上海学区房攻略(2020摇号新规后)

①民办摇号政策下，整个民办公办初中/小学格局都会发生很大变化
过去二十年，民办初中因为其：①筛选生源能力，②派系关系，使得部分民办初中越来越强。 民办摇号政策会彻底颠覆这两点，未来民办/公办的初中/小学格局都会发生很大变化。
②以后上好学校都要凭运气了吗？错。“好学校”很可能会变了
过去二十年，上海的民办初中，明显强于公办初中，所以之前很多“好学校”是民办初中。 而现在民办初中摇号入学推行之后，上“民办学校”确实是不确定性的了，要凭运气了。但是，以后的 “好学校”，会不会就不是以前那一批了？而会换一批？完全有可能。以前认为是“牛校”的一些民办 初中，可能未来就会不如从前，而以前认为“中等偏上”的一些公办学校，未来可能会持续增强。
民办摇号政策下，公办学校的地位会显著提升
总结一句话：2020年之后，上海学区房的重要性提升—— 但需要能够对口初中学区的学区
2020年之后，上海学区房的重要性提升 但过去的学区房，主要是针对小学的学区房（目标是考名校民办初中） 未来的学区房，更多指的是对口还不错的初中的学区房，九年一贯制稳定性更强 不管未来怎么变，“就近”是不变的原则，对口生源地素质是最重要的考量之一
资料来源：浦东教委，国金证券研究所
浦东新区部分热门公办学校学区房
浦东部分热门公办学校学区房简表
浦东部分热门公办学校
对口学区房代表小区
建平西校（大唐校区）
大唐盛世花园一期，大唐盛世花园二期，大唐国际公寓（三期），汤臣湖庭花园
学籍对口的意思是，在小升初的时候，该区公办初中，是根据孩子小学的学籍（在哪里上学），来决定孩 子的对口初中。学籍对口的特点是，要上该区公办初中，基本上需要在该区的对口小学上学才行。也决定 了，该区学区房需要从幼儿园就开始买。孩子小学以后想通过买该区学区房来上该区公办初中，比较难。
学籍+户籍对口——代表：徐汇
学籍对口与户籍对口很重要
2020年3月20日，各区公布了公办了上海各区2020年小学 初中对口划片，基本上同之前没有太大变化
本文讨论以2020年各区教委官方文件为主要资料
由于大部分学籍对口的区公布小学对口只公布到区委而未 到具体小区，故学籍对口各区的学区房小区代表可能有不 精确或不完全的情况，请再三核实查验。
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过去二十年来，上海民办学校越来越强的原因
①可筛选的优势很显著
资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制
对于上海这样的一线城市，过去适龄学龄人口是显著增长的，上海的出生人口从2000年的 8.5万人提升到2016年的22万人，而相应的初中数量却几乎没有增长。势必导致筛选成为重 要的优势。 把一个学生从600分培养到650分是挺不容易的一件事，但是直接招650分学生却是相对容 易的事。但是大部分家长并不关心650分是怎么来的，只关心650分本身，导致头部学校通 过筛选，使得生源越来越强，形成正反馈，马太效应凸显。 而这样的格局在广大人口流入的一二线城市中，是非常普遍的，不是仅仅是上海。其他二 线城市有很多“XX大学附中”（初中），这种学校通常可以理解为民办初中（或可筛选初 中），这些学校通常由“XX大学投资集团”投建，本质上是企业投建而非财政，可以自由 筛选且不受学区房分配。核心是“筛选能力”。
裸考 （包括零志愿）
名额分配 （也是裸考的 一种，拼分数）
60%
上海中考改革
名额分配（也是裸考的一种，拼分数）
65%
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上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生”
上海四校高中——没有到校名额分配，但降低自主招生比例
中
考
自主招生 （自荐&推优）
裸考 （包括零志愿）
改
革
前
60%
40%
上海中考改革（对于四校）
①位育初级，②徐教院附中，③徐汇中学，④南模初，⑤中国中学，⑥田林三中，⑦园 南中学，⑧师三（九年一贯)，⑨位育实验（九年一贯）
①上音实验（九年一贯），②铁岭中学，③鞍山初级，④上理初级，⑤鞍山实验，⑥复 旦实验，⑦昆明中学，⑧辽阳中学
①曹二附校（九年一贯），②华师大四附中，③晋元附校（九年一贯），④梅陇中学， ⑤中远实验（九年一贯），⑥江宁学校（九年一贯）
户籍对口的意思是：在小升初的时候，该区公办初中看的是户籍所在地，按照孩子户籍所在地（及入户时 间）来决定孩子的对口初中。户籍对口的特点是，小学可以在别的学校上，甚至别的区上，户籍在该初中 对口小区，就可以上该公办初中。也决定了浦东等区可以通过买房入户的方式，来给小学的孩子换初中。
学籍对口——代表：杨浦，静安，黄浦，普陀，虹口
浦东新区
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浦东新区学区政策分析 浦东新区是户籍对口的 所以在浦东，初中学区房理论上是可以小学再买 目前政策下，浦东学区房是要盯初中的，当然九年一贯制更稳定 相对来说，对口学区越少的学校，生源锁定程度越强，稳定性越强 我们下文选取的主要都是“初中学区房”，教委官方文件大概是如 下图的格式，我们进行一些小区和地址的统计梳理，若有遗漏请见 谅
④公办学校因为其稳定性会更受欢迎，学区房的重要性提升
公办学校不是“摇号入学”。公办学校是按照户籍情况和入户年限排队的，是“有序”的。其入学是具 有稳定性&确定性的，其稳定性使得上海地区公办初中未来更受欢迎几乎是必然之势，学区房重要性提升。
⑤“小升初上民办”的模式剧变，学区房需要有“初中学区”
以前对于一个小学的衡量标准是，“其有较多学生能上民办名校”，俗称“择校率”。不论民办小学还是 公办小学，都认可这个，这一点现在完全变了。现在学区房，核心价值在于其“对பைடு நூலகம்公办初中”，以后讨 论“上海学区房”，更重要的是看“初中学区”（九年一贯制也是同一个道理，初中更确定）。
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过去二十年来，上海民办学校越来越强的原因
②派系关系和筛选形成协同，进一步加强部分强势学校
资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制
另一方面，高中和初中的派系关系，使得部分初中和小学，本身具备了“派系光环”，四 校自主招生占比高达60%，此前上中每年新生约400人，其中约240人是自主招生来的，而 这240人中，约110人来自华育中学，使得华育的地位进一步加强。（2018年上海市教委发 布了中考改革政策，要将自主招生比例压缩至15%，预计2021年全面推行）。 在并不标准化的中考自主招生和小升初中，小学&初中学校本身成为了加分项，使得学校之 间的分化进一步加剧。
③“好学校”的定义在变，一流生源会流向公办学校
以前民办初中因为其筛选特色和派系关系，吸收着最一流的生源。现在一个非常重要的变化是，“好学 生”其实并不喜欢“拼运气”，而是喜欢“确定性”。在确定性发生剧变的时候，大部分优秀生源，若 有还不错的公办学校对口，是不会冒风险，参加完全不确定性的民办摇号的。 就导致一种“主动选择”，即相当大比例的优秀生源，因为重视教育，是有一个还不错的对口公办保底 的，这种情况下就直接规避风险选择公办而根本就不参加摇号了。所以未来对于一些民办初中名校来说， 参与摇号的本身生源池子里，就不包含很多优秀生源了。总而言之，一流生源会流向公办学校。
“民办摇号”政策逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局
“民办摇号”政策从逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局
过去20年，上海民办初中的迅速变强，这是建立在①原来民办学校可以自由筛选生源， 而公办学校不行，②自主招生派系优势明显，如原来上中60%都是自主招生。 现在这两点都变了，第一，民办摇号政策，使得民办学校不能筛选生源了，完全随机 化的生源。第二，2018年发布的中考改革政策，使得未来自主招生的比例大幅压缩， 对于四校（基本上都是零志愿录取），自主招生比例从原来的60%被压缩至15%。 那么未来部分民办名校初中学校的生源也好，派系优势也好，被极大程度的压缩了。 之前民办名校初中，垄断优秀生源的格局，在2020年这一年彻底转变了。 而很多优秀生源，因为规避风险和不确定性，其实根本就不参加民办摇号了。所以上 海民办初中迎来的，不仅仅是“摇号导致生源的随机性”，而且是“很多优秀生源根 本就不参加摇号了”，参与摇号的池子本身也有影响。
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上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生”
上海教委的“中考改革”方案，2018年推出，预计2021年实行
名额分配占65%
资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制
上海中考改革方案2018年推出，预计2021年正式实行（即2018年入学的学生参加中考）。 中考改革旨在减少自主招生比例，增大裸考分数比例。 名额分配相当于是校内裸考分数比拼，也是一种裸考分数比拼。 四校（上中，华二，交附，复附）录取基本上为零志愿，未来预计不进行名额分配，四校录取 还是以区内裸考分数排名为主。
2020上海学区房攻略 （民办摇号新政下）
——2020年3月新政发布后沪上格局变化解析及学区房攻略
国金证券 吴劲草
国金证券研究所 商贸零售与社会服务行业组 分析师：吴劲草 执业编号：S1130518070002
March 29, 2020
民办摇号政策下，公办学校更受欢迎几乎是必然之势
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民办摇号政策下，公办学校的地位会显著提升
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上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生”
上海四校以外的重点高中——降低自主招生比例40%—15%，提高名额分配比例
中
考
自主招生 （自荐&推优）
改
革
前
40%
中
自主招生
裸考
考
（自荐& （包括零志
改
推优）
愿）
革
后
15%
20%
资资料料来来源源：：上国海金教证委券，研国究金所证绘券制研究所绘制
资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制
学籍对口与户籍对口很重要
本文讨论仅涉及上海部分行政区
浦东/闵行——户籍对口，可以直接买“初中学区房”，孩子小学时期低年级时候，购买 初中学区房并入户，可以直接对口相关初中。即可以通过新购学区房，选择初中。对浦 东&闵行来说，可以小学之前选择合适学区房，规划小学-初中路径，也可以小学时候选 择学区房重新规划初中。