2019年成都东客站项目定位报告-精选文档

城东写字楼市场存量（截止2019.10）： 城东写字楼市场目前存量约6.04万㎡，约占主城区写字楼总存量143.6万 ㎡的4.1%，相较于城南、城西、城北、城中而言，存量最小。
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
城东写字楼市场销售价格（2019.1-2019.10）：
主城区写字楼销售价格变化幅度不大，基本维持在9000-11000元/㎡。
类 甲 级
乙级
隆鑫九熙 （soho）
8.4
7.7
0.7
7150
3500
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
专题：区域高端写字楼需求研判
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
区域属性：规划中的城东CBD区域，以创意文化产业为主导产业，非城市 核心CBD区域。
目前成都主要的CBD分布在市中心、 人民南路、东大街、天府新城四大 板块 市中心CBD：金融、贸易和咨询 业为主导的传统的区域性商务中心 区 人南路CBD：科技商务区 东大街CBD：西部金融中心、华 尔街
去化率
37% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 64% 100% 90% 100% 100% 45% 31%
价格、销售情况
荣盛香榭兰庭
1F:4.5 1F:3.9 1F:5.8
蓝光锦绣城
2F:2.5 3F:1.8
备注：荣盛香榭兰庭底商尚未推出，无销售数据。
COCO金沙
1F:5~6 2F:2~3
63%
销售模式
返租销售
香江CBD
新南中心 润驰国际广场
37.6万方
9.2万方 2.4万方
37个月
4个月 10个月
7830
45677 17464
6368
1315 555
66%
32% 44%
返租销售
返租销售 返租销售 6
备注：花生唐2019年5月新推一批，香江CBD2019年5月底新开盘一批，成交价不到7000元/㎡，导致6月成交量巨大。
集中商业：自持为主，对开发商资金、商家资源及后期运营能力要求 较高。销售型以返租模式为主，对后期运营能力要求较高，且散售难 度较大。
集中商业部分项目月均销量走势图（㎡/月）
润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表
项目名称
花生唐
在售体量
3.6万方
去化周期
11个月
均价（元/㎡）
14209
月均走量
2101
去化率
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
整体写字楼市场销售价格（2019.1-2019.10）：
主城区写字楼销售价格保持平稳，在10000-12000元/㎡。
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
成都市五方位写字楼市场供销比（2019.01--2019.10）： 城东写字楼供销比相对较小，销售量大于供应量，供小于求，写字楼存 在一定的市场空白点。
红海拼细
蓝海求异
——东客站项目定位报告
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【前言】
作为一个纯商业项目， 本阶段项目的重点及难点在于物业组合及配比的确定。
本报告意在准确梳理项目的目标， 确立清晰合理的定位逻辑， 综合分析市场状况， 研判物业选择及体量配比。
2
——【项目目标】—— 【物业组合】
【物业体量】
【价值增值】
3
【项目目标】
6
4 3 2 2 2 9 4~5 3.5 2F 1F 2F 2 4~5 3 2:1 2:1 1.5:1 1F 5 1.2:1
1wk.baidu.com
荣盛香榭兰庭 未售 2 3 4
5
3 2.5 1.8 ——
备注：荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出，无销售数据。
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
底商：以1-3层为主，一楼均价在4~6万元/㎡，3层以上商铺去化难度较大。
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
整体写字楼市场供需（2019.1-2019.10）： 今年主城区写字楼供应较往年有所下降，销售保持平稳，1-10月，主城区 写字楼新增供应66.8万㎡，销售131.8万㎡，供小于求。
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
整体写字楼市场存量（2019.1-2019.10）： 今年主城区写字楼市场存量逐渐减少，目前存量143.6万方，以市场平 均消化速度11.5万㎡/月计算，存量消化需12个月。
沙河湾 隆鑫九熙 观城 信和御龙山 明信鹭湾 朗诗绿色街区 优品道上东区 阳光100米娅中心 绿地新里柏仕公馆 塔子山壹号 首创国际城 龙之梦 海上海 蓝光锦绣城 万科金库 荣盛紫提东郡 阳光米娅100 隆鑫九熙 摩玛新城 荣盛·香榭兰庭 摩玛新城
项目名称
价格（万元）
1F:5.0 2F:2.0 3F:1.5 4F:1.2 5F:1.0 1F:6.0 2F:4.0 3F:2.8 4F:1.9
方位 新增供应（㎡） 销售（㎡） 城中 279186 381095 城东 84710 103231 城南 1718790 1607644 城西 171515 180091 城北 308265 267717
供销比
0.73
0.82
1.07
0.95
1.15
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
独栋：区域内独栋商业一楼均价约4.5-6万/㎡，为底商的1.2倍， 属高价值物业。
项目名称 招商雍华府 独栋楼层 1F 2F 独栋均价（元/㎡） 4.5 2.8 底商楼层 1F 底商均价（元/㎡） 3.7 独栋、底商价格比 1.2:1
1F
2F 摩玛新城 3F 4F 5F -1F 协信中心 1F 2F 3F
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
城东片区超甲级和甲级写字楼空缺，高端写字楼物业存在空白点。
写字楼档次 超甲级 甲级 万科钻石广场 万科汇智中心 华润广场 协信中心 总供应量（万㎡） —— —— 4.5 5.6 6.5 4.0 销售面积（万㎡） —— —— 3.9 1.5 6.0 2.0 存量（万㎡） —— —— 0.6 4.1 0.5 2.3 销售均价（元/㎡） —— —— 12300 8600 13000 10327 月均走量 —— —— 1885 1261 2916 1580
速度与利润的博弈
资金压力： 本项目拿地成本较低，资金压力较小 企业战略理解： 稳健开发路线，土地储备量小，非规模化快速走量战略，单个项目利润 要求较高
在适当控制风险的前提下追求
利润最大化
4
【项目目标】
风险可控下的利润最大化
——【物业组合】——
区域可存活物业研判
【物业体量】 【价值增值】
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【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】