万科集团公司房地产项目可行性论证经济测算指标体系
万科地产项目可行性报告指引
万科地产项目可行性报告指引万科地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。
为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
万科地产项目可行性报告内容指引
万科地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。
为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
万科的可研体系_房地产项目可行性研究报告格式范本
项目可行性研究报告公司名称：编制人员：目录第一部分：项目总论 (3)1.1项目背景 (3)1.2项目概况 (3)1.2.1项目名称 (3)1.2.2项目建设单位概况 (3)1.2.3项目地块位置及周边现状 (3)1.2.4项目规划控制要点 (4)1.2.5项目发展概况 (4)1.3可行性研究报告编制依据 (4)1.4可行性研究结论及建议 (5)第二部分：市场研究 (5)2.1宏观环境分析 (5)2.2全国房地产行业发展分析 (5)2.3本市房地产市场分析 (5)2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状 (5)2.3.2本市房地产市场发展趋势 (5)2.4板块市场分析 (6)2.4.1区域住宅市场成长状况 (6)2.4.2区域内供应产品特征 (6)2.4.3区域市场目标客层研究 (6)2.5项目拟定位方案 (6)2.5.1可类比项目市场调查 (6)2.5.2项目SWOT分析 (7)2.5.3项目定位方案 (7)第三部分：项目开发方案 (7)3.1项目地块特性与价值分析 (7)3.1.1地块特征分析 (7)3.1.2土地价值分析 (7)3.1.3土地升值潜力初步评估 (7)3.1.4土地法律性质评估 (7)3.2规划设计分析 (8)3.2.1初步规划设计思路 (8)3.2.2规划设计的可行性分析 (8)3.3产品设计建议 (8)3.3.1综合楼 (8)3.3.2住宅 (9)3.3.3停车场 (9)3.4项目实施进度 (9)3.5营销方案 (10)3.6机构设置 (10)3.7合作方式及条件 (10)第四部分：投资估算与融资方案 (10)4.1投资估算 (10)4.1.1投资估算相关说明 (11)4.1.2分项成本估算 (11)4.1.3总成本估算 (12)4.1.4单位成本 (12)4.1.5销售收入估算 (12)4.1.6税务分析 (13)4.1.7项目资金预测 (13)4.1.8现金流量表 (13)4.1.9自有资金的核算 (13)4.2融资方案 (13)4.2.1项目融资主体 (13)4.2.2项目资金来源 (13)4.2.3融资方案分析 (14)4.2.4投资使用计划 (14)4.2.5借款偿还计划 (14)第五部分：财务评价 (14)5.1财务评价基础数据与参数选取 (14)5.2财务评价 (14)5.2.1财务盈利能力分析 (14)5.2.2静态获利分析 (15)5.2.3动态获利分析 (15)5.2.4偿债能力分析 (15)5.2.5综合指标表 (15)5.3财务评价结论 (16)第六部分：不确定性分析 (16)6.1盈亏平衡分析 (16)6.2敏感性分析 (16)6.2.1变动因素一：成本变动 (16)6.2.2变动因素二售价变动 (16)6.2.3变动因素一容积率变动 (16)6.3风险分析 (17)6.3.1风险因素的识别和评估 (17)6.3.2风险防范对策 (17)第七部分：综合评价 (17)7.1社会评价（定性） (17)7.2环境评价（影响及对策） (17)7.3公司资源匹配分析 (17)第八部分：研究结论与建议 (17)8.1结论 (17)8.2建议 (17)第九部分：附录 (18)9.1附件： (18)9.2附表： (18)9.3附图： (18)第一部分：项目总论1.1项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。
万科项目经济测算指标体系PPT文档共30页
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
万科项目经济测算指标体系
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
万科 房地产项目可行性研究报告 模板
万科.房地产项目可行性研究报告(模板) 第1章总论1.1. 项目背景与概况1.2. 主要技术经济指标1.3. 问题与建议第2章项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析2.2. 区域房地产市场分析2.3. 销售预测2.4. 营销策略第3章建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模3.2. 项目概况现状3.3. 项目建设条件第4章建筑方案4.1. 设计依据4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案4.4. 建筑设计4.5. 结构设计4.6. 给排水设计第5章节能节水措施5.1. 设计依据5.2. 建筑部分节能设计第6章环境影响评价6.1. 编制依据6.2. 环境现状6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施第7章劳动卫生与消防7.1. 指导思想7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构8.2. 人力资源配置第9章项目实施进度9.1. 项目开发期9.2. 项目实施进度安排9.3. 项目实施过程控制措施第10章项目招投标10.1. 工程项目招标投标概述10.2. 工程项目招标投标因素分析10.3. 招标依据10.4. 招标范围10.5. 招标方式第11章投资估算与资金筹措11.1. 投资估算11.2. 资金筹措第12章财务评价12.1. 项目评估依据12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价12.4. 不确定性分析第13章社会评价13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析13.3. 社会评价结论第14章研究结论与建议14.1. 可行性研究结论14.2. 建议第1章总论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本治理部整体负责。
各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。
现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。
万科房产天津西青项目可行性报告
天津西青项目可行性研究报告天津万科房地产有限公司项目决策背景及摘要1外部环境1.天津房地产的发展形势天津03年人均GDP达3126美元，步入中上等收入国家水平。
经济增长支持了房地产业的成长，天津目前房地产业表现为“投资增长、销售增长、价格增长”的全面增长态势。
天津建设也一改往日所谓“稳健保守作风”，大的举措令人眼花缭乱。
海河综合开发战略，地铁三条线路，城市快速路系统……，以这些为代表的城市基础设施建设热火朝天。
天津未来3到5年内，成长潜力惊人，而城建大兴土木的最大受益行业，就是住宅与房地产业。
2. 大规模的旧房拆迁，3. 造成了对住宅的硬性需求近年来，天津市大规模的旧房拆迁，也对天津市的房地产发展起到了巨大的刺激作用。
天津市2003年完成的拆迁量是前三年之和，实际完成拆迁突破450万平方米。
由此产生市民对住宅的大规模硬性需求。
按照理论研究，每拆迁1平方米，约带来实际3平方米的改善需求。
这些实际存在的改善性需求，是住宅与房地产业在天津发展的巨大推动力。
4. 土地价格逐渐升高由于天津加快城市现代化的步伐，使得城区内土地价格越来越高，但是外环线外的土地目前暂时还由各区县负责公开转让，指向性出让仍可能，而且价格可控。
5. 城郊大盘仍将是支持大量改善型需求的主力由于城郊大盘综合素质，主要是价格方面的比较优势，在今后几年仍将是支持大量居民改善性需求的主力。
6. 天津市政策环境为了适应城市发展的要求，适应房地产业的蓬勃发展，适应目前需求量激增的要求。
天津市政府、市建委、规划与国土局、市房管局等部门从规划、管理、服务力度均表示要再进一步加大，政府效率再进一步提高。
2内部因素7.提高市场地位及控制力天津公司目前的开发量，结算量都不足以支持市场的领跑地位。
为了扩大市场份额、提高市场地位、增强竞争力，天津公司要抓住目前天津房地产市场发展的机遇，加大土地储备力度、加大项目开发力度。
8. 符合天津公司三年发展的战略要求根据天津公司三年的战略发展规划，公司在未来三年内要达到在天津市场上每年销售量35万平米，为支持这个销售量，公司要保持有4-5个项目，该项目将是实现天津公司战略目标的支持项目之一。
万科房地产项目可行性研究报告(模板)
湘水明珠居住小区一期 (1、2、3 号楼 )项目可行性研究报告万科 .房地产项目可行性研究报告(模板 )目录第 1 章总论 (3)1.1.项目背景与概况 (3)1.2.主要技术经济指标 (7)1.3.问题与建议 (8)第 2 章项目投资环境与市场研究 (9)2.1.投资环境分析 (9)2.2.区域房地产市场分析 (11)2.3.销售预测 (15)2.4.营销策略 (19)第 3 章建设规模与项目开发条件 (21)3.1.建设规模 (21)3.2.项目概况现状 (21)3.3.项目建设条件 (22)第 4 章建筑方案 (26)4.1.设计依据 (26)4.2.项目设计主题和开发理念 (26)4.3.项目总体规划方案 (27)4.4.建筑设计 (28)4.5.结构设计 (29)4.6.给排水设计 (30)第 5 章节能节水措施 (32)5.1.设计依据 (32)5.2.建筑部分节能设计 (32)第 6 章环境影响评价 (33)6.1.编制依据 (33)6.2.环境现状 (33)6.3.项目建设对环境的影响 (34)6.4.环境保护措施 (34)第 7 章劳动卫生与消防 (35)7.1.指导思想 (35)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (35)7.3.消防设计 (36)第 8 章组织机构与人力资源配置 (38)8.1.组织机构 (38)8.2.人力资源配置 (38)第 9 章项目实施进度 (39)9.1.项目开发期 (39)9.2.项目实施进度安排 (39)9.3.项目实施过程控制措施 (39)第 10 章项目招投标 (41)10.1.工程项目招标投标概述 (41)10.2.工程项目招标投标因素分析 (42)10.3.招标依据 (44)10.4.招标范围 (44)10.5.招标方式 (44)第 11 章投资估算与资金筹措 (45)11.1.投资估算 (45)11.2.资金筹措 (45)第 12 章财务评价 (47)12.1.项目评估依据 (47)12.2.财务评价基础数据的选择 (47)12.3.财务评价 (47)12.4.不确定性分析 (48)第 13 章社会评价 (49)13.1.项目对社会的影响分析 (49)13.2.风险分析 (50)13.3.社会评价结论 (51)第 14 章研究结论与建议 (52)14.1.可行性研究结论 (52)14.2.建议 (52)第1章总论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼 )项目2、承办单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司 ( 外国自然人独资 )注册资金：港币 2,000 万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29 号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业负责人：吴小平，男， 1965 年 9 月 30 日生于湖南。
万科.房地产项目可行性研究报告(模板)
万科.房地产项目可行性研究报告(模板) 第1章总论1.1. 项目背景与概况1.2. 主要技术经济指标1.3. 问题与建议第2章项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析2.2. 区域房地产市场分析2.3. 销售预测2.4. 营销策略第3章建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模3.2. 项目概况现状3.3. 项目建设条件第4章建筑方案4.1. 设计依据4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案4.4. 建筑设计4.5. 结构设计4.6. 给排水设计第5章节能节水措施5.1. 设计依据5.2. 建筑部分节能设计第6章环境影响评价6.1. 编制依据6.2. 环境现状6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施第7章劳动卫生与消防7.1. 指导思想7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构8.2. 人力资源配置第9章项目实施进度9.1. 项目开发期9.2. 项目实施进度安排9.3. 项目实施过程控制措施第10章项目招投标10.1. 工程项目招标投标概述10.2. 工程项目招标投标因素分析10.3. 招标依据10.4. 招标范围10.5. 招标方式第11章投资估算与资金筹措11.1. 投资估算11.2. 资金筹措第12章财务评价12.1. 项目评估依据12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价12.4. 不确定性分析第13章社会评价13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析13.3. 社会评价结论第14章研究结论与建议14.1. 可行性研究结论14.2. 建议第1章总论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。
万科项目可行性论证——经济测算指标体系(ppt 31)
的回报率，项目可行；现值指数＜1 说明其收益率达不 到期望的回报率，项目不可行。
•如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1
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万科城市花园项目
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µÚ 1Äê µÚ 2Äê µÚ 3Äê µÚ 4Äê
销售净利率=项目净利润/销售收入×100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反 映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售 净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本 无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于 成本； 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知 道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明 确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含 不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
启动资金=3个最高的资金峰值之和/3
•启动资金的界定：一个项目启动资金较难直
接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。 因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。
•启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公
司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获 得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。
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10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797
28,000 59,500
35 112,500 25,000 74,945 91,113 16,168 16,169
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五、现金净流量与利润的关系
万科 房地产项目投资决策与评估
1.2 房地产项目可行性分析－第五部分：工程、销售计划
项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划 的时间安排。
1.2 房地产项目可行性分析－第六部分：投资收益分析 成本预测——成本测算表
税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税
市场调研的概念
市场调研五步骤
确定问题及调研目标 制定调查计划
准备工具
安排人员
实施调查计划 调查数据的审核、补调、分析 解释和汇报调研结果
不同阶段的发展商有不同的市场评判标准
可以打造片区内特色产品的项目
市内好销价高的项目
能实施创新意识的项目 规模开发，可以降低成本并供大众消费的项目 商业项目、停车场项目、酒店项目
与城市的整体规划和发展速度紧密相关
发展商发展的关键要素： 土地、人才、资本、机制
发展商现有的拿地方式
协议出让、招标、拍卖、股权收购、
合作开发、挂牌交易 有没有另外的形式？
资本并购？ 1、TCL收购德国百年老店施耐德（资本市场） 2、艾默生收购安圣电器（核心竞争力）
关于公司核心竞争力的问题
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
第二部分
项目投资决策考虑的主要因素
2. 投资决策需要考虑的因素
1、 买地是房地产企业最重要的投资决策
2、 房地产项目可行性分析
3、 房地产投资中的成本控制
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
土地是不可复制和再生的稀缺资源
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
土地的不可控性
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地的不可更改
项目资金预测——资金投入计划，回款计划，需求计划，
[万科]项目可行性论证(经济测算指标体系)
![[万科]项目可行性论证(经济测算指标体系)](https://img.taocdn.com/s3/m/d418c62c26d3240c844769eae009581b6bd9bde6.png)
使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率
项目净利润/销售收入×100%
六、项目可行性论证经济指标体系
参考指标 3、总投资回报率 4、销售毛利率 5、获利指数 6、资金峰值比例 7、地价支付贴现比 8、启动资金获利倍数
项目净利润/项目总投资 ×100%
项目利润/销售收入×100% 现金流入现值/现金流出现值
销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知 道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明 确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含 不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
6-3、总投资回报率
总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100% （项目总投资=总开发成本+期间费用）
-909
第3年
5,000 25,000
15 43,650 13,650 24,792 36,072 11,280
第4年
8,000 13,500
10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797
合计
28,000 59,500
35 112,500 25,000 74,945 91,113 16,168 16,169
五、现金净流量与利润的关系
利润是按照权责发生制确定的分期损益 现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。
可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为 评价投资净收益的指标。
在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净 流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资 金时间价值来考察投资方案。
六、项目可行性论证经济指标体系
5,000 17,000
10 21,000 -1,000 20,000 19,091
万科项目可行性报告内容指引
万科项目可行性报告内容指引（非常全面）导读：房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。
因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。
项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
本文分享万科的可行性报告范本，非常详细全面，值得收藏备用。
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。
因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。
项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
本文分享万科的可行性报告范本，非常详细全面，值得收藏备用。
第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地完成编辑位。
例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
第二部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。