开放式街区(园区)年度物业管理服务工作报告参考借鉴范本

目录前言 (2)工作总结 (2)1. 工程管理 (2)1.1 厘清家产、搞懂原理、指定手册； (2)1.2 认清设备、搞懂原理、制定手册； (3)1.3 服务前倾、突出重点、攻克难点。

(5)2. 二次装修管理得到加强 (6)2.1 加强专业管理 (6)2.2 加强安全管理 (6)2.3 为业主分忧、为租户解困 (6)3. 公共秩序服务 (7)4. 客服工作 (7)5. 保洁工作 (7)20 年12月 (8)附表一： (9)附表二： (11)附表三： (16)附表四： (17)20 年各条线实例记录 (17)开放式街区（园区）年度物业服务工作报告前言20 年末，我们接连收到园区内多个馆的锦旗。

看着这些红彤彤的锦旗和诚挚的信函，我们全体物业人感慨万分，12个月的时间，我们从租户的疑惑、抱怨、牢骚到今天的信任、感谢、表扬，180度的回转，是我们员工任劳任怨、付出一片诚恳的回报，是我们员工精益求精、不厌其烦的写照。

世上无难事，只怕有心人，我们带着些许懵懂来到本本开放式街区（园区），今天我们对本开放式街区（园区）倾情奉献。

一年的历程、证明了只要肯登攀，再高的山峰也一定能征服，在此我们也要感谢甲方上上下下对我们工作的大力支持、关怀和指导。

工作总结1.工程管理工程管理方面我们主要做了三方面的工作：（1）厘清家产、编制计划、全面覆盖；（2）认清设备、搞懂原理、制定手册；（3）服务前倾、突出重点、攻克难点。

1.1厘清家产、搞懂原理、指定手册；刚到本开放式街区（园区），我们即开始着手编写《20 版设备台帐》。

我们以前任物业留下的设备清单为基础，20 年1-12月对现场设备进行排摸，20 年的春节后，我们的第一版本开放式街区（园区）设备台帐出炉，虽然它还只是得雏形，但是它的诞生意味着本开放式街区（园区）的设备设施管理的新纪元。

是设备设施有序管理的新起点。

根据设备台帐，我们编制了全年的设备运行维护计划，做到了全方面覆盖。

我们的台帐包含重大维修记录，哪个水箱何时进行了清洗，下次是什么时候；哪台水泵何时进行过保养或维修，一一记录在案。

它既是台帐，又是设备全生命周期的记录。

随着各个场馆的出租和装修，各个场馆的设备发生了变化，我们适时对台帐进行调整。

到2017年末，又形成了2017版的台帐，它记录了设备设施年内的变化。

给我们编制2018年的维保计划提供了依据。

（详见附件）1.2认清设备、搞懂原理、制定手册；1.2.1非通用设备本本开放式街区（园区）由十多个建筑案例组成，融合设计师的先进理念又由于个别场馆赶工期，每栋建筑不同程度存在一些缺陷。

我们花费了大量的人力与物力，对场馆的设备设施和系统进行排摸，认清设备的特点、搞懂原理、并且根据不同的设备制定操作手册。

例如某馆，它是一栋被动式建筑，节能设计独树一帜，楼内的空调源有江水源和地源热泵，设备有中央送排风系统、风机盘管、毛细管土芯层、地送风等，冷热控制和空气质量的控制相互牵制，公司的空调技师常年驻场，化了很大的精力，编制了某馆空调BA操作手册、5F风机操作手册和地源热泵操作手册。

这些操作手册图文并茂，简单易懂，对指导员工准确操作设备，起了很好的指导作用。

迄今我们已经编制的操作指导文件有：（1） BA系统操作流程；（2）地源热泵机组主机操作指南；（3）地源热泵作业程序指南；（4）空调、通风系统使用说明；（5）一体化污水提升泵操作说明（2.0）；（6）场馆活动作业程序；（7）水景公园植物塘循环水操作说明；（8）空调BA操作流程；（9）液压升降机安全操作规程；（10）净水操作说明。

1.2.2电力系统排摸清楚电能的来龙去脉是安全生产的头等大事，我们进场以后不久，就派电工技师认真排摸供配电来龙去脉，重新制作了10KV变电站及各场馆配电标示图。

纠正了以前错误的或缺漏的标识，随着新场馆的调整和落成，我们继续完善了配电标识。

目前由专业运维单位负责本开放式街区（园区）园区供配电高压侧（10KV 及以上）的管理。

我们负责低压侧（400V）的管理。

这样的分工存在一些弊端，10KV变电站内高压侧只有变压器等少量设备，大部分是低压设备，但是的机房钥匙掌握在闵电手中，我们对配电间巡视、保养、维修都要等闵电的人到场开门，浪费时间且极不方便，一个机房两家单位管理，责任分不清，也不利于变电站的安全管理。

建议街区1#、街区2#、展馆1#、展馆2#、展馆3#5个10KV变电站的高压和低压侧由本物业公司管理，某馆的35KV和10KV变电站仍有闵电管理。

迄今为止我们已经完成的标示图有：街区1#变电站一段、二段的全部标识；展馆3#变电站一段、二段的全部标识；展馆2#变电站一段、二段的全部标识；某馆主配电间供配电标识；某馆主配电间供配电标识；某馆主配电间供配电标识；行政楼主配电间供配电标识；水景公园水泵房供配电标识；某馆主配电间供配电标识；某馆消防泵房供配电标识；某馆消防泵房供配电标识；某馆主配电间供配电标识；某馆主配电间供配电标识；某馆全楼供配电标识；某南馆全楼供配电系统标识；某馆北馆全楼供配电系统标识；某馆主配电间供配电标识；某馆主配电间供配电标识。

1.3服务前倾、突出重点、攻克难点。

各个运行场馆中，由于一些历史原因，某馆、某某馆长期以来是故障多、投诉多的场馆，为了彻底解决租户的问题和困难，我们调整思路，派了了两位工程技术人员，将工程服务前倾，重点保障某馆、某馆等问题较多的场馆。

当场能解决的问题，两位当场解决，需要其他人员支持的，把情况带回来，工程部调集人员进行支持。

由于现场经常有工程人员，对于场馆各种久未解决的问题，有时间进行长期观察、分析研究，结合工程部各位专业人士的支撑，使得一些久拖未决的问题终于找到原因，大部分得到彻底解决。

有许多租户装修产生的问题，在查明根源之前，租户一味错怪业主，一旦查明原因，明确了责任，消除了误解。

由于租户的诉求得到完美的解决或合理的解释，租户的投诉少了，相互的理解和信任多了，工作开展顺了，我们的服务费收得快了。

工程部大量的工作不一一列举。

附表一是工程部2017年36项工程实例记录。

2.二次装修管理得到加强2.1加强专业管理我们从一开始就非常重视二次装修的管理，委派两名骨干负责二装工作，其中一名工程师。

随着甲方成功招商，入驻的企业越多，二装的任务也越重，我们发现原先两位同志有些力不从心，随即通过公司支持，从其他项目调一位二装管理经验丰富的同志和一位建筑专业工程师加强二装管理。

20 年先后有7个项目，上万平方米进行装修。

除了两名专职工程人员，我们工程部各专业技术人员全力支持，给租户把关，找到许多装修中的问题，帮助租户解决了许多隐患。

2.2加强安全管理二次装修管理工作也是安全工作的重要抓手，管理处结合本开放式街区（园区）二次装修的施工特点，健全完善了园区二次装修施工管理制度。

20 年我们配合完成了某馆、某馆南北馆、某馆馆、某馆一层二层和某馆等七家单位。

除此以外还完成了对某馆、某馆南北馆、行政楼、某馆、某馆、某馆、某馆、某馆、和水景公园等单位的房屋外墙翻新、渗漏维修和某公司空调管改造等工程项目的监管。

对施工中被查出的不安全行为和问题我们及时进行沟通和协商，还按制度据实开具安全整改单，督促施工单位进行整改。

本年度共签发安全整改单共21张，其中某馆10张、某馆北馆4张、某馆南馆4张、某馆二层1张、某馆一层1张、某馆1张，各种安全备忘录共8份。

确保了二次装修管理的安全、有序。

截止目前，本年度二次装修管理和监管过程中，基本做到了无事故、无意外、无投诉。

2.3为业主分忧、为租户解困在二装过程中，我们努力做好业主的智囊团。

南北某馆分开过程中，我们做了整体分析和改造方案；某馆装修过程中，我们仔细查找，发现了地下排烟道被堵和渗水原因；在某馆馆装修中，我们反复权衡，最终提出了排烟通道最佳方案；在某馆修漏方案制定过程中，我们配合施工单位，提出了许多重要的参考意见；在上海馆装修过程中，我们向施工单位详尽介绍了排水设施存在的问题，提请施工队注意防汛和进行改造……我们的二装管理不是简单的管、卡、压，而是真心实意为租户着想，真诚为租户解困，赢得了租户的信赖，双方配合顺利。

较好地完成了今年的二装任务。

3.公共秩序服务20 年，本开放式街区（园区）物业安保部在甲方和管理处的领导和支持下，以及辖区单位、租户和其他保障单位的配合下，着眼入住租户不断增多，南北区域逐步全面开放，世博创意秀场活动频繁，以及区域内“空置、装修和运营”等各种业态建筑的特点。

精心组织实施了有针对性的安全管理措施，进一步优化岗位配置，不断加强安全管理的基础性培训和隐患排查整改，夯实基础管理，强化防范意识，确保本开放式街区（园区）28万平方米南北区域，28栋建筑，及众多世界知名品牌租户的正常有序运营。

针对园区两个老大难问题：遛狗和广场舞，我们根据业主的指示，群策群力，运用展板宣传、增派人力看管等手段基本上杜绝了遛狗现象，对于广场舞，在警方难于出面的情况下，我们经过反复说理和耐心沟通，终于得到大妈们的理解，现在园区的秩序良好，受到广大租户的认可。

一年来我们的保安部在秩序维护、防台防汛、防火防灾、应急预案等各方面做了大量工作，我们不一一赘述，附表二统计了保安一年来的主要工作。

4. 客服工作本开放式街区（园区）的客服重点是会务和租户服务，我们的客服人员以饱满的热情和诚挚的服务，较好地完成了客服工作。

客服工作实例详见附表三。