XX花园物业管理投标书.doc

XXXX花园物业管理投标书

物业概况

XX花园位于 XX市 XX区，占地面积 8 万平方米，总建筑面积 8 万 m2，其中：住宅面积 7 万m2，商业面积万 m2，办公面积 1 万 m2，小区由 4 幢 1。 5 万 m2的 6 层住宅组团、 1 幢万 m2 商业、办公和配套服务设施综合楼组成。

小区主要配套设施有：地下停车场、老人活动中心、儿童活动中心、会所。

小区主要机电设备有： 25 台日本三菱电梯，开利中央空调系统。 2 台 500KW康明斯发电机组，供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全，小区所有机电设施都是进口设备。

小区功能介绍：XX 花园智能化系统，主要包括安全防范系统，物业管理系统，家居智能控

制系统等。充分利用现代计算机技术, 通讯与网络技术, 自动化控制技术和IC 卡技术，通过

有效的传输网络，实现多元化信息服务，物业管理，保安防范，绿化喷灌及住宅智能化的集

成，为住户提供安全，舒适的家居环境和快捷，高效的服务与管理。

委托管理目的

1)保持和提高物业的完好程度。通过加强对 XX花园整体物业管理的养护和对人的管理和服

务，以防止使用不当，损坏物业。

2)创造良好环境，统筹安排 XX花园各项设施的管理养护，强化宣传，对业主（住户）进行依

法管理约束，共同维和花园环境。

3)维护住宅区业主（住户）的权益。业主置业大都用来居住，保值，增值，享受良好的服

务等，加强对业主、住户的行为管理、服务就是为了维护业主的整体利益，从而有利于每一

位业主。

4)加强对 XX花园实施社会化，专业化，一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高

香港嘉财集团和本公司的社会声誉。

以良好的售后服务建立 XX 花园的品牌形象，赋予 XX花园以高附加值回馈业主和 XXXX房地产开发有限公司，使物业开发、管理处于良性循环。

委托管理原则

根据《住宅区物业管理条例》及其实施细则以及委托管理合同，本着“以区养区，略有节余”

和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主（住户）创造安全、文明、优美、

舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。

委托管理方式

1)XXXXX 房地产开发有限公司依据《住宅区物业管理条例》及其实施细则以及双方议定的

其他事项，全权委托齐齐哈尔百安物业管理股份有限公司对XX 花园实施综合一体化管理。

百安物业管理股份有限公司在管理合同期内对XX花园负责制定年度管理目标，在经济上实

行独立核算自负盈亏，实现小区社会效益，经济效益和环境效益的同步发展。

2)委托管理有效年限： 3 年。

委托管理内容

1)小区房屋建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、

外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备房等）的维修，养护好管理。

2)小区房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管管道、落水管、烟囱、公用照明、天

线、加压供水设备、配电系统，楼内消防设备等）的维修，养护，管理和运行服务。

3)XX 花园规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、

沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、棚、停车库、场等）的维修、养护和管

理。

4)XX 花园规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。

5)公共环境（包括公共场池、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6)交通、车辆行驶和停泊管理。

7)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。

社区文化娱乐活动。

9)物业管理档案、资料。

总体目标和分项指标

1)总体目标

在管理合同期内把XX花园管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事

项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在XX花园住宅区达到硬件指标后，承诺：管理

合同生效后， XX 花园住宅区所以建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用 2 年内达到齐齐哈尔市市物业管理优秀大厦管理标准，并获得有效证书； 3 年内达到省级或国家级物业管理大厦的管理标准，并获得有效证书。

2)分项指标

1 房屋及公共配套设施完好率98％以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达100％。

2住宅区无重大火灾、刑事和交通事故。

3房屋零修、急修及时率在 99％以上。

4 住宅区内卫生、消杀、环境绿化国家级达标率100％。

5 违章发生率 1％一下，处理率 100％。

6 管理人员专业培训合格率100％。

7 业主（住户）对 XX花园物业管理满意率95％以上，投诉处理率100％。

实现目标的保证措施

1)管理体制和人员配备

1 管理架构：公司拟设XX花园管理处作为公司的外派机构，全面负责XX 花园的日常管理运作，统管整个小区内外事务。公司与管理处每年签订管理目标与经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务，即：房管、治安、车辆、清洁、绿化、维修、社区文化、设房

管部、机电部、护卫队、清洁、绿化队、管理监控中心，实行24h 值班，纵向关系与内部管

理机构见下图1：

2 人员配备：按公司 ISO9002 质量标准和 XX 花园综合一体化管理的内容、范围、广度和深

度，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本

着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，管理处拟设各类人员 81 人。主任 1 人，副主任 1 人，管理员 3 人，会计出纳，资料 3 人，仓管 1 人，机电部 14 人，护卫员 34 人，清洁 18 人，绿化3 人，厨师 2 人。

3 骨干人员的素质要求见表1。

图 1 XX 花园物业管理处内部机构设置示意图（略）

表 1 XX 花园骨干人员的质素要求

分类

岗位

职责

具备条件

备注

管理处

主任

全面负责 XX花园物业管理工作

男， 36，岁本科文化以上，有 6 年大型高层物业管理经验，协调管理能力强，精通ISO9002