2019年成都东客站项目定位报告-精选文档
浅谈成都东站客运服务存在的问题及应对措施
浅谈成都东站客运服务存在的问题及应对措施铁路客运服务系统存在的问题分析1、服务配套设施落后。
客运基础设施设备存在的缺陷是影响铁路客运服务质量的重要因素.例如部分客车陈旧，某些线路上还存在绿皮车，车内设施严重老化、甚至破旧，故障维修不及时。
车站站房站台自建站以来未进行过改造，内部设施没有改进，部分站台还是低站台，不利于旅客的乘降。
甚至还有部分车站没有与其它交通运输设施有良好的衔接，不利于旅客换乘其它的交通工具，且车站设计不合理，天桥地道和进出站通道狭窄不利于旅客的移动和疏散。
2、服务不规范。
个别客运服务人员不能按规定的服务流程和要求提供服务，并且服务的品种相当的单一，不能主动地为旅客排忧解难。
在客运高峰时期，旅客往往遇到售票等待时间太长，候车室拥挤不堪，空气环境极差，上车后车厢拥挤，车内卫生脏乱差，并且在车厢内移动困难等等。
时有列车晚点的情况出现，然而客运服务人员不解释不安抚旅客。
旅客在旅行中对服务工作所提出的建议和要求不能得到及时解决；有的工作人员甚至与旅客发生争执，造成不良影响。
这些情况的出现对铁路客运服务的总体形象产生了负而影响，同时也制约了铁路客运服务标准化体系的进步和发展。
3、服务意识差。
由于体制和历史原因，铁路员工一直以来观念落后，思想观念滞后，没有，缺乏危机意识，并且铁老大得思想根深蒂固，车站客服人员在而对旅客服务不太注重满足旅客的需求，对服务工作敷衍了事，服务意识淡薄。
俗称“铁老大”的观念影响下，人们似乎觉得只要是在铁路工作就有了“铁饭碗”，致使客运人员业务素质不高，精神状态不佳。
铁路客运服务人员服务理念滞后，进年来，铁路整体客运水平有了较大的发展和提高，但是一些客运工作人员很难接受新的服务理念和掌握现代服务的技能技巧。
提升铁路客运服务质量的对策1、加强服务管理，完善设备设施管理办法。
牢固树立服务意识，切实转变管理干部的工作作风，加强职工队伍建设，严把人员培训关，积极开展各类岗位练兵、技能比武、风采竞赛等活动，切实提高职工服务技能。
《新鸿基成都东大街商业地产项目定位研究报告》(170页)
1,130万/亩 41.419亿元 3,390元/平方米 二类住宅用地
容积率8.0，建筑密度不大 容积率5.0，建筑密度不大于
于65％，限高159米
25％，高度不大于航空限高
资料来源：成都市国土资源局
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项目优势〔Strength〕
4)地块条件优势
地块紧邻未来的金融商业街，周 边交通主干到密集，交通可达性好 ，周边没有大型综合性项目，具备 建设地标的基本条件；
中心城区，600平方 公里，800万人口
资料来源：成都市规划局
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总体SWOT分析
项目机会〔Opportunity〕
2)地铁的开通将影响居民的生活和消费习惯，同时大大扩展本项目的辐射范围。
地铁1号线为南北方向，由大丰至华阳。全长，设23座车 站。其中，地下线长约，地上线长约；高架车站5座，地下 车站18座。目前正在建设当中，预计2010年通车。 2号线为西北－东南方向，由郫县至龙泉。线路全长为， 设33座车站。其中，地下线长约为，地上线长约为，目前正 在进行地堪，预计2008年内动工，2012年左右通车。
成都本地开发失败的案例
项目名称
开发商
经营状况
失败原因
熊猫城
成都英凯实业公司
多次招商未果，空置多年 后转让给富力地产
开发商资金实力不足散卖物业 定位不当、招商及运营策略失当 开发过程太久造成物业老化
罗马假日广 场
蓝光地产
开发商将商铺全部散卖， 目前经营状况不佳，商气 凋零
项目定位及规划失当 开发商散卖物业，给营运造成困难
15m
79m
C1
A1 B2
C2
A2 B3
C3
注：上图为示意图，控制性区域实际位置以地铁建设方的相关图那么为准。
招商定位—四川成都东湖项目市场调研与定位报告-177P
成都市概览
釒亍中国内陆地匙在外向型经济斱面癿劣势，成都在中西部城市中表现出相对突出癿外向型经济特征
成都近十年实际利用外资状况及变化趋势
70
120% • 成都近十年来癿实际利用外资量无论在觃模上还
60
100%
是增速上均保持快速提高癿趋势。
50
80%
40
60% • 戔至2012年4月，入驻成都癿丐界500强企业达
锦江区概览
绕城环路与地铁线路
锦江匙
以闻名千古癿濯锦乊江冠名癿锦江匙，是成都市癿中心城匙； 自古以来，锦江匙就是成都商贸繁盙乊地，匙内癿昡熙路、盐市口商圈是成都市癿商贸中 心。锦江匙作为国务院确定癿“商业繁茂匙”，汇聚了全市一半以上癿丐界500强企业。
地理位置
面积 亰口状况 匙域极成 建设目标
锦江匙位二成都市东卓部。西北不青羊匙相连,西部位临锦江、店河不武侯 匙相服,东不成华匙毗邻,东卓不龙泉驿匙接壤,卓不双流县相依；
30
40%
到212家，稳居中国西部外资引迚癿头名。
20%
20
0%
10
-20%
0
-40%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
实际利用外资（亱美元）
成都增速
外资引进水平癿提高和世界500强企业癿蜂拥而至为成都经济癿収展带来强劲癿活力，也有利亍成都商业市场 癿繁荣和消费水平癿提高，增加了对更高档次和更新理念癿商业物业癿需求。
47 伊藤洋华埻（建设路庖）
14 百扬大厦（进东百货） 31 北京华联
48 来福士
15 群光广场
32 财富中心
49 九斱贩物中心
16 富力天汇中心
成都东客站综合交通枢纽系统优化研究
成都东客站综合交通枢纽系统优化研究摘要：由于前期规划、设计、建设和运营管理等各方面的原因，综合交通枢纽在实际运营过程中，易出现诸如换乘不便、集散系统运行效率低下、交通组织混乱等问题，不能充分地发挥综合交通枢纽的高效集约功能。
本文以成都东客站为例，分析现有的综合交通枢纽在枢纽设施、枢纽布局和交通集散等方面存在的问题，并提出相应的优化策略。
关键词：综合交通枢纽；系统优化；枢纽布局；集散交通系统；成都东客站1 项目概况1.1 项目背景成都高铁东站目前是西南地区规模最大、功能完善的综合交通枢纽。
随着高铁枢纽周边地区开发强度的提升、城市空间布局的重构以及轨道交通等重大交通基础设施的建设，区域未来的人口规模、出行需求及出行方式都会产生较大变化，对周边路网及现有枢纽交通组织方式等提出了更高的要求，本文将着重分析枢纽目前运营组织中存在的问题以及远期的交通优化策略。
1.2 研究范围成都东客站交通枢纽的重点研究范围：北至迎晖路，东至三环路，西、南至锦江区区界，规划面积约为4.0平方公里，并根据综合交通向外衔接的范围适度向外延伸。
2现状分析2.1 现状路网分析成都东客站综合交通枢纽目前有成都地铁2号线、7号线通过枢纽核心区并能实现无缝换乘，枢纽片区的路网已基本成型,形成了一高一快四主干的骨干路网，并能通过外围的快速集散系统：三环路、成渝立交、航天立交等的转换快速地实现和成都主要节点间的联系。
2.2 枢纽布局分析（1）平面布局枢纽的主体设施为高铁站房，高铁站房下有1座地铁换乘站，目前有成都地铁2号线、7号线可实现换乘，其他的换乘设施还包括1座公交首末站场、1座长途汽车站。
停车设施包括1座社会停车场、1座公交蓄车场。
（2）竖向布局1、地下四层B4为地铁站台层。
2、地下三层B3为地铁站厅层。
3、地下二层B2 为综合换乘层，与高铁地下到达层衔接，通过东西大通道联系东西广场。
综合换乘层作为高铁到达层，下可通地铁站厅层，上可通过梯道到达地下一层的出租车车道边和公交车车道边实现换乘。
如何做成都火车东站建筑方案设计
成都火车东站建筑方案设计一、总体概述成都火车东站是成都重要的交通枢纽，是西南地区的重要交通枢纽之一，也是成都市重要的客运火车站。
因此，成都火车东站的建筑方案设计必须体现出现代化、功能齐全、美观大方的特点。
二、建筑风格成都火车东站的建筑风格应该是现代化的、大气的，与成都市现代化的城市形象相得益彰。
建筑风格可以融入一些古老的成都元素，但主要还是以现代化风格为主，体现出科技、智能、高效的特点。
三、建筑造型成都火车东站的建筑形态应该是简洁明快、线条流畅、功能分区明确的。
建筑可以采用玻璃幕墙、钢结构等现代化建筑材料，突出大空间、流畅线条的设计理念。
同时，建筑造型可以融入一些成都特色，如蜀绣、成都传统建筑等元素，使建筑更具有地域文化特色。
四、功能布局成都火车东站的功能布局应该合理、科学，满足旅客的各种需求。
火车站应设有候车大厅、售票厅、进站口、出站口、商业街等功能区域，以满足旅客的购票、候车、乘车等需求。
同时，火车站应设有停车场、公交站等配套设施，方便旅客出行。
五、外部环境成都火车东站的外部环境应该干净整洁、绿化良好。
火车站周围应设有广场、花园等开放空间，方便旅客休息、娱乐。
同时，火车站周围应有公交线路、地铁线路等交通便利设施，方便旅客到达。
六、总结成都火车东站的建筑方案设计应该体现现代化、功能齐全、美观大方的特点，与成都市的城市形象相匹配。
建筑风格可以融入成都的传统文化元素，但主要还是以现代化风格为主。
建筑造型应该简洁明快、线条流畅，满足旅客的各种需求。
火车站的外部环境应该干净整洁、绿化良好，方便旅客休息、娱乐。
希望成都火车东站的建筑方案设计能够得到广大市民和旅客的认可，成为成都的一张城市名片。
交通枢纽工程便捷性交通流线规划——以成都东客站交通组织设计为例
度４ ５ ０ ｍ或５ ０ ０ ｍ的站 台来说 ， 楼扶 梯 的位 置 比较 均匀 合理 。 在 站 台 中部偏 北 的 位 置 设置 无 障碍 电梯 一 部 ， 连接 候 车大 厅层 、 站 台层及 出站层 。 除 了在 两个 基 本站 台垂 直 交通 布置 在 站 台以外 区域 ， 其余 各 个站 台 的楼 扶 梯 均沿 站 台 中心
站 通 道 的楼 梯 一 自动扶 梯 组合 ， 站 台上 两部 楼 梯 的 间距 约为 １ ７ ７ ｍ。对 于 总长
地 铁 车站 埋 深受 铁 路 基本 站 台控 制 ， 而 铁 路基 本 站 台未 完 成设 计 ， 地 铁
车站底 板 埋深 估计 为 ： ２ 号 线约 ２ ０ ｍ， ７ 号 线约 ２ ７ ． ７ ｍ。 ２ 号线 车站 高度 为 ８ ． ８ ５ ｍ， ７
层 室外 平 台再进 站 。 （ 上接 第 １ １ ８ 页） 【 ３ ］ 中铁 二 院工程 集 团有 限责 任公 司 成都 地铁 ２ 号 线初 步设 计 文件 【 ｚ ］ ， ２ ０ ０ ７
３ ． ２ ４ 松 山雪夜 景 区 手法， 表现群 落的层 次感 。 同时本 区 内设 计众 多 的游 乐设 施和 活动场 所 ， 因此在 松 山雪 夜位 于 公 园 的北 部 ， 紧邻 居 住 区 和商 业 街 区 ， 南 面 是 公 园 的大 水 绿 化设计 上 ， 将 以疏 林草 地为 主 ， 为游客 提供更 多 的休 憩 活动空 间 。 主要 组成树 面。 通 过 地形 的塑 造 和植 物 的运 用形 成北 山 的景 观格 局 。在 功能 上一 方面 起 种 ： （ １ ） 乔 木—— 白蜡 、 五角 枫 、 鸡 爪槭 、 栾树、 国槐 、 刺槐 、 女贞、 法 国梧 桐 、 火 炬
线 布置 ， 两侧 均保 证３ ． １ ５ ｍ宽 的通 道宽 度 。 ２ ） 东站 房 区域垂 直 交通
成都枢纽新建成都东客站方案研究
成都枢纽新建成都东客站方案研究欧家琴【摘要】The proposed Chengdu East Railway Station is designed as an extra large passenger station of Chengdu terminal, which boasts one ofthe largest passenger transport centers in our country. This paper describes briefly the strategic decision for Chengdu East Railway Station and focuses on the station pattern and the optimization design for the yards of NO. 1 to No. 3 in view of the transport demand, requirement of division of work and function. Through technical comparison and analysisof the economic advantages and disadvantages, Dacheng （ring line）intercity yard program is recommended.%成都枢纽为全国六大客运中心之一，成都东客站为成都枢纽新建特大型客运站。
文章简要叙述了成都东客站的定位决策思路，结合运输需求、分工和功能要求，重点研究了成都东客站一场、二场、三场站型方案及其进一步优化的设计情况，通过技术经济比较及优缺点分析，推荐成都东客站达成（环线）、城际二场布置方案。
【期刊名称】《高速铁路技术》【年(卷),期】2011(002)005【总页数】4页(P55-58)【关键词】枢纽;客运站;方案;研究【作者】欧家琴【作者单位】中铁二院工程集团有限责任公司土木建筑设计研究二院,成都610031【正文语种】中文【中图分类】U293.321 前言成都铁路枢纽地处西南地区，位于四川省省会成都市，是我国铁路中长期铁路网规划中“沪汉蓉快速通道”与“兰昆通道”的交汇点，为全国六大铁路客运中心之一。
成都东特大型客运站站场设计
成都东特大型客运站站场设计袁光明;陈刚【摘要】成都东客站是新建成的集铁路、城市轨道、城市道路交通换乘功能于一体的现代化大型综合交通枢纽.车站的建设模式为同时进行国铁站场、站房、地铁车站、综合交通一体化等4项联合设计,并同步施工,各主体工程一次建成.作为枢纽内的主要动车始发终到站,其车站选址、车场布局方案及咽喉区布置方案尤为重要,文章归纳总结了在站场设计过程中遇到的以上重大问题的解决思路以及设计体会；探讨了在此类大型交通枢纽的设计过程中,在国铁站场、站房与地铁之间的设计接口、既有铁路施工过渡等应注意的主要问题和设计经验.【期刊名称】《高速铁路技术》【年(卷),期】2012(003)005【总页数】6页(P50-55)【关键词】成都东客站;大型客运站;设计经验【作者】袁光明;陈刚【作者单位】中铁二院工程集团有限责任公司, 成都610031;中铁二院工程集团有限责任公司, 成都610031【正文语种】中文【中图分类】U291.1+3铁路车站设计过程中，站场专业是承上启下的核心专业，除了要考虑本专业的各种方案外，还要兼顾协调站后众多配套专业的设计需求，对于特大型客运站的设计尤其如此。
在成都东客站从立项、设计、配合施工到竣工交付这一过程中，站场专业作为总体性设计专业，对车站是否具备强大的接发车和快速、便捷的旅客集散能力以及既有线建设过渡方案等需起到总领性的作用。
成都是我国铁路六大客运中心之一，是西部最重要的铁路客运中心。
成都东客站为成都枢纽总图“两主两辅”客运站规划的新建主要快速客运站，站址位于成都市东部沙河堡地区，是我国西部目前建成并投入运营的规模最大的客运站和综合交通枢纽。
该站于2008年12月开工建设，2011年5月正式建成投入运营。
成都东客站设计高峰小时旅客发送量为2.4万人，站场建设总规模14台26线，即按26个站台面26条到发线布置，占地约68.33 hm2（不含动车基地）。
该站是成都铁路枢纽城际列车和动车组的主要始发终到站，北端衔接沪汉蓉、成绵乐（汇合西成、成兰）铁路，南端衔接成渝、成昆、成绵乐（汇合成贵）铁路，主要办理北京、上海、武汉、兰州、西安、重庆、贵阳、昆明等各方向及成绵乐城际的动车始发终到作业，以及环线、南北、东南动车通过作业。
成都东客站数据通信网络规划及实现
３ Ｈ Ｙ Ａ Ｔ ５ ３ １ ０￥２ ｋ ０ ｍ
．
５电缆
１
临 时板 房 至 临 时 养
路 工 区
４ 开 关 电 源 柜
５ 光 电 综 合 引入 柜
套
架
１
１
沙 河 堡 临 时板 房
沙 河堡 临 时板 房
６ 传 输 接入 网设 备 套 ７ 数调 分 系统
根据现场施工前的情况 ， 需租赁大 型挖掘机 械以及人工劳 务； 敷设线缆及设备引进 ， 总计工作量金额达 ７ ８万。
３ 研 究 展 望
性； 可靠性或可 用率高 ； 各 种环境 下 的适应 性 ； 高安 全性 及低
成本 。
铁路数据通信网是保证行车安全 、 提高运输 效率的有力工
具。铁路通信 网应该抓住 当今 通信技术 的发展 潮流 和市场 的 需要 ， 在保证 铁路 通信要求 的前提 下 ， 既要 符合 中国铁路技术
本文主要针 对成都东 客站数据通 信 网络规 划及实现 进行
设计 ， 根据需求分析制定设计 方案 ， 并 根据铁 道部运输通 信工
表 １ 成都东客站预所需线缆及设备
再专 名称 、 规 格 及 型 号 单位 数 量 １ 光 电 综 合 缆 ｋ ｍ
５
备 注 临时板房 至 成都 东、 成都 南 方 向割 接 点
８ 车站电 台
１ ｌ
１
沙 河 堡 临 时板 房 沙 河堡 临 时板 房
沙 河 堡 临 时板 房
套
套
设备引进方面保证其安全工作的状态下 ， 不 可盲 目追 求网络设
备 的高端性 。 用户需求方 面， 除满 足足够数 量 的用 户外 ， 还要考虑 到其
某项目户型定位报告
某项目户型定位报告【摘要】本报告针对项目进行了户型定位分析，详细介绍了项目所属区域的市场需求和潜在购房群体的特点，通过对比竞争对手的户型布局，确定了项目的目标群体和定位策略，并提出了具体的户型规划建议。
【关键词】户型定位、市场需求、购房群体、竞争对手、定位策略一、市场需求分析项目所处区域紧邻城市中心商圈，交通便利，周边配套设施齐全，具有较高的居住价值。
根据市场调研结果分析，目前该区域的购房需求主要集中在三个方面：1.年轻人购房需求：年轻人群体对于购房的需求较高，主要期望舒适的生活空间，方便的交通和便利的周边生活配套。
2.中高收入人群购房需求：中高收入人群购房需求旺盛，注重舒适度和品质，更加重视居住体验，同时也考虑到教育、医疗和商业配套。
3.投资购房需求：该区域吸引了一定数量的投资购房需求，购房者主要关注房产增值潜力和出租收益。
二、潜在购房群体特点针对市场需求的群体特点，可将潜在购房群体划分为以下几类：1.年轻白领：他们常年忙碌于工作和社交生活，对于房屋的设计和装修有一定的品味追求。
他们更加注重空间的利用和灵活性，对于户型的舒适度和功能性要求较高。
2.中高收入家庭：这类家庭对于居住环境要求较高，更加注重居住品质和生活体验。
他们通常需要独立的书房、多功能厨房和宽敞的起居空间。
3.投资者：此类购房者主要考虑房产增值潜力和出租收益，通常会选择面积适中、居住舒适的户型。
三、竞争对手分析本项目周边存在多个竞争对手楼盘，他们的户型布局与价格存在差异。
经过对竞争对手的分析，大致可分为以下几个类型：1.奢华型：这类楼盘面积较大，户型复杂，装修豪华，定位于高端人群，房价较高。
2.品质型：这类楼盘注重装修工艺和材料的品质，户型设计合理，面积适中，定位于中高收入人群。
3.精品型：这类楼盘面积较小，但内部空间设计紧凑合理，价格相对较低，定位于年轻购房者。
四、定位策略和户型规划建议综合考虑市场需求、潜在购房群体特点和竞争对手分析，本项目应采取以下定位策略：1.面向年轻白领群体，提供舒适的生活空间和灵活的户型设计，注重轻奢风格和品质感。
成都东客站综合显示系统设计与研究
成都东客站综合显示系统设计与研究郑毅【摘要】成都东客站综合显示系统设计突破传统设计惯例，合理利用新技术、新设备，采用多种人性化设计，提高了客站的硬件服务水平，是国内首次全部采用全彩色信息显示屏的铁路客站。
文章通过图片比对实验，并引用一套仿真模型的测试结论，分析研究成都东客站综合显示系统的设计特色和理念，介绍成都东客站综合显示系统设计亮点，并总结了可变客观因素对于设计的影响，探索铁路客站综合显示系统设计的一般规律和方法。
%Chengdu East Passenger Station is the first one to adopt display screen of complete color information, whose integrated display system breaks through the design tradition. By using new technology and equipment reasonably and adopting humanized design, the hardware level and service level of station is enhanced. Through comparison of experiments with pictures and the referenced test results of a set of simulation model, this thesis analyzes and studies the characteristics and idea of the design of display system of Chengdu East Station, introduces the highlights of the design, summarizes the impact on design from the variable objective factors, and explores the general rule and method of the design for integrated display system inrailway passenger station, which, in return, provides basis for the design.【期刊名称】《高速铁路技术》【年(卷),期】2012(000)003【总页数】5页(P37-41)【关键词】铁路车站LED;全彩显示屏;美观;环保节能【作者】郑毅【作者单位】中铁二院工程集团有限责任公司,成都610031【正文语种】中文【中图分类】U293.261 前言成都东客站是目前中国西南地区规模最大的铁路客运站，整个建筑大量采用钢结构和玻璃幕墙，站房内外显得格外通透、简洁、时尚。
商业项目定位报告案例
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
项目定位报告
“项目定位报告”模板第一章项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置; 附图：项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述与主要中心区域办公/商务/政府的关系;二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较；3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求;附图：平面地形图,标记四至范围及相关数据；地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等;三、项目周边的社区配套一周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况,包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程;附图：交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况;3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图,具体位置、距离;二宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境根据个案特性描述,没有的可以不写1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况化工厂、河流湖泊污染等5、危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等;9、其他五、大市政配套都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系影响;2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间;3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间;4、通讯有线电视、、网络：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等;5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等;6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置;7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置;附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况;六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、土地价格土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格;根据购买价格计算总地价、楼面地价;八、土地升值潜力初步评估;从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估;近几年与本案相临地块的土地价格比较分析;九、立即开发与作为土地储备优缺点分析第二章市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况近3-5年开工量/竣工量销售量/供需比平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况2、各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片;4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点6、结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层研究和市场定位1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点;3、确定目标客户4、市场定位四、整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等;五、产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例;第三章规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时,按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况,进行最基本的建筑排列不同假设情况下,对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析,要在本指引第五、六部分体现;2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时,我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现;3、有强烈个性的地块如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等对规划设计的影响程度及对应的设计思路该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现;4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响;如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法;5、市政配套设施对规划设计的影响;如：道路状况可能与小区主要出入口有关、供水、排水、通讯有线电视、、网络、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法;6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑;如：交通状况与是否开通业主班车有关、商业设施大型购物中心、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断;二、规划设计的初步概念1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题;2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系;3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑;。
成都东站客流调研报告
成都东站客流调研报告成都东站是四川省成都市的一个重要交通枢纽，也是西南地区最大的火车站之一。
为了更好地了解成都东站的客流状况，本次调研对该火车站进行了详细调查。
首先，调研团队对成都东站的日常客流进行了统计分析。
根据调查结果显示，成都东站的客流量呈现逐年增长趋势。
2018年，成都东站的旅客发送量接近7000万人次，同比增长20%左右。
这主要得益于成都城市的快速发展以及人民生活水平的提高。
此外，成都东站还是连接中国内陆地区和西南地区的重要枢纽，吸引了大量的客流。
其次，调研团队还对不同时间段的客流状况进行了分析。
结果表明，成都东站的客流主要集中在早晚高峰时段。
在早高峰时段，即早上7点至9点，很多上班族会选择乘坐火车前往工作地点；而在晚高峰时段，即下午5点至7点，人们下班后返回家中。
这两个时间段的客流量相对较大，铁路部门需要加大调度力度，提高服务质量。
此外，调研团队还对成都东站的客流构成进行了调查。
结果显示，成都东站的客流以旅游客流和务工人员客流为主。
成都市是一个拥有丰富自然景点和历史文化的城市，吸引了大量的游客；同时，成都周边的工业发展也吸引了大量的务工人员。
因此，成都东站需要为不同类型的客流提供个性化的服务，如提供旅游信息、方便务工人员购票等。
最后，调研团队还对成都东站的客流满意度进行了评估。
通过问卷调查和用户反馈，大部分乘客对成都东站的服务态度、设施设备和安全水平都表示满意。
然而，也有少部分乘客对车站的人流量过大和排队时间过长提出了不满意见。
因此，铁路部门需要进一步优化客流引导和排队管理，提高乘客出行体验。
综上所述，成都东站是一个客流量大、发展迅速的火车站。
铁路部门应不断跟进客流变化，优化服务，提高客流满意度。
成都东站运营方案
成都东站运营方案引言：成都东站是四川省重要的交通枢纽之一，作为成都市的第二大火车站，担负着承接京广、成渝等干线铁路的重要任务。
为了更好地服务旅客，提高站点运营效率，我们制定了以下成都东站运营方案。
一、站点地理位置和规模成都东站位于成都市郊区的郫都区，地理位置优越，交通便利。
站点占地面积约为100万平方米，建筑面积约为40万平方米。
站点规模较大，拥有8条铁路线路，设有24个站台和48个进出站口，总建筑面积共6.2万平方米。
二、站点运营概况1. 旅客流量成都东站年旅客发送量约为8000万人次，日均旅客发送量约为22万人次。
旅客主要从成渝、成黔等线路进出站，同时也是大量中短途旅客的换乘站。
2. 运营机构成都东站属于中国铁路成都局集团有限公司管辖，设有车站管理部、安全保卫部、行车指挥部等部门，总共有2000余名员工。
3. 运营设备成都东站配备了先进的列车运行控制系统和自动售票机系统，可以满足旅客购票、进站、出站等需求。
同时，站点还设有自动扶梯、电梯、无障碍设施等，方便老人、残障人士等旅客使用。
三、站点运营目标1. 提高服务质量成都东站将以“适应市场、服务旅客、安全为先”的宗旨，运用信息技术手段，提高旅客服务效率和满意度。
2. 提高运营效率成都东站将优化列车进出站流程、提高售票效率、加强站内设施设备维护，以确保站点运营平稳高效。
3. 提升综合管理水平成都东站将加强与相关部门的合作，共同落实安全保卫措施、行车调度等管理工作，确保站点的安全和顺畅运营。
四、具体运营方案1. 提高旅客出行效率为了提高旅客出行效率，我们将采取以下措施：(1) 完善进出站流程：对进出站流程进行优化，尽量减少旅客等待时间，提供更加便捷的出行服务。
(2) 优化售票服务：完善自动售票机系统，增加自助取票、自助退票等功能，减少人工售票环节，提升购票效率。
(3) 加强旅客导向服务：设立服务站点，提供车次查询、站点介绍、旅行指南等服务，方便旅客了解相关信息。
成都东客站图纸目录1
成都东客站东、西广场地下部分工程施工图设计（西广场地下部分）建筑
2010年10月
东广场
序号
图名
日期
数量
1
成都东客站东、西广场地下部分工程施工图设计（东广场地下部分）结构第一分册
-轴桩基础施工图
2010年3月
8套
2
成都东客站东、西广场地下部分工程施工图设计（东广场地下部分）结构第二分册
-轴桩底板结构施工图
2010年11月
9
成都东客站东、西广场地下部分工程施工图设计（东广场地下部分）室外给排水
2010年11月
10
成都东客站东、西广场地下部分工程施工图设计（东广场地下部分）动力
2010年11月
11
成都东客站东、西广场地下部分工程施工图设计（东广场地下部分）照明地下部分工程施工图设计（东广场地下部分）建筑
地下二层基础梁、底板、风道、人行通道施工图
2010年6月
8套
4
成都东客站东、西广场地下部分工程施工图设计（西广场地下部分）结构第三分册
上部结构施工图
2010年10月
8套
5
西广场地下部分公交及出租车出口通道建筑、结构
2010年12月
8套
6
成都东客站东、西广场地下部分工程施工图设计（西广场地下部分）暖通
2010年3月
8套
3
成都东客站东、西广场地下部分工程施工图设计（西广场地下部分）结构第三分册
1-8轴、14-19轴桩基础、挡墙及底板施工图1-19轴柱及楼梯施工图
2010年5月
8套
4
成都东客站东、西广场地下部分工程施工图设计（东广场地下部分）结构第四分册
1-19轴顶板、梁、板施工图
成都东客站资料
成都东站是目前西南地区规模最大、功能设施最先进、现代化程度最高的客运枢纽站。
成都东站主要办理运行遂成铁路动车客运业务以及运行成昆铁路、宝成铁路特快、快速、普快客运业务。
成都东站设计融合金沙文化以及青铜面具元素，直属成都铁路局。
成都东南界驿都大道，西界三环路，北界迎晖路；通过成都联络铁路串联成都站、成都南站以及成都西站。
成都东站是国内六大枢纽客站之一，也是中西部最大的铁路客运站之一和西部最大的综合交通枢纽之一。
成都东站总建筑面积22万平方米，其中客运用房为107000㎡，地铁2号线站房投资概算2.4亿元，投资估算38亿元，建设总规模14台26线，占地约1306亩，其中，达成场区6台11线，城际场区8台15线，是成都铁路枢纽城际动车和高速动车的主要始发终到站。
成都东站主要办理成绵乐客专、达成铁路复线、遂成铁路始发终到及宝成铁路通过客运作业。
成都东站是集铁路客运、长途及旅游客运、城市轨道交通、城市公交、出租及社会停车等功能于一体的大型现代化综合交通枢纽，站房工程主要包括高架候车层、站台层、出站层（交换大厅）及两层地铁。
铁路无线网络视频监控系统，继石家庄站、保定站安装成功后，再一次落户成都东站，耗资150万元。
该无线网络视频监控系统由北京先进视讯公司设计开发，为铁路客站的综合管理提供了重要手段，解决了有线网络系统由于无法布线及线路过长所造成的诸多问题。
该系统采用AVinfonDVR远程网络视频监控软件，与AV1500e－T视频服务器紧密结合，由监控中心端和前端子系统组成。
系统可对调度室、候车大厅、站台、货场、广播室、信号楼、道口等重要场所进行实时监控。
整个系统为点对点、点对多点结构，中心图像信息资源共享，图像切换独立操作，前端设备动作分级控制。
成都东站包括东广场、西广场以及站房3个部分。
成都东站占地面积大约45333㎡；站场设有14个站台、26条股道；站房面积大约108000㎡，设有5层，自上向下：候车层（3F）、站台层（2F）、出站层（1F）、地2层（-1F）、地7层（-2F）。
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类 甲 级
乙级
隆鑫九熙 （soho）
8.4
7.7
0.7
7150
3500
16
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
专题：区域高端写字楼需求研判
17
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
区域属性：规划中的城东CBD区域，以创意文化产业为主导产业，非城市 核心CBD区域。
目前成都主要的CBD分布在市中心、 人民南路、东大街、天府新城四大 板块 市中心CBD：金融、贸易和咨询 业为主导的传统的区域性商务中心 区 人南路CBD：科技商务区 东大街CBD：西部金融中心、华 尔街
速度与利润的博弈
资金压力： 本项目拿地成本较低，资金压力较小 企业战略理解： 稳健开发路线，土地储备量小，非规模化快速走量战略，单个项目利润 要求较高
在适当控制风险的前提下追求
利润最大化
4
【项目目标】
风险可控下的利润最大化
——【物业组合】——
区域可存活物业研判
【物业体量】 【价值增值】
5
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
63%
销售模式
返租销售
香江CBD
新南中心 润驰国际广场
37.6万方
9.2万方 2.4万方
37个月
4个月 10个月
7830
45677 17464
6368
1315 555
66%
32% 44%
返租销售
返租销售 返租销售 6
备注：花生唐2019年5月新推一批，香江CBD2019年5月底新开盘一批，成交价不到7000元/㎡，导致6月成交量巨大。
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
独栋：区域内独栋商业一楼均价约4.5-6万/㎡，为底商的1.2倍， 属高价值物业。
项目名称 招商雍华府 独栋楼层 1F 2F 独栋均价（元/㎡） 4.5 2.8 底商楼层 1F 底商均价（元/㎡） 3.7 独栋、底商价格比 1.2:1
1F
2F 摩玛新城 3F 4F 5F -1F 协信中心 1F 2F 3F
沙河湾 隆鑫九熙 观城 信和御龙山 明信鹭湾 朗诗绿色街区 优品道上东区 阳光100米娅中心 绿地新里柏仕公馆 塔子山壹号 首创国际城 龙之梦 海上海 蓝光锦绣城 万科金库 荣盛紫提东郡 阳光米娅100 隆鑫九熙 摩玛新城 荣盛·香榭兰庭 摩玛新城
项目名称
价格（万元）
1F:5.0 2F:2.0 3F:1.5 4F:1.2 5F:1.0 1F:6.0 2F:4.0 3F:2.8 4F:1.9
方位 新增供应（㎡） 销售（㎡） 城中 279186 381095 城东 84710 103231 城南 1718790 1607644 城西 171515 180091 城北 308265 267717
供销比
0.73
0.82
1.07
0.95
1.15
13
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
红海拼细
蓝海求异
——东客站项目定位报告
1
【前言】
作为一个纯商业项目， 本阶段项目的重点及难点在于物业组合及配比的确定。
本报告意在准确梳理项目的目标， 确立清晰合理的定位逻辑， 综合分析市场状况， 研判物业选择及体量配比。
2
——【项目目标】—— 【物业组合】
【物业体量】
【价值增值】
3
【项目目标】
6
4 3 2 2 2 9 4~5 3.5 2F 1F 2F 2 4~5 3 2:1 2:1 1.5:1 1F 5 1.2:1
1
荣盛香榭兰庭 未售 2 3 4
5
3 2.5 1.8 ——
备注：荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出，无销售数据。
7
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
底商：以1-3层为主，一楼均价在4~6万元/㎡，3层以上商铺去化难度较大。
8
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
整体写字楼市场供需（2019.1-2019.10）： 今年主城区写字楼供应较往年有所下降，销售保持平稳，1-10月，主城区 写字楼新增供应66.8万㎡，销售131.8万㎡，供小于求。
10
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
整体写字楼市场存量（2019.1-2019.10）： 今年主城区写字楼市场存量逐渐减少，目前存量143.6万方，以市场平 均消化速度11.5万㎡/月计算，存量消化需12个月。
15
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
城东片区超甲级和甲级写字楼空缺，高端写字楼物业存在空白点。
写字楼档次 超甲级 甲级 万科钻石广场 万科汇智中心 华润广场 协信中心 总供应量（万㎡） —— —— 4.5 5.6 6.5 4.0 销售面积（万㎡） —— —— 3.9 1.5 6.0 2.0 存量（万㎡） —— —— 0.6 4.1 0.5 2.3 销售均价（元/㎡） —— —— 12300 8600 13000 10327 月均走量 —— —— 1885 1261 2916 1580
去化率
37% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 64% 100% 90% 100% 100% 45% 31%
价格、销售情况
荣盛香榭兰庭
1F:4.5 1F:3.9 1F:5.8
蓝光锦绣城
2F:2.5 3F:1.8
备注：荣盛香榭兰庭底商尚未推出，无销售数据。
COCO金沙
1F:5~6 2F:2~3
城东写字楼市场存量（截止2019.10）： 城东写字楼市场目前存量约6.04万㎡，约占主城区写字楼总存量143.6万 ㎡的4.1%，相较于城南、城西、城北、城中而言，存量最小。
14
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
城东写字楼市场销售价格（2019.1-2019.10）：
主城区写字楼销售价格变化幅度不大，基本维持在9000-11000元/㎡。
11
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
整体写字楼市场销售价格（2019.1-2019.10）：
主城区写字楼销售价格保持平稳，在10000-12000元/㎡。
12
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
成都市五方位写字楼市场供销比（2019.01--2019.10）： 城东写字楼供销比相对较小，销售量大于供应量，供小于求，写字楼存 在一定的市场空白点。
集中商业：自持为主，对开发商资金、商家资源及后期运营能力要求 较高。销售型以返租模式为主，对后期运营能力要求较高，且散售难 度较大。
集中商业部分项目月均销量走势图（㎡/月）
润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表
项目名称
花生唐
在售体量
3.6万方
去化周期
11个月
均价（元/㎡）
14209
月均走量
2101
去化率