越秀区CBD租金统计对比分析【Reits】

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中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的不断发展，房地产证券化已成为越来越多投资者的选择。

其中包括房地产信托、房地产抵押证券（CMBS）和房地产投资信托基金（REITs）等。

本文将比较分析中国房地产CMBS和REITs证券产品的特点和优势。

一、CMBS的特点和优势CMBS是以房地产抵押贷款为基础资产的证券化产品。

基于产权担保的安全性，CMBS的发行量较大且市场运作灵活，适合规模较大的资本市场。

同时，CMBS的抵押贷款收益稳定，时效期长，具有高度的优先权和安全性。

1. 稳定的收益：CMBS的抵押贷款具有收益稳定的特点。

在债务人不违约的情况下，抵押贷款的本息收益是可预期的。

2. 专业化管理：CMBS的发行需要一个专业的机构来管理。

这些机构不仅能够解决证券化过程中出现的问题，还可以为投资者提供各种资金流动报告。

3. 丰富的资产：由于CMBS的资产来源广泛，投资者可以选择不同种类的债券，包括质量不同的贷款、地理位置不同的资产和不同种类的房产。

4. 高度的安全性：CMBS的基础资产为抵押贷款，具有较高的安全性和优先权。

而且抵押贷款拥有较高的回报率，为投资者提供保障。

二、REITs的特点和优势1. 高度的透明度：REITs的财务数据公开、透明，具有较高的投资透明度和信息披露水平。

投资者可以更容易地了解资产的实际价值和业绩表现。

2. 稳定的分红：REITs的分配政策有规定，一般不少于90%的净收入分配给持有人。

因此，REITs的分红稳定，投资风险较低。

3. 资产流动性高：与实际的物业相比，REITs更易于买卖和转让。

4. 分散的投资风险：REITs的投资风险得到合理的分散。

由于REITs在资产投资上有较高的专业性，其投资风险得到了有效的控制。

三、CMBS和REITs的比较从产品性质和应用范围上来看，CMBS和REITs具有不同的特点和优势。

CMBS更适合用于大规模的固定收益资产的证券化，而REITs则适合用于较小的房地产投资，并具有更高的流动性和风险分散。

国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析

国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析王睿涵(中国农业大学经济管理学院ꎬ北京㊀１０００８３)摘㊀要:二十大报告强调加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎬ国内房屋租赁行业已成为解决居民居住问题的重要方式ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的盈利模式ꎬ文章对比分析美国和日本主要的房屋租赁模式ꎬ阐述目前国内房屋租赁行业的主要模式ꎬ进而探讨国内房屋租赁行业的发展趋势ꎮ关键词:房屋租赁ꎻ轻资产模式ꎻ重资产模式中图分类号:Ｆ７２１.６㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)１１－０１６３－０４㊀㊀近几年我国房屋租赁行业在政策春风推动下迎来发展期ꎮ二十大报告从增进民生福祉ꎬ提高人民生活品质的角度阐述了房地产发展方向ꎬ即加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎮ梳理中央政策文件ꎬ其核心在于培育住房租赁主体和扩大租赁房源供给ꎬ未来政策支持力度有望持续提升ꎮ目前国内各种类型的企业正积极进入房地产租赁领域ꎬ未来国内房地产租赁行业何去何从成为重点关注所在ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的模式ꎬ文章首先阐述美日主要的房屋租赁运营模式ꎬ并比较国内房屋租赁行业运营模式与国际模式的差异ꎬ从而探讨国内房屋租赁运营未来的发展趋势ꎮ一㊁美国房屋租赁模式分析ＡｖａｌｏｎｂａｙＣｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ(简称:ＡＶＢ)作为美国上市公寓型ＲＥＩＴｓꎬ是美国运营规模第二大的房屋租赁运营公司ꎬ仅次于ＥｑｕｉｔｙＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌꎮＡＶＢ长期以来通过持续开发和收购不断进行扩张ꎬ截至２０１７年６月底ꎬＡＶＢ拥有的公寓社区数量为２６４个ꎬ公寓总规模为７６１５８间ꎮ总结ＡＶＢ房屋租赁模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)发挥ＲＥＩＴｓ的融资优势ꎬ快速推动规模化扩张ＡＶＢ能够在资本市场进行高效且低成本的融资主要得益于ＲＥＩＴｓ的灵活性ꎮＡＶＢ作为ＲＥＩＴｓꎬ充分发挥融资优势ꎬ通过内生物业开发和外延收购ꎬ快速实现规模化扩张ꎮＡＶＢ在１９９４年上市后的１３年期间ꎬ利用股票和债券等融资方式ꎬ从资本市场获得了规模高达数１０亿美元的融资ꎮ在上市之初ꎬＡＶＢ仅在加州北部拥有两千多间公寓ꎮ借助于高效且低成本的融资优势ꎬＡＶＢ拥有的公寓规模在１３年期间增长了３０多倍ꎬ由２０００多间增长至现在的７６１５８间ꎮ(二)盈利分为两大部分:租金收益和资产增值有了通畅的融资渠道支持ꎬ美国公寓在运营上普遍采取自持方式ꎬ以自主开发㊁改造和收购等形式获得公寓产权ꎬ再进行招租运营ꎮＡＶＢ的运营模式也以自主开发和改造为主ꎬ会综合评估所在区域和物业类型ꎬ针对性地购买未来具有发展前景的土地和物业ꎬ然后根据其特点建成相对标准化的公寓ꎮ另外ꎬＡＶＢ为了快速提升目标市场的渗透率ꎬ会直接收购相对看好的公寓资产ꎮ目前公寓出租收入是ＡＶＢ营业收入的主要来源ꎬ占比高达８０％以上ꎬ物业出售和投资收入两者合计占比则在２０％以下ꎮ作者简介:王睿涵(２００１—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ天津人ꎮ主要研究方向:国际经济与国际金融ꎮ(三)精准把握资产价格周期ꎬ实现资产超额收益ＡＶＢ根据房地产资产价格周期的变动实施不同的发展模式:第一个阶段(１９９３－２０００年)是快速扩张阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出高资产回报率的特征ꎬＡＶＢ凭借ＲＥＩＴｓ的融资优势顺势而为ꎬ在美国国内进行快速扩张ꎮ第二阶段(２０００－２００５年)是收缩出售阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出资产价格高涨和资产回报率回落的特征ꎬ因而ＡＶＢ开始主动收缩ꎬ并及时出售资产ꎮ尤其是２００１－２００３年ꎬ公司平均的综合融资成本上升到６.３％ꎬ２００３年更达到６.８％ꎬ已接近当时持续经营物业的净租金回报率(７.３％)ꎮ同时ꎬＡＶＢ抛售的非核心物业以售价计算的持有期回报率(ＩＲＲ)可以达到１５％~２２％ꎬ显著高于其继续持有这些物业的净租金回报率贡献ꎮ２００１－２００３年ꎬＡＶＢ成为物业交易市场上的净卖方ꎮ第三阶段(２００６年至今)是市场聚焦阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出核心市场资产增值㊁非核心市场资产贬值的分化特征ꎮ因而ＡＶＢ重新调整发展策略ꎬ一方面在非核心市场资产处于相对高位及时进行出售剥离ꎻ另一方面发力核心市场ꎬ加大核心市场优质资产的布局ꎬ在租赁公寓资产价格分化的背景下顺势而为完成资产结构优化调整ꎮ(四)管控效率保障出租业务的运营利润率从２０１６年ＡＶＢ公寓出租收入部分的运营成本结构来看ꎬＡＶＢ最大成本来自日常运营费用和物业折旧摊销ꎬ合计占到５０％左右ꎻ其次是税收和利息支出ꎬ运营利润率达２９％ꎮ相比之下ꎬ自持分散式公寓管控效率低ꎮ美国大型的分散式独户公寓管理公司ＡｍｅｒｉｃａｎＨｏｍｅｓ运营利润率仅为０.５５％ꎬ高昂的运营费用和折旧费用侵蚀了其运营利润率ꎮ集中式公寓具有明显的规模化优势ꎬ而且旗下公寓大多为自建或收购ꎮ相比之下ꎬ分散式公寓在拿房㊁装修㊁管理等方面不具有规模经济性ꎬ而且旗下公寓大多通过单个物业投标而来ꎬ因而集中式公寓较分散式公寓具有明显的成本优势ꎮ二㊁日本房屋租赁模式分析日本的房屋租赁模式与美国自持经营的主流模式存在明显的差异ꎬ前者采用的是分散式的轻资产运营模式ꎮ两者存在差异的原因主要是日本给予建造租赁住房和房屋租赁税收减免ꎬ从而鼓励租赁住房建设和房屋租赁ꎮ大东建托经过４０多年的发展ꎬ已成为日本房屋租赁规模最大的公司ꎬ２０１６年旗下管理的房间数量为９２４万间ꎮ大东建托的核心利润是建设租赁住房ꎬ稳定现金流的来源则是托管租赁ꎬ同时借助租赁平台在金融㊁护理等业务方面实现增值服务ꎮ大东建托运营模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)打造一站式服务ꎬ掌握房屋和业主资源大东建托真正以客户为中心ꎬ打造一站式服务覆盖整个房屋生命周期ꎬ其中包括房屋建筑规划㊁租赁房屋建成以及后期的物业出租㊁维修与保养ꎬ真正实现了业主对大东建托的全面委托ꎬ促成了业主与大东建托的长期信任关系ꎮ业主一旦与大东建托形成委托管理关系就会形成深度绑定ꎬ因而业主对大东建托具有很高的客户黏性ꎬ这也使后者掌握了充分的房屋和业主资源ꎮ(二)借助租赁业务作为平台入口ꎬ发挥全产业链优势大东建托业务结构不同于ＡＶＢ聚焦于出租和资产增值的模式ꎬ前者业务呈现多元化特征ꎮ大东建托借助租赁业务作为平台入口ꎬ带动房屋建筑㊁能源㊁环保㊁医疗等多元化业务ꎬ真正发挥全产业链优势ꎮ开发建造和租赁管理是大东建托的主要营收来源ꎮ２０１６年大东建托租赁管理业务营收占比为５５％ꎬ但却不是利润的主要来源ꎬ２０１６年租赁管理业务利润占比仅为２０％ꎮ其原因为大东建托的租赁管理业务是典型的二房东模式ꎬ赚取的是租客交纳租金与业主获取租金的租金差ꎬ显著低于ＡＶＢ自持公寓获取的租客租金ꎮ相比之下ꎬ开发建造既是营收主要来源ꎬ也是盈利主要来源ꎮ２０１６年大东建托开发建造业务营收占比为４２％ꎬ利润占比则高达７５％ꎮ大东建托通过土地所有者提供建造和租赁方案从而获得代建租赁房屋业务ꎬ本质上租赁业务是大东建托切入开发建造业务的核心平台入口ꎮ(三)通过高周转率实现高ＲＯＥＲＯＥ是一项综合性经营指标ꎬ能够系统反映企业投资㊁融资㊁业务和资产各项能力ꎮ２０１６年大东建托ＲＯＥ是２７.４％ꎬ同期Ａ股房地产上市公司平均ＲＯＥ是１０.０６％ꎬ万科ＲＯＥ是１９.１４％ꎬ大东建托远高于行业平均水平和优质房地产企业ꎮ根据价值投资专业网站ＧｕｒｕＦｏｃｕｓ.ｃｏｍ统计ꎬ大东建托２０１６年行业内的ＲＯＥ排名高于全球９６％的１３３２家房地产服务公司ꎮ纵向观察大东建托过去１１年的ＲＯＥ数据可以发现ꎬ并不是一开始就处于高位ꎬ２００６年至２００９年ＲＯＥ保持较稳定的水平ꎬ约１５％ꎬ和国内开发商水平相差不大ꎮ但自２０１０年开始起飙升ꎬ然后保持在了２４％~３２.５％的高位水平ꎮ高ＲＯＥ并非由于高利润带来的ꎬ实际上大东建托利润率很低ꎮ其主要原因是大东建托在２００９年果断优化业务结构ꎬ主动从住宅建造开发高利润业务往租赁托管高周转业务转型ꎬ带来杠杆率的快速提升ꎮ(四)高效的运营能力大东建托的住宅出租率始终维持在９６.７％~９７.９％的水平ꎬ远高于专业资产管理公司行业９０％的平均水平ꎬ更高于个人出租７５％的水平ꎮ２０１６年ꎬ大东建托的房间数量和签约量比例为３.５ʒ１ꎬ即平均的租赁期为３.５年ꎬ远高于中国的８~１０个月的平均租赁期ꎬ由此大幅度地降低了获取客户的成本ꎬ同时保证了较高的出租率ꎮ三㊁国内房屋租赁模式分析目前国内长租公寓市场迎来政策红利期ꎬ国内各种类型的企业看好长租公寓未来发展前景ꎬ正积极进入该领域ꎮ总体来看ꎬ国内房屋租赁模式大致可以分为轻资产二房东模式和重资产自持模式ꎮ(一)轻资产模式自如生活自如生活是典型的轻资产二房东运营模式ꎮ其业务不仅仅是租赁服务ꎬ还扩展至生活服务体系ꎮ传统的二房东租房业务是从房东手中收到零散房源后直接转手给租客赚取租金差ꎮ自如生活则是对房源进行相对标准化的改造升级ꎬ并利用自身的品牌影响ꎬ最终获得相对传统租房房源的品质与品牌溢价ꎮ通常来说ꎬ自如旗下的自如友家㊁自如整租等品牌产品的租金都高于周边市场的同类竞品ꎮ另外ꎬ自如生活获益途径为租赁产业链的综合收益ꎮ自如推出租赁业务已经多年ꎬ而围绕该产业链的保洁㊁维修㊁搬家等增值服务也逐渐成形ꎬ同时利用Ａｐｐ/微信等平台享受居家商品的业务也在逐渐启动ꎮ从自如生活的运营模式上可以看出ꎬ其将会从租赁业务㊁平台业务㊁家政服务业务㊁客户积累以及融资五个方面获益ꎮ自如生活围绕着租赁业务产业链正逐步探索出保洁㊁维修㊁搬家等增值服务模式ꎬ并借助Ａｐｐ/微信等平台推广居家商品的业务ꎮ(二)重资产自持运营新派公寓和万科泊寓新派公寓是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌ꎮ新派公寓发展初期借助赛富不动产基金在房地产资产价格相对低位收购了北京ＣＢＤ核心区域的优质物业ꎬ同时积极创新融资模式ꎬ运用私募ＲＥＩＴｓ模式收购或整租㊁改造物业ꎬ实现了快速复制和规模化扩张ꎮ新派公寓的盈利模式和美国ＡＶＢ模式非常类似:一方面获得了资产增值收益ꎮ一线城市现在增量土地极其稀缺ꎬ产品新增供应很有限ꎬ而一线城市人口净流入不断增加ꎬ使得供需关系持续处于不均衡状态ꎬ资产价格持续攀升ꎻ另一方面通过产品溢价模式获得了较高的运营收益ꎮ新派公寓ꎬ一方面明确目标群体是白领租客ꎬ另一方面通过物业的改造升级塑造高端产品品牌ꎬ通过供需匹配实现产品溢价的定价权ꎮ相比周边市场的同类竞品ꎬ新派公寓租金溢价率通常在３０％左右ꎮ万科泊寓是万科通过战略性亏损换取规模ꎬ最终达到边际成本的降低ꎮ万科是房地产行业龙头企业ꎬ随着房地产行业趋势性的变化ꎬ目前万科正积极向城市服务配套服务商进行转型ꎮ万科进入房屋租赁市场有助于自身业务的转型ꎬ一方面万科通过万科泊寓进入长租公寓领域ꎬ可以触及未来具有购买需求的潜在客户ꎬ有助于保障未来商品房销售的相对稳定ꎬ依靠万科泊寓的品牌影响力加宽原有商品房竞争力的护城河ꎻ另一方面可以保障多元化的拿地模式ꎬ尤其是对旧城改造项目ꎬ万科可以将原有不可拆除但符合长租公寓特性的旧物业改造升级成万科泊寓项目ꎮ四㊁国内房屋租赁发展趋势分析从美国和日本两种租赁运营模式的对比可知ꎬ国际房屋租赁模式主要包括自持物业获取稳定租金与资产增值㊁依靠房屋租赁作为获取全产业链超额利润的平台入口ꎮ这两种商业模式的差异主要体现出不同房屋租赁模式运营能力的差异ꎬ两种模式取得成功都具有较高的竞争门槛ꎮ自持物业获取稳定租金与资产增值需要充分把握房地产行业周期ꎬ并且能够具备高效低成本的融资能力ꎬ而获取全产业链超额利润则需要对产业链不同环节的协同能力以及对全产业链平台的一站式管理能力ꎮ推演到国内房屋租赁行业ꎬ进入并不难ꎬ但要做大并且持续稳健发展却并不容易ꎮ从目前国内房屋租赁行业的发展进程来看ꎬ我国很可能会先在获取全产业链超额利润模式上取得突破ꎬ然后再在自持物业获取稳定租金与资产增值这一模式上发展壮大ꎮ当然在这个过程中ꎬ也有可能会出现同时具备两种模式运营优势的大型房屋租赁企业出现ꎬ还有可能在全产业链中衍生出小而美的细分领域龙头企业ꎮ从商业运营理论角度看ꎬ自持集中式公寓在房屋租赁行业中最具有竞争力ꎬ一方面在物业获取效率㊁托管周期㊁运营效率和跨周期资产运营等方面自持集中式公寓相比轻资产模式具备明显优势ꎻ另一方面ꎬ自持集中式公寓可以创造租赁住房供给增量ꎮ但从现阶段实践来看ꎬ在国内发展自持集中式公寓还存在诸多阻碍ꎮ首先ꎬ由于房地产价格处于高位ꎬ租金收益率偏低ꎬ自持物业用于租赁的回报率偏低ꎮ其次ꎬ自持物业对资金实力要求较高ꎬ而国内公寓地产融资渠道尚不完善ꎮ此外ꎬ由于在房源供给端ꎬ个人持有分散房源占主导地位ꎬ因此托管分布式公寓仍将占据重要市场份额ꎮ考虑到运营的规模化效应和低毛利特点ꎬ未来轻资产运营领域马太效应会进一步加剧ꎬ集中度有望提升ꎮ五㊁结语从产业背景来看ꎬ国内长租公寓领域运营主体可以大致分为创业公司类型㊁房地产开发商类型㊁房地产中介类型和酒店类型ꎮ长租公寓是一个先获取资产ꎬ再通过资产运营和投资获取回报的过程ꎬ涉及金融㊁开发和运营三种能力ꎮ房地产开发商类型公寓企业背靠开发商业务积累和重资产ꎬ在融资能力和物业开发能力上都具备优势ꎬ在规模扩张阶段具备很强的竞争力ꎬ主要挑战在于在大规模扩张过程中如何做好精细化运营ꎮ目前房地产开发商正开始加强与运营方的合作ꎮ房地产中介类型公寓企业主要在分散房源获取上具备渠道优势ꎬ也是目前公寓管理规模最大的运营主体ꎮ酒店类型公寓企业具备丰富的住宿业务管理经验ꎬ在存量物业持有和获取上也具备一定优势ꎮ创业类型公寓企业入场最早ꎬ参与者最多ꎬ主要优势体现在基于互联网的产品运营能力ꎬ在金融和开发方面的竞争力有较大差异性ꎮ参考文献:[１]房晶.租住同权背景下长租公寓市场问题对策研究以南京市房屋租赁市场为例[Ｊ].中国管理信息化ꎬ２０２０(６):１５６－１５８.[２]黄朝波.租购并举时代住房租赁服务创新探究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(２１):６７－６９.[３]林婉婷.长租公寓经营和融资策略分析以上海地区为例[Ｊ].城市开发ꎬ２０１９(２２):７２－７３.[４]杨玲.重庆住房租赁市场短板与对策[Ｊ].中国房地产ꎬ２０２１(２１):２９－３２.[５]战松.长租公寓现存问题分析及解决对策[Ｊ].上海商业ꎬ２０１９(１１):７０－７１.[６]张英婕ꎬ王洪强ꎬ徐愉.一线城市房屋租赁价格影响因素研究以上海市中心城区为例[Ｊ].价格理论与实践ꎬ２０２０(１１):７２－７５.。

越秀写字楼租赁市场情况分析

越秀写字楼租赁市场情况分析
1. 市场概述：越秀区的写字楼主要分布在越秀区老城区和东山区，主要的写字楼区域包括：人民北路商圈、环市东路商圈、解放北、远洋阁等。

2. 租金水平：越秀写字楼租金水平相较于其它区域略高，根据位置和等级不同，租金价格也会有所差异。

主要分布在人民北路、解放北路和环市东路，租金均价在每平米每月70-120元不等。

3. 供需关系：由于越秀区是广州市的核心商务区域之一，写字楼供应相对较为紧张。

目前写字楼市场的供需关系比较平衡。

4. 适合的企业类型：经过多年的发展，越秀区已经初步形成了一个以金融、房地产、投资、法律、IT、广告、媒体等行业为主的产业集聚区。

因此适合这些行业的企业入驻。

5. 发展前景：随着广州城市的持续发展与经济的不断进步，越秀区写字楼市场的发展前景也将会更加广阔，未来有望成为一个更具活力的商业中心区域。

总体而言，越秀写字楼租赁市场目前供需平衡，租金相对偏高，适合金融、房地产、投资、法律、IT、广告、媒体等行业的企业入驻。

未来发展前景较为广阔。

珠海写字楼租金水平调查

珠海写字楼租金调查
区域项目深发展大厦老香洲丹田大厦农行大厦西海大厦光大商业大厦财富大厦吉大水湾大厦南油玻璃楼单层面积 1200 800 780 600 2000 —— 1000 1100 1000 1300 1000 1600 1500 1100 分户面积 50-180 整层 50-150 110-150 135-560 —— 80-400 —— 70-290 100以上 100以上 60-350 34-191 100-200 租金水平 38-45 40（底层140）含物管费 45-50（含物管费） 40 70-75 120 租金年递增率 5-10% —— 3年内每年递增2元，3年以上每年递增3%以上 3年内不变，3年以上视情况而定 7% —— 15% 10% _ _ _ 第三年开始每年递增57% —— 出租率 82% 90% 95% 100% 95% —— 90% 100% 90% 85% 90% 95% 90% 100% 物业管理费 2.4 0 0 3.3 20 10 3.5 0 0 0 0 16 0 0 备注
75 65-75（每层约递增3-5 元/平米，含物管费） 60 90-100 80
85-100 60-70
名门大厦
拱北
银都大厦粤海酒店国际科技大厦
新香洲
恒和中心日荣大厦
72（每层增加2元/平米，第三

写字楼租金调研报告

写字楼租金调研报告写字楼租金调研报告摘要：本调研报告旨在通过对城市内不同地区写字楼租金的调研，探讨当前写字楼租金的市场价格水平，分析不同因素对租金的影响，并提出相关建议。

一、调研方法本次调研采用了问卷调查和实地走访相结合的方法。

问卷调查主要针对写字楼租户，调查其目前租金水平以及租金定价的因素。

实地走访则着重观察不同区域写字楼的租金变化情况。

二、调研结果1. 写字楼租金水平：根据调研样本，不同地区的写字楼租金水平存在较大差异。

市中心地带的写字楼租金较高，平均每平方米每月200元。

而郊区地带的写字楼租金较低，平均每平方米每月150元。

2. 影响写字楼租金的因素：（1）地理位置：市中心地带的写字楼地理位置优越，交通便利，商业氛围浓厚，因此租金相对较高。

而郊区地带地理位置相对较偏远，租金较低。

（2）楼层高度：市中心的高层写字楼因拥有更好的视野和设施条件，租金较高。

低层写字楼则租金较低。

（3）写字楼面积和装修程度：大面积和豪华装修的写字楼通常租金较高，而小面积和简装修的写字楼租金较低。

（4）租期长短：一般来说，租期越长，租金越低。

三、调研分析通过调研结果可见，写字楼租金与地理位置、楼层高度、面积和装修程度、租期长短等因素密切相关。

市中心地带的写字楼租金较高，主要是由于地理位置优越和商业氛围浓厚。

而楼层高度、面积和装修程度、租期长短等因素也会对租金产生影响。

四、调研建议针对调研结果，我们提出以下建议：1. 写字楼租户可以根据自身需求，选择合适的地理位置和楼层高度，以达到租金节约的目的。

同时，也可以通过等待合适的租期和适当减少面积和装修程度的方式，降低租金成本。

2. 房地产开发商可根据不同地区的写字楼租金水平，合理定价，以吸引更多租户。

同时，可以考虑提供更加灵活的租赁方式，以满足不同租户的需求。

3. 政府部门应加强对写字楼租金市场的监管，避免租金虚高和不公平竞争。

同时，应加大对郊区地带的基础设施建设支持，以吸引更多企业进驻，推动地区经济发展。

地产研究_ 从越秀与招商REITs上市,看存量资产出路

专题| 从越秀与招商REITs上市，看存量资产出路◎研究员/ 房玲、易天宇、陈家凤在国际资本市场上，标准REITs是常见的房地产金融投资工具。

按组织形式来分，标准REITs 主要分为公司制和契约制。

公司制REITs类似有限责任公司（法人），其资产为公司股东所有，由股东选择董事会，由董事会选聘REITs管理公司来负责管理REITs业务，适用于美国、英国、日本和法国等。

而契约制REITs并非独立法人，属于信托资产，由REITs管理人发起设立，并作为受托人根据信托契约对REITs进行投资管理，适用于澳大利亚、新加坡、加拿大和香港等。

相较于国内的类REITs，在产品性质上，标准REITs是权益类永续产品，而类REITs属于债券，一般设置增信或优先回购安排；在发行方式上，标准REITs公开发行为主，而类REITs为私募发行，流动性较弱；资产管理方面，标准REITs管理人对物业进行主动管理，可以选择收购或出售项目，而类REITs以被动管理为主，存续期内物业为静态，资产结构不发生变化。

2019年12月10日，招商局商业房托（以下简称“招商局REITs”）成功于港交所上市，成为继越秀房产信托基金（以下简称“越秀REITs”）后为数不多的境内房企赴境外发行REITs 的成功案例。

作为境外REITs上市的先行者，越秀REITs与招商局REITs在上市结构、资产运营、管理模式等方面能为境内房企寻求存量退出提供怎样的经验与借鉴？01政策背景：2006年后境外REITs上市离岸结构再无可能1、多重政策利好，香港REITs市值规模亚洲第三（部分略）首个标准REITs是由美国于1965年推出，目前全球共有42个国家或地区制定了REITs制度，全球市场规模近2万亿美元。

中国香港REITs起步于2003年。

2003年7月香港正式颁布《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、投资范围、利润分配、从业人员资格等做出明确规定，同时规定境外资金（含内地）无法在香港发行REITs。

中国REITs行业市场深度调研分析报告

中国REITs行业市场深度调研分析报告目录第一节零售业与商业地产结合为大势所趋 (6)一、商业地产运营属重资产，融资瓶颈厄须解决 (6)二、商业地产运营模式分析 (15)三、零售商多种形式参与商业地产运营 (16)第二节嘉德置地：资产阶段分解与投资人匹配 (21)第三节国外REITs 已百花齐放 (24)一、REITs 已是国际热点投资方式 (24)二、美国REITs：可持续扩张，规模效应创造溢价 (27)2.1. 二次开发提升物业价值 (29)2.2. 售后返租提供新模式 (34)2.3. 利用合资基金打造规模效应 (36)第四节从越秀、领展看中国REITs 现状 (37)一、越秀房产信托，最接中国地气的REITs (37)二、领展房地产信托，亚洲最大REITs 之一 (41)第五节政策松绑完成，争相试水REITs (44)一、REITs 中国化进程 (44)二、企业纷纷试水REITs，重资产企业迎来价值重估 (46)图表目录图表1：商业地产产业链一般形式 (6)图表2：商业地产产业链一般形式 (6)图表3：我国城市化率持续快速上升趋势 (8)图表4：中国恩格尔系数仍处下行通道 (8)图表5：国民可支配收入及消费水平持续上升 (9)图表6：2000-2015 中国商业地产投资规模 (10)图表7：2002 年以来我国建设用地净增加面积 (10)图表8：目前地产开发资金来源仍以自筹资金为主 (11)图表9：北京商业物业市场日租金保持平稳上升 (12)图表10：上海商业物业日租金保持平稳上升 (12)图表11：广州首层商业物业月租金增长较快 (13)图表12：天津商业物业月租金保持整体上升趋势 (13)图表13：南京首层商业物业月租金同样具备刚性 (14)图表14：成都商业物业市场保持上升趋势 (14)图表15：万达三代“订单地产”进化史 (15)图表16：传统零售供应链以多级经销体系为特征 (17)图表17：电子商务供应链以信息化为特征 (17)图表18：2008 年后网络零售高速增长 (17)图表19：网购渗透率持续上升 (18)图表20：消费者网购习惯固化、频次加深（2014 年） (18)图表21：网购年消费额5W 以上占比近半（2014 年） (19)图表22：2011 年开始行业收入及盈利增速快速下滑 (20)图表23：行业ROE 回报率呈下降趋势 (20)图表24：嘉德集团的基金地产模式 (21)图表25：嘉德置地基金地产模式：私募+REITs (22)图表26：嘉德置地负债结构企业债与银行贷款几乎对等 (23)图表27：1993-2013 年大类资产配置中REITs 占据优势 (25)图表28：REITs 年化红利增长趋势 (26)图表29：REITs 实际收益率（收益-CPI）明显 (27)图表30：美国REITs 数量及规模增长趋势 (28)图表31：美国REITs 投资结构图 (28)图表32：美国REITs 及房产运营公司持有1.5 万亿美元物业资产 (28)图表33：剔除金融危机影响美股REITs 多为长线牛股 (29)图表34：REITs 平均租金具备价值刚性（美元/平方英尺） (30)图表35：剔除金融危机期间，Kimco 股价保持长牛 (31)图表36：Kimco 资产负债率保持在50%左右 (32)图表37：诸多大牌企业在MAC 旗下开设分店 (33)图表38：新签租金溢价明显（美元/平方英尺） (33)图表39：Realty Income 股价及租金收入表现 (35)图表40：ealty Income 负债端保持在50%左右 (35)图表41：G 股价表现稳健 (36)图表42：G 资产负债率保持在50%左右 (37)图表43：保持较高历史收益率 (38)图表44：危机后越秀收入增长稳定 (39)图表45：2011 年物业估值大幅提升致净利润达高点 (39)图表46：越秀REITs 出租率基本保持在90%以上 (40)图表47：越秀REITs 租户到期情况 (41)图表48：领展REITs 收入增长稳健 (42)图表49：物业出租以饮食、超市等为主 (42)图表50：物业租金保持7%以上增长 (43)图表51：除2008 年外，出租率均超过90% (43)图表52：大部分零售企业物业资产价值较市值溢价率明显 (47)表格目录表格1：嘉德置地将非核心资产剥离及核心资产适时收割 (24)表格2：REITs 两种模式比较 (25)表格3：REITs 与其他权益类资产相关性较低 (27)表格4：REITs 旗下物业资产情况 (37)表格5：态划分物业资产情况 (38)表格6：我国REITs 政策经历了多次反复曲折发展 (45)第一节零售业与商业地产结合为大势所趋商业地产为零售业载体，从租金水平来看核心地段商业物业价值具备价值刚性，万达等商业地产商通过“订单地产”等实现招商建设一体化。

房地产行业REITs市场分析报告六

房地产行业REITs市场分析报告六2023年5月图2:美国RE1TS 发展迅速，以权益型RErrS 为主导(单位:亿美元)资料来源：NARE1T(2023.3),市场研究部日本J-REiTS :亚洲先行，总量第一。

日本是亚洲最先发行RErrS(J-REITs)的国家，总市值排亚洲第一。

截止2023年3月，共有61只J-REITs 上市发行，总市值约16.22万亿日元。

日本市场的第一只REITs 于2001年9月上市，J-R 日TS 是在日本房地产长期处于低迷的背景下推出，主要目的是为了剌激房地产发展，J-R 日TS 的到来及时地为商业地产提供了新的资金来源。

2010年起日本央行实施量化宽松政策，大量购买J-REn^s,进一步推动了R 日TS 市场和房地产市场的发展。

从基础资产来看，J-REITS 底层资产构成仍是以房地产为主，包含综合不动产(多种房地产)，写字楼，酒店，公寓等C 相比之下，投资于基础设施的领域主要是仓储物流行业。

新加坡S-REITs:跨境投资，遍布全球。

新加坡是亚洲第二大的REiTS 市场，允许跨境投资。

国际化投资的政策使得S-R 日TS 的基础资产除了投资于新加坡本国的不动产以外，还有很大的比例投资于中国，马来西亚,印度尼西亚，美国，欧洲等国家。

S-REITs 的推出也是在经济低迷的宏观环境下，1998年的东南亚金融危机使新加坡房地产市场受到重挫，新加坡金融管理局随即推出了REITs图1:美国权益型RE1TS 涉及各个领域 ■基建 ■住宅 ■零售 ■工业数据中心医疗健康 ■办公 ■自助仓储 ■其他 ■综合 ■酒店用木地一■权益型R 日TS 市值■■■抵押型R 日TS 市值资料来源：NARE1T,市场研究部------- R ErTS 版市值r14000 -12000 -100008000 6000 -4000 -200014000- 12000- 10000- 8000 6000- 4000- 2000-0-*Λ*∖Vh⅛不∣Λ的相关指引。

REITs报告越秀REITs案例(不动产资产证券化案例)解读

房地产信托投资基金报告目录：一，概述房地产信托投资基金 (2)（一），房地产信托投资基金的含义 (2)（二），REITs的分类 (2)（三），我国发展REITs的意义 (4)二，房地产投资信托基金的运作方式及优势 (5)（一），REITs的运作流程 (5)（二），REITs运行阶段 (5)（三），发展REITs的优势 (6)三，越秀REITs案例分析 (6)（一），越秀REITs的成功发行 (7)1，越秀集团简介 (7)2，越秀REITs成立背景 (7)3，越秀REITs的结构 (9)4，越秀REITs的全球发售 (10)（二），越秀REITs发行获益分析 (10)（三），越秀REITs运行的启示 (11)1，越秀REITs成功的原因 (11)2，越秀案例对我国REITs发展的启示 (12)一，概述房地产信托投资基金（一），房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。

在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。

尤其是在美国， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。

在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。

其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。

市场比较法租金测算表

3.59 0.90
新之城 4
花样年花郡 2
10
7
8
5
10
7
9
6
6
4
6
4
6
3
6
4
7
4
6
5
8
8
82
57
3.02
2.18
0.76
0.54
2.75
国信世家 2 7 5 6 6 4 4 3 4 4 5 8 56
2.21 0.55
楼层 2F 1F
面积 10000 10000
日租金 1.65 2.75 合计
年租金 ¥6,027,054 ¥10,045,090 ¥16,072,143
2994.66 2.75 ¥3,008,163
4890.72 1.07 ¥1,915,980
23000.00
¥10,738,330
平均租金 ¥1.28
年租金 16,072,143 16,072,143 16,554,308 17,050,937 17,562,465 18,089,339 18,632,019 19,190,980 19,766,709 20,359,711 179,350,755
项目首层平均租金(元/
㎡) 地理位置交通情况商业氛围人流量情况车流量情况建筑外观项目规模停车位经营管理经营商实力信誉未来发展
合计修正各权重取值租金参考价
权重本项目
12
7
9
5
14
6
11
6
7
4
6
5
6
4
6
5
8
5
8
5
13
10

各大业态最详细的租金水平

数据说 | 不同城市、各大业态最详细的租金水平分析在租金方面，至2013年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元人民币，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。

一、一线城市购物中心租金水平以四大一线城市为例，2007-2012五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%。

123总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。

二、二线城市购物中心租金水平二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。

尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。

而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。

因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。

45总结：根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。

三、三线城市购物中心租金水平67【总结】通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结8各大业态租金水平910目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。

而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。

以下介绍四个主要业态的承租情况：一、服饰类服装类租金承受能力服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过了总量的一半。

租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%。

可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装类商户较少。

11二、生活服务类生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。

而能接受高于市值租金的商户仅占20%。

生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。

2021年广州市商业租金参考价

财富大厦财富公馆财富天地广场东展楼环市西苑（小区内）西湾东一街、二街原创元素创意园
楼盘、路段、区域广州国际鞋业广场环球国际商贸中心
加和饰品城西郊大厦湛江大厦陈岗路
楼盘、路段、区域海南赤岗东约海南赤岗西约海南工贸园海南海河市场海中东约
70 80 128 70 110
租金 270 102 198 110 188 76 65 102 58
租金 135 285 76 100 72
租金 45 105 15 43
租金 89 142
租金 64 80 167 60 150 150 100 50 70 140
南源街
桥中街沙面街石围塘街
桥东小区桥梓市场山村果围山村南头后山村小涡新村
楼盘、路段、区域环市西苑（路面）西湾东路三街1,2号
楼盘、路段、区域花地商务中心百合园市场花地城广场同创商务园万科海上传奇乌石墩62号
壹号国际文化广场长堤街陆居路
楼盘、路段、区域东方汇
300 186 308 119 130 82 195 70 105 99
租金 70 35 35 35 70 70
租金 95 81 333 130 100 64 110 140 90
300 200 200 225 200 700 360 550 200 140 150 112 200
1240
250
租金 75 76 74 90 110 101 105 90 87 95 90 91 135
金花街岭南街
楼盘、路段、区域承远坊和乐大厦清平大厦
十三行国际时装城新亚洲国际电子城
租金 176 200 125 152
东沙街多宝街

广州11区租金出租回报率曝光！最好赚的地方在这！

广州11区租金出租回报率曝光！最好赚的地方在这！在广州出租房子，最好赚在哪个区域？哪里房子最容易出租？租金回报率如何？2019年租赁市场，有什么预测？小编为你一一整理好了！（点击图片均可查看大图）全市租金微涨均价为53.12元/平方米广州去年的房租租金大概是这样子↓2018年，全市住宅租金均价为53.12元/平方米，其中，中心城区55.41元/平方米，外围城区34.16元/平方米，全年租金价格稳中微涨。

（2018年全市监测点住宅租金）最赚钱、租金最高：越秀区、天河租金最高的分别是越秀和天河。

分别是64.93元/平方米和63.06元/平方米。

最容易出租：天河区、海珠区天河区和海珠区的租客较多，租赁成交占比以28.64%的比例稳居全市第一。

（2018年中心城区监测点住宅租赁成交占比）主要由于：1、天河区的珠江新城和海珠区的琶洲都有众多总部扎根，吸引了大批互联网创新创业型人才，明显推动了区域周边住房租赁市场的活跃程度。

2、发达的地面与轨道交通系统让天河与海珠两区的租赁市场常年保持活跃，其中珠江新城、天河北、车陂—东圃、天河公园、工业大道以及客村—赤岗等板块租住需求畅旺。

上涨最厉害：从化区、增城区这个或与广州的交通有关系，2018年12月28日，广州正式开通三条地铁，分别是地铁14号线一期、21号线（镇龙西-增城广场）、广佛线（燕岗－沥滘段）。

租金上涨势头不及往年增速变慢2018年，广州租金上涨势头不及往年，主要由于：1、限购限售限贷等调控政策深入，买卖双方的观望情绪浓厚，部分业主改售为租，市场租赁盘源较往年增加1-2成，因此业主涨租心态较弱；2、长租公寓的快速发展，装修更时尚、强调社区文化、管理更人性化的公寓产品逐渐投入市场，并受到了90后为主的租客群体追捧，分流了市场承租需求，无形中加剧了散租市场的竞争。

租金上涨趋势未变但回报率仍是低位热门楼盘的租金上涨趋势未变。

地段、价格、装修、小区环境以及房龄等依旧是影响租金回报率的重要因素。

长租公寓REITs收益率影响因素实证研究

产能经济长租公寓REITs收益率影响因素实证研究张晋嵘　那　娜哈尔滨理工大学经济与管理学院摘要：目前，高房价和人口流动规模的扩大刺激着人们对租赁住房的需求，国家在税收优惠、金融支持等方面的政策也促进了长租公寓模式的建立与发展。

但是我国长租公寓面临着融资难、资金回流慢等问题，REITs的发行可以有效解决此类问题。

本文以香港越秀房地产投资信托基金收益率为研究对象，从香港宏观的经济表现、中观的房地产行业和金融行业、微观的越秀房产基金的运营表现四个方面，选取每个影响因素的代表性指标作为自变量并收集相关数据，采用Eviews软件对越秀REITs收益率的影响因素建立模型进行实证研究，从而为提升我国长租公寓REITs的收益率提出建议。

关键词：长租公寓；越秀房地产信托投资基金；收益率中图分类号：F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)027-0327-02一、引言长租公寓指将整栋商业楼宇或者分散的房源作为标的，对其租赁或者收购后进行统一装修改造，出租给白领或其他单身人士，并为其提供物业、维修、社交等相关服务的一种新兴产业。

目前我国的长租公寓行业仍处于初级阶段，面临着融资难、资金回流慢、投资回报率低等问题，需要我们借鉴美国等国家的发展经验，寻求更好的解决方案和发展路径。

房地产信托投资基金即REITs，实质上是房地产与金融的结合。

指原始权益人和信托公司根据法律法规的规定设立资产专项计划，然后以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，并由相应的基金管理机构进行房地产项目投资开发和运营管理，然后将由此获得的投资收益分配给投资者的信托投资产品。

[1]我国REITs起步较晚且收益率较低，如何提高REITs收益率成为我们急需解决的一个问题，只有提高REITs收益率才可以刺激投资者投资房地产信托基金，拓宽长租公寓的融资渠道，促进长租公寓的发展。

本文试图通过研究香港越秀房产基金的收益率情况，得出影响REITs收益率的影响因素。

发行公募reits 估值定价方式

发行公募reits 估值定价方式发行公募REITs是一种常见的房地产投资方式，而估值定价是确定REITs发行价格的重要环节。

本文将介绍发行公募REITs的估值定价方式。

估值定价是指通过一系列的分析和计算，确定REITs的发行价格。

在发行公募REITs时，估值定价是投资者决定是否购买REITs的重要依据之一。

因此，估值定价的准确性和合理性对于REITs的成功发行至关重要。

在发行公募REITs时，常见的估值定价方式有净资产法、收益法和市场比较法。

首先是净资产法。

净资产法是根据REITs持有的房地产资产的净值来确定发行价格。

这种方法将REITs持有的房地产资产减去相关负债，得到的净值作为发行价格的基础。

这种方法适用于REITs持有的房地产资产比较明确、稳定的情况下，能够较为准确地确定发行价格。

其次是收益法。

收益法是根据REITs预计的收益情况来确定发行价格。

这种方法通过对REITs预计的租金收入、物业管理费用和其他相关费用进行估算，计算出REITs的预计净收益，再根据市场上类似资产的收益率来确定发行价格。

收益法适用于REITs持有的房地产资产收益相对稳定、可预测的情况下，能够较为准确地确定发行价格。

最后是市场比较法。

市场比较法是根据市场上类似资产的交易价格来确定发行价格。

这种方法通过对市场上类似REITs的交易价格进行比较分析，找到一个合适的市场定价参考，从而确定发行价格。

市场比较法适用于REITs持有的房地产资产相对市场流动、交易较多的情况下，能够较为准确地确定发行价格。

除了以上三种常见的估值定价方式，还可以根据实际情况结合使用不同的方法进行估值定价。

例如，可以将净资产法和收益法相结合，根据REITs持有的房地产资产净值和预计收益情况来确定发行价格，以提高估值定价的准确性和合理性。

在进行估值定价时，需要考虑多个因素，如REITs持有的房地产资产的类型、地理位置、市场需求和竞争情况等。

同时，还需要考虑宏观经济环境、政策法规和市场预期等因素对估值定价的影响。

广州写字楼租金市场报告

广州写字楼租金市场报告近年来，广州作为中国南方的经济中心城市之一，知名度与影响力不断扩大。

伴随着广州城市发展的蓬勃，写字楼租金市场也呈现出稳步增长的态势。

首先，广州作为一个国际化大都市，吸引了大量的跨国公司和金融机构进驻，这就带动了写字楼租金的上升。

这些公司对于区位、交通和办公环境等方面要求较高，因此他们愿意支付更高的租金来获得更好的办公空间。

其次，广州作为一个重要的商业中心，拥有庞大的商业人群。

商业办公需求增加，带动了写字楼租金的增长。

同时，随着广州市场的竞争越来越激烈，一些公司也愿意通过选址在繁华商圈的高档写字楼来提升自身形象和品牌价值。

此外，广州的经济发展也带动了不少新兴产业的崛起，如科技、互联网和金融等行业。

这些新兴产业对办公环境的要求较高，导致了写字楼市场的供需失衡，进而推动了租金的上涨。

然而，尽管广州写字楼租金市场呈现出增长的趋势，但也面临一些潜在的风险和挑战。

首先，随着市场供应的增加，竞争加剧，可能会导致部分写字楼租金的下降。

其次，人们对办公环境的要求不断提高，意味着写字楼业主需要不断提升办公楼的品质和服务水平，从而增加了他们的成本压力。

综上所述，广州作为一个亮点城市，其写字楼租金市场一直保持着稳步增长的态势。

随着广州经济的进一步发展和各行业的迅猛崛起，预计广州写字楼租金市场将会继续保持稳定增长，并为广州的城市发展做出更大的贡献。

近年来，广州写字楼租金市场呈现出稳步增长的态势。

作为中国南方的经济中心城市之一，广州的知名度和影响力不断扩大。

随着广州城市发展的蓬勃，越来越多的公司选择在广州设立办公地点，这对写字楼租金市场产生了积极影响。

首先，广州作为国际化大都市，吸引了大量的跨国公司和金融机构进驻。

这些公司对区位、交通和办公环境等方面要求较高，愿意支付更高的租金来获得更好的办公空间。

如今，广州已成为众多跨国公司的中国总部所在地，这一现象促使写字楼租金不断攀升。

其次，广州是一个重要的商业中心，拥有庞大的商业人群。