天津武清区地块调研简报

建面 262 万平米，平均楼面价约 1100 元/平米。（详细成交见附件）
商品房市场
预计年成交量在 150 万左右，其中城区去年成交 64 万占 目前全区均价在 5600 元/平米，其中城区在 7200 元/平米，
全区的 47%
城区与全区的价差在逐步拉大，已经达到 1600 元。
区域在售项目分布及价格
目标宗地介绍（新城次中心 紧邻京津城际站）
目标宗地位于武清新城西侧，四至为，北至强国道、南侧为规划道路、东侧翠通路 宗地用地面积：85499.1 平方米（128 亩），容积率 2.5，总建面：21.37 万平米；绿地率 40%，建筑密度 16% 挂牌楼面价：720 元/平米 总价：1.53 亿元
容积率
成交日期
竞得单位
成交价格 楼面价格 （万元） （元/㎡）
津武（挂） 2009-150 号 津武（挂） 2009-199 号 津武（挂） 2010-025 号 津武（挂） 2009-196 号 津武（挂） 2009-200 号 津武（挂） 2010-026 号 津武（挂） 2010-052 号 津武（挂） 2010-151 号 津武（挂） 2010-156 号 津武（挂） 2010-181 号 津武（挂） 2010-042 号 津武（挂） 2010-069 号 津武（挂） 2010-062 号 津武（挂） 2010-196 号
从武清自身发展潜力来看：（京津之心、京津都市圈发展重要腹地）根据都市圈产业分工，武清产业定位为发展 高新产业和现代服务业，高新产业和现代服务业对居住需求的拉动和品质的改善诉求明显，随着大城市交通和人 口发展带来系列问题，相信拥有 30 分钟通勤圈地武清无论在区域环境还是投资价值来看，目前都是较为优选区 域。再者根据武清目前现有常住人口 87 万，预计到 2020 年规模达到 100 万，GDP 规模达到千亿规模，快速发 展带来人口、产业集聚效应明显。其次,据我们调研发现,在武清购房群体中为办蓝印较为普遍,北京、河北的客户 多于天津市区，这也印证了我们对其都市圈形成人口承接的判断。相信其辐射力还将会进一步扩大和待挖掘。
任公司 天津陶润置业投
资有限公司 天津鑫汇松江投
资有限公司 天津鑫汇松江投
资有限公司
1430 22000 6100 16600 17600 6600 28500 7110 29800 6800 7200 4860 22500 25800
13610
23000 19500 20500
340 790 849 1103 1323 1320 1202 800 1198 520 897 496 912 1368
wenku.baidu.com
天津武清区地块调研简报
区域介绍（京津发展带 京津都市圈核心位置）
区位:武清区位于天津市西北 部 ,东 临 宝 坻 区 、南 接 北 辰 和 西 青区西临廊坊，北连通州。 人口与面积:截止 2010 年末常 驻人口 87 万人;区域面积 1574 平方公里. 经济发展: GDP 330 亿元 地 块 距 主 要 节 点 距 离 （ 约 ）： 距北京公司： 85 公里 距北京六环： 56 公里 距首都机场： 100 公里 距天津北外环： 17 公里 距天津公司： 41 公里 距天津机场： 54 公里 距武清区政府： 3 公里 距武清城际站： 1 公里
对武清地块的投资建议
从目前宏观市场及区域表现来看：（都市圈发展利好、自身区域环境优越打造、房价涨幅较为缓慢）2010 年在全
国各主要市场均成交量下跌的情况下，武清逆市增长了 21%。但同期价格增长较为缓慢，其中根本原因待其考证。 应慎重考虑武清房价的增长预期。武清尚处城市建设规模扩张阶段，由于其区域内人口有限，必定带来市场短期 容量的缺失，但区内品质和品牌较好的项目不乏销售业绩较好（保利项目年去化量 20 万平米，带来销售额近 15 亿元） 紧邻京津城际站，武清人高度认同的新城区域；随着开发区的规模和投资强度加大，区内人口战略和都市圈中心 城市战略的稳步实施，区内对周边人口汇聚效应会愈发明显，外部都市圈的加快形成成为必然，自身区域环境的 优化，区域吸引力加大。 受一线城市高房价和限购的挤出效应，武清更具魅力；我们认为当一线城市限购政策持续及价格高企短期存续情 况看，首都都市圈范围内，武清市场存在较大投资空间和发展潜力，首都都市圈低于万元的区域已经绝迹。武清 7000 元左右房价，具有较大吸引和发展空间。
地块现状
北侧现状强国道
北侧现状景观渠
南侧前进道
西侧道路
地块内现状(北向南看)
地块内现状(可视为顺驰项目)
区域市场表现（全区商品房年均成交总量 140 万方；城区约 65 万方，城区均价约 7200 元/平米）
土地市场
全区层面：我们统计了 2010 年至 2011 年 3 月土地市场成交情况，共计成交 18 宗，成交面积 173 万平米，总
2009-079 号
佛罗伦萨 盛世天下 保利玫瑰湾
津武（挂） 182590.8 2009/7/29
2009-096 号
津武（挂） 169341.9 2010/3/18
2009-181 号
津武（挂）
154280.9
2010-043 号
2010/03/19
慧翔龙苑 松江运河城
天房四季
津武（挂） 56621.8 2010/3/19
2010-027 号
津武（挂） 2010-051 号 津武（挂） 2010-061 号
87960.7 97743.6
2010/5/4 2010/08/23
竞得单位
保利房地产 （集团）股份
有限公司 天津市职工住
房合作社 北京住总集团 有限责任公司 武清分公司 佛罗伦萨小镇 （天津）有限
公司 宁波奥克斯置 业有限公司 保利（天津） 房地产开发有
根据市场实地调研，城区范围内实际在售重点项目在 11 个，新城区为供应主体，也是为了主要发展方向，市民认同度较高， 老城区（运河以东），主要有慧翔和万一阳光，目前由于商业配套成熟，房价高于新城区片区。但随着新城区配套逐渐成熟，我 们认为不久以后，新城区房价将超过老城区。
从土地历史成交来看，保利项目 08 年成交,楼面价 1195 元/平米；盛世华庭项目 2010 年成交，楼面价 1130
对武清区域市场认识
从武清在京津都市圈区域来看：（京津发展重要通道和纽带）位于京津重要发展轴，区位优势突出，战略地位显 要，交通和区位优势对承接北京和天津产业和人口吸引力，未来人口吸引力、产业的辐射能力将进一步加大，毕 将推动其房地产市场的巨大发展。
从武清在天津的战略来看：（天津门户、高新产业基地）承担对接北京门户作用，享受产业和政策发展优势；天 津市规划将武清定位成京津发展带上的重要新城，高新产业和现代服务业基地。目前，城市化不足，城市规模和 框架尚未完全拉开，所以,我现在武清看到最多的正是修路和拆迁，我们判断,其正在面临和争取新一轮城市扩张， 发展后劲十足.
90353.5
75610.8 62870.1 68226.8
1.0-1.7 1.0-1.5
2.9 2.4 暂估 1.0 2.5 2.0 1.5 1.5 1.1 1.5 1.8 1.0 1.1
2.0
2.0 1.0-1.9 1.0-2.0
2010-1-29 2010-3-2 2010-3-3 2010-3-3 2010-3-3
有限公司 信置房地产开发 （天津）有限公司 天津龙潭置业投
资有限公司 天津市博远置业 发展有限公司
李文新
天津福盛房地产 投资有限公司 花样年集团（中 国）有限公司 恒大地产集团天
津有限公司 天津成瑞房地产 投资有限公司 天津龙湾置业投
资有限公司 天津万兆富洋投
资有限公司 天津永元投资有
限公司 北京盛世信利房 地产开发有限责
837
1521 1632 1502
附：地块周边土地成交统计表
项目名称
宗地名称
土地面积 成交日期
（㎡)
津武（挂） 保利上河雅颂
2007-020 号
304600
2008/1/4
五一阳光
津武（挂） 293416.2 2009/2/27
2009-008 号
住总尚清湾
津武（挂） 224506.9 2009/6/30
限公司 天津市慧翔 华瑞林投资有
限公司 天津运河城投 资有限公司 天津政通建设 发展有限公司
成交价格 （万元）
90500 50600 21000
15500 41500 59000
17200 13700 24000
楼面价格 （元/㎡）
1195 1725 624
849 1132 2125
1519 1558 1228
综合建议（楼面地价不超过 1500 元时，建议集团拿下）
结合市场分析和测算结果，我们认为，地价 1500 元时，地价总额 3.2 亿元，销售净利润率为 5.4%，年度 IRR 为 123%，销售地价比为 5.4，在集团考虑一定投资强度情况下，该项目仍具备可行性。
附：武清土地成交表
宗地名称
土地面积 （㎡)
津武（挂） 2010-291 号
津武（挂） 2010-238 号 津武（挂） 2011-003 号 津武（挂） 2011-004 号
24736.9 194761.8 14351.1 62727.4 155462.7
19996 118521.1 59179.6 180632 118877.1 53482.3 54460.6 205628 171418.2
2010-03-19 2010-6-9 2010-11-12 2010-11-12 2010-11-15 2011-2-17 2011-2-17 2011-3-2 2011-3-2
2011-3-3
2011-3-3 2011-3-3 2011-3-3
天津双信房地产 投资有限公司 天津龙湾置业投
资有限公司 天津市华峰置业