关于居住小区停车问题的调查与思考

关于居住小区停车问题的调查与思考
在90年代以前，中国的城市并不存在机动车的停放问题。

这就使得城市规划对于机动化的发展及其影响估计不足，规划难以到位，停车设施建设跟不上机动车的发展与增长速度。

正是这种历史原因，在当今私人机动车迅速增长的背景下，停车难的问题逐渐暴露出来，有的占道停放，有的乱停乱放，给小区造成了消防安全、交通秩序、居民出行、环境卫生、工作生活等许多问题，严重影响了居民的生活质量。

西城区作为首都的核心城区，要建设成为经济、社会、生态全面协调，可持续发展的中国特色的世界城市，推动“服务立区、经济强区、文化兴区”三区战略的扎实实施，如何科学的、有效的、前瞻性的解决停车问题，是我们当前及未来一段时期亟需解决的一个重要课题，更具有十分重要的现实意义。

研究和解决之，不仅是民生问题，更是一个科学发展、规划先行的问题，需要从环境建设规划、道路建设管理、小区建设管理等各个方面的调整与改革，以达到规划发展、科学管理、夯实根基、服务于民的目的。

一、西城区停车问题的基本情况
（一）基本情况
西城区地处中心城区，历史悠久，空间有限，人口密度集中，房屋产权复杂，工商用地混杂，用地强度高，多数居住小区是在老城
区的基础上建设。

区域面积50.7平方公里，人口为1232199人。

居住区停车场208处、49841个泊位。

全区小汽车保有量41.2万辆，停车泊位缺口18万个。

区内有老旧居住小区500多处，当城市发展．私家车的大量涌现带来的停车需求的增长，使得中心城区停车设施供给不足的弊端迅速涌现，由停车难问题引发的各种矛盾困扰着西城居民的生活。

纵观我区停车管理发展的认识过程，可以归结为三个阶段：一是无规划管理意识阶段。

在20世纪80年代以前，由于机动车保有量较小，停车供求与停车供给之间不存在矛盾。

城区规划对城市停车的认识也处于一种非常低的水平，在规划过程中对停车问题没有给与重视。

二是认识的起步阶段。

从20世纪80年代开始，我国对停车问题有了初步研究，对停车问题的基本认识，并制定了相应的规范，我区也随之执行。

三是认识的提高阶段。

近年来，停车问题已经成为民众急需解决的民生问题之一，停车问题已经成为我区城市发展的一大阻碍，我区开始对城市停车特性以及相关项目案例进行深入地研究。

（二）近期工作成果
2011年我委协调有关部门，利用拆迁腾退的建设用地新建地面停车场，新增停车位400个。

安定医院、社科院出版社、白云观、普天德胜科技园、天银大厦、华北电力设计院等6家企业、单位的停车（楼、库）项目已开工建设。

新海苑小区改扩建项目，由地面一层改建成二层机械式停车场，在原基础上新增车位40个。

中国供销集团、外经贸大厦等8家停车场增量改造已完成，在原基础上共计增加车位
1200个。

官园批发市场西侧儿童城拆迁腾退的土地、新华印刷厂北侧的用地、大木仓33号老西单饭店院内土地进行硬化，建设停车场，新增停车泊位330个。

新街口地区简单硬化路面后，新华百货商城、星街坊商城、万特商城，共计增加车位600余个。

即便如此，由于辖区机动车停车问题突出，解决的只能是部分问题，新增泊位杯水车薪，远远满足不了快速增长的停车需求，停车难问题，仍没有解决。

辖区快速增长的机动车及其引发的停车需求与停车设施建设严重滞后之间的矛盾仍然突出。

二、当前居住小区停车存在的主要问题及原因
（一）存在的问题
目前西城区居民小区停车存在的主要问题是停车难，以及由停车难引发一系列问题。

当前车辆占道停放，降低道路通行能力，行成道路拥堵，影响消防通道畅通，造成公共安全问题隐患；车辆乱停乱放诱发车辆及人员之间刮蹭，引起居民纠纷等问题；车辆无序停放破坏居住小区景观环境，引发扰民等问题；车辆占用公共空间停放，损害其他居民利益；小区居民私装地锁行为，扰乱小区规划，破坏道路设施，侵犯公共空间。

（二）原因分析
当前辖区内小区有三种模式：全封闭式小区、半封闭式小区、开放式小区。

三种模式各自同情况不同，需要分别进行处理分析。

全封闭小区规划完善，设施齐全，物业管理严格，在建设之初就按规定配比好了停车位，区域优势明显，在面对停车位紧张时，由于空间紧凑，
周旋余地更小，解决更加困难。

半封闭小区具备了一定的管理能力，配备了一定的停车设施，有一定的物业管理，由于资金有限，区域内管理人员紧张，停车无序普遍存在。

开放式小区情况更为复杂，不仅体现在产权方面，在建设之初多是由老旧城区改建而来，没有细致的规划，小区各区块分散，物业几乎不能运作，区域内环境杂乱、空间拥挤、违建林立，车辆乱停乱放占道现象严重。

三、解决停车难问题的对策
如何使用有限的城市土地资源，支撑日益扩大的停车需求，逐步实现居住小区停车有位、停放有序、收费合理，是人民群众之所盼，物业企业之所愿，城市文明之所趋，固本强基之所需。

（一）基本工作思路
在规划停车位时，以科学发展观为指导，紧密结合区位区情，本着长远、发展、可持续的原则，按照科学规划、合理布局、系统策略、积极应对的方式，通过切实可行措施，深入透彻的解决停车难的问题，全面疏解我区居住小区停车状况。

同时要将居民的生命财产利益放在第一位，关注行人，非机动车的情况，适度合理的划置，和谐居民氛围，最终实现城市环境，物业管理与居住小区居民三赢。

我区现遵照市委、市政府提出的《北京市关于进一步推进首都交通科学发展，加大力度缓解拥堵工作意见》等综合缓堵措施，努力进行居住小区停车潜力挖掘工作，多途径，多方式，多手段的进行停车场建设。

（二）具体对策
1.全封闭式小区
以新海苑小区为例，新海苑小区是2004年新建成小区，院内有部级干部住宅，商品房住宅和青年公寓，有地面、地下停车位520个，目前停车位缺口200个。

针对此小区情况，拟在1,2号楼间拆除物业管理平房建设立体停车场，但停车场距离1,2楼间距小，影响部分1号楼采光，居民普遍担心采光、噪音、尾气影响。

对此需协调环保部门做好，噪音、尾气影响的监测公示工作，联系规划部门探讨建设地下立体停车库的可行性，联合居委会、物业做好底层采光受影响居民的补偿工作。

2.半封闭式小区
以裕中西里小区为例，裕中西里小区面积0.12平方公里，88年建设，有多栋高层住宅，现有地面车位150个，缺口900个。

小区目前计划进行锅炉房改造和立体停车场建造工程，拟在工程实施时结合绿化改造，道路硬化一揽子工程整治区域环境，优化区域秩序，增加安保设施、人员，扩充停车位。

裕中西里小区属于老旧小区，居民不收取物业费，物业费由楼宇产权方缴纳。

由于政策更新，住宅产权变更复杂，物业管理变动，现原有物业费不能满足小区改建后物业需求。

对于此种半封闭小区可通过居委会、街道办事处协助小区居民组织成立业委会；将小区内道路规划环形通路，将两个入口改成一个入口一个出口，并设置收费窗口；改造现有部分绿地为圆坑绿地停车位；招募安保人员巡视小区，负责维护小区治安，制止乱停车现象；假设监视器，建造监控设备网，对小区24小时监控。

根据最终改造情况，
核算居民月缴物业费费用，由物业收缴物业费支付新增人员工资、设施维护、绿地保养等费用。

3.开放式小区
以河南社区为例，河南社区由6个区域组成，社区内没有停车场，车辆皆路侧停放，私装地锁现象严重。

对此一是联合城管，警察等部门对地锁实行拆除工作。

二是硬化路面，规划路边停车位，推行单边单行政策，疏通区域内交通，消除消防隐患。

三是协调城管，街道办事处等部门对违法搭建房屋进行拆迁，通过拆迁空地建设立体停车楼。

对于开放式小区，管理协调多由居委会承担，造成居委会压力大，事情多，可通过居民自治的方式，由居委会协助，集合有车居民，成立社区居民车辆自治小组，由小组成员出钱雇佣停车管理人员，负责区域内停车管理。

居委会、街道办事处可对此予以扶持，派遣托底就业的40,50人员进行管理，实现政府、居民双得利。