房地产开发项目(投资)经济测算

房地产开发项目（投资）经济测算

1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排

2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本+ 财务费用

（1）土地成本：土地款+ 税费

（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：

勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4）室外工程和市政配套：

基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费

（6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息3、项目评价指标：

（1）静态评价指标：

1\收资收益率：投资成本获得利润的能力。

（除以开发年数得出年投资收益率）2\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。

3\盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。

（2）静态评价指标：

1\项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基

准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。

2\内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值为0的贴现率。

3\项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。

4\动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所

需要的时间。

4、操作指南：

（1）项目基本经济技术指标：

土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积

（2）建设工期安排：资料齐备

（3）成本计取计划：

其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；

管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、

其他费用和3%计取；

不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配

套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。

（4）销售安排：

明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。

（5）销售回款：

假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付

比例为3成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月

或下一季度到位。

（6）资金安排：

自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。

（7）资本化率和银行利率

资本化率即基准折现率，一般假设为8%；银行利率一般

为相应期贷款利率的1.1倍。

5、11张表构成：

项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入及经营税金及附加估算表、

投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部现金流量表、敏感性分析表。