房地产开发经营经济评价指标与方法
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
▪ i——每个计息周期的利率。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
资金等值计算
一次支付终值公式：
F P (1 i ) n
一次支付现值公式：
P F (1 i ) n
等额支付终值公式： 等额支付偿债基金公式
F A (1 i ) n 1 i
：A F
i
(1 i ) n 1
等额支付现值公式：
▪ 沉没成本
➢ 过去巳经支出而现在已无法得到补偿的成本。
▪ 边际成本
➢ 企业多生产一单位产量所产生的总成本增加。
▪ 变动成本和固定成本
房地产开发经营经济评价指标与方 法
房地产开发项目中投资与成本
投资形式 经营方式
▪ 所投入的资源可以是资金，也可以是土地、 人力、技术、管理经验或其他资源。
▪ 投资可分为生产性投资和非生产性投资
▪ 此处房地产投资分析中所讨论的投资是狭 义的，是指人们在房地产开发或投资活动 中，为实现某种预定的开发、经营目标而 预先垫支的资金。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
项目投资分类
➢ 固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的 资金。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
名义利率与实际利率的关系
名义利率与实际利率存在着下述关系： 1)实际利率比名义利率更能反映资金
的时间价值； 2)名义利率越大，计息周期越短，实
际利率与名义利率的差异就越大； 3)当每年计息周期数m＝1时，名义利
率与实际利率相等； 4)当每年计息周期数m>1时，实际利率
大于名义利率； 5)当每年计息周期数m→∝时，名义利
率r与实际利率i的关系为i＝er-1。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
4.1.2 资金等效值与复利计算
资金等值的概▪ 念
▪ 资金等值是指在考虑时间因素的情况下， 不同时点发生的绝对值不等的资金可能具 有相同的价值。
▪ 也可以解释为“与某一时间点上一定金额的 实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。
A
A1
G
1 i
n (1 i)n
1
等比序列现值公式：
P
i
A1 s
1
1 1
s i
n
is
nA1
1 i
is
等比序列年费用公式：
A
A1
i
i
s
Leabharlann Baidu
1 sn 1 in
1
1
房地产开发经营经济评价指标与方
法
4.1.3 投资与成本
投资的概念
▪ 广义的投资 ——人们为获取所期望的报酬 一种有目的的经济行为
▪ 等效值简称为等值。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
各符号的具体含义
▪ P——现值； ▪ F——终值、将来值； ▪ A—— 年金、等额序列支付
1）发生在年末 2）连续 3）等额（并非等值）
房地产开发经营经济评价指标与方 法
各符号的具体含义
▪ G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；
▪ s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值； ▪ n——计息周期数；
成本概念不完全相同 计中使用的 房地产开发经营经济评价指标与方 法
投资分析需要列入的成本概念:
▪ 机会成本
➢ 由于将有限资源使用于某种特定的用途而放弃的其他各种用 途的最高收益。
▪ 经济成本
➢ 除实际成本一显性成本外，还存在着隐性成本。它是指企业 自有的资源，实际上已经投入，但在形式上没有支付报酬的 那部分成本。经济成本是显性成本和隐性成本之和。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
4.1.1名义利率与实际利率
▪ 名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率， 它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
▪ 实际利率，指一年内多次复利时，每年末终 值比年初的增长率。
▪ 名义利率与实际利率的关系式：
i= (1+r/m)m-1
▪ r——名义利率为，m——年计息次数 r/m——每一计息周期的利率 i——实际利率
P
(1 i ) n A
1
i (1 i ) n
资金回收公式：
A P i (1 i ) n (1 i ) n 1
房地产开发经营经济评价指标与方 法
资金等值计算
等差序列现值公式：
P
A1
(1 i)n 1
i1 in
G i
(1 i)n 1
i1 in
n (1 i)n
等差序列年费用公式：
第4 章 房地产开发经营经济评
价指标与方法
房地产开发经营经济评价指标与方 法
第4章 房地产开发经营经济评价指标 与方法
▪ 4.1效益和费用的识别 ▪ 4.2经济评价指标及其计算方法 ▪ 4.3经济评价指标计算实例
房地产开发经营经济评价指标与方 法
4.1效益和费用的识别
▪ 4.1.1名义利率与实际利率 ▪ 4.1.2 资金等效值与复利计算 ▪ 4.1.3 投资与成本 ▪ 4.1.4房地产投资分析中的投资与成本 ▪ 4.1.5房地产项目经营收入、利润和税金 ▪ 4.1.6 房地产投资经济效果的表现形式
固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、 机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的 设备、工具、器具等。
由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等 组成。
➢ 流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后 生产经营过程中周转使用的资金。
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营 业周期内变现或者耗用的资产。
▪ 房地产项目总投资是指在 开发期内投入的全部资金 以及维持开发企业正常经 营活动的周转资金，主要 包括开发建设投资和经营 资金。
▪ 经营资金是指用于开发企
管理费用 销售费用
➢ 开发期税费 ➢ 其他费用
业（项目）日常出租经营、 自营所需的周转资金：
➢ 租赁费用
➢ 不可预见费用
➢ 管理费用
房地产开发经营经济评价指标与方 法
➢ 维修费用（预备费）
成本的概念
▪ 成本是指人们为达成一事或取得一物所必
须付出或已经付出的代价。
▪ 产品生产经营活动中的成本包括生产成本 和销售费用两部分，前者指发生在产品生 产过程中的费用，后者指发生在产品销售 过程中的费用。
▪ 产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本 +销售费用
▪ 投资分析中使用的成本概念与企业财务会
由现金、应收及预付款项、存货等项组成。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
开发项目总投资
开发项目总投资
开发建设投资
经营资金
房地产开发经营经济评价指标与方 法
项目总投资
▪ 开发建设投资 ➢ 土地费用 ➢ 前期工程 ➢ 基础设施建设费 ➢ 公共配套设施建设费 ➢ 建筑安装工程费用 ➢ 开发间接费用
财务费用
房地产开发经营经济评价指标与方 法
资金等值计算
一次支付终值公式：
F P (1 i ) n
一次支付现值公式：
P F (1 i ) n
等额支付终值公式： 等额支付偿债基金公式
F A (1 i ) n 1 i
：A F
i
(1 i ) n 1
等额支付现值公式：
▪ 沉没成本
➢ 过去巳经支出而现在已无法得到补偿的成本。
▪ 边际成本
➢ 企业多生产一单位产量所产生的总成本增加。
▪ 变动成本和固定成本
房地产开发经营经济评价指标与方 法
房地产开发项目中投资与成本
投资形式 经营方式
▪ 所投入的资源可以是资金，也可以是土地、 人力、技术、管理经验或其他资源。
▪ 投资可分为生产性投资和非生产性投资
▪ 此处房地产投资分析中所讨论的投资是狭 义的，是指人们在房地产开发或投资活动 中，为实现某种预定的开发、经营目标而 预先垫支的资金。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
项目投资分类
➢ 固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的 资金。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
名义利率与实际利率的关系
名义利率与实际利率存在着下述关系： 1)实际利率比名义利率更能反映资金
的时间价值； 2)名义利率越大，计息周期越短，实
际利率与名义利率的差异就越大； 3)当每年计息周期数m＝1时，名义利
率与实际利率相等； 4)当每年计息周期数m>1时，实际利率
大于名义利率； 5)当每年计息周期数m→∝时，名义利
率r与实际利率i的关系为i＝er-1。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
4.1.2 资金等效值与复利计算
资金等值的概▪ 念
▪ 资金等值是指在考虑时间因素的情况下， 不同时点发生的绝对值不等的资金可能具 有相同的价值。
▪ 也可以解释为“与某一时间点上一定金额的 实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。
A
A1
G
1 i
n (1 i)n
1
等比序列现值公式：
P
i
A1 s
1
1 1
s i
n
is
nA1
1 i
is
等比序列年费用公式：
A
A1
i
i
s
Leabharlann Baidu
1 sn 1 in
1
1
房地产开发经营经济评价指标与方
法
4.1.3 投资与成本
投资的概念
▪ 广义的投资 ——人们为获取所期望的报酬 一种有目的的经济行为
▪ 等效值简称为等值。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
各符号的具体含义
▪ P——现值； ▪ F——终值、将来值； ▪ A—— 年金、等额序列支付
1）发生在年末 2）连续 3）等额（并非等值）
房地产开发经营经济评价指标与方 法
各符号的具体含义
▪ G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；
▪ s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值； ▪ n——计息周期数；
成本概念不完全相同 计中使用的 房地产开发经营经济评价指标与方 法
投资分析需要列入的成本概念:
▪ 机会成本
➢ 由于将有限资源使用于某种特定的用途而放弃的其他各种用 途的最高收益。
▪ 经济成本
➢ 除实际成本一显性成本外，还存在着隐性成本。它是指企业 自有的资源，实际上已经投入，但在形式上没有支付报酬的 那部分成本。经济成本是显性成本和隐性成本之和。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
4.1.1名义利率与实际利率
▪ 名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率， 它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
▪ 实际利率，指一年内多次复利时，每年末终 值比年初的增长率。
▪ 名义利率与实际利率的关系式：
i= (1+r/m)m-1
▪ r——名义利率为，m——年计息次数 r/m——每一计息周期的利率 i——实际利率
P
(1 i ) n A
1
i (1 i ) n
资金回收公式：
A P i (1 i ) n (1 i ) n 1
房地产开发经营经济评价指标与方 法
资金等值计算
等差序列现值公式：
P
A1
(1 i)n 1
i1 in
G i
(1 i)n 1
i1 in
n (1 i)n
等差序列年费用公式：
第4 章 房地产开发经营经济评
价指标与方法
房地产开发经营经济评价指标与方 法
第4章 房地产开发经营经济评价指标 与方法
▪ 4.1效益和费用的识别 ▪ 4.2经济评价指标及其计算方法 ▪ 4.3经济评价指标计算实例
房地产开发经营经济评价指标与方 法
4.1效益和费用的识别
▪ 4.1.1名义利率与实际利率 ▪ 4.1.2 资金等效值与复利计算 ▪ 4.1.3 投资与成本 ▪ 4.1.4房地产投资分析中的投资与成本 ▪ 4.1.5房地产项目经营收入、利润和税金 ▪ 4.1.6 房地产投资经济效果的表现形式
固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、 机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的 设备、工具、器具等。
由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等 组成。
➢ 流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后 生产经营过程中周转使用的资金。
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营 业周期内变现或者耗用的资产。
▪ 房地产项目总投资是指在 开发期内投入的全部资金 以及维持开发企业正常经 营活动的周转资金，主要 包括开发建设投资和经营 资金。
▪ 经营资金是指用于开发企
管理费用 销售费用
➢ 开发期税费 ➢ 其他费用
业（项目）日常出租经营、 自营所需的周转资金：
➢ 租赁费用
➢ 不可预见费用
➢ 管理费用
房地产开发经营经济评价指标与方 法
➢ 维修费用（预备费）
成本的概念
▪ 成本是指人们为达成一事或取得一物所必
须付出或已经付出的代价。
▪ 产品生产经营活动中的成本包括生产成本 和销售费用两部分，前者指发生在产品生 产过程中的费用，后者指发生在产品销售 过程中的费用。
▪ 产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本 +销售费用
▪ 投资分析中使用的成本概念与企业财务会
由现金、应收及预付款项、存货等项组成。
房地产开发经营经济评价指标与方 法
开发项目总投资
开发项目总投资
开发建设投资
经营资金
房地产开发经营经济评价指标与方 法
项目总投资
▪ 开发建设投资 ➢ 土地费用 ➢ 前期工程 ➢ 基础设施建设费 ➢ 公共配套设施建设费 ➢ 建筑安装工程费用 ➢ 开发间接费用
财务费用