佛山2016年年度房地产市场报告
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途径：大沥中心——罗村— —禅城城北——季华路—— 佛山新城——北滘新城—— 伦教——大良
大沥 中心
罗村
佛山
3号线
禅城
城北
广佛线
广佛线 目前唯一开通运营线路，规 划由联通荔湾-桂城-禅城， 到增加海珠、佛山新城、番 禺，联通广佛腹地
二号线一期（在建）
二号线二期
西
途径：南庄中心——
樵
西樵——高明
高明 荷城
1970
1960
1950 人 1940 / 1930 平 方 1920 公 1910 里 1900
1890
1880
1870
1860
1896 2010
1904 2011
1912 2012
1921 2013
1936 2014
1957 2015
数据来源：佛山统计年鉴，世联研究
楼市政策
佛山：购房环境宽松，成交量价刷新历史
佛山2号 线2二期
南庄 中心
限购区域 非限购区域
平 洲、
佛山2号 线一期
三山
广
广州 南站
州
陈村 新城
7 号
北滘
线
新城
伦教 大良 容桂
途径：南庄中心——禅城城 南——禅城奇槎——平 洲、三山
广州地铁七号线延长线 （在建）
途径：陈村新城——北滘新 城
宏观市场与政策小结
宏观市场
宏观经济向上发展佛山住宅市场稳步攀升提供有力支撑，居民闲余资金增加投资观念逐渐强化，更多资金流向住 房类相关产业，支撑房地产行业的发展。施工量与住房成交量形成正相关，佛山住房市场前景向好使更多开发商缩短 开发周期，项目提早入市捞金，加快资金流转率。
一环西拓将分建南北两环，其中北环段环 绕三水、南海两区，南环段环绕禅城、南海、 高明、三水四区。
北环段利用佛山一环西线、广佛肇高速、 广明高速、桂丹路，并对碧云路、三水二桥及 其南北延线、白金大道等节点进行快速化改 造。
南环段利用佛山一环西线，对杨西大道、 南九复线(局部)、龙高路、高明大道节点快速 化改造，对富明路进行拓宽改造。
人均GDP增速(%)
住宅成交均价增速(%)
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
100% 80% 60% 40% 20% 0%
33.5% 64.6% 2010年
2010年-2016年佛山市三次产业占比走势
第一产业产值比重
第二产业产值比重
34.6%
35.6%
36.1%
36.5%
37.8%
39.6%
-30%
0%
数据来源：佛山统计年鉴，世联研究
30000
2010年-2015年佛山市居住和人均消费支出比较分析
人均消费支出(元/人)
居住消费支出(元/人)
占比
25%
25000
20%
20000 15%
15000
10% 10000
5000
5%
0 2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
0% 2015年
免征营业税。
放宽入户条件
区域性限购限 贷
楼市政策
10.8限购政策
限购区域
禅城全区；南海桂城、大 沥、里水；顺德大良、陈 村、北滘、乐从
限购政策
佛山户籍最多2套；非佛
2
3
限购政
政1 策 策 4
山户籍：最多2套。第1套
无限制，第二套需1年本
地社保或个税证明
限贷政策
1、无房无贷3成；2、有贷款记 录无房3成；3、1套房无贷款记 录3成；4、有1套房贷款结清3 成；5、有1套房贷款未结清4 成；6、2套及以上无法贷款
2 Part 土地市场分析
供求关系 楼面地价 溢价率 土地库存 房企拿地情况
供求关系
商住用地供求结构逐渐持平，供求量一路走低
佛山市商住用地供应量不断下降，近几年由于中心城区储备土地减少，供应挂牌商住用地土地都被开发商收入囊中，成
交率不断提升达8成。
2016年佛山商住用地供应量和成交量均只有3百多万平米，处于近几年的最低值。
2016年持续宽松市场环境，佛山楼市成交量价屡次刷新历史，到10月佛山区域性限购出台，同时严格执行国家政策，楼 市受到冲击整体成交量价下挫明显。
不限购城市商 贷首套首付再
降至2成
调整契税征收额
购房即可入 户佛山
重启限购
放松房贷
以首二套及90㎡为界限标准， 调整契税征收额，个人购买2 年以上的非普通住房对外销售
万平米 1200.00
2010-2016年佛山市经营性商住用地供求关系
供应面积
成交面积
1000.00
800.00
600.00
400.00
200.00
0.00
供应面积 成交面积
2010 937.19 658.59
2011 510.23 369.80
2012 668.84 606.78
2013 953.21 768.47
2016年佛山楼市解读
2017年1月
特别声明
本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立 判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何 后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联行地产顾问股份有限公司所 有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视 为同意以上声明。
楼市政策
本轮限购仅为区域性限购，非限购区域也有足够城市基础支撑走量，限购核心区土地稀缺性日益突显，不轻易降 价。预计本轮限购市场成交回暖的调整期会短于上一轮限购（7个月内）。
政策预判
鉴于上一轮限购到解限周期达4年，且此次政策非全面限购，因此，预测未来政策面会维持收紧状态，短期内解限 可能性不大，甚至不排除会以不同维度方式加强限购力度。
万人
人口净流入流出量
人口净流入流出率
355
354.09 95.0%
354 94.0%
353
352
351
350
349.45
349 348.54 348.33 348.53 347.96 348
347
93.0% 92.0% 91.0% 90.0%
346 89.0%
345
344
88.0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015
住宅成交均价增速(%)
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2010-2015年佛山市社会消费品零售总额走势
住宅成交量增速(%)
同比增长(%)
40%
20%
30%
20%
15%
10%
10% 0%
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
-10%
5%
-20%
佛山 一环 -西 拓北
环
高 明 荷 城
南环
三 水 西 南
小
三
塘
水
、
白
丹
泥
灶
佛山一环-北延线
里 水 和 顺
顺德伦 教、勒 流、杏 坛、均安
“一环”直接贯穿了中心组团、 大沥组团和狮山组团，并通过一环东路 南延线、一环北路西延线、一环西路南 延线及其它现有路网，直接或间接地对 大良容桂组团、西南组团、九江龙江组 团和西江组团的交通流进行疏导和调 控，形成组团式城市主骨架，密切了各 大组团的沟通联系。
截至2015年，人均可支配收入上涨至38501元，城乡居民储 蓄存款同比增速7.3%，社会消费品零售总额逐年提升。同时 居住类消费占比逐年提升，更多收入支出投资在房地产上。
房地产投资氛围
楼市逐步向好，需求旺盛，开发周期缩短
从需求侧来看，佛山市的固定资产增长稳定处于上升态势，2015年固定资产完成投资额达3036亿元历年最高，增速仅次 于深圳排名第二。房地产开发完成投资额同样达到峰值945亿元，增速明显快于同级固定资产投资额。 房地产开发投资在固定资产的占比反映房地产的经济地位，近年占比逐步提升，说明房地产需求逐步扩大，间接反映楼市 成交量和地价房价之间的上涨趋势。 市场持续向好，开发商抓紧入市，施工量上升推动住宅成交上扬，在建项目数量不断增多。在市场保持热度情况下开发周 期缩短，使项目提前入市，实现资金流的快速运转。
佛山一环-南延线
限购区域 非限购区域
交通规划
佛山地铁以禅城为中心往南顺镇街扩延
从广佛线开通到2、3号线开建，初步布局禅桂新核心区后，以禅城中心外延区域（南庄-禅西、城北）为中心往南顺 镇街扩延，5年内佛山轨道发展最可预见的风向标（连接罗村、大沥中心、平洲-三山、北滘新城、陈村新城、大良）
三号线（在建）
限购、限贷以家庭为单 位，商业、公寓不在限购 范围内
世联研究认为：
本次限购政策将使市场趋向 进行自我调整
开发商与客户的选择趋于市 场化，限购区域和非限购区域 将出现分化
项目的刚性价值点的突显成 为客户选择的重要指标
开发商仍将把握时机拿地， 入市更显理性
交通规划
以佛山一环为基础，通过纵横拓展的道路网络，完成广州、禅 桂与佛山其他镇街的无缝连接
40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0% -10.0% -20.0% -30.0%
2010年
2011年-2016年佛山市GDP总量走势
GDP增速(%)
住宅成交量增速(%)
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0 2010年
-0.1
2010年-2015年佛山市人均GDP走势
63.6%
62.5%
61.9%
61.6%
60.5%
58.6%
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年 2016年前三 季度
GDP每年稳增长，当经济增速放缓，政府将会出台相应措施救市，例如放宽 金融政策，无疑助推房地产的发展，加大购房者进入楼市的信心，使住房成 交量增速大幅上涨。
佛山市三次产业中，第一产业保持平稳，而第二产业出现下滑苗头，第三产 业占比则呈现逐渐上升趋势。随着人民生活水平提高，着重对生活品质的追 求，服务业的市场占比有所提高。
2014 460.84 460.93
2015 475.49 411.09
2016 359.84 307.11
占地面积：万平米
占地面积：万平米
1000.0 800.0 600.0 400.0 200.0 0.0
住宅 商业 其他 工业
1000.0 800.0 600.0 400.0 200.0 0.0
住宅 商业 其他 工业
自2010年全国第6次人口普查后，佛山市常住人口和户籍人口平稳上升，人口密度逐渐升高。 2015年的人口净流入流出量大幅上升，而人口净流入流出率谷底反弹。
万人 800.00 700.00 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00
0.00
2010-2015年佛山市人口走势
5%
0% 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年1-
10月
数据来源：佛山统计年鉴，世联研究
8000 6000 4000 2000
2009年-2015年佛山市房地产房屋施工量走势
房地产房屋施工面积(万平米)
来自百度文库住宅成交面积(万㎡)
2085
2831
3540
3848
目录
LOGO
01 宏观市场与政策分析
04 公寓市场分析
02 土地市场分析
05 写字楼市场分析
03 住宅市场分析
06 市场走势预判
1 Part 宏观市场与政策分析
宏观经济分析 佛山楼市政策分析 佛山交通规划分析
宏观经济
2011年限购楼市下挫，佛山稳定的产业基础及坚实的经济实力，支撑 楼市能够在短时间内实现回暖并恢复持续的上扬
数据来源：佛山统计年鉴，世联研究
宏观经济
居民收入稳增消费力强劲，闲余资金的理财投资观念逐渐建立，资金 流向住房相关行业，支撑楼市发展
50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0% -10.0% -20.0%
2010年-2015年佛山市城镇居民人均可支配收入走势
人均可支配收入增速(%)
常住人口 常住人口增长率
户籍人口 户籍人口增长率
719
723
726
730
735
743
25.00%
20.00%
15.00%
371
375 378
382 386 389
10.00%
5.00%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0.00%
2010-2015年佛山人口净流入流出量
2010-2015年佛山市人口密度走势
2014-2016年全市土地成交结构
2010年-2016年佛山市固定资产完成投资额走势
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
固定资产投资(亿元)
1720
1934
2128
房地产开发投资(亿元)
占比
40%
3036
2612
2733 35%
2384
30%
25%
20%
486
599
638
745
833
945 1004 15% 10%
4672
5735
6754
0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
人口分析
外来人口持续流入，人口红利扩大，住房需求随之增长
随着佛山新型城市化规划的推进，户籍人口趋于稳定，人口密度不断提升，全市的外来人口和务工人员数量不断增多，并有 越来越多的外来人口选择定居佛山。人口红利的扩大将提高人们的住房需求，为佛山房地产业带来更多机遇。
大沥 中心
罗村
佛山
3号线
禅城
城北
广佛线
广佛线 目前唯一开通运营线路，规 划由联通荔湾-桂城-禅城， 到增加海珠、佛山新城、番 禺，联通广佛腹地
二号线一期（在建）
二号线二期
西
途径：南庄中心——
樵
西樵——高明
高明 荷城
1970
1960
1950 人 1940 / 1930 平 方 1920 公 1910 里 1900
1890
1880
1870
1860
1896 2010
1904 2011
1912 2012
1921 2013
1936 2014
1957 2015
数据来源：佛山统计年鉴，世联研究
楼市政策
佛山：购房环境宽松，成交量价刷新历史
佛山2号 线2二期
南庄 中心
限购区域 非限购区域
平 洲、
佛山2号 线一期
三山
广
广州 南站
州
陈村 新城
7 号
北滘
线
新城
伦教 大良 容桂
途径：南庄中心——禅城城 南——禅城奇槎——平 洲、三山
广州地铁七号线延长线 （在建）
途径：陈村新城——北滘新 城
宏观市场与政策小结
宏观市场
宏观经济向上发展佛山住宅市场稳步攀升提供有力支撑，居民闲余资金增加投资观念逐渐强化，更多资金流向住 房类相关产业，支撑房地产行业的发展。施工量与住房成交量形成正相关，佛山住房市场前景向好使更多开发商缩短 开发周期，项目提早入市捞金，加快资金流转率。
一环西拓将分建南北两环，其中北环段环 绕三水、南海两区，南环段环绕禅城、南海、 高明、三水四区。
北环段利用佛山一环西线、广佛肇高速、 广明高速、桂丹路，并对碧云路、三水二桥及 其南北延线、白金大道等节点进行快速化改 造。
南环段利用佛山一环西线，对杨西大道、 南九复线(局部)、龙高路、高明大道节点快速 化改造，对富明路进行拓宽改造。
人均GDP增速(%)
住宅成交均价增速(%)
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
100% 80% 60% 40% 20% 0%
33.5% 64.6% 2010年
2010年-2016年佛山市三次产业占比走势
第一产业产值比重
第二产业产值比重
34.6%
35.6%
36.1%
36.5%
37.8%
39.6%
-30%
0%
数据来源：佛山统计年鉴，世联研究
30000
2010年-2015年佛山市居住和人均消费支出比较分析
人均消费支出(元/人)
居住消费支出(元/人)
占比
25%
25000
20%
20000 15%
15000
10% 10000
5000
5%
0 2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
0% 2015年
免征营业税。
放宽入户条件
区域性限购限 贷
楼市政策
10.8限购政策
限购区域
禅城全区；南海桂城、大 沥、里水；顺德大良、陈 村、北滘、乐从
限购政策
佛山户籍最多2套；非佛
2
3
限购政
政1 策 策 4
山户籍：最多2套。第1套
无限制，第二套需1年本
地社保或个税证明
限贷政策
1、无房无贷3成；2、有贷款记 录无房3成；3、1套房无贷款记 录3成；4、有1套房贷款结清3 成；5、有1套房贷款未结清4 成；6、2套及以上无法贷款
2 Part 土地市场分析
供求关系 楼面地价 溢价率 土地库存 房企拿地情况
供求关系
商住用地供求结构逐渐持平，供求量一路走低
佛山市商住用地供应量不断下降，近几年由于中心城区储备土地减少，供应挂牌商住用地土地都被开发商收入囊中，成
交率不断提升达8成。
2016年佛山商住用地供应量和成交量均只有3百多万平米，处于近几年的最低值。
2016年持续宽松市场环境，佛山楼市成交量价屡次刷新历史，到10月佛山区域性限购出台，同时严格执行国家政策，楼 市受到冲击整体成交量价下挫明显。
不限购城市商 贷首套首付再
降至2成
调整契税征收额
购房即可入 户佛山
重启限购
放松房贷
以首二套及90㎡为界限标准， 调整契税征收额，个人购买2 年以上的非普通住房对外销售
万平米 1200.00
2010-2016年佛山市经营性商住用地供求关系
供应面积
成交面积
1000.00
800.00
600.00
400.00
200.00
0.00
供应面积 成交面积
2010 937.19 658.59
2011 510.23 369.80
2012 668.84 606.78
2013 953.21 768.47
2016年佛山楼市解读
2017年1月
特别声明
本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立 判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何 后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联行地产顾问股份有限公司所 有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视 为同意以上声明。
楼市政策
本轮限购仅为区域性限购，非限购区域也有足够城市基础支撑走量，限购核心区土地稀缺性日益突显，不轻易降 价。预计本轮限购市场成交回暖的调整期会短于上一轮限购（7个月内）。
政策预判
鉴于上一轮限购到解限周期达4年，且此次政策非全面限购，因此，预测未来政策面会维持收紧状态，短期内解限 可能性不大，甚至不排除会以不同维度方式加强限购力度。
万人
人口净流入流出量
人口净流入流出率
355
354.09 95.0%
354 94.0%
353
352
351
350
349.45
349 348.54 348.33 348.53 347.96 348
347
93.0% 92.0% 91.0% 90.0%
346 89.0%
345
344
88.0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015
住宅成交均价增速(%)
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2010-2015年佛山市社会消费品零售总额走势
住宅成交量增速(%)
同比增长(%)
40%
20%
30%
20%
15%
10%
10% 0%
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
-10%
5%
-20%
佛山 一环 -西 拓北
环
高 明 荷 城
南环
三 水 西 南
小
三
塘
水
、
白
丹
泥
灶
佛山一环-北延线
里 水 和 顺
顺德伦 教、勒 流、杏 坛、均安
“一环”直接贯穿了中心组团、 大沥组团和狮山组团，并通过一环东路 南延线、一环北路西延线、一环西路南 延线及其它现有路网，直接或间接地对 大良容桂组团、西南组团、九江龙江组 团和西江组团的交通流进行疏导和调 控，形成组团式城市主骨架，密切了各 大组团的沟通联系。
截至2015年，人均可支配收入上涨至38501元，城乡居民储 蓄存款同比增速7.3%，社会消费品零售总额逐年提升。同时 居住类消费占比逐年提升，更多收入支出投资在房地产上。
房地产投资氛围
楼市逐步向好，需求旺盛，开发周期缩短
从需求侧来看，佛山市的固定资产增长稳定处于上升态势，2015年固定资产完成投资额达3036亿元历年最高，增速仅次 于深圳排名第二。房地产开发完成投资额同样达到峰值945亿元，增速明显快于同级固定资产投资额。 房地产开发投资在固定资产的占比反映房地产的经济地位，近年占比逐步提升，说明房地产需求逐步扩大，间接反映楼市 成交量和地价房价之间的上涨趋势。 市场持续向好，开发商抓紧入市，施工量上升推动住宅成交上扬，在建项目数量不断增多。在市场保持热度情况下开发周 期缩短，使项目提前入市，实现资金流的快速运转。
佛山一环-南延线
限购区域 非限购区域
交通规划
佛山地铁以禅城为中心往南顺镇街扩延
从广佛线开通到2、3号线开建，初步布局禅桂新核心区后，以禅城中心外延区域（南庄-禅西、城北）为中心往南顺 镇街扩延，5年内佛山轨道发展最可预见的风向标（连接罗村、大沥中心、平洲-三山、北滘新城、陈村新城、大良）
三号线（在建）
限购、限贷以家庭为单 位，商业、公寓不在限购 范围内
世联研究认为：
本次限购政策将使市场趋向 进行自我调整
开发商与客户的选择趋于市 场化，限购区域和非限购区域 将出现分化
项目的刚性价值点的突显成 为客户选择的重要指标
开发商仍将把握时机拿地， 入市更显理性
交通规划
以佛山一环为基础，通过纵横拓展的道路网络，完成广州、禅 桂与佛山其他镇街的无缝连接
40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0% -10.0% -20.0% -30.0%
2010年
2011年-2016年佛山市GDP总量走势
GDP增速(%)
住宅成交量增速(%)
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0 2010年
-0.1
2010年-2015年佛山市人均GDP走势
63.6%
62.5%
61.9%
61.6%
60.5%
58.6%
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年 2016年前三 季度
GDP每年稳增长，当经济增速放缓，政府将会出台相应措施救市，例如放宽 金融政策，无疑助推房地产的发展，加大购房者进入楼市的信心，使住房成 交量增速大幅上涨。
佛山市三次产业中，第一产业保持平稳，而第二产业出现下滑苗头，第三产 业占比则呈现逐渐上升趋势。随着人民生活水平提高，着重对生活品质的追 求，服务业的市场占比有所提高。
2014 460.84 460.93
2015 475.49 411.09
2016 359.84 307.11
占地面积：万平米
占地面积：万平米
1000.0 800.0 600.0 400.0 200.0 0.0
住宅 商业 其他 工业
1000.0 800.0 600.0 400.0 200.0 0.0
住宅 商业 其他 工业
自2010年全国第6次人口普查后，佛山市常住人口和户籍人口平稳上升，人口密度逐渐升高。 2015年的人口净流入流出量大幅上升，而人口净流入流出率谷底反弹。
万人 800.00 700.00 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00
0.00
2010-2015年佛山市人口走势
5%
0% 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年1-
10月
数据来源：佛山统计年鉴，世联研究
8000 6000 4000 2000
2009年-2015年佛山市房地产房屋施工量走势
房地产房屋施工面积(万平米)
来自百度文库住宅成交面积(万㎡)
2085
2831
3540
3848
目录
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01 宏观市场与政策分析
04 公寓市场分析
02 土地市场分析
05 写字楼市场分析
03 住宅市场分析
06 市场走势预判
1 Part 宏观市场与政策分析
宏观经济分析 佛山楼市政策分析 佛山交通规划分析
宏观经济
2011年限购楼市下挫，佛山稳定的产业基础及坚实的经济实力，支撑 楼市能够在短时间内实现回暖并恢复持续的上扬
数据来源：佛山统计年鉴，世联研究
宏观经济
居民收入稳增消费力强劲，闲余资金的理财投资观念逐渐建立，资金 流向住房相关行业，支撑楼市发展
50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0% -10.0% -20.0%
2010年-2015年佛山市城镇居民人均可支配收入走势
人均可支配收入增速(%)
常住人口 常住人口增长率
户籍人口 户籍人口增长率
719
723
726
730
735
743
25.00%
20.00%
15.00%
371
375 378
382 386 389
10.00%
5.00%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0.00%
2010-2015年佛山人口净流入流出量
2010-2015年佛山市人口密度走势
2014-2016年全市土地成交结构
2010年-2016年佛山市固定资产完成投资额走势
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
固定资产投资(亿元)
1720
1934
2128
房地产开发投资(亿元)
占比
40%
3036
2612
2733 35%
2384
30%
25%
20%
486
599
638
745
833
945 1004 15% 10%
4672
5735
6754
0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
人口分析
外来人口持续流入，人口红利扩大，住房需求随之增长
随着佛山新型城市化规划的推进，户籍人口趋于稳定，人口密度不断提升，全市的外来人口和务工人员数量不断增多，并有 越来越多的外来人口选择定居佛山。人口红利的扩大将提高人们的住房需求，为佛山房地产业带来更多机遇。