关于物业管理公共部位出现的问题及建议
小区卫生整改方案
小区卫生整改方案篇一：物业小区整改方案物业小区整改方案为进一步改善小区生活环境，努力营造和谐、整洁、安全、舒适的人居环境。
我司于7月29日对小区的物业服务工作进行全面检查，结合检查情况，落实整改措施。
将对小区存在问题进行改造升级，全面提升物业软硬件管理水平，主要在以下几方面：（一）环境卫生方面为改善小区卫生状况，物业公司组织各部门员工将在8月12日（周五）进行全小区大扫除活动，主要针对小区里的楼道卫生死角、绿化带隐藏杂物、引水渠疏通、墙面乱贴乱涂/野广告清除不彻底等公共部位的卫生问题重点整治。
（请业主先清理放在楼道里的杂物）（二）公共基础设施方面（整改费用物业公司承担）1、对小区=的道闸/监控及楼顶防雷装置进行全面检查整改修复。
2、对3栋住户门口楼梯进行加装扶手梯工程。
3、对小区的楼层内墙面、围墙及地面瓷砖缺失进行修补。
4、对住户楼防盗玻璃门不锈钢条脱落/挡雨棚支架腐蚀生锈，电梯楼层显示板无显示/电梯顶残旧进行翻新修复。
5、对小区楼顶加压管道腐蚀生锈/出口门损坏/楼梯扶手腐蚀生锈/楼梯弯头缺失等问题的翻新修复。
6、对小区住户信箱门缺失、楼层照明设备缺失进行修复。
7、对小区楼层的消防栓门破损严重，进行全部更换。
8、对小区公共外围墙栏杆、路灯照明进行修复及翻新。
9、对小区公共路灯进行修复和增设；垃圾箱位置进行地板砖围；停车场岗亭/导向牌/警示标语等进行翻新。
10、对小区公共绿化破坏严重，对缺失部分进行补种。
11、对小区地下车库出口路面渗水/无任何提示标语进行修复整改；增设私家车位提示牌，车位倒车拦油漆翻新。
12、路面的零星修补。
（三）共有基础设施方面（整改费用一事一筹）1、小区楼顶隔热层及周边护栏损毁严重，进行修复翻新。
2、对3栋4栋楼道通向后门、地下车库楼梯通道门窗加装防盗门。
（四）物业服务方面1、根据现小区物业服务情况，为小区物业人员增配维修工一名、保洁员一名，从而提升服务效率。
2、每月将对公摊电费进行公告栏公示。
物业安全整改工作总结汇报：问题与解决方案
物业安全整改工作总结汇报：问题与解决方
案
近期，我们物业公司对小区安全进行了全面的整改工作，以解决存在的安全隐患和问题。
在此次整改过程中，我们发现了一些问题，并采取了相应的解决方案，现总结如下：
问题一，小区入口处存在安全隐患，容易被外来人员进入。
解决方案，我们增加了安全门禁系统，安装了监控摄像头，并加强了安保人员的巡逻力度，确保小区入口处的安全。
问题二，小区内部部分楼道照明不足，存在安全隐患。
解决方案，我们对所有楼道照明进行了检修和更换，确保每个楼道都有足够的照明，提高了居民的安全感。
问题三，小区公共区域存在杂物堆放现象，存在火灾隐患。
解决方案，我们对小区公共区域进行了清理和整治，禁止居民在公共区域随意堆放杂物，确保了小区的整洁和安全。
问题四，小区部分住户存在违规用火现象，存在火灾隐患。
解决方案，我们加强了对小区住户的安全宣传和教育，提醒他们遵守消防安全规定，禁止违规用火行为。
通过以上整改工作，我们成功解决了小区存在的安全隐患和问题，提高了小区居民的安全感和幸福感。
我们将继续加强对小区安全的管理和监督，确保小区的安全稳定。
同时，也希望广大居民能够积极配合我们的工作，共同营造一个安全、和谐的居住环境。
感谢大家的支持和配合！。
物业管理中的常见问题与解决方法
物业管理中的常见问题与解决方法在物业管理过程中，常常会面临一些问题和挑战。
本文将针对物业管理中的一些常见问题，提出相应的解决方法。
希望能够对相关从业人员和业主提供一些借鉴和指导。
一、安全问题物业管理中的安全问题始终是一个重要的关注点。
常见问题包括：火灾风险、盗窃以及保安巡逻不到位等。
针对这些问题，可以采取以下解决方法：1. 加强安全意识教育：通过定期开展安全培训和演练活动，提高居民的安全意识，掌握灾难事件的预防和应对能力。
2. 安装监控设备：增加闭路电视(CCTV)监控设备的密度和覆盖范围，以便监控犯罪行为并及时采取措施。
3. 加强保安巡逻：合理安排保安巡逻岗位，增加巡逻频率，提高反应速度。
二、维修问题物业管理中常常会遇到各种维修问题，如管道漏水、电器故障等。
如何高效解决这些问题呢？以下是一些建议：1. 及时响应和处理：物业管理公司应当及时响应居民维修请求，并配备足够的维修人员和设备，以便快速解决问题。
2. 制定维修计划：根据物业设施的状况，建立维修计划，包括定期检查和维护。
早期发现问题，可以减少维修的成本和时间。
3. 优化维修流程：采用信息化管理系统，统一维修流程，提高工作效率和维修质量。
三、费用管理问题物业管理费用的管理和使用一直是一个敏感问题。
常见问题包括费用增加、费用的公正性以及费用使用的透明度等。
以下是一些建议：1. 公示费用支出明细：定期向业主公示费用的使用情况和支出明细，提高透明度，减少误解。
2. 费用合理分配：根据物业设施的实际使用情况，合理划分费用比例，确保每个业主都能够公平分担。
3. 精简开支：优化内部管理，减少不必要的开支，确保费用的合理性。
四、业主关系问题物业管理中，与业主的关系处理非常重要，良好的业主关系有助于提高物业管理的效果。
以下是一些建议：1. 定期交流和沟通：定期组织业主会议或业主代表会议，听取业主的需求和意见，并及时反馈。
2. 处理投诉和纠纷：建立完善的投诉和纠纷处理机制，及时处理业主的投诉和纠纷，妥善解决问题。
物业管理在城市管理中存在的问题及对策分析--以山西省太原市为例
物业管理在城市管理中存在的问题及对策分析--以山西省太原市为例田宇;戎紫冰【摘要】物业管理是城镇化管理中的重要微观活动，是政府对环境和设施直接管理以外的有益补充，其服务效果影响着城镇化质量的评判，解决好物业管理问题，是人民小康生活落到实处的重要标准之一。
【期刊名称】《经济师》【年(卷),期】2013(000)002【总页数】2页(P51-52)【关键词】物业管理;城镇化;城市管理;对策分析【作者】田宇;戎紫冰【作者单位】山西省社会科学院山西城市研究所副所长山西太原 030012;山西晚报经济部记者山西太原 030000【正文语种】中文【中图分类】F293.33物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
而物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
一、物业管理在我国的发展历程一般认为，物业管理在我国有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市深圳，逐步向内陆地区延伸。
1994年4月建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。
”2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，对中国物业管理行业未来的发展将起到深远影响。
由于物业除房屋建筑外，还有大量的设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目，业主本身基本没有可能自主管理。
物业物业建议100条
1.进楼门顶、小区大门顶等类似的顶不要做玻璃。
2.地下室照明灯未用分路分段控制，极端浪费能源。
3.电梯前室墙面砖要用亚光或其它无光产品，即省人工又耐脏。
4.不能种桑树等有违风土人情的树种。
5.管道设备门要有框收边。
6.门厅或楼道，完全有甲方控制的，所有控制件布置要有规律，由垄断行业操作的要尽可能去协调。
7.进户门厅要有“脸面”，业主会不惜花钱买空间的。
8.无拉风的空调机位，效果非但不好，立面会有较大的破坏，所以空调机位只装面帘足以遮丑，再应装上空调凝水的滴水管。
9.公共部位的照明灯设置和选用不要再试，要确定合用的产品。
10.地下室除机动车.非机动车的其它面积，尽早给予分隔围起。
11.地下停车位设置不要堵住向单元进入的通道。
12.单元旁放牛奶箱处的玻璃房要用装饰百页和玻璃相间的材料。
13.牛奶箱个数设置不要以多少户定制，而是要最大限度去利用这个箱子，有利服务和管理。
14.地面上的阴井盖，做的要讲究规则和美观，当成艺术品。
15.电梯内的顶灯盖，在定购该产品时，最好谈好该部件的材质要不碎且通明。
16.保安室不能全用玻璃，弊端太多，在方案设计时就要考虑保安室与与整个建筑体风格品质的一致且在建筑体下面，可自然挡风避雨节约能耗。
17.室内管线.空调机位.烟道出口等布置，要尽量合理，给物业装修管理提供支持。
18.物业公司进入要早，他是一个房产开发全过程管理落实的管家，利大于弊，更多的是经济效益和品牌延伸。
客服部.营销部同样做着维护品牌的责任，也需要界入每个环节。
19.任何地方的墙面靠地接触面一定要有贴脚线，并且要有离缝设计或其它办法弥补。
20.地下室要在一定间距中合理设置下水道，便于清洁出水。
21.非机动车从地面平行进入停车位，减少人为乱停车和人的心理麻烦。
22.小区绿化要有形有状有起伏，不能草中有花，花中有树，树中有草，再加上野草，一派乱七八糟，不纯就是杂草，设计要求应为一年长绿（长红），因此在选择上就要有所区别，过多的果树会引起对绿化的破坏。
物业管理工作存在的问题及几点建议-物业工作中的不足
物业管理工作存在的问题及几点建议近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。
摆在构建和谐绥棱的首要位置。
如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。
为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下: 一、城镇住宅小区物业基本情况目前，全县共有102个物业小区。
其中，有资质企业管理的小区49个；开发建设单位自管的小区30个；个人承包管理的小区15个；业主委员会管理的小区1个（农机公司）；无人管理的小区7个（安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所）。
有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。
全天24小时供水的小区共8个。
二、物业管理存在的主要问题通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位“。
“四难”：一是寻求法律法规支撑难。
目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。
二是住宅小区公共部位维修难。
大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。
三是开发商遗留问题解决。
新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了。
这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。
四是主管部门协调难。
主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。
“四不到位”：一是主管部门监管难到位。
房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管很难到位。
关于进一步加强物业管理工作的建议
关于进一步加强物业管理工作的建议关于进一步加强物业管理工作的建议一、加强领导健全组织机构完善物业属地管理。
遵循“重心下移、属地管理”的原则针对全市物业管理的复杂性健全以属地镇街为主的“镇街、社区、业主委员会”三级物业管理体系理顺解决物业纠纷投诉中出现的执法问题建立主管部门行业指导属地镇街、社区具体负责各部门协同配合的物业管理工作机制逐步形成“条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管”的物业管理新局面。
（一）为保障全市物业管理工作有序运转成立由市政府牵头相关职能部门和单位、属地街道组成的全市住宅小区物业工作领导小组将物业管理工作列为民生事项定期召开会议研究制定政策严格督导考核。
（二）市物业管理办公室负责指导规范全市物业行业健康发展。
具体负责国家、省市相关法律法规的宣传贯彻并监督实施；物业服务企业的行业管理监督指导企业服务行为处理相关物业投诉；规范完善开发项目前期物业招投标工作；住宅专项维修资金和物业质量保修金的管理。
（三）各镇街负责落实属地物业管理工作设立街道物业管理办公室配备专职工作人员和办公设施具体负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作监督业主大会和业主委员会依法履行职责负责召集物业管理联席会议协调处理物业管理相关工作。
（四）社区党委和社区居委会是物业管理的第一责任人协助镇街组织成立业主委员会并监督业主委员会和物业服务企业依法履行职责。
内设物业管理专门机构受处本社区范围内的物业管理中的一些问题及矛盾。
对未成立业主委员会的居住小区由社区居民委员会代行业主委员会的职能。
（五）业主委员会在属地镇街、社区的指导监督下依法履行职责。
制定、修改本小区管理规约；选聘、解聘物业服务企业；筹集和使用公共部位、共用设施设备专项维修资金；依法管理公共部位收益资金并对资金收支情况定期进行公示；决定改建、重建建筑物及附属设施；决定物业管理区域内的其它重大物业管理事项。
（六）物业服务企业依据物业服务合同严格按服务收费标准进行服务。
业主与物业之间存在的十大问题归纳
业主与物业之间存在的十大问题归纳近些年来，业主和物业公司的矛盾冲突时有发生，在这些矛盾当中，物业公司多成为被指责的对象。
面对小区内存在的大多数问题，业主一旦得不到妥善和满意的答复和解决，通常会采用拖欠物业费的办法泄愤，甚至个别业主会选择堵门。
然而，这样的解决方式不仅有可能激化矛盾，还不利于小区的和谐稳定、有序运营，甚至容易形成恶性循环。
今天，让我们一起看看小区内有哪些典型的问题，这些问题又应该如何解决。
一、业委会问题目前业主委员会的成立还是非常困难和棘手的问题，很多小区已交房多年，但至今未成立业委会，很多业主就把这一问题归责到物业公司的头上，认为是物业公司不作为。
但是国务院《物业管理条例》与《业主大会和业主委员会指导规则》已经明确规定召开业主大会的条件以及牵头召开业主大会、选聘业主委员会的责任主体，所以业主们一定要了解成立业主委员会的流程，才能对症下药，快速解决问题。
成立业委会的条件？流程？资料？二、开发商遗留问题由于很多小区的物业公司都是由开发公司旗下的物业公司服务，其它的绝大多数小区的“前期物业”，也是依法由开发公司选聘或者指定的。
因此，多数业主就认定物业公司和开发公司是一家人，出现问题找谁都一样，物管天天都在，找起来更方便，就基本全都认定了物业公司。
实际上，绝大部分物业公司与开发公司在经济上、隶属上毫无关系；即使部分物业公司是开发公司的子公司，但是管理相对独立，财务更是单独核算。
所以关于开发商方面的遗留问题，与物业公司毫无关系，有的甚至是销售代理公司方面的问题，更是与物业公司沾不上边。
物业服务≠房屋售后三、维修资金问题住房专项维修资金是指专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
提取住房维修资金纠纷产生于两个方面：是否具备提取维修资金的条件？这就出现了一个相关法律法规的空白：物业公司应尽的义务里面就有一项--维修维护小区的设备设施。
那么超过多少钱的维修（更换配件）费用，才有资格提取维修资金呢？根本就没有明确的规定。
小区物业管理的公共设施管理
小区物业管理的公共设施管理随着城市化进程不断加快，小区作为城市中的微型社区，其物业管理变得越来越重要。
公共设施作为小区的重要组成部分，对于提升居民生活质量和小区整体形象起着至关重要的作用。
因此，小区物业管理的公共设施管理显得尤为重要。
首先，小区物业管理应该建立完善的公共设施管理制度。
这一制度应包括公共设施的分类、使用规定、定期检查维护等内容。
只有建立起严谨的管理制度，才能有效保障公共设施的正常使用和良好状态的保持。
其次，小区物业管理需要加强对公共设施的维护保养工作。
定期的检查维护工作可以及时发现设施存在的问题，并采取有效的措施进行修复。
比如，对公共照明设施进行定期检查更换灯泡，对绿化带的浇水修剪等，都是保持公共设施良好状态的关键。
除了日常的维护保养工作，小区物业管理还可以通过引入先进的技术手段来提升公共设施管理效率。
比如，可以利用物联网技术对公共设施进行智能化管理，通过远程监控、自动报警等功能来提高管理水平，减少人为失误，保障公共设施的安全和可靠性。
此外，小区物业管理还应该注重对居民的宣传教育工作。
通过开展宣传活动、制作宣传资料等方式，向居民普及公共设施的使用规定和注意事项，增强居民的公共设施管理意识，共同维护好小区的公共设施。
综上所述，小区物业管理的公共设施管理是小区管理工作中的重要
一环，只有建立完善的管理制度，加强设施的维护保养，引入先进技
术手段，以及做好居民宣传教育工作，才能有效提升小区的管理水平，为居民提供一个舒适、安全、便利的居住环境。
物业服务中的八大焦点问题解决文案
物业服务中的八大焦点问题解决文案物业收费是难点“收费难”成了各物业公司最头疼的问题。
“对服务不满意”是大部分业主不愿交费的原因。
而部分业主是抱着侥幸心理，觉得“反正不是我一家没交。
”实际上，物业管理目前并不是一个成熟的行业。
各物业公司之间存在差距，内部管理上也有很多问题。
而物业本身的管理确实是存在难度的，这一行业的服务性强，从业人员很多学历水平低，流动性强，心情、态度等服务因素可变性大，导致了部分物业公司管理不善，问题频出。
而“收费难”问题，无论是公开透明还是接受监督，都有一个成本问题，交流需要成本，更正问题也需要成本。
但是，这些应该都是必要的成本，因为只有共赢才能获取长远利益。
目前一些业主和物业的纠纷，大多是只争夺眼前利益的结果。
停车位只售不租近两年有关小区车位“只售不租”等问题的投诉时有发生，有的物业向业主“强租”车位，业主需签订租期20年的合同，一次性就交12万元租金，几乎与售价相当。
相关数据统计，真正在小区购买停车位的车主只占20.7%，租小区车位停车的占46.1%。
车位“只售不租”的问题因此格外凸显。
据悉，最初开放商卖房时，不少小区对外宣传都是停车位“可租可售”，以此吸引买房者，等业主入住之后，就变成了“只售不租”，不买就不能停车。
就此类问题，法律界人士认为，地上车位属于小区内的公共产权，开发商和物业无权买卖。
地下车位的销售属于开发商的自主市场行为。
目前，还没有出台有关车位销售价格的相关规定。
物业服务不及时当业主的住宅出现质量问题时，物业迟迟不予解决是让业主较为不满的一点。
调查显示，在不少小区都存在这样的现象，个别业主借对物业的服务不满意，不交或者拖欠物业费。
对此，专家表示，不建议业主采取这样的做法。
因为《物业管理条例》中规定，业主在物业管理活动中要履行“按时交纳物业服务费用”的义务。
若对物业服务不满意，业主可保留相关证据，向业主委员会反映，甚至是提起法律诉讼。
同样，如果物业认为业主做法不妥，也应该通过法律途径解决。
物业管理建议范文
物业管理建议范文物业管理是城市运转的重要组成部分，对于提高城市居民的生活质量和幸福感起着至关重要的作用。
在现代化城市的背景下，物业管理面临着众多挑战和问题。
以下是我对物业管理的一些建议，以期提高物业管理的效率和质量。
首先，建议加强物业管理人员的培训和素质提升。
物业管理人员是物业管理的核心力量，他们需要具备广泛的知识和技能，包括管理、维修、安全等方面的能力。
因此，物业管理公司应该加强对物业管理人员的培训，提高他们的职业素养和服务质量。
其次，建议加强与业主的沟通和互动。
物业管理公司应该主动与业主沟通，了解他们的需求和意见。
可以通过业主大会、网络平台等形式，及时将物业管理的情况和改进措施告知业主，并鼓励业主提出建议和意见。
同时，物业管理公司应该建立有效的投诉处理机制，及时处理业主的投诉和问题，确保业主的合法权益。
第三，建议加强公共设施的维护和管理。
公共设施是居民生活的重要组成部分，包括电梯、照明、电视监控等。
物业管理公司应该加强对这些设施的定期维护和保养，确保其正常运转和安全使用。
同时，物业管理公司应该加强对公共设施的改造和提升，不断提高居民的生活体验和满意度。
第四，建议加强小区安全管理。
安全是居民的首要需求，物业管理公司应该建立科学、规范的安全管理制度，包括入口、出口的管控、巡查等措施，确保小区内的居民和财产安全。
同时，物业管理公司应该加强与公安部门的合作，及时共享犯罪信息，提高小区的安全防护能力。
第五，建议加强环境卫生管理。
小区的环境卫生直接影响居民的生活质量和整体形象，物业管理公司应该加强对小区的环境卫生管理，包括定期清理、垃圾分类等措施。
可以组织居民参与环境卫生管理，提高居民对环境卫生的责任感和意识。
最后，建议加强物业管理的信息化建设。
随着科技的发展，物业管理也应该与时俱进，加强信息化建设。
物业管理公司可以建立物业管理信息系统，对小区的各项管理工作进行集中管理和监控。
同时，可以利用互联网和移动应用等技术手段，提高物业管理服务的便捷性和效率。
物业与业主之间常出现的问题及应对方法
物业与业主之间常出现的问题案例：1物业管理费近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。
另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。
解读：由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。
同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。
因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。
《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。
同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。
而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。
解决方法：在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。
案例：2签委托合同还是服务合同目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。
据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。
如何解决物业管理中的常见问题
如何解决物业管理中的常见问题随着城市化进程的加快，物业管理在社区和住宅区中扮演着重要角色。
然而，物业管理中常常会遇到一些问题，如停车管理、安全管理、维修保养等。
本文将就如何解决物业管理中的常见问题展开讨论。
一、停车管理问题在住宅小区中，停车位分配和管理一直是居民关注的焦点之一。
停车位不足、停车乱象等问题常常困扰着物业管理方。
解决停车管理问题，可以采取以下措施：1. 制定合理的停车规定：通过制定停车规定，明确停车位的使用权和管理责任。
例如，可以规定居民使用停车位时需挂牌显示居住证明，以确保停车位使用的合理性。
2. 建立停车位的有效分配机制：可以采用电子停车位预订系统，让居民提前预订停车位，避免出现停车位不足的情况。
3. 执法和监督：加强对违章停车的执法和监督，对违规停车行为做出相应的处罚，以维护停车秩序。
二、安全管理问题社区安全一直是居民关注的重点问题，物业管理方应该加强安全管理，提升住户的安全感。
以下是解决安全管理问题的一些建议：1. 安装监控设备：在小区的重要位置、入口、出口等设置安全监控设备，以监控小区内外的情况，提供有效的安全保障。
2. 增加巡逻力度：增加保安巡逻力度，加强对小区周边的巡查，及时发现和处理可能存在的安全隐患。
3. 加强居民教育：定期组织安全知识宣讲，提高居民的安全意识和自我防范能力。
三、维修保养问题物业管理中常常会遇到各种设施设备的维修保养问题，这对于提供良好的居住环境至关重要。
以下是解决维修保养问题的一些建议：1. 建立维修保养计划：对小区内的设施设备进行定期的维修保养，增加设备的使用寿命和稳定性。
2. 设立维修保养基金：设立专项基金用于设施设备的维修和更新，确保维修保养工作的顺利进行。
3. 建立维修服务团队：组建专业的维修服务团队，及时解决住户报修的问题，提供高质量的服务。
解决物业管理中的常见问题不仅需要物业管理方的努力，也需要居民的积极参与和支持。
通过以上措施，可以有效地解决物业管理中的停车、安全和维修保养等问题，提升居民的生活品质和幸福感。
物业管理的投诉及处理技巧
1、在小区内摔伤物业公司是否承担责任案例介绍2000年１月７日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。
徐某走上台阶滑倒摔伤。
医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。
徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。
徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。
法院判决：法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。
但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。
案例分析：一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。
第一：物业管理单位的行为具有违法性。
《上海市居住物业管理条例》第十二条规定："物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。
发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。
"可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。
第二：产生了损害原告生命健康权的后果。
第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。
第四：被告物业管理单位有过错。
本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。
二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。
本案中，原告对自己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面：第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。
原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意。
浅议老旧小区改造及社区物业管理的问题和对策
浅议老旧小区改造及社区物业管理的问题和对策随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为了城市建设和管理水平的重要窗口，相比之下一些老旧小区就显得黯然失色。
烟台市芝罘区作为中心区、老城区，有常住居民31.6万户，其中，无物业管理老旧小区居民15.4万户，占全区总户数的48.7%。
由于建成时间长、基础设施差、管理不到位等原因，这些老旧小区在住宅区改造及社区物业管理工作方面，存在着很多现实的困难和问题。
一、困难和问题一是产权复杂，维修资金缺失。
老旧住宅区产权情况复杂，统一管理难度较大。
同时，由于改制、破产等原因，个别老旧小区已无管理主体，处于“失管状态”，虽然前期我区对辖区的无人管理小区进行了升级改造，但由于没有后续管理，环境不容乐观，违章建筑、占道经营、破墙开门、开店、毁绿占绿的情况比较普遍，绿地杂草丛生，严重影响了小区秩序和容貌。
此外，1999年以前修建的商品房基本上未按照建设部要求建立维修资金，无法满足共用部位、共用设施的维修。
老旧小区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，部分产权单位出于部门利益也不愿意配合旧区整治和引入物业管理的工作。
二是居民认识存在误区。
在过去计划经济体制下形成的居民住房福利制度，让很多老旧小区居民还存在很多无偿享受服务的传统思想，习惯了由原单位的房产管理部门的管房模式，多数居民认为实行物业管理就是想多收钱，额外增加生活负担，即便要交钱最好也是由原单位来缴纳。
同时，居住在老旧小区的居民，老年人多、下岗职工多、特困家庭较多，系社会弱势群体较为集中的区域，“谁享受、谁付费”的物业管理消费意识未形成。
此外，群众对物业公司提供服务的内容及标准要求不一致，对物业费的收取标准心理预期不一致。
三是工作推进中不配合问题较为突出。
一方面，整治项目和内容难以统一。
由于居住习惯不同，小区内居民对整治工作意见不一，尤其涉及居民切身利益的事项，如清理菜地、无花果树、拆除违建等问题，很多居民不理解、不支持。
物业存在问题整改意见和整改措施
物业存在问题整改意见和整改措施物业存在问题整改意见和整改措施20xx年7月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。
业委会与物业第一次会议，重点讨论执行23条业主反响强烈的建议及整改措施。
与会人员物业雷总，韦经理.业委会及业主代表。
提请物业整改的22条意见一、完善小区两进出大门、所有楼面大堂、地下停车场出入口及小区内、外路面高清监控设施。
在没完善之前地下设专人值班。
确保安防工作有实效。
物业回复：针对上述，经现场核查、评估，同意对现状进行改造升级；目前多家合作商已进行现场评估，计划在本周六前完成改造方案。
备注：详细方案及布置图见附件业委会：下周一在小区各公示栏公示方案和图纸，承诺具体实施、完成时间。
在7月底确认方案，8月1日开工，8月底完工；安防监控的完善事关全体业主安居，没有盘旋余地必须不折不扣完成。
物业：可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。
7月底可以确定方案及公示。
8月开始施工，8月底完成。
二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。
每期设24小时保安固定岗。
每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。
物业回复：（1）、针对小区安保人员缺乏问题，我司已经按照园区进行标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有配备安管人员，以增加保安的整体力量；（2）、在小区的安全死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。
确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻路线。
（3）、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡查，确保责任到人，及时发现问题。
（4）、关于增电子巡更系统问题，据了解该系统简单损坏，而且使用寿命短，大面积使用本钱过高，且不易现场操作；我司已通过采取上述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的缺乏。
业委会：按照小区情况定员适宜、定岗合理，安保人员配置人数、作业时间及各区域岗位设置明细，提供应业委会参考。
小区物业稀烂管理制度
小区物业稀烂管理制度一、小区物业管理制度的问题1.管理不规范：有些小区物业管理制度制定得不够完善，导致管理不规范，工作人员缺乏有效的监督和约束。
2.服务不到位：有些小区物业管理制度中对服务水平和标准没有明确规定，导致服务不到位，居民投诉频繁。
3.经费管理混乱：有些小区物业管理制度中对经费管理的规定不清晰，导致经费管理混乱，存在挪用公款等违规行为。
4.设备维护不及时：有些小区物业管理制度中对设备维护和维修的规定模糊，导致设备维护不及时，影响居民生活质量。
5.缺乏居民参与：有些小区物业管理制度中缺乏对居民参与的相关规定，导致居民参与度低，无法有效监督和制约物业管理工作。
二、解决小区物业稀烂管理制度问题的办法1.完善管理制度：小区物业管理制度需要根据实际情况进行完善，明确管理职责与权限，建立健全的管理体系。
2.加强培训：物业管理公司应定期对工作人员进行培训，提升服务水平和工作效率，确保服务到位。
3.规范经费管理：小区物业管理制度需要明确经费使用的范围和程序，加强经费管理监督，杜绝挪用公款等违规行为。
4.加强设备维护：小区物业管理制度需要明确设备维护和维修的责任人和程序，确保设备维护及时有效。
5.促进居民参与：小区物业管理制度需要设立居民参与机制，鼓励居民参与管理，促进小区和谐发展。
综上所述，小区物业管理制度的完善对保障小区生活质量和居民权益至关重要。
通过加强管理制度建设、提升服务水平、规范经费管理、加强设备维护以及促进居民参与，可以有效解决小区物业稀烂管理制度存在的问题，实现小区良好运转和居民生活质量提升。
希望各小区物业管理公司和业主委员会能够共同努力，共同营造一个优质的小区生活环境。
物业管理服务对公共设施维护的规定
物业管理服务对公共设施维护的规定物业管理服务在现代社会起到了重要的作用，尤其是对于公共设施的维护与管理。
公共设施的良好维护不仅关乎住户的生活品质，也对整个社区的形象和发展至关重要。
因此，建立一套科学规范的物业管理服务对公共设施维护的规定势在必行。
一、公共设施维护的重要性公共设施是社区的共同财产，包括道路、绿化、游乐设施、停车场等。
良好的公共设施维护可以提供一个安全、舒适的居住和工作环境，提升居民生活品质。
此外，公共设施的维护也与社区的形象和吸引力密切相关，影响着房地产价值和居民对社区的信心。
二、公共设施维护的责任分配1. 物业公司责任：作为物业管理服务的主要承办方，物业公司应承担公共设施的日常维护工作。
物业公司要建立健全的公共设施管理制度，包括设施巡查、定期维保、异常处理等。
2. 业主委员会责任：业主委员会作为居民的代表，对公共设施维护也应承担一定责任。
他们应与物业公司密切配合，监督公共设施的维修和维护工作，并及时反馈住户的需求和问题。
3. 居民责任：作为直接使用公共设施的主体，居民有义务爱护和维护公共设施，不得有意或无意破坏设施。
当发现设施损坏或故障时，应及时向物业公司或业主委员会报告。
三、公共设施维护的工作流程1. 设施巡查：物业公司应定期进行设施巡查，检查设施的完好状况，并记录设施的使用情况、维修历史等信息。
2. 定期维保：根据巡查的结果，物业公司应制定维保计划，对设施进行定期的保养和维修，确保设施的正常运转。
3. 异常处理：当发现设施出现故障或损坏时，物业公司应及时处理，安排维修人员进行修复或更换设备。
四、公共设施维护的资金来源公共设施维护需要资金支持，一般来自于以下几个方面：1. 业主缴费：物业公司可通过业主缴纳物业费的方式，筹集设施维护经费。
2. 政府支持：政府可以出资或提供拨款，支持社区公共设施的维护和改善。
3. 物业公司收益：物业公司通过提供维修服务等方式，获取一定的经济收益，用于公共设施的维护和管理。
物业卫生不合格整改措施
物业卫生不合格整改措施（文章一）：小区物业整改方案（文章一）：左岸花都物业管理整改方案左岸花都物业管理整改方案倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平基础管理存在问题1）、管理人员监督检查不到位。
2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。
3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。
4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。
5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。
整改措施1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。
2) 严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。
3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。
4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。
5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。
6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。
（二）、公共秩序维护（1）、存在问题1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。
2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。
3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。
物业整改措施方案(共3篇)
物业整改措施方案（共3篇）物业整改措施方案（共3篇）第1篇物业整改措施关于七月份卫生的整改措施空港医院七月份的问题如下1.保安的服装还是长袖，需要申报夏天服装。
2.消防栓里面的塑料绳子未解绑。
3.二楼的厕所较臭，需要多多清洗。
以上三点，服装在15号之前会同意上报给郭琴，消防栓的绳子已经让保安仔细检查，厕所的气味已经让区域的保洁阿姨清理，包括每日的点蚊香。
关于管委会这边的卫生情况，存在以下问题1.东一楼会议室外面有烟蒂。
2.保安室里面聊天，卫生较脏。
3.墙壁上面有较多石灰脱落4.厕所的木板有脱落5.服务中心的插板线电线裸露针对第一点，已经叫区域保洁人员清理，且每天都检查，第二点，已经对保安人员进行，以后保障保安室的整洁和干净。
第三点，由于领导对此事不是很重视，所以作罢。
第四点，破损的木板已经拆除。
第五点已经派保安人员去将裸露的电线安置好。
在卫生上面，我们会再接再厉，希望能在一些小细节上面做的更好。
管委会徐雅萍日期.8.8第2篇物业公司整改措施物业公司物业管理纠风工作整改方案和措施年8月，团行风评议小组采取发放调查问卷.走访职工.摸底调查等形式，向小区居民了解物业公司行风建设的情况，梳理出了存在的问题。
年9月，物业公司领导班子对物业管理纠风工作进行了会议讨论，对存在的问题制定整改方案和措施问题一存在个别工作人员服务态度欠佳现象。
整改目标树立服务意识，提高物业公司工作人员人员服务态度，加强理论学_，提高工作人员的素质。
整改措施根据公司实际情况,制定培训计划,提高服务意识.业务水平。
有针对性的开展岗位素质,促进员工爱岗敬业,服务意识等综合素质的提高。
对员工从服务意识.礼仪礼貌.业务知识.应对能力.沟通能力.自律性等方面反复加强培训,并在实际工作中检查落实,提高管理服务水平和服务质量,提高员工队伍的综合素质,尽量做到让公司和服务单位.业主满意.认可。
保障措施物业公司主管责任人向小区业主了解工作人员工作服务态度情况，对存在问题的工作人员加强素质。
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题目关于物业管理公共部位出现的问题及建议注意事项1.设计（论文）的内容包括：1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）2）原创性声明3）中文摘要（300字左右）、关键词4）外文摘要、关键词5）目次页（附件不统一编入）6）论文主体部分：引言（或绪论）、正文、结论7）参考文献8）致谢9）附录（对论文支持必要时）2.论文字数要求：理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。
3.附件包括：任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。
4.文字、图表要求：1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。
图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印4）图表应绘制于无格子的页面上5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档5.装订顺序1）设计（论文）2）附件：按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订3）其它学生毕业设计（论文）原创性声明本人以信誉声明：所呈交的毕业设计（论文）是在导师的指导下进行的设计（研究）工作及取得的成果，设计（论文）中引用他（她）人的文献、数据、图件、资料均已明确标注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及其它教育机构的学位或证书而使用其材料。
与我一同工作的同志对本设计（研究）所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。
毕业设计（论文）作者（签字）：年月日3摘要物业管理的公共部位由于其所有权的共有性，所以难免受到各种问题的侵扰，因此各种问题会在公共部位频繁出现，由于公共部位牵涉到所有业主的利益，它的问题频繁出现会影响到所有业主的生活和工作和学习，导致物业生活出现一种无序的状态。
物业管理公共部位出现的问题的解决不但是促进物业管理活动的一项重要工作，也是充分体现物业管理服务性和提高人民生活水平和生活质量的一项具有建设意义的活动。
是当前在建设小康社会中必不可少的。
如何解决物业管理公共部位出现的问题，如何通过有效的方式解决出现的问题是作为一个物业管理人员应该切实考虑的问题。
本文就物业管理中出现的问题提出的个人的一些建议，希望对这类问题的解决有所帮助。
帮助物业管理工作的顺利进行。
使业主的有序生活活、工作和学习得到保障，促进邻里间的和谐和相关物业公共部位问题的解决，从而为社会的和谐和有序发展献出一份力量。
关键词：物业管理公共部位共有性生活质量服务质量ABSTACTProperty management of public ownership because of its total area, and so was bound to be problems of interference, so the problems will be frequent in the public area, the public part of the interests of all owners involved, it will affect the frequent problems All the owners live and work and study, leading to the emergence of a disordered life, property status.Property management of public sites to solve problems not only for property management activities, an important work, but also fully reflects the property management services and improving people's living standards and quality of life with the construction of a meaningful activity. Is currently building a moderately prosperous society is essential. How to solve property problems in the management of public sites, how to effectively resolve problems as a property manager should seriously consider.This article appeared on property management issues in some of the recommendations of individuals, want to help solve such problems. Property management to help smooth. Order to make the owners life living, working and learning are guaranteed, promote neighborhood harmony and property-related problems of public sites, so as the harmonious and orderly development of society gave a force.Keywords: property management part of a total of interests of the public quality of life quality of service目录摘要 (I)ABSTACT............................................................ I I 目录.............................................................. I II 引言. (1)一物业管理的公共部位的概述 (2)（一）物业管理公共部位的概念 (2)（二）物业管理公共部位的使用 (2)（三）物业管理公共部位中出现的问题 (2)1.物业公司与房地产公司的“父子关系”产生的问题 (3)2.配套设施的改变没有按规定进行 (3)3.物业公司私自占有公共收益 (3)4.业主拖欠物业管理费 (3)5.维修资金不到位、挪用引的问题 (3)6.开发商与物业公司之法律关系不明晰 (3)二物业管理公共部位的作用 (5)（一）物业管理公共部位对社会的作用 (5)1.通过城镇化水平分析物业的发展 (5)2.人们的教育水平不断提高 (5)3.对外交流不断加深 (6)（二）物业管理公共部位对个体的影响 (6)1.物业公共部位管理对于企业的影响 (6)2.物业公共部位管理对个人的影响 (7)三物业公共部位的问题解决措施 (8)（一）加强服务意识 (8)1.定期对员工进行培训 (8)2.根据个人的特点分配岗位 (8)3.明确职责，合理的奖惩 (8)4.形成一种服务文化氛围 (8)5.作好服务的回馈 (9)（二）完善配套设施 (9)（三）加强交流与合作，提高专业水平 (9)总结 (11)参考文献 (12)致谢 (13)引言随着改革开放的发展，市场经济的发展，物业管理这个行业越来越受到人们的关注，这篇论文立足于当前形式，从物业管理中最容易出现问题的公共部位着手，提出一些解决公共部位出现问题的措施和手段，旨在促进物业公共问题得到比较合理合法的解决，最终达到让业主和社会满意。
希望通过这篇论文能够让物业管理人员在工作中不断发现本行业公共部位存在的一些问题，找出问题出现的原因，寻找出解决此类问题的手段。
在业主对物业管理从以前的不适应逐步开始转变为对它的关心中，产权共有的一些物业部位中往往会出现一些问题，影响业主正常的生活，工作和学习，进而影响和谐社会的健康发展。
本文就对物业管理公共部位中出现的问题进行了分析，分析它出现的原因，进而尝试性的提出了一些合理化建议，希望对物业管理的健康和谐发展尽一点力，使我们有一个安定和谐的生活环境，为社会的和谐发展添砖加瓦。
首先就要从解决物业管理中的公共部位的问题开始。
一物业管理的公共部位的概述（一）物业管理公共部位的概念物业公共部位又称物业的共有部位，是指物业管理中的住宅共用部位、公共设施设备。
是根据法律、法规和房屋的买卖和同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间走廊通道等。
住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖和同，由住宅业主或信宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（二）物业管理公共部位的使用根据我国法律、法规的有关规定，无论是建设方或是任何业主个人，不得擅自利用物业共用部位进行经营，建设方不得擅自对物业共用部位进行处理。
《物业管理条例》第五十八条：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。
（三）物业管理公共部位中出现的问题现在，随着城镇住房制度的不断改革，其所有权的结构也发生了相应的变化，越来越多的公有住房变为私有，原来管理者与住户之间是管理者与被管理者的关系，逐渐变为物业管理企业与业主也就是房屋所有权人的服务与与被服务的关系，物业管理这个行业也因此而产生了。
物业的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作和学习，提高城市管理水平，增加就业也发挥了积极的作用。
但是在此过程中，物业管理也遇到了许多的问题，近几年来，物业管理的投诉大幅度上涨，现在已成为物业管理的热点，而小区某些业主因各种理由拒交物业管理费、违约装修、违章搭建也成为商品房小区管理三大顽症。
对于这些问题的分析，对促进物业管理朝着健康、理性的方向发展，保障人们安居乐业具有十分重要的意义。
常见的问题经总结主要有以下几种：1.物业公司与房地产公司的“父子关系”产生的问题此类问题主要是由于物业管理公司归房地产开发部门管所导致的问题，所有权有限而引发的一系问题，由于和物业公共部们没有直接相关的联系，在此不作详细阐述。