中国房地产行业现状及发展趋势分析20
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•121号文－2003年6月13日中国人民银行发布了《关
•金融政策 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》
在重申195号文规定外，还规定多项严格房地产企业信 贷的条款
•央行存贷款基本利率调高，开始进入长期加息通道
• 抑制了房地产投资的过热现象
• 提高资金门槛，促进行业的整合和产 业的升级
• 促进房地产金融手段的创新，基金、 信托等成为新的重要融资渠道
中国房地产行业现状及 发展趋势分析-20
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2020/11/2
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
目录
凯捷对中国房地产行业的理解 ▪ 房地产市场总体状况 ▪ 房地产现有业务模式分析 ▪ 宏观调控下房地产企业发展的思路
凯捷的战略咨询思路
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中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
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中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
因此总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观 调控政策的影响会有所波动
•
•行业规模
•房地产开发
•长期 趋势 •市 场 现 状
•时间
▪ 房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经 济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。
▪ 政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会 影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。
•土地规划的权限也正处于变化调整之中
•对房地产供需双方的影响
• 促进土地供应透明化，规范了市场行为 • 通过对土地出让的控制，加强了政府调
控市场的力度 • 资金实力成为获取土地的关键 • 促进行业内企业项目策划等业务能力的
提升 • 囤积土地的行为受到抑制
•195号文－2001年6月中国人民银行发布，采取提高非 经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预 售条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。
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中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
目录
凯捷对中国房地产行业的理解 ▪ 房地产市场总体状况 ▪ 房地产现有业务模式分析 ▪ 宏观调控下房地产企业发展的思路
从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发 展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动
• 1985-1991
1992-1993
1993-1997
•过热－调控
1998-现在
•2002年出台 土地招拍挂制 度
•2003年央行121 号文件，提高房地 产贷款门槛
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•2004年提高银行 存贷款利率
• 促进行业业务模式的转变
• 银行利率的提高将有助于挤出市场需 求中的泡沫成份
• 有助于控制总体的需求规模
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源自文库
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
此次土地和金融政策的调控对于行业的供应已经得到了初步显现，但 对需求的影响还不明显
• 2004年出现了销 售面积大于竣工 面积的情况
• 与此对应，2004 年上半年销售额 增长率明显超过 了投资增长率
200-300美元
600-800美元
1300美元以上 8000-10000美元
住宅产业发 展情况
刚起步
快速发展
稳定高速发展
平稳发展
•我国城镇居民人均居住面积 约23平米，与发达国家地区 相比还有较大差距
•我国房地产市 场需求长期看好
•我国城市化进程加快
▪ 积极稳妥推进城镇化是“ 十五”期间我国的战略重 点之一
• 2004年销售 大于竣工面积 ，空置率继续 下降
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
从长期来看，多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好，还有 很大的发展空间
•联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和 住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期
人均GDP
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
自1998年以来我国房地产市场总体处于一个良好的发展态势
•房地产行业产值占GDP的比重
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•2004.3 •2004.10
• 备注： • 综合指数值100为景气线 • 100以上为景气区间
• 100以下为不景气区间 • 110以上为过热预警区间
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
•内容
•土地政策
• 2002年5月9日国土资源部出台11号文《招标拍卖 挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商品住宅用地 的取得必须通过招标、拍卖或挂牌的方式，使土地资 源市场透明化，于2002年7月1日开始实施；
•2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发71 号文件，严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在 2004年8月31日前处理完毕，否则土地将收回
▪ 未来每年城市化比例将增 加一个百分点，带来城市 土地供应的增加和大规模 的城镇住宅建设
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中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
良好的市场状况及行业前景使商品房价格一路上扬，在个别热点城市 ，房价/收入比已经达到很高的水平，超过了居民的普遍承受能力，出 现了过热的苗头
•1997－2004年上半年全国商品房销售价格变化
商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低
•1997－2002年全国商品房竣工、销售面积变化(万平方米)
•1-10月
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•资料来源：国家统计局
•1999-2002年全国商品房空置面积(万平方米)及空置率
• 2003年竣工 面积与销售面 积之差为 7263万平米 ，小于2002 年的7553， 空置率仍在减 小
•结论：
短期呈小范围波动状态
• 部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度 ，某些细分市场供过于求
• 资金在全球范围内加速流转 • 国家出台相关政策对行业进行调整和管控 • 三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧
中长期呈增长趋势
• 中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升 • 城市化进程进一步加快 • 人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大 • 大量存量房的改造
•上海
•资料来源：国家统计局
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•商品房价格上涨速度已超过 居民收入增长速度 •在上海等热点城市，房价/收 入比已达到很高的水平 •在个别城市得市场需求中， 投资性购房占到相当比例， 需求中的泡沫成分凸现
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
为防止房地产过热对宏观经济运行的影响，2002年开始，国家逐步通 过土地和金融政策对供需双方行为进行调控，加大了对房地产行业的 调控力度
•金融政策 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》
在重申195号文规定外，还规定多项严格房地产企业信 贷的条款
•央行存贷款基本利率调高，开始进入长期加息通道
• 抑制了房地产投资的过热现象
• 提高资金门槛，促进行业的整合和产 业的升级
• 促进房地产金融手段的创新，基金、 信托等成为新的重要融资渠道
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2020/11/2
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目录
凯捷对中国房地产行业的理解 ▪ 房地产市场总体状况 ▪ 房地产现有业务模式分析 ▪ 宏观调控下房地产企业发展的思路
凯捷的战略咨询思路
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中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
因此总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观 调控政策的影响会有所波动
•
•行业规模
•房地产开发
•长期 趋势 •市 场 现 状
•时间
▪ 房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经 济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。
▪ 政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会 影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。
•土地规划的权限也正处于变化调整之中
•对房地产供需双方的影响
• 促进土地供应透明化，规范了市场行为 • 通过对土地出让的控制，加强了政府调
控市场的力度 • 资金实力成为获取土地的关键 • 促进行业内企业项目策划等业务能力的
提升 • 囤积土地的行为受到抑制
•195号文－2001年6月中国人民银行发布，采取提高非 经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预 售条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。
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中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
目录
凯捷对中国房地产行业的理解 ▪ 房地产市场总体状况 ▪ 房地产现有业务模式分析 ▪ 宏观调控下房地产企业发展的思路
从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发 展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动
• 1985-1991
1992-1993
1993-1997
•过热－调控
1998-现在
•2002年出台 土地招拍挂制 度
•2003年央行121 号文件，提高房地 产贷款门槛
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•2004年提高银行 存贷款利率
• 促进行业业务模式的转变
• 银行利率的提高将有助于挤出市场需 求中的泡沫成份
• 有助于控制总体的需求规模
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源自文库
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
此次土地和金融政策的调控对于行业的供应已经得到了初步显现，但 对需求的影响还不明显
• 2004年出现了销 售面积大于竣工 面积的情况
• 与此对应，2004 年上半年销售额 增长率明显超过 了投资增长率
200-300美元
600-800美元
1300美元以上 8000-10000美元
住宅产业发 展情况
刚起步
快速发展
稳定高速发展
平稳发展
•我国城镇居民人均居住面积 约23平米，与发达国家地区 相比还有较大差距
•我国房地产市 场需求长期看好
•我国城市化进程加快
▪ 积极稳妥推进城镇化是“ 十五”期间我国的战略重 点之一
• 2004年销售 大于竣工面积 ，空置率继续 下降
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
从长期来看，多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好，还有 很大的发展空间
•联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和 住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期
人均GDP
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
自1998年以来我国房地产市场总体处于一个良好的发展态势
•房地产行业产值占GDP的比重
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•2004.3 •2004.10
• 备注： • 综合指数值100为景气线 • 100以上为景气区间
• 100以下为不景气区间 • 110以上为过热预警区间
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
•内容
•土地政策
• 2002年5月9日国土资源部出台11号文《招标拍卖 挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商品住宅用地 的取得必须通过招标、拍卖或挂牌的方式，使土地资 源市场透明化，于2002年7月1日开始实施；
•2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发71 号文件，严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在 2004年8月31日前处理完毕，否则土地将收回
▪ 未来每年城市化比例将增 加一个百分点，带来城市 土地供应的增加和大规模 的城镇住宅建设
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中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
良好的市场状况及行业前景使商品房价格一路上扬，在个别热点城市 ，房价/收入比已经达到很高的水平，超过了居民的普遍承受能力，出 现了过热的苗头
•1997－2004年上半年全国商品房销售价格变化
商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低
•1997－2002年全国商品房竣工、销售面积变化(万平方米)
•1-10月
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•资料来源：国家统计局
•1999-2002年全国商品房空置面积(万平方米)及空置率
• 2003年竣工 面积与销售面 积之差为 7263万平米 ，小于2002 年的7553， 空置率仍在减 小
•结论：
短期呈小范围波动状态
• 部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度 ，某些细分市场供过于求
• 资金在全球范围内加速流转 • 国家出台相关政策对行业进行调整和管控 • 三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧
中长期呈增长趋势
• 中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升 • 城市化进程进一步加快 • 人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大 • 大量存量房的改造
•上海
•资料来源：国家统计局
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•商品房价格上涨速度已超过 居民收入增长速度 •在上海等热点城市，房价/收 入比已达到很高的水平 •在个别城市得市场需求中， 投资性购房占到相当比例， 需求中的泡沫成分凸现
中国房地产行业现状及发展趋势分析 20
为防止房地产过热对宏观经济运行的影响，2002年开始，国家逐步通 过土地和金融政策对供需双方行为进行调控，加大了对房地产行业的 调控力度