评价（1）现金流量分析（2）评价指标、方法A、静态评价B、动态评价C、评价结果分析二、不确定因素分析（抗风险力分析）1、盈亏平衡分析2、敏感性分析三、结论四、建议附件：1、表一：项目基本数据2、表二：项目总投资概算3、表三：项目经济指标评价4、表四：项目资金投入计划表5、表五：项目资金回收模拟表6、表六：项目现金流量表7、表七：项目造价敏感性分析8、表八：项目住宅售价敏感分析9、表九：项目商铺敏感分析10、表十：项目工程进度表一、财务分析和评价1、测算假设条件（1）本项目一次性开发。
商贸城改造提升工程方案
商贸城改造提升工程方案一、前言随着城市发展和经济的快速增长，商贸城作为城市商业繁华区域的代表，承载着丰富的商业资源和经济活力。
然而，随着时间的推移，一些商贸城的设施和环境已经有些滞后，不符合现代商业需求，同时也存在着一些安全隐患和环境问题。
因此，进行商贸城改造提升工程是必不可少的。
本文将以某城市商贸城改造提升工程为例，提出了一份详细的方案，旨在规划设计出符合现代商业需求、环境友好、安全可靠的商贸城。
二、现状分析当前，某城市的商贸城位于市中心地带，毗邻主要交通枢纽，交通便利，商业资源丰富。
然而，商贸城在规划设计、环境卫生、设施设备等方面存在一些问题：1. 规划设计滞后：商贸城的规划设计过于陈旧，商业区域划分不够合理，商业品类单一，无法满足不同消费者的需求。
2. 环境卫生问题：商贸城周围环境脏乱差，垃圾遍地，污水横流，不符合商业区域的环境要求。
3. 设施设备老化：商贸城内部的设施设备老化严重，部分设备已经不能正常使用，消费者体验不佳。
4. 安全隐患存在：商贸城存在一些安全隐患，如消防通道被堵塞、电路老化等，存在火灾和安全事故的隐患。
综上所述，商贸城的改造提升工程是必要的，可以解决上述问题，提高商贸城的竞争力和吸引力。
三、改造提升工程方案1. 商贸城规划设计商贸城的规划设计是商贸城改造提升工程的基础。
在规划设计上，应当充分考虑商业品类的多样性和消费者需求，划分出不同的商业区域，包括服装、家居、数码、美食等不同品类，使商贸城更加多元化和完善。
2. 环境卫生改善商贸城周围环境卫生需要进行改善。
首先是加强环境卫生管理，增加垃圾桶和清洁人员，加强环境卫生保洁力度，使商贸城周围的环境更加整洁。
同时，对于污水处理问题，应当建立污水处理设施，合理排放污水，不影响商贸城的环境。
3. 设施设备更新商贸城内部的设施设备需要进行更新。
首先是商贸城的空调、照明、排水等基础设施需要进行检修和更新，保证设备的正常运行。
其次是商贸城的设施设备需要根据不同品类进行改良，例如改善家居商品的展示设施，提升消费者的购物体验。
郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)ppt课件
2012年 销售均价
商铺成交价格高，历月成交均价在1.5万-2.6万元/㎡，价格上涨幅度快，投资利润高，且一直以来市
场投资成交量稳定；
受供应拉动，商业物业需求一路上涨，而11年整体商业受09-10年需求过旺影响，存量下降，共成交
68.30万㎡，较10年小幅下降；
商业持有量增加，导致近一年来供大于求现象突出，因此自持大规模集中商业是各开发商未来开发大
商都路商圈
高铁商圈
本项目
二七万达商圈
新兴商圈 传统商圈
城市商圈演变规律：
郑州市核心商圈分布
– 二七商圈是全市商业体量、零售总 额、人流量都最大的核心商圈，随着 业态的更新和商圈的升级，其核心地 位和辐射能力也不断增强。
– 大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗 商圈在中原万达广场和伟业时代广场 等的推动下，将共同架起西区的大商 圈氛围。
– 同时，近年来，随着城市的东扩东部 的商圈快速崛起，目前东部的新区 CBD商圈、新东站商圈、金水路曼哈 顿商圈，共同成为郑州的核心商圈之 一。
– 西区作为老工业区，近几年改造建 设，大型综合体涌现，以中原新城、 锦艺国际华都、中原万达为代表的大 型综合体出现，未来将形成棉纺路商 圈、中原万达商圈
单核中心商 圈
聚集多核商 圈
分散多核商 圈
分散聚集多 核商圈
中原区改造升级力度大，未 来居住人口密集，商业氛围 即将显现。
4
商业市场
城市商圈——未来城市各商圈的商业档次及业态丰富度将得到极大的提升，各商圈 之间竞争异常激烈，市中心商圈由传统零售业态为主向全业态演变，副中心区域级 商圈规模扩大，区域影响力上升，本项目所处商圈处于发展期，商业氛围显现
一站式购物中心 城市综合体
中原地产恒易星河国际轻纺城策划方案
目录第一部分项目定位______________ 错误!未定义书签。
1项目介绍 ________________________________________ 错误!未定义书签。
2区域市场分析 ____________________________________ 错误!未定义书签。
3项目S.W.O.T分析 ________________________________ 错误!未定义书签。
4项目定位 ________________________________________ 错误!未定义书签。
5 USP导向 ________________________________________ 错误!未定义书签。
第二部分销售方案______________ 错误!未定义书签。
1销售原则 ________________________________________ 错误!未定义书签。
2销售目的 ________________________________________ 错误!未定义书签。
3整体运营策略 ____________________________________ 错误!未定义书签。
4市场竞争比较 ____________________________________ 错误!未定义书签。
5目的客群分析 ____________________________________ 错误!未定义书签。
6方案制定 ________________________________________ 错误!未定义书签。
7营销渠道 ________________________________________ 错误!未定义书签。
8营销手段 ________________________________________ 错误!未定义书签。
第三部分价格策略______________ 错误!未定义书签。
中原经济年规划
中原经济区规划新鲜出炉（2012-2020年）国家发展和改革委员会目录前言第一章发展基础第一节发展优势第二节机遇与挑战第二章总体要求第一节指导思想第二节战略定位第三节发展目标第三章空间布局第一节打造核心发展区域第二节构建“米”字形发展轴第三节壮大南北两翼经济带第四章推进新型农业现代化第一节建设粮食生产核心区第二节加快农业结构战略性调整第三节构建现代农业支撑体系第五章加快新型工业化进程第一节建设产业集聚平台第二节大力发展先进制造业第三节积极培育战略性新兴产业第四节加快发展服务业第五节提高自主创新能力第六章加快推进新型城镇化第一节加快城市群建设第二节提升城镇功能第三节探索推进新型农村社区建设第四节促进城乡协调发展第七章建设现代化基础设施第一节建设综合交通枢纽第二节构建现代交通网络第三节建设全国重要的能源基地第四节加强水资源保障第五节加快信息网络设施建设第八章加强生态环境保护和资源节约利用第一节推进生态建设第二节加强环境保护第三节强化资源节约集约利用第九章建设和谐中原第一节弘扬中原大文化第二节优先发展教育事业第三节加快医疗卫生和人口事业发展第四节完善就业和社会保障体系第五节加大扶贫开发力度第十章促进区域联动发展和开放合作第一节优化区域内分工合作第二节支持开展区域合作示范第三节密切与其他经济区联系第四节发展内陆开放型经济第五节建设郑州航空港经济综合实验区第十一章创新“三化”协调发展体制机制第一节推进关键环节先行先试第二节深化重点领域改革第三节完善政策支持体系第四节开展“三化”协调发展创新示范第十二章规划实施保障第一节加强组织协调第二节强化监督检查前言第一章发展基础中原经济区是以全国主体功能区规划明确的重点开发区域为基础、中原城市群为支撑、涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位置重要，粮食优势突出，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。
为贯彻落实《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》[国发（2011）32号]精神，进一步推动中原经济区建设，编制本规划。
中原潍坊富华国际贸易中心项目定位报告
富华国际贸易中心项目定位报告前言从11月下旬山东中原参与贵公司项目，至今已有月余。
为把该项目定位报告做得细致精确，期间本司投入相当的人力、物力和财力针对该项目进行系统的调研分析，包括对潍坊市经济状况、房地产市场、潍坊市重点区域商业、商务环境及针对个案的深入调研等等，并得出相关论证结果，之后，结合上述分析及中原多年操盘经验和对潍坊市场的切身认识，提出项目定位，并对目前规划设计方案提出相关建议。
旨在通过上述系列研究、定位工作，探讨本案营销的优劣势，希望理性的分析可以最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观风险，从整体上提高本案的总体素质和市场竞争力，并作为发展商优化项目综合素质的参考。
山东中原本着客观、负责的专业态度和应有的职业道德，我们从多方面进行反复研究、论证，以实事求是的态度撰写这份报告。
当然，时间紧促，报告中有些数据不够细致，尤其是涉及到相关个案的商业要点，但中原仍然以专业、负责的态度较为圆满地完成关键数据的搜集以保证报告的客观性和可操作性。
最后，山东中原希望这份报告能予贵司一定的参考价值，并期望能够与贵司成为长期的战略合作伙伴。
目录第1部分项目状况分析 (4)1.1、项目概况 (4)1.2、周边环境分析 (4)1.3、周边市政配套分析 (6)1.4、消费力分析 (6)1.5、潍坊商业、商务发展分析 (8)第2部分项目定位 (14)2.1裙楼部分 (14) (14) (15) (17) (19) (20) (21) (25)2.2、塔楼部分 (28) (36)2.2 3、酒店式商务公寓 (44)第3部分产品设计建议3.1、总体设计方向 (50)3.2、当前方案形体分析 (51)3.3、功能流线设计建议 (53)3.4、各种物业类型产品特点 (55)第1部分项目状况分析1.1、项目概况本案位于开发区富华地块西北角，北临福寿东街，西接北海路，南临张湎河和人民广场，毗邻潍坊市政府，地处潍坊行政中心、高新产业区中心，是未来潍坊政治、文化、休闲娱乐中心区。
邯郸市中原商贸城可研
第一章总说明1.1 项目名称及承办单位项目名称：邯郸市中原商贸城承办单位：邯郸市华联工贸有限公司法定代表人：张忠兴法定地址：河北省邯郸市邯山区滏西路南头路东1.2 编制工作的依据和范围l.2.1 编制工作的依据1、“十一五”期间，邯郸市要建设10 家国家级的大型专业市场；谋划培育建设大中小相结合、服务功能配套的商贸设施；规划黄粱梦、马头生态工业城2 个区域商业中心。
2、邯郸市地处晋、冀、鲁、豫四省交接处，是中原的腹地，交通四通八达，是全国商贸流通的主要通道口。
物流、人流、信息流十分通畅，为商品进入国内外市场提供了绝好的保证。
在邯郸建商贸物流项目有着良好的基地支撑和市场依托；3、邯郸市《十一五》国民经济发展规划；4、国家相关政策、法规和规范。
1.2.2 编制工作的范围本项目报告拟从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益等方面进行论证。
1.3 项目拟建地点及建设条件1.3.1 项目选址该项目拟建在邯郸县南堡乡南堡李村西，京珠高速公路连接线南侧。
现二手汽车交易市场东侧。
规划占地60 亩。
1.3.2 建设条件该项目选址位于邯郸县南堡乡境内，该区域位于城乡结合部，基础配套设施齐全，交通便利，具备供水、排水、供电、通讯等基础设施的建设条件，项目区远离居民区，不存在昼夜扰民现象。
为本项目建设提供了有利条件。
1.4 项目提出的背景、投资必要性1.4.1 项目承建单位基本情况邯郸市华联工贸有限公司成立于1993 年，主要经营范围为：钢材、生铁、五交化、土产日杂、木材、建材等，是一家大型民营企业，注册资本200 万元人民币。
公司业务范围覆盖面较广，曾建设制冰厂、游泳池，1999 年建成邯郸市中原旧货市场，公司以诚信服务客户、靠信誉谋取发展，业务不断拓展，企业保持了较快的发展势头。
为了企业的发展，争取企业更大的效益，满足社会需要，经过充分调查和论证以后，邯郸市华联工贸有限公司在现有经济效益较好的情况下，决定在邯郸县南堡乡投资兴建邯郸市中原商贸城项目。
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中原国际商贸城项目策划全案项目总论一、中原国际商贸城项目差不多情况中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。
用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。
由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。
周口市规划局差不多批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。
本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。
周口市有关部门在市长办公室会上已差不多满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并预备申报河南省重点工程项目。
二、项目模式与合作方式本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。
项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。
自营部分在财务预测时按租赁形式列算。
三、项目可行性报告的结论项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。
经分析研究，项目要紧经济指标如下: 1、成本指标（1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡（2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡（3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡（4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡2、销售与租价格指标：（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡（3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月3、收入标准(静态指标)（1）销售收入：149940万元（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标）4、财务指标(静态指标)（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：45.5%（3）投资利税率：55.6%（4）税前财务净现值：62 447.9万元（5）内部收益率：48.36%（6）投资回收期（静态）税前：4.15年税后：4.57年（7）投资回收期（动态）税前：4.93年税后：5.30年（8）税后财务净现值：49 971万元（9）内部收益率：41.04%第一部分市场研究与方案构思第一章项目市场研究1.1周口专业市场宏观走势分析周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市进展的历程。
进展大商贸，促进大流通，加快都市建设势在必行。
建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的都市进展战略，在周口都市进展战略五年打算中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，差不多是周口经济进展的客观要求。
1.1.1周口市住宅商品房情况周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向进展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。
在层高上开始向小高层进展；在户型上开始向大套居进展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区治理体制不规范，物业治理落后等明显的较落后都市特征。
周口住宅商品房整个价位走势偏低。
从市场调查来看，最为普遍的价位在1300～1100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价（顶楼）在每平方米850元左右。
1、周口城乡人均居住建筑面积周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米，已差不多达到小康居住水平；农村人均居住建筑面积：19.76平方米。
2、周口市住宅平均价格中心城区：1300元/平方米；外环城区：950元/平方米3、周口2003年前已完成开发面积（城镇）：982万平方米其中：住宅面积：692万平方米；商业地产面积：290万平方米4、周口2003年后可能新开发面积（含在建）：200余万平方米。
其中：住宅面积：120万平方米；商业地产面积：80余万平方米5、周口房地产销售差不多特征周口房地产销售要紧表现为：售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购买力。
周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出进展中都市的不均衡性。
周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太大，从极少数每平方米达到15000元到最低2000元每平方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。
1.1.2 周口写字楼情况周口尚未形成规范的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑专门少，体现出都市经济较为落后的差不多特征。
1、多层带商居办公楼较为普遍如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在40-50平方米；没有规范物业治理，只有车辆看管。
2、多层机关办公楼自用与出租如位于七一路中段的商业局办公楼，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积30平方米，共110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约15套。
6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。
3、开发写字楼较少如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与差不多物管服务，但出租率不甚理想，约在50%多一点，户型以单间为主，面积在26平方米左右，约100余间，每间每月租金400元左右，要紧入驻机构为文教、交通、地产、保险等。
1.1.3 周口八县一市一区经济情况1、项都市位于周口市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。
支柱产业为莲花味精，社会经济指标的绝对值差不多与周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之间。
要紧商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。
项城交通发达。
漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。
2、郸城县位于周口东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。
在八县中，郸城是经济较为落后的县之一，农业仍是县经济要紧支柱。
年人均可支配收入在3000元左右。
商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不发达，要紧依靠马路带经济。
郸城交通不发达。
铁路有许郸地点铁路，洛河亘城而过，省级公路网已形成。
3、淮阳县位于周口市腹地，面积1468平方公里，人口119万人，辖20个乡镇。
淮阳经济比较落后，仅有一个占地约30亩的陈州商城，商业十分萧条，没有形成较为集中的中心商业区，年人均可支配收入在3000元左右。
淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不发达，铁路有周淮地点铁路与许郸地点铁路，106国道穿城而过，省级公路网已形成。
4、西华县位于周口西郊，总面积1194平方公里，人口79万，辖19个乡镇。
西华是八县中较小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在3000元以下。
西华交通不发达，没有铁路，要紧依靠省级公路网。
5、沈丘县位于周口市东南郊，总面积1007平方公里，人口111万，辖21个乡镇。
沈丘为八县中较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在3000元以上。
要紧商业区在县府街中段，建环路内有一个较有规模的综合批发市场。
沈丘交通不发达，沙颍河盘城而过，交通要紧依靠省级公路网。
6、鹿邑县位于周口市东北部，与商丘、安徽接壤，面积1245平方公里，人口110万，辖22个乡镇。
鹿邑是八县中较大的一个，经济实力在八县中也较强，年人均可支配收入3000元以上，商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通要紧依靠省级公路网。
7、扶沟县位于周口市西北隅，面积1173平方公里，总人口68万，辖15个乡镇。
扶沟是八县最小县，经济综合实力在八县中属于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，许郸地点铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动能力。
8、太康县位于周口市北郊，面积1759平方公里，总人口130万，辖23个乡镇。
太康是八县中较大的一个，经济实力在八县中属上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商业已形成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。
许郸地点铁路与106国道交城而过，省级公路网发达。
9、商水县位于周口西南部，面积1314平方公里，总人口107万，辖23个乡镇（场）。
商水距周口仅8公里，周口以后都市进展将实现“周商一体”，商水是周口向南进展战略带，商水目前经济落后，是八县中较落后的一个，年人均可支配收入在3000元以下，交通要紧依靠省级公路网。
10、川汇区川汇区由周口的要紧城区组成，川汇区经济水平坦体高于周口市，人口35万人，年人均可支配收入在5000元左右。
11、八县要紧经济特征（1）商业工业品来源渠道要紧有：郑州、武汉、江浙；（2）房地产进展较慢，统属于较落后地区；（3）以农业为主，各县都有农用机械厂和交易场所；（4）商业进展较慢，体现农业大市的差不多特征；（5）人均住房面积19㎡；（6）城区商品房价格在800～1100元/㎡之间。
1.2 周口市专业化市场中观走势分析1.2.1周口专业化（商品化）市场情况周口目前拥有的各类专业市场，全部停留在商品化市场这一面向终端消费者经营模式，其特点是：经营成本高，经营利润薄，进展形式单一，缺乏自身生命力；行业业态尚处在“摊位制”状态，尤其表现为“集贸”市场，充分反映了周口农业大市的差不多特征。
1、建材装饰市场①周口铁路建材批发市场位于农工路，为新建中的专业建材批发市场，要紧经营：瓷砖、洁具、木地板、铁艺、石材等，建筑结构为两层复式砖混房，市场运作模式为出租。
②周口精细建材批发市场位于大庆路南段，为新建中的专业建材批发市场。
要紧经营：瓷砖、洁具、木材、油漆、五金等，建筑结构为两层复式砖混房，占地面积约在100亩左右，市场运作模式以出租为主，单体租金平均为10000元/平方米/年。
③周口钢材世界位于建设路，占地约6亩的露天钢材交易广场，要紧经营各类钢材，经营年史约10年以上。
④豫东大世界由宋庆龄基金会投资，拟在周口兴建一个大型建材批发市场，该项目正在论证时期。
2、集贸市场①周口农资大市场位于周淮路农科所附近，占地面积450亩，建筑结构为二、三层砖混结构，属新建市场，打算今年5月1日或6月1日开业。
要紧经营内容：化肥、农业生产资料等。
市场运作模式以出租为主。
②高庄集贸市场位于庄东路，建筑结构以钢架石棉瓦大棚为主，部分砖混房，要紧经营蔬菜等农副产品，现已停业。
③北花园集贸市场位于建设路与八一路交叉口，占地约8亩，建筑结构要紧为钢架石棉瓦大棚，部分砖混房，经营时刻约3年多，经营内容：蔬菜等农副产品。