美国“两房”相关背景知识
剖析美国两房崩盘和人民币被逼升值两大事件背后的战略意义
剖析美国两房崩盘和人民币被逼升值两大事件背后的战略意义1/目前有诸多迹象显示（参看何新博客楼下所提供的相关背景资料），正是2007年当中国斥出巨额外汇储备购买美国“两房”房贷后，2008年美国通过高盛公司为首的对冲投资基金，精心设局，制造了震撼全球的美国次贷危机，其目的是为美国经济“释放泡沫”。
由“两房”次级贷款衍生品所引发的债务危机，其实是美国金融决策集团与高盛公司等垄断金融组织联手策划的一招苦肉计。
到目前，这一危机呈现了对美国大为利好的初步结局：通过两房股票退市和房贷归零化，已经成功地直接绑架了中国近4000亿美元（2万5000亿人民币）的巨额外汇资产。
使之变成了没有利得而在无限期的时间内，完全无法变现的纸面“呆烂账”。
而由中国所输入的这一笔巨额资金，则不仅为美国国土上提供了大批价格低廉的平民住房，而且由于这笔债务已经无限期地无须清偿——从而在某种意义上成为了中国帮助美国盖房子的友谊“赠款” ，其中有部分或可填补“两房”公司自身因次级房贷坏账造成的金融缺口和债务陷阱。
2/我们不能不赞叹和钦佩美国谋略家的高明与高深。
当2008年国际金融危机爆发前，美国面临四大危机：——巨额国家财政赤字，——巨额对外贸易赤字，——巨额外债——以及由于滥发美元导致美元面临崩盘。
在上述严重危机的背景下，美国金融决策集团与金融垄断资本相配合，策划了一系列战略性金融“阴谋”，并有条不紊地巧妙地付诸实施：（1）主动引爆“次贷”金融危机，令全世界猝不及防，措手不及。
（2）利用金融危机，将严重资不抵债的若干金融集团（包括雷曼、两房及若干商业银行）果断破产清盘，把烂掉的股债和债务甩给千百万国际投资者（包括许多中国人），从而甩脱债务，挤出泡沫（3）把债务危机引向欧洲，迫使欧元暴跌，从而减缓美元贬值的冲击和压力（4）逼迫人民币升值，最终要把中国持有的美国巨额国债虚拟化3/实际上，美国已经成功地将这次国际金融危机由坏事变为好事，转变成可能搞垮中国这一新兴经济体的一系列战略性行动。
美国“两房”危机的震撼与启示
美国“两房”危机的震撼与启示作者：张立华来源：《经济》2008年第09期美国最大的两家住房抵押贷款融资机构——联邦国民抵押贷款协会（房利美）、联邦住房贷款抵押公司（房地美）前段时间爆出财务状况恶化的消息，引发公司股价大跌，进而导致美股大幅下挫。
这两家“政府资助机构”出现问题引发了市场对次贷危机影响深化的担忧，势将进一步拖累已显颓势的美国经济，并将对美元反弹、美国及全球资本市场信心造成冲击。
目前美国国会和政府已经开始紧急行动，财政部、美联储正采取措施积极支持“两房”脱困。
然而，政府是否应该出手及如何介入也引发各界争议。
美国“两房”危机的震撼以及美国政府的态度和做法对于中国来说具有一定的借鉴和启示。
“两房”危机重创金融市场信心刚刚进入7月，房利美和房地美便传出面临流动性压力的消息。
本次金融动荡正是由美国著名投行雷曼兄弟公司分析师布鲁斯·哈廷7月7日发布的一份关于两家机构经营情况的报告引发的。
该份报告指出，随着美国住房市场持续低迷，美国民众丧失抵押品赎回权的比例不断上升，加上信贷紧缩，房利美和房地美有可能面临严重资金短缺问题。
两家公司将被迫筹集750亿美元资金以避免破产，并预计两家公司还将遭受更大损失。
这一利空消息明显打击了市场信心，两家公司的股票随即遭到恐慌性抛售。
截至7月18日，两家公司股价今年的跌幅超过了70%，并已跌至17年来低点。
房利美和房地美分别设立于1938年和1970年，属于私人投资者控股、受美国政府支持的特殊金融机构。
这两家机构在美国住房融资体系中扮演着核心角色，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。
目前，房利美和房地美持有或担保的住房贷款总值超过5.3万亿美元，占美国12万亿住房抵押贷款余额的将近一半，因此,两家公司遭遇困境引发市场极大担忧。
由于两家公司主要从事次贷以外的住房抵押贷款业务，其陷入困境似乎预示着次贷危机有可能扩大，并将向住房抵押贷款危机演变。
美国_两房_危机_根源及启示_卫建国
市场的发展具有重要的参考价值。
二、“两房”危机回顾 （一）“两房”的基本情况
税，同时规定联邦储备银行要对房利美 全球发行债券，以提高流动性及扩大房
财
公司提供各种支持。
贷资金来源，将筹集到的资金再注入到
1968 年，美国国会通过房利美私有 抵押贷款市场。这样，就可以为房贷市场
会
经 化法案，授权房利美发行以住房抵押贷 融通到大量资金，在 2008 年美国政府接
美 国两 大住 房 抵押 贷款 融资 机 构 房 利 一定程度上提高了生活质量。
沫极端膨胀；另一方面，美国政府对房地
美和房地美。
但是，抵押贷款证券化在刺激房地 产贷款疯狂发展的监管控制不力，也是
根据接管“两房”的有关规定，美国 产业发展的同时，也加大了房地产市场 导致房地产泡沫膨胀的重要因素。
财政部将大量购进“两房“的债券，并以 的风险。传统的房屋抵押贷款是由银行
危机之中，走到了破产的边缘。“两房”在 厚的 利润 ，发展 成为 财 力 雄 厚 的 大 公 为标的的证券化业务。从此，“两房”进入
美国 房地 产市 场发 展 中扮 演 着 重 要 角 司。1954 年，为了化解政府垄断的风险 高速发展时期。
色，曾经取得过辉煌成就，在全美的房屋 和避 免房 利美 因政 府 机构 而效 率 低 下
第四季度其亏损达到 239 亿美元，相当 赚取手续费和买卖差价，他们期望房屋 地发展，甚至于为了维持房地产业的发
他
于上年同期亏损额的近 10 倍。
抵押贷款业务越大越好，手续费越多越 展而纵容“两房”犯错（比如，对于“两房”
山
好。但是，随着房屋抵押贷款业务量的扩 粉饰账目而未加以应有的处罚）。在这种
三、 “两房”危机的根源剖析
两房资料
1、聚焦两房“两房”指房利美(FNM)与房地美(FRE)这两家非银行金融机构。
两房均属于实质上的政府赞助企业，是半官方机构，他们的经营方式基本相同，其本身不直接发放贷款，而是透过向银行和房贷放款业者收购抵押贷款，并将这些贷款重新包装成为证券化产品，然后由他们担保在市场上供投资者购买。
两家机构都是上市公司，其股票可以在市场上买卖。
同时，它们也面向全球发行债券，以提高流动性及扩大房贷资金来源，将筹集到的资金再注入到抵押贷款市场这样，就可以为房贷市场融通到大量资金。
它们虽然是私人拥有的上市公司，却是依据联邦法律创建的美国最大的两家“政府赞助企业”，可以享受免交各种联邦及州政府的税收以及来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持等特殊权利。
由于“两房”的主要业务就是借助政府背景，低息向债券市场融资，向房贷市场注入流动性资金。
因此，受次贷危机和房地产市场低迷的影响，危机爆发后，“两房”曝出大量坏账，业绩急剧恶化。
同时，其资产严重缩水，负债飙升，最终被政府接管。
在2008年美国政府接管之前，两房的融资及担保规模总计高达 5.2万亿美元，约占美国房贷总规模的42%。
当前，我国也面临着住房金融体制的建设问题，如何借鉴两房的经验健康有序推进我国住房金融体制的改革并避免重蹈其覆辙，这是值得我们研究的。
2、美国“两房”体制的变迁1929年10月下旬，纽交所股票价格一落千丈从巅峰坠入谷底，资产瞬间蒸发300亿美元，这促发了始于美国而后蔓延至世界的经济危机。
在经历了这场大萧条后，美国有90%的房屋建设由于缺乏资金处于停滞状态，住房问题已经成为了危害社会安全的首要不稳定因素。
为了尽快解决这一社会问题，1933年任职的美国总统富兰克林罗斯福将“居者有其屋”计划纳入新政中。
为保证这一计划的顺利进行，美国联邦政府为了满足那些在经济危机中失去房产的公民最基本的住房需求，为公众提供购房支持，于 1934 年代初设立了联邦住宅管理局，该局同退伍军人管理局一道，向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险。
美国两次房地产泡沫的启示
美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。
美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。
因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。
一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。
20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。
80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。
1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。
1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。
美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。
受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。
20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。
美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。
但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。
由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。
两房危机洞察
风险．信皂的不对崭沩信用的丧火技了
层美丽的外衣，例如．在攻贷产品钉 包出信的过程中，有个环节是信用评 级．评缎盐刮给金融产品出件级报告的 过程是以市场对评级公司的信用为基础 的，但巾Ｊ臣＾的商业利益的苦虑．评级 公司放松ｒ埘这些产品的风险的估Ｌ卜 这只足众多环”巾的一个，每个环节都 有可能山现信埘丧失，系统Ｍ险必然口
２６
过购买其他金融机构的住房抵押贷款的
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警求之二：房地产与台融足’对孪 生兄弟 从美国的金融发胜历史及“次贷危 机”的发展过程中，抟们看到了房地产与 金融之间Ｈ益密切的联系．房地产与金 融业之间已经成为“，损俱损．一荣俱 荣”的关系，因为，其一，大公司的融资
既然是投机者．他们对价格的变动ｊ然 １分敏感，当房地产价格ｍ埋下跌，越来 越多的借款省选择了违约。｛二是整个信 加体最出现丁崩溃，使得次贷危机的影 响超过了２０１１纪３０年代人萧条以来历 次房地产危机。 我国的商业银行与房地产行业的关
枫月累，■
万 方数据
两房危机洞察
对于“两房”,美国政府不得不救
对于“两房”，美国政府不得不救。
“两房”是美国政府支持的两家从事住房抵押贷款融资的机构，被认为是“大到不能倒”的企业。
目前美国12万亿美元的住房抵押贷款中，有42%来自这两家机构，其所发行的债券向来被视为“金边债券”，各国央行和主权基金均大量持有，据估计，“两房”持有或担保的住房抵押贷款债券总额高达近5万亿美元，其中超过3万亿美元为美国金融机构拥有，约1.5万亿美元为外国投资人拥有。
其安危不但关乎美国整个金融部门的业务流程环节及整个金融部门的安全，更直接影响全球金融市场的稳定。
由于美国经济是著名的“负债经济”，两公司强大的全球融资能力为美国经济，甚至美国政府的各项开支提供了重要的渠道，也是美元汇率稳定的重要保证。
这两家房贷机构当初成立的初衷，即有政府调控房贷市场的色彩和意图，如今“两房”自身出现危机，从自身战略利益考量，美国政府自然绝无不出手之理。
许多舆论指出，此次美国政府决策之前，众多海外财政官员和金融机构直接表现出焦虑和关注，由于担心投资缩水，在“救市”前几周，多家海外投资机构已作出大手笔减持“两房”债券的行动，如果任由这种局面蔓延，美国政府的国际自信力将受重创，全球融资能力也会大打折扣，这势必直接影响到美国政府的行动力。
此次美国政府的监管，首先宣布确保债券和优先股利益，正是因为这些海外主权基金和投资机构大多投资于这两类债券，甚至美国国内诸多金融机构也是如此。
美国政府这样做并非意在救人，而是自救，救美国金融机构自己的大量战略持股，更救美国的全球融资血脉。
正如美国众议院金融服务委员会主席巴尼·弗兰克坦言，在此次监管的考量中，“美国国家战略利益高于一切”。
与之相比，雷曼兄弟则不存在这样“不得不救”的因素。
这家投行虽然盛名在外，但规模其实并不大，市值只有50亿美元左右，且业务范围主要局限于美国国内。
据华尔街金融分析家伊万·纽马克分析称，即使破产，所能导致的损失不过几十亿美元，而直接影响的范围也主要局限于美国投资者。
美国两房——精选推荐
1、什么是美国两房？美国的两房是指，房利美(Fannie Mae)中文全称为联邦国民按揭贷款协会与房地美(Freddie Mac)，中文全称为联邦住房按揭贷款公司。
是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司，当初是美国政府解决老百姓的住房问题而组织的两个住房贷款公司。
原来它们都是由私人控股的公司，但由于发生金融风暴的关系08年9月7日，美国联邦住房金融局局长詹姆斯·洛克哈特宣布：美国联邦政府将接管两大住房抵押贷款机构——房利美与房地美，现在两房的大部分股权已经是美国政府。
以避免更大范围的金融危机发生“两房”发行住房抵押债券。
这两家机构将联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。
同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保2、美国两房为什么退市？“两房”之所以退市，按照纽约证交所的说法，是在过去的一个月里这两家上市公司的股价平均都在1 美元以下，按照相关规定必须退市。
其实，早在金融危机最为严重的2008 年9 月份，“两房”也遭遇过股价在1 美元以下的情况。
只是当时美国政府出手接管，它们的股价才恢复到1 美元以上，从而避免了当时就退市。
另外，准确地说，房地美事实上还不完全符合纽交所的退市标准，但此次也按照指令和房利美一同退市。
以上只是从交易规则角度对“两房”退市进行技术层面上的分析。
更深层的问题是，为什么投资者会失去对“两房”股票的兴趣，以致其股票长期持续低迷，甚至重新回到月均1 美元以下的境地。
“两房”持续不断的经营亏损是根本原因。
房利美2006 年还有40亿美元的净收入，但从2007 年至2009 年，该公司由净收入转为净亏损，且亏损额持续扩大，分别达到20 亿美元、580 亿美元和720 亿美元。
房地美大致也经历了同样的过程。
2010 年第一季度，“两房”的经营状况并未得到改善，还是有着182 亿美元的亏损。
美国“两房”退市：原因、影响与启示
房利美 和房 地美 拨付 了 ８ ６亿美 元 和 ３ ６ ３亿美元的援助资金以弥补其在住 房 １
抵押贷款方面的损失 。今年五月份 ，房
利 美 和房 地 美 又 同 时 向政 府 提 ｍ ８ ５亿 要 求 。问 题 在 不 能 根 本 弥 补
“ 两房 ”为什 么退市
“ 房 ” 之 所 以退 市 ，按 照 纽 约 证 两 交 所 的 说法 ，是 在 过 去 的一 个 月 里 这 两
４０ 亿美 元 。更 有一 些分析 人 士认 为 ００
花费要高达 １ 万亿美元 。很难想象 ，两
个不 得 不 从 政 府 获得 如 此 巨 额 援 助 资 金
的公 司在可以预见的未来会有什么样的
情 况 。只是 当时美 国政 府 出 手 接 管 ．
它 们的股 价 才恢 复 到 １美元 以上 ．从 而 避免 了 当时就退市 。 另外 ，准确地 说 ，房地 美 事实上 还 不 完全符 合纽交 所的退市标准 ，但此次也按照指令和房
利美 一 同退 市 。 以上 只是从交 易 规则 角度 对 “ 两
根本性转变０ 辔镥 投资者又有什么理由
和耐心来持有 “ 两房”股票 ，因此退市
成为 “ 两房”必然的选择 。
如 果 说 长 期 巨额 亏损 是 “ 房 ”退 两 市 的 根 本 原 因 ，那 么 近 期 美 国 房 地 产
未 来走 向再 次 引起 市 场 的广 泛 关 注 。
来严重 的冲击。 “ 两房 ”退 市虽然对股市没有什么
大的影响 ，但对美国房地产市场的未来 发展却可能产生重大影响 。这主要是 由 “ 两房”在美 围楼 市中的重要性所决 定 的。 “ 两房 ”是美国住房抵押贷款市场
最 主 要 的融 资 提 供 者 。 根据 美 联 储 今 年
“两房”危机及其深层次原因
“两房”危机及其深层次原因“两房”发展兴衰“两房”是指“房利美”和“房地美”两大房贷机构。
“房利美”是美国“联邦国民抵押贷款协会”的简称，设立于1938年，是罗斯福政府应对住房危机的产物，其宗旨在于提供低成本房贷资金和担保，并通过二级市场提高住房抵押贷款的流动性。
1970年，为进一步开拓抵押贷款二级市场和加强竞争，美国政府设立“联邦住房贷款抵押公司”，简称“房地美”，其宗旨同样在于提供一个低成本房贷融资渠道，协助国民购买住房。
>>更多最新相关资讯请点击合时代进行浏览…作为美国最大的两家住房抵押贷款机构，“两房”通过发行股票和债券获取资金，其主要业务是在美国住房抵押贷款二级市场上收购贷款，释放银行和放贷机构的现金流；将这些贷款重新以证券化产品的形式，由其提供担保，在市场上出售。
虽然“两房”是属于私人所有的上市公司，但同时也是“政府授权企业”，这意味着其可以享受特殊的权利，如免交各种联邦以及州政府的税收和在必要时获得财政部最高22.5亿美元的信贷支持等。
政策的支持帮助“两房”在住房和金融市场上迅速崛起，特别是20世纪80年代以来，伴随金融衍生工具的蓬勃发展，“两房”越来越多地“涉足”住房抵押贷款的金融衍生品市场，进入高速发展期。
在“两房”被接管前，美国住房抵押贷款总额大约为12万亿美元，其中由“两房”持有和担保的高达42%，“两房”占据了美国住房抵押贷款市场的半壁江山。
“两房”的存在，使得银行等贷款机构可以在提供住房贷款后顺利地将贷款出售，加快资金流动，从而降低资金成本，进而可以降低抵押贷款的利率，最终惠及全国范围内的贷款者，尤其是中低收入阶层。
必须承认，“两房”对美国房地产市场的发展做出了不可磨灭的贡献，是推动美国房地产市场发展与繁荣的重要力量，是帮助成千上万美国人获得住房、实现“美国梦”的重要支撑。
但在这些看似光鲜亮丽的表面浮华下，隐藏的危机也在逐步酝酿。
政府支持下成立的“两房”在获得特权所带来的丰厚利润的同时，也面临着来自经济增长、货币政策与房地产市场的诸多宏观风险。
两房债券原理
两房债券原理我呀，一直对金融这玩意儿特别感兴趣。
就说这两房债券吧，刚开始接触的时候，我就像个迷失在迷宫里的小老鼠，晕头转向的。
不过后来我可算是摸着点门道了，今天就跟大家唠唠这两房债券原理。
先得说说这“两房”是啥。
“两房”呢，就是房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。
这俩公司在美国房地产市场里，那可是响当当的角色，就像两个巨人一样。
好多人都把自己的房子梦想跟这俩公司联系在一起呢。
那这两房债券是怎么来的呢？这就好比是一个大的资金池游戏。
房利美和房地美，它们主要的业务就是从银行或者其他金融机构手里把住房贷款买过来。
比如说，你从银行贷款买房子了，银行可能过段时间就把你这个贷款卖给房利美或者房地美。
为啥要卖呢？银行也有自己的小算盘呀，这样银行就可以回笼资金，然后再去发放更多的贷款。
这两房把这些住房贷款买过来之后呢，就把这些贷款打包成债券。
这就像是把一堆苹果装成一箱一箱的，然后拿到市场上去卖。
这些债券卖给谁呢？卖给投资者呀，像一些大的基金公司、外国的央行，甚至是普通的投资者也能参与进来。
这时候你可能会问了，为啥投资者要去买这些债券呢？这里面可大有文章。
首先呢，住房贷款相对来说是比较稳定的。
你想啊，大部分人买房子都是打算长期住的，不会轻易不还贷款的。
这就好比你租了一个特别喜欢的房子，你肯定会按时交房租一样。
所以这些住房贷款就像一个个稳定的小财源。
两房把这些小财源打包成债券，就承诺给投资者一定的回报。
就像你把钱借给别人，别人答应给你利息一样。
我有个朋友叫小李，他就对这个特别好奇。
有次我们聊天，他就说：“这听起来好像挺简单的，但是这里面就没有风险吗？”嘿，这小李可问到点子上了。
其实风险肯定是有的。
比如说，如果房地产市场不景气了，房价下跌，很多人可能就会还不起贷款了。
这就像一场暴风雨，把原本稳定的小财源给打乱了。
那些买了两房债券的投资者就可能面临损失。
你再想象一下，两房债券就像一艘大船。
美国房屋背景调查规划
美国房屋背景调查规划
1.购买美国房地产，总体上讲，对购买者并没有居民或公民的身份要求，- -般的商业或居住的购买不受数量限制。
2.美国的房产属于永久产权。
房产标注的面积通常指室内各个卧室、厨房、客厅的面积。
像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑不标面积。
3.全美20个都市圈的综合房价在2006年7月达到顶峰,至今房价下跌平均已超过20-40%。
回顾美国近45年的房地产历史,有4次大的价格调整周期，平均每10年左右就会有一次大调整，每次持续时间2-5年，每次调整后迎来的是新一.轮的房地产增长。
4.现在市场正处于地产调整周期的最后阶段，再加. 上美元贬值，是投资美国房地产的黄金时期。
美国物业的投资回报一-直十分理想，远远高于通货膨胀。
5.房产每年产生的(税和支出费) --税费总额:约为房价的
1.5-
2.5
●房地产税 (Property Tax or Real Estate Tax)
税率各个州不同，- .般来说每年约是房产估价的0.5-1.5%。
随市场和地区状况会随时(年)变化。
●
保险
住宅房保房子失火，淹水，雷击、盗窃等意外事故。
- -般20万的房子保险每年500美元。
●小区费或物业费(common charges or HOA fee) 物业费，一般每月 120- -300美左右。
美国“两房”经营模式
美国“两房”经营模式房利美和房地美是美国最大的两家住房抵押贷款融资机构，也是得到美国联邦政府赞助的特殊金融公司。
两家机构总计拥有或担保了高达近5万亿美元的住房贷款，占美国所有抵押贷款余额的近一半比例，由此可见这两大机构在美国房地产市场中的举足轻重的作用。
毋庸置疑，美国金融市场和居民购房离不开“两房”的有力支持，对其依赖程度已相当高。
金融危机之后，2013年，房利美和房地美分别以年利润839.6亿美元和486.7亿美元的骄人业绩远超苹果、EXXON 石油这些商业巨头，成为美国最新500强中最赚钱的两家公司。
“两房”从绝境中重生，不仅仅是依靠政府支持、市场回暖，更和它们自身的经典资产管理模式、市场运作模式和风险对冲策略密不可分，非常值得中国房地产市场借鉴。
经营模式“两房”经营模式主要分为两种：第一种为担保业务，第二种为投资业务。
担保业务“两房”并不直接发放贷款，而是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构那里购买住房抵押贷款，并将买进的贷款打包成为住房抵押贷款支持证劵（MBS)，然后出售给银行、保险公司或养老基金等投资者。
在这一贷款证券化过程中，“两房”只承担贷款的信用风险，并从中收取一定比例的担保费，而抵押贷款证劵的其他风险都由投资者承担。
“两房”通过执行严格的贷款准入标准和风险缓释策略来确保收取的担保费能够基本覆盖任一房主潜在的拖欠、违约贷款带来的损失，同时为股东提供可观的收益率。
实际上，2008年的“两房”濒临破产是因史无前例的房价大跌，违约率急剧攀升，导致担保业务巨量亏损造成的。
投资业务“两房”通过发行自己的企业债券募集而来的资金投资于房屋抵押贷款或房贷证券。
在这种经营模式中，因为贷款现金流被保留在“两房”的资产负债表上，而不是卖给投资者，所以也被称为“保留资产投资组合”。
在投资业务中，“两房”从二级按揭市场上购买房贷证券并长期持有，同时，为了满足全球投资者的需求，设计了多种债券发行，包括子弹式债券和可赎回债券等。
两房事件分析
结论
• 中国的确需要反思国际投资的政策和策略 问题。 • 但不要动不动就上纲上线到卖国、汉奸的 地步。
类似事件：当年广东国际信托投资公司破产， 损失惨重（130亿元），其中80%来自日本、 美国、德国、瑞士等。
国硕1101 王贤
介绍一下这本书
• 极左，总体肤浅，部分有理。
国硕1101 王贤
国硕1101 王贤
质疑！
• 美国会让两房破产吗？
– 2010年06月25日，纽约泛欧交易所集团首席运 营官劳伦斯· 莱伯尼茨今天在接受CBN专访时表 示，房地美与房利美（“两房”）退市是美国政 府对这两家企业进行改革的第一步，政府会继 续为相关资产提供担保。
国硕1101 王贤
质疑！
• 如果两房破产了，那真是所谓的金融战争 的重大胜利，中国都要笑出声了，还会在 乎那3000亿美元？
– 用如此大的资金购买同一行业的这么多债券， 在风险管理上中国相关机构肯定有责任。
国硕1101 王贤
评价
• 中国的确需要反思国际投资的政策和策略 问题。
• 相关事件：2011年2月11日，美国财政部公 布向国会提交美国住房金融市场改革报告， 要求逐步废除住房抵押贷款融资机构房地 美和房利美，降低政府提供的住房抵押贷 款担保比例。
– 当时汇率：8.11￥=1$
• 3760 x 8.11=30493.6亿￥
– 当时银价：2.55元/克
• 清政府时期：每两：31.25克。 • 79.6875元/两
– 损失：30493.6/ 79.6875= 382.6亿两 – 马关条约：赔款2.3亿两。 – 382.6/ 2.3= 166.3倍！ 国硕1101 王贤
教训
• 见贤思齐焉，见不贤而内自省也。 • 学而不思则罔，思而不学则殆。
为什么美国政府要救两房(编辑后)
为什么美国政府要救两房，如果它们倒闭会有什么危害呢？一、“两房”在美国房地产金融界有举足轻重的地位，目前，房利美和房地美所持有或担保的住房抵押贷款总值超过5.3万亿美元，占美国12万亿住房抵押贷款额的近一半。
两房共持有5.4万亿美元的未清偿债务，约占美国住房抵押贷款市场总规模的40％。
如果两房破产倒闭，将造成美国住房抵押贷款市场停摆，新增住房抵押贷款利率将会直线上升，住房市场交易量将严重萎缩。
并且美国经营几十年的住房金融体系将要面临重建，那么美国房地产市场将在二三十年内都无法发展。
此外，基于住房抵押贷款的金融产品的市场价值将一泻千里，全球金融市场将出现大幅动荡。
二、，“两房”在这次帮助美国金融体系渡过次贷危机中担任了救赎者的角色。
如果坐视“两房”倒闭，美国在次贷危机中将会滑得更远。
次贷危机爆发后，随着其他抵押贷款供应商的倒闭或收缩贷款，“两房”为抵押贷款市场提供融资的重要性更加突出。
2006年第二季度，两公司购买的抵押贷款支持债券仅为市场总规模的38％，而到2008年第一季度，这一比率猛升到70％。
此外，两房”的规模是如此之庞大，它们与金融系统的关系又如此之紧密和错综复杂，以致其中任何一家一旦失败，都将导致美国以及全球金融市场的大骚动和混乱，美国和世界很多地方的消费者的住房贷款、汽车贷款以及消费等能力将会受到明显影响。
挽救“两房”是为了稳定金融市场、保证提供房屋贷款、保护纳税人。
三，“两房”的盈利能力能为美国赚取巨额利润。
除了其全球融资功能支持政策的正常利益之外，通过为“两房”收拾市场残局，将以极低的价格购入大量抵押贷款证券，特别是次级抵押贷款证券最终会流入“两房”及其相关企业，未来房产市场回暖之后获利将十分丰厚。
美国任何当局都不会放任“两房”被市场力量兼并重组，这样政府将失去实施隐形政策的渠道和能力，对美国赤字政策将形成巨大挑战，而且也会危及“两房”传统的优势地位和筹资功能。
四，两房的稳健有利于维护美国政府的信誉和形象。
美国为什么要支撑“两房”？
美国为什么要支撑“两房”？■中国社会科学院美国所学者、国际问题专家专栏·张国庆保尔森的美国财政部长任期注定给世人留下深刻印象。
在接过佐利克大旗，力推中美战略经济对话，从而将中美关系引向更加稳定的道路之后，而今，保尔森又果断出手，通过接管“两房”（房利美和房地美），实施了全球最大规模的金融拯救措施，为美国政府的救市传统锦上添花。
其实，从年初开始，保尔森就配合美联储主席伯南克开始了持续的救市努力。
7月份，美国财政部更是表示，准备无限制提供贷款以维持两家机构的运转。
这一承诺曾一度支撑了其股价，但随后市场信心再度消退。
于是，保尔森决定要将“维稳”落在实处。
应该说，对于美国共和党政府而言，将两个如此庞大的企业收归国有，并将其全部资产与负债计入公共部门的资产负债表，是件很不容易的事。
此间，来自经济学界的非议也不绝于耳，诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨就曾在英国《金融时报》上撰文《对房利美与房地美说“不” 》。
而另外一些人则怀疑，一贯比较直线思维的布什政府能否表现出必要的思维灵活性。
显然，即将卸任的布什总统和华尔街政治家保尔森在试图给世人留下与时俱进的精彩背影。
值得一提的是，仅仅两个月前，保尔森还在强调援助房利美和房地美、使它们能够作为私有实体继续运营的重要性，而今，保尔森却很爽快地说，“此番论调已经成为过去”。
在形势发生了明显改变之后，保尔森们并不介意否定自己的原有看法，显示出一种大局观和理性。
促成认识转变的，首当其冲是严峻的经济形势。
如保尔森所认识到的那样，房利美和房地美都太大了，而且与金融系统交织在一起，两家公司中任何一家的倒闭都将引发美国及全球金融市场的极大混乱，不仅家庭财富会大幅缩水，进而影响消费和投资，而且社会生活的和谐与诸多相关行业的发展也会深受其害。
忧虑并不仅限于此。
从世界经济角度看，美国房市、股市和金融市场的动荡，无疑会影响到其他国家经济的正常发展，影响到美国与他国的经贸关系乃至外交关系。
从“两房”发展史看美国次贷危机的根源_0
从“两房”发展史看美国次贷危机的根源【摘要】美国次级抵押贷款的危机实际上是参与主体的危机。
在诸多的参与主体中，房地美和房利美无异最值得关注。
本文即从“两房”的发展史出发，论述美国次贷危机的根源。
【关键词】两房；特许权法案；住房和城市开发法案；政府特许机构【Abstract 】Subprime mortgage crisis is actually participating in the main body of the crisis. In many participation bodies, real estate beauty and houses are the most remarkable beauty. This paper is from “two room” of the development history, discussing the root of the us subprime mortgage crisis.【Key Words 】two special houses; concession bill; housing and urban development bill; government chartered institution“两房”的发展史应该从20世纪30年的大萧条说起。
为应对经济萧条导致的住房金融市场陷入停滞的状况，美国政府于1934年成立了联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA），这一机构通过制定抵押贷款审批标准和抵押贷款违约保险等措施，促进了全国性抵押贷款市场的建立，因为购买者不用太关注借贷人的信用记录和抵押品的价值。
另外一个类似的担保机构是为二战后退役军人提供借贷担保的美国退役军人管理局（Veterans Administration，简称V A）。
这些联邦机构的建立都大大促进了住房金融市场流动性的恢复。
美国“两房”立法改革最新进展及前景展望
美国“两房”立法改革最新进展及前景展望摘要：金融危机带来的不仅是经济问题，也有法律问题。
本文对美国两房立法改革的背景及原因、法案主要内容、立法改革前景及潜在影响进行了分析。
关键词：“两房” 立法改革进展前景一、立法改革背景及原因2014年5月15日，美国参议院银行委员会投票通过了《2014住房金融改革和纳税人保护法案》（S. 1217）。
根据该法案，“两房”将逐步退出市场，被新设的联邦抵押贷款保险公司(FMIC)所取代。
同时，建立一个抵押贷款保险基金和统一的证券化平台，私人资本的作用将被强化，政府在住房融资市场中的作用将被削弱。
尽管该法案要最终获得国会两院通过并正式成为法律仍面临不少阻力，但其进展及影响值得关注。
对此，认为问题的原因是：（一）“两房”主导的住房融资体系存在缺陷，长期内不可持续；（二）强化私人资本作用，保护纳税人利益；（三）促进抵押贷款市场健康发展，保障市场参与者和购房者合法权益。
二、立法改革主要内容（一）建立联邦抵押贷款保险公司取代“两房”参考联邦存款保险公司（FDIC）模式，建立新的联邦抵押贷款保险公司（Federal Mortgage Insurance Corporation，FMIC）取代“两房”。
FMIC将组建独立董事会，由来自两党的5位人士组成，需总统提名并经参议院通过。
[1]此外，FMIC还将成立专家顾问委员会、总督察办公室、消费者及市场准入办公室等内设部门。
（二）建立抵押贷款保险基金设立再保险基金，即抵押贷款保险基金（Mortgage Insurance Fund，MIF）。
FMIC将作为独立机构，为符合既定标准的抵押贷款支持证券（MBS）提供保险。
如果FMIC保险的MBS发生损失，私人资本将承担最初10%的损失，剩余部分损失由MIF分担。
在出现非常和紧急情况时，FMIC将在会商美联储、财政部、住房和城市发展部（HUD）后，对二级抵押贷款市场所有的担保MBS提供保险。
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美国“两房”相关背景知识问答
文章来源：国家外汇管理局网站2010-07-16 19:40:00
关于美国两大房贷机构“房利美”和“房地美”（以下简称“两房”）近期从纽约证券交易所退市的问题，我们已在之前的热点问答中明确表示，我国外汇储备没有投资“两房”股票。
而“两房”债券价格稳定，还本付息正常。
一些读者反映，希望进一步了解美国“两房”本身以及“两房”股票、债券的相关情况。
我局编写了相关背景知识问答，供大家参考。
问1：“两房”是什么类型的企业？如何看“两房”在美国金融体系中的地位？
答：“两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构――联邦国民抵押协会（简称房利美，Fannie Mae）和联邦住房贷款抵押公司（简称房地美，Freddie Mac）的简称。
“两房”是由美国国会立法设立的政府支助机构（Government Sponsored Enterprises），目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性。
两家机构开展的业务是美国住房政策的重要组成部分。
美国的住房政策是政府公共政策之一，自1932年构建联邦住宅贷
款银行系统以来，逐渐形成了以“两房”为主、私人抵押贷款机构为辅的住房抵押贷款二级市场，通过政府干预和市场化运作相结合的方式，为住房建设提供资金保障。
“两房”是美国房地产市场的支柱，两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，次贷危机以来达到80%以上。
“两房”不仅在美国房地产市场具有重要地位，而且对金融市场稳定至关重要。
两家机构拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。
在“两房”债券投资者中，70%以上是养老基金、共同基金、商业银行和保险公司等美国国内投资者，具有系统性的关键作用。
次贷危机爆发初期，美国政府还依赖这两家机构缓解危机，采取了降低对它们的资本金要求、扩大其单一贷款上限等多项措施，增强其在危机解决中的作用。
随着危机深化，美国房地产市场大幅调整，加之自身经营不善，两家机构也出现了问题。
美国政府随后接管了“两房”，将对其的支持进一步显性化。
目前，除财政部已对“两房”总计约1450亿美元的优先股注资外，美国政府承诺在2012年底前将无限额地对两家机构进行注资以弥补净亏损，此后两家机构仍可在各自2000亿美元的限额内向财政部申请注资。
另外，美联储和财政部还累计购买了超过1.4万亿美元的“两房”债券，约占“两房”拥有和担保资产总量的25%，成为“两房”债券的最大持有人。
美国政府多次承诺未来任何改革都会保障“两房”有能力支付相关债务。
在不久前举行的第二轮中美战略与经济对话中，提出会继续加强对政府支助企业的监管，确保它们具有足够资本和能力以履行其财务责任，并将听取所有利益相关者的意见，采取合适的方式进一步推进改革，确保政府支助企业具备履行偿债义务的能力。
问2：“两房”发行的股票情况如何？为何退市？
答：房利美和房地美分别于1970年和1989年在美国纽约证券交易所公开上市，房利美还在芝加哥股票交易所上市。
房利美和房地美除优先股外，在市场上流通的普通股票分别约为11.4亿股和6.5亿股。
在2007年美国次贷危机发生前的10年间，“两房”股价长期稳定在50-70美元，并进行定期分红，因此受到投资者追捧。
次贷危机爆发后，受美国房地产市场持续放缓影响，“两房”出现巨额亏损，股价大幅下跌。
随着危机恶化，2008年9月政府接管“两房”，“两房”股价跌破1美元，此后较长时间内在1美元上下波动。
今年5月中旬以来，房利美股价连续30个交易日平均收盘低于1美元，按纽约证券交易所规定，应选择退市或采取合并聚集（reverse split）等方式以使股价恢复至1美元以上。
目前美
国政府持有“两房”约80%的股份，成为其最大股东，其余股东所持股票市值总计不到10亿美元，“两房”实际上已不再按普通商业模式经营。
在此情况下，“两房”监管部门联邦住房金融管理局宣布“两房”股票于2010年7月7日退市。
退市后“两房”股票将在场外市场继续交易。
问3：什么是“两房”发行的普通机构债券？目前市场表现如何？
答：“两房”发行的普通机构债券是指“两房”发行的优先无抵押债券。
“两房”通过发行这类债券筹集资金，投资于住房抵押贷款和相关证券化产品等。
两家机构一直被视为美国政府机构，在“两房”股票退市后，美国政府已签署的对“两房”注资、为其补充资本金的法律合约不受影响，“两房”债券至今仍然保持AAA的最高信用评级。
“两房”债券市场容量大，流动性较好，是国际金融市场上重要的债券投资领域之一。
2008年底，美联储宣布购买2000亿美元“两房”普通机构债券，进一步提升了债券的安全性和流动性，保障了市场运行平稳，旧债还本付息和新债发行正常。
以房利美为例，2009年房利美发行普通机构债券705亿美元，是2007年发行规模的2.2倍。
从投资者地域看，美国本土占比约73%；从投资者类型看，共同基金、保险、养老金等机
构投资者占比约63%，中央银行占比约19%。
“两房”普通机构债券的收益稳定。
以“两房”发行的普通机构债券为主要部分的美国普通机构债券市场指数，在危机最严重的2008和2009两年间，累计收益率为10.7%，2010年以来收益率为3.9%。
问4：什么是“两房”担保的房贷抵押债券？目前市场表现如何？
答：房贷抵押债券（Mortgage Backed Securities，简称MBS）是指以金融机构发放的住房按揭贷款为抵押品发行的债券。
“两房”等政府支助机构对符合它们各项标准的房贷抵押债券提供担保，获得它们担保的房贷抵押债券称为机构类房贷抵押债券。
与“两房”普通机构债券相比，“两房”担保的房贷抵押债券除了有“两房”的信用作担保，还有抵押资产池作为偿债保证，即具有“双重保证”。
2008年底，美联储宣布购买“两房”担保的房贷抵押债券1.25万亿美元，进一步提升了市场流动性。
目前该购买计划已完成，市场反应良好，旧债还本付息和新债发行正常。
“两房”担保房贷抵押债券的收益稳定。
以“两房”担保的房贷抵押债券为主要部分的美国机构类房贷抵押债券市场指数，2008和2009两年间累计收益率为14.9%，2010年以来收益率为4.6%。
问5：“两房”股票退市后，“两房”债券的市场表现如何？
答：“两房”股票与“两房”债券不同。
一般而言，股票对应的是对公司的所有权，而债券对应的是对公司的债权，两者分别在不同的市场上交易。
2010年6月16日，“两房”股票将从交易所退市的消息宣布后，“两房”债券价格未受到负面影响。
从市场表现看，股票退市不仅没有对债券产生负面影响，各期限机构债券和房贷抵押债券（MBS）相对美国国债利差还有所收窄，债券价格出现了上涨。
以30年期机构类房贷抵押债券市场指数为例，7月13日其市场报价比宣布退市时上涨约0.8%。
从新发债情况看，“两房”股票宣布退市后，“两房”债券的新融资活动未受到负面影响。
例如房利美7月8日公开发行了60亿美元3年期普通机构债券，7月以来“两房”担保的房贷抵押债券合计新发逾366亿美元。
总的来看，“两房”新发债券认购状况良好，二级市场交投活跃，流动性充分。