干货碧桂园土地投资模式
法律视角下的房地产开发企业拿地模式及风险分析(碧桂园)
林业规划
• 森林包括防护林、 用材林、经济林、 薪炭林和特种用途 林
• 占用或征用林地审 批机关为国务院和 省级林业主管部门
城乡规划
• 城乡规划类型包括 全国城镇体系规划、 省域城镇规划、城 市总体规划、镇总 体规划
• 城市和镇总体规划 分为总体规划和详 细规划，详细规划 分为控制性详细规 划和修建性详细规 划
供地方案
建设 用地 审查 报批 申请
单独选址项 目
1、建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。 2、市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的申请，应予受理， 并在收到申请之日起30天内拟定“一书四方案”，经同级人民政府同意后，报上 一级土地行政主管部门审查。
城市分批次 建设用地
由市、县人民政府土地行政主管部门拟订“一书三方案”（农用地转用方案、补充 耕地方案和征收土地方案，编制建设项目用地呈报说明书），经同级人民政府审核 同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
其他特殊情 形
建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用 方案、补充耕地方案和供地方案； 建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需订征 收土地方案和供地方案； 建设只占用国有未利用地，除国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖 市的建设项目及国务院规定的其他建设项目用地由国务院批准的；其他建设项目使 用国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。
一、我们应获取什么样的土地—前提条件
如何将农用地、未利用地转变为 满足我们开发条件的土地即国 有建设用地？
农用地转 用
土地征收
一、我们应获取什么样的土地—前提条件
【项目总培训】碧桂园投资业务简介
董事局主席 董事局副主席 集团总裁 首席财务官 副总裁 副总裁
一、投资系统架构
投资策划中心
——集团十三大职能中心之一
集团副总裁 王少军
中心总经理 何剑标 中心副总经理 李莎
（
评 审
投 资 策
发 展 研
财 税
风 险 控
直 属 拓
部划
究
部
制
展
部
部
部
部
）
一、投资系统架构
投资策划中心
——统筹指导、目标管理、技术支持、政策研究、资源整合
第二部分 投资系统工作流程及范围
内部资料 严禁外传 │ 8
二、土地投资流程
获取信息
初步研判
项目立项
定位策划
定案决策
获取土地
土地信息获取 收集
区域/直属团队 现场勘察
区域/直属团队 落实相关问题
区域/直属团队 组织各部门考察
区域/直属团队 投资决策申请
投资信息管理 系统报备
发起立项申请
营销、投策、运营 财务、研发、成本
区域/直属团队 签订协议
项目获取
二、土地投资流程
区域投资团队
准备项目材料
区域总裁
区域总裁意见
主席、集团总裁
审批、决策
不通过
否决项目
通过
区域/直属团队
签订协议、项目获取
投资策划中心
补充投资决策意见
如有重大风险或条件重大 变化，则提请重新定案
特别紧急的项目、 重大项目
特事特办
二、土地投资流程
土地投资
选地
4
4产品
1.yj140（yj160) (标配）
2.玲珑别墅（挂石） （标配）
以速度赢取利润碧桂园的成本控
碧桂园以大盘开发为主。
其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。
这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。
一、低土地成本是碧桂园成功的不二法门1．碧桂园是全国最大的“地主”“土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。
”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。
过去两个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米——仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。
这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。
毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之一。
中银国际甚至预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。
对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚在意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。
上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4％，平均楼面地价每平方米不超过200元。
7～8月份新增的2000多万平方米土地储备，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区一幅地块，楼面地价每平方米高达18700元。
2．碧桂园的低价拿地策略碧桂园的低价拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之一；（2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式一举两得；（3）第三招：急人所急——杨国强深谙基层政府的心思（做成流程图）杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。
【房地产项目总培训】基于碧桂园实践的土地投资模式讲解
1.2 勾地等意向性拿地
常见竞买条件设置
其他条件
如竞买人资格审查程序要求、开工及竣工时间要求等。
例如： 1、竞买人资格由县人民政府办公室负责审查，土地交易中心凭县人民政府办公室出具的竞买人资格
确认联系单受理竞买人报名； 2、竞买人需是市重点招商引资对象并提供与市人民政府签署的招商引资协议； 3、竞得人需在土地成交后两月内开工，两年内竣工。
1、一级市场拿地模式
概念
政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、 拍卖的方式获得土地使用权。
直接招拍挂指前期未就项目地块与政府进行接触，在政府公示后
才获取地块信息，直接通过公开招拍挂途径获取土地。
1.1 直接招拍挂
概念
土地交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操 作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。
什么情况下采取该模式获取土地？
地块各方面仍不具备开发条件，但前景看好 当地政府财政不足，需要我司先投入资金整理土地
项目具备相当规模，符合公司开发大盘的条件
1.3 一二级联动开发 一级开发的目的和意义
弥补政府财政 不足，加快土
地整理力度
把控土地出让的 节奏， 将各项开 发工作前置完成
提高土地获 取的把握
获取大型项目 的有效方式
采用公开招商或 招标，签约主体 原则上为市、县 或土地储备机构。
1.3 一二级联动开发 一级开发的流程
合同 签订 阶段
项目研究评估
谈定一级开发协议
政府公开选择合作方
确定合作方后签署 土地储备合同
土储 实施 阶段
土地 出让 阶段
资金 返还 阶段
甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿
碧桂园集团经营情况及合作模式分析
碧桂园集团经营情况及合作模式分析经过大量的信息收集和整理，对碧桂园集团近年的经营情况及合作开发项目进行研究分析，归纳总结出以下内容：碧桂园概述中国驰名商标企业碧桂园成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。
千亿房企，中国房企三强，福布斯全球上市公司500强，截至2017年3月，全球超400城，700项目。
碧桂园在所在城市都是亮丽风景线和名片。
花园、绿化使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。
每个城市新建的建筑环境、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每个地方都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过150万业主选择在碧桂园安居乐业。
立业以来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。
公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。
碧桂园以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心经营理念一、碧桂园集团近年财务状况分析作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业，碧桂园2015全年的销售金额达到1401.6亿元，单城市产能9.67亿元，单项目产能4.0亿元。
2016年集团连同其合营企业及联营公司共实现合同销售约人民币3088.4亿元，同比增长120.3%；集团总收入约人民币1530.9亿元，毛利约人民币322.4亿元，核心净利润约人民币119.8亿元，同比增长分别达35.2%，41.0%和22.3%。
其中销售楼款现金回款2841亿元人民币，同比增长142.8%，回款率达到92%，净经营性现金流约为415亿元。
2016年碧桂园的净借贷比例约为48.7%，同比下降11.3个百分点，期末加权平均借贷成本5.66%，同比也下降了54个基点，企业负债率也在下降。
碧桂园开发模式
“碧桂园开发模式”成房地产商囤地方式新宠2007年下半年，房地产上市公司共同发起的一波圈钱圈地大潮，在全国房地产市场因为宏观调控政策趋紧而陷于低迷之后刚刚退去。
进入新年以后，以与地区政府合作进行土地开发方式施行大片圈地的“碧桂园模式”，成为地产类上市公司的新宠。
获地400多万平米近来，不管是A股上市公司，还是H股上市公司都开始将一级土地开发作为其囤地的新方式，纷纷以低廉的价格参与大宗土地的一级开发。
其中，合生创展(0754.HK)公告称：成功竞投一幅位于惠州大亚湾的土地开发事宜，涉及地块面积约达414万平方米，此事成为土地开发领域通过公开竞标方式获得大宗一级开发用地的典型。
1月8日，在香港上市的合生创展宣布，其附属公司——惠州大亚湾新海岸城市建设投资有限公司已成功竞投一幅位于惠州大亚湾经济技术开发区猴仔湾的土地开发事宜，涉及地块面积约达414万平方米。
2007年3月6日，合生集团与惠州大亚湾经济技术开发区管委会订立框架协议书，双方同意成立项目公司——新海岸建设以推进开发事宜，注册资本1亿元，由惠州大亚湾投资控股有限公司和合生创展分别持有40%和60%的权益。
同年11月6日，新海岸与大亚湾管委会就开发事宜订立合作合同，该合同仅在新海岸已赢得竞标而得以进行项目开发事宜情况下方告生效。
固定回报有赚无赔2007 年12月26日，新海岸就开发事宜进行投标。
同日，大亚湾土地中心宣布新海岸成功竞得开发项目。
新海岸建设将根据开发事宜进度及大亚湾土地中心的通知，负责提供进行开发事宜所需资金，并将进行开发事宜，使该地块适合住宅、商业、写字楼、酒店与旅游及公用用途，开发事宜包括但不限于作为政府国有土地储备一部分的该地块的拆迁及恢复、拆除位于该地块上之现有建筑、重新安置目前居民、提供基建系统(包括道路、排水系统、水管、燃气及电力供应、通讯系统及兴建公用设施)。
根据合作合同，待猴仔湾地块的开发事宜完成之后，大亚湾土地中心将负责在2009年底前通过公开招标或拍卖的方式分若干阶段出售该地块的土地使用权。
万科碧桂园投资与开发模式分析2058194331
万科与碧桂园投资及开发模式分析2008-7-15目前，万科与碧桂园是中国房地产行业的两大标杆性企业，分别代表不同的企业发展战略与开发模式。
通过认真分析二者的投资开发模式及盈利模式对于正确制订我司的投资发展战略及经营模式具有重要的借鉴意义与参考价值。
一．万科与碧桂园的基本财务指标根据万科及碧桂园2007年年报资料，可以得出以下数据与信息：万科与碧桂园营运能力指标（注：以各项资产的年末及年初均值为计算基础）万科与碧桂园盈利能力指标万科与碧桂园增长能力指标可以看出，2007年在上市后碧桂园呈现出良好的发展状态，在资产经营效率及盈利能力上已经全面超过万科，并且呈现出爆发式增长态势。
作为经营管理及投资开发模式截然不同的两家标杆性企业，二者的特点及差异性值得进一步分析与探讨。
二．万科与碧桂园盈利能力分析与比较下面将采取杜邦财务分析体系围绕企业的净资产收益率分析万科与碧桂园的盈利能力及特点。
净资产收益率＝销售净利率×总资产周转率×权益乘数＝（1-直接成本收入比＋间接费用收入比＋其他收益比＋税费收入比）×1÷(1÷流动资产周转率＋1÷非流动资产周转率) ×权益乘数万科与碧桂园经营指标差异情况直接成本收入比间接费用收入比其他收益比税费收入比流动资产周转率非流动资产周转率权益乘数净资产收益率碧桂园-47.81% -7.88% 0.20% -20.80% 48.68% 805.46%199.15%21.67%万科-58.01% -9.34% 0.44% -18.13% 37.23% 762.05%295.09%15.68%（杜邦表中采用的流动资产周转率与非流动资产周转率没考虑期初数的加权平均，故于上面数值有所不同）万科与碧桂园净资产收益率影响情况万科与碧桂园杜邦分析与比较由上表可以看出，碧桂园在经营上全面强于万科。
在不考虑采用财务杠杆的情况下，碧桂园经营可获得的净资产收益率高过万科16.43个百分点。
碧桂园拿地8大法则
一、土地维度 -----看地的内容
有利因素 不利因素 法规手续 规划条件 施工条件 地质灾害
噪声污染 空气污染
肮脏、杂乱、破旧的环境……
所有客户比较介意、反感甚至抵触的，在项目周边能被客户观察到的， 影响买房决心的因素
视觉污染
一、土地维度 -----看地的内容
2、投资方向：五大方向
投资方向
坚定《劳斯莱斯》
3线、4线、5线线城市
深耕《广东项目》
市、区、县、镇、村
布局《周边项目》
1 线、强2 线城市
选择或布局《二线项目》
省会、直辖市、计划单列市、强市
收购《成功周边》
垄断市场
2 0 1 5 年~ 2 0 1 6 年
坚持《劳斯莱斯》标准
3线、4线、5线线城市
深耕《片区》垄断《市场》
方向4：选择布局《二线城市》
选择布局
近郊策略
发挥优势、避免短板
聚焦客户
细分市场、目标客户
针对产品
客户需求、借鉴创新
我们仍有巨大发展空间！
方向5：收购《成功项目》周边
成功项目
策略前置
信息不对称、持续深耕
标杆借鉴
看标杆、逆周期
针对产品
客户需求、价值分配
客户、产品、市场、品牌
3、集团8种常见拿地模式
预销定投
大市场敢于投、小市场控制投
片区深耕，市场份额1 0 %
方向2：《深耕与垄断》要点
先“ 战 略 ” 重“ 团 队 ” 优“ 策 略 ” 梳“ 信 息 ” 选“ 伙 伴 ” 精“ 产 品 ”
卡位、夺位、占位、固位 目标、互补、专业、系统 环境、对手、资源、方案 积累、分析、规律、活用 诚信、可靠、互补、阶段 方案、推敲、借鉴、完善
碧桂园投资风控模式介绍
12
二、投资风控怎么做？
2、纠正合同认识误区（4）——定案是定案，合同是合同？
定案以足票计算， 合同却不是。
定案中交易或付款 有前提条件， 合同却没有。
按操盘控制、同股同权 定案，合同却不是。
定案有具体付款节点， 合同中约定不一致。
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二、投资风控怎么做？
2、纠正合同认识误区（5）——先签合同，再拿地操作？
VS “我们的合同写得没问题，
是你们自己看不懂。”
经营意识存在不足
“你们的合同没有把
我们想要表达的意思
全写出来。”
业务部门天然更为关注业绩
集团高周转的经营策略，倒逼 业务部门以业绩为主要导向。
业绩第一
现有法务岗难以全节点跟踪
现有法务岗由于岗位设置、岗位职责、 工作量等原因，难以全过程介入。
10
二、投资风控怎么做？
交付
物管
联合验收 资料查验
风控前置的核心措施：法务人员下沉业务部门、法务人员全过程参与项目开发。
一、投资风控做什么？
1、投资规模、项目及合同数量快速增长（2017年11月）
2017年截止11月底碧桂园投资额超过3000亿， 投资项目近800个，审核起草投资类协议过1000份。
4
一、投资风控做什么？
法务人员在的管理半径大，日常法务工作繁 重，难以深度参与投资业务，起草的合同质 量不高。
一、投资风控做什么？
5、专设投资风控岗的目的
1
完善组织结构
从各区域公司的实践经验来看， 由现有投资岗位或法务岗位人 员负责投资合同签订，均有不 足，设置专职的投资风控岗确
有必要。
2
提高签约效率
目前由投资岗位或法务岗位人 员兼任投资合同起草人员，由 于其专业能力方面的偏差及项 目参与程度的欠缺，签约效率
产业园区投资运营商业模式分析 (干货)
产业园区投资运营模式分析（干货）近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在产业园区掀起巨大的波澜。
传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、光谷等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5-10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
另外，制造企业、电商向产业地产延伸。
土地投资模式讲解
土地交付条件
政府行政干预等
2 勾地等意向性开发
案例分享
2 勾地等意向性开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害等几个方面考虑。 影响销售的因素
区位、交通不周边配套、环境影响因素
影响规划设计的因素 一．地貌 事．坡度 ①坡度过大的影响 ②坡度大的处理办法 三． 分割地块：
征地房屋 拆迁补偿费
房屋拆 迁安置费 包拪搬迁补 劣费、临时 安置补劣费 以及非住宅 房屋停产、 停业造成的 损失赔偿费
预留集体经 济发展用地
在经济发达地区 或城乡结合部去， 可按规划用途预 留一定比例的国 有土地，确定给 被征地的农村集 体经济组织使用， 发展农业生产或 从事多种经营。 广东预留比例为 10-15%。
①高压线、地下管线、地上管道②河流、渠道 ③市政道路、村道 ④插花地
2 勾地等意向性开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害几个方面考虑。 影响交地、施工进度的因素 道路、水、申设施、征地、拆迁 影响成本造价的因素 一． 拆迁
事．土方工程
城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和 修建性详细规划。
3 土地一级开发整理—合法性审查
2、城市总体规划、镇总体规划与其他规划之间的关系
1.编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人 大常委会和上一级人民政府备案； 2.镇人民政府根据镇总体规划要求组织编制镇的控制性详细规划 报上一级人民政府审批 3.县人民政府所在地镇的控制性详细规划，则由县人民政府批准后 报本级人大常委会和上一级人民政府备案。
快好，碧桂园开发模式最新解读
快好，碧桂园开发模式最新解读“快+好”碧桂园开发揭秘碧桂园的开发模式核心：快和好。
快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼。
核心抓手：聚焦展示区，提前每一天！01一.碧桂园快速开工指引碧桂园实现摘牌即开工必须要做的8项工作：Section 1：做好前期策划Section 2：规划设计前置Section 3：强势推进收地Section 4：勘探先行进场1、参考周边地质情况了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边地质勘查资料及相关工程资料。
2、提前进入地块勘探提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。
按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则完成地勘。
Section 5：提前开展招标Section 6：重视临设先行Section 7：政府关系维护Section 8：摘牌即是开工碧桂园开发模式及开发流程图：02二.碧桂园快速开盘指引碧桂园快速开盘的目标——聚焦展示区域，确保完美开盘碧桂园实现完美开盘必须要做的10项工作：Section 1：计划管理严谨Section 2：设计合理出图根据“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。
Section 3：重点抢展示区Section 4：施工组织科学按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。
综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。
采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。
碧桂园投资开发模式研究
公司简介
杨国强——碧桂园控股集团董事会主席，碧桂园创始人，最初以做建筑出身。其事无巨细，亲力亲为、务实的工作作风深 刻影响碧桂园文化和企业理念
碧桂园理念： 希望社会因我们的存在而变得更加美好
我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业
杨国强：我梦想中的碧桂园
这里是社会精英云集的公司； 这里是人才施展才华的好地方； 这里是学习进步的好学校； 这里是和谐的大家庭； 这里诚实守信、合法合规经营的公司； 这里是讲道理、勇于自我修正的公司； 这里是公平、公正、论功行赏的公司； 这里是欣欣向荣、不断总结经验并付诸实践的公司； ……
庆等碧桂园
全国扩张阶段
• 2007年碧桂园登陆港交所 • 2007年12月，开发长沙
碧桂园 • 2008年7月，开发沈阳碧
桂园 • 2008年7月，同时开发的
项目益阳、武汉、咸宁、 随州、呼伦贝尔、兴安、 通辽、泰州等 • 2008年7月，大量土地储 备4600万平方米，而 2007年年初1870万平方 米；2007年12月3840万 平方米
Ø 2003年后中国房地产市场 出现过热现象，政府为了稳 定市场出台诸多措施，但效 果甚微。
Ø 一线城市房地产市场趋势稳 步上扬，市场火热
Ø 2006-2007年，热钱、炒作、 人民币升值等因素的影响下， 国内房价出现爆发式的增长
Ø 2007年碧桂园登陆港交所
2001-2007
Ø 2008年四万亿计划，为后来房 地产发展过猛埋下了伏笔
图：2003-20170918碧桂园每年新增土储及总成交金额
2006年以前
2007-2010
2011-2017
Ø 2006年以前碧桂园的投 资开发区域主要以珠三 角区域为主
183.碧桂园地产资料之碧桂园投资业务简介(何剑标)
区域/直属团队 签订协议
项目获取
二、土地投资流程
区域投资团队
准备项目材料
区域总裁
区域总裁意见
主席、集团总裁
审批、决策
不通过
否决项目
通过
区域/直属团队
签订协议、项目获取
投资策划中心
补充投资决策意见
如有重大风险或条件重大 变化，则提请重新定案
特别紧急的项目、 重大项目
特事特办
二、土地投资流程
土地投资
三、集团投资方向解析
一线城市(4个) 北京、上海、广州、深圳
城市 级别 划分
二线城市(36个)
直辖市
重庆、天津
省会城市
南京、杭州、济南、沈阳、福州、成都、合肥、郑州、武汉、 石家庄、长沙、南昌、西安、哈尔滨、昆明、南宁、贵阳、呼 和浩特、海口、长春、太原、兰州、银川、西宁
计划单列市 宁波、大连、厦门、青岛
一、投资系统架构
各投资团队
（投资小分队）
——投资拓展“运动员”
• 集团28大区域投资部：77个投资小分队、215名投资人员（截至2015年10月）
区域
区域
投资负责人
区域
投资负责人
区域
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浅谈碧桂园房地产开发运营模式
浅谈碧桂园房地产开发运营模式发布时间：2022-01-11T07:20:36.551Z 来源：《建筑学研究前沿》2021年18期作者：薛荔华[导读] 作为房地产企业龙头，碧桂园的开发运营模式一直被业内各房企学习模仿，碧桂园也经历了不同时期的发展，沉淀了优秀的商业经验和成熟的发展模式。
身份证号码：42102219890910xxxx摘要：作为房地产企业龙头，碧桂园的开发运营模式一直被业内各房企学习模仿，碧桂园也经历了不同时期的发展，沉淀了优秀的商业经验和成熟的发展模式。
本文尝试梳理碧桂园的开发运营模式，并结合案例进行阐述，从而为关注这一方面的人提供参考。
关键词：开发运营模式；郊区大盘模式；高效率；全产业链；多元化布局引言房地产行业是国民经济的支柱产业，在长期的发展中逐渐趋于成熟。
由于我国地域辽阔且地区差异显著、房地产开发涉及政府多部门协作、行业易受国家政策调控影响、开发周期长投资大风险较大，所以房地产企业的开发经营模式对企业的发展至关重要，是指导房地产经营活动的重要理论依据。
随着行业的逐步发展，各房企逐渐形成了自己的开发经营模式，而这内在的基因指引着各房企形成了各自的风格、定位、方向及战略。
随着社会的进步、经济的发展、我国人口的持续增长、人们对房地产的需求在数量和质量上的不断提升，以及房地产竞争加剧、国家宏观调控政策变化，房地产的开发经营模式也应适时调整，房地产行业才能获得长足的发展。
1企业发展历程碧桂园成立于1992年，开创教育地产模式，2007年于香港上市，2013年高速扩张，销售额破千亿，到2020年连续4年上榜《财富》世界500强榜单，位列榜单第147位，全年权益合同销售额5706.6亿元，已在全国超1400个城镇布局，有超450万户业主，多年来稳健经营，独特成熟的开发运营模式助力其逐步成为房地产行业领军者。
2开发运营模式 2.1独特的市场定位避开房企扎堆、竞争激烈的一二线城市市场，独辟蹊径下沉聚焦四五六线城市。