物业交付与业主收楼工作流程
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物业交付与业主收楼工作流程
物业交付与业主收楼工作流程
一、入住的前提条件
(一)物业服务企业的接管验收已经完成
(二)已同开发商(建设单位)签定了《物业服务合同》
(三)物业已达到入住条件
1.物业区域实现通路、通水、通电、通气、通邮、排水、排污、通讯联络等基本使用功能，能够满足日常生活及工作需要;
2.消防设施验收合格;
三、发出《入住通知书》
物业服务企业在“入住工作”准备就绪后，应及时向业主发出《入住通知书》、《入住手续书》、《收楼须知》等。
四、入住手续的办理
1.室内物品移交
2.入伙现场布置
（1）位置选择标准
（2）处于小区中心地带，便于到达小区各个位置
（3）空间宽敞通风，便于人员流动
（4）环境优美，配套设施齐备
（5）入伙现场便于合理划分区域如：办公区、休息区、谈判隔离区
(四)各类文件资料分类袋装，连同准备交接的配套物品如钥匙、IC卡等按户袋装;
(五)再次检查公共区域及设施、设备运行情况;
(六)再次检查客户的房屋内部保洁情况;
(七)有计划地组织各级人员进行入住业务培训;
(八)入住现场物资配备及场景布置(办公物品、绿色植物的摆放;接待人员的位置;入口、出口及行走路线等)，确定应急机制。
2.依照楼宇功能设置情况向业主逐项介绍楼宇自用部位和共用部位设施、设备的设置情况和使用要求;
3.业主逐项验房，验收情况逐项填写在《楼宇验收记录表》中，记录完毕业主签章;如需整改，及时通知开发商和施工单位或产品供应商，修复完毕，通知业主复验。
4.收回《楼宇验收记录表》及《手续办理单》。
入住工作流程如图：
1.物业管理费(自愿前提下，可一次性预收半年或一年的费用);
2.水电周转金(未施行抄表到户的);
3.装修垃圾清运费、地下车库公共能耗费，
手续完毕，财务部人员在《手续办理单》上签字。
(四)业主Fra Baidu bibliotek署相关文件
1.填写《业主家庭情况登记表》存档1份
2.阅读签署《业主临时规约》和《消防安全责任书》、《装修责任书》存档1份
5.现场宣传物业管理基本知识、企业服务理念。
6.利用办理入住手续时机建立完善的《业主档案》。
五、业主投诉与纠纷处理
（1）业主验房，将需要整改的内容分类：
一般问题：影响房屋美观的问题。如掉灰、油漆、水电线路等
重大问题：影响房屋使用功能的问题。如渗漏水、空鼓、裂缝等
（2）返修处理流程：返修流程图
（3）物业公司回访业主，作好善后解释工作。
因此，业主对房屋室内装饰装修的行为必须是在保证全体业主共同利益不受损害的基础上实施。
2.按照国家法律、法规的要求，物业管理企业应当对业主装修行为进行监督和管理
( 1 )国务院《物业管理条例》第五十三条要求:业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
购房人在对房屋装修前应与物业管理单位签订装修管理协议，。家居装修完工后，物业管理单位要到现场查验，购房人没有违反装修管理协议约定行为的，确认装修完毕;购房人有违反协议约定行为的，物业管理单位应按协议约定要求其限期整改，造成公共利益损失的，购房人应承担相应责任。
业主入伙流程图
否是
是
返修流程图
业主验房，填写〈住宅交付验收表〉
合格
无整改问题不合格
发展合格不合格
室内装饰装修管理
“室内装饰装修”，是指为使建筑物、构筑物内达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物内部进行处理的工程建设活动。具体地讲，由于人们生活水平的提高，住宅房屋室内装饰装修已成为城市居民改进居住环境的一项重要活动，而且经过房屋室内装饰装修来体现个人的个性、兴趣和爱好。
(五)发放资料和钥匙
1.《住户手册》
2.《住宅使用说明书》
3.《住宅质量保证书》
4.签署后的《管理规约》
5.签署后的《消防安全责任书》、《装修责任书》
6.房屋钥匙
7.业主智能卡
(六)验房收楼、开通水电
业主缴纳完毕入住费用后，物业服务企业工作人员带业主验房收楼：
1.开通水电，抄录水、电、气表初始底数;
3.配套设施已基本齐备、建成并投入使用;
4.管理处有固定的办公场地并开始办公。
二、入住前业务工作准备
(一)根据政府《房屋面积测绘结算表》编制、统计每位客户应缴纳的物业服务费和其它代收代缴费用;
(二)按规定建立专项维修资金专用账户;
(三)完成相关文件如入伙工作方案、收楼须知、房屋验收单、业主临时规约、住户手册、装修责任书、安全防火责任书、住户登记表等的编写、印制、装订工作;
( 2 )建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中要求：
①业主(装修人)在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。
②装修人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
③物业管理企业应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理。
( 3 )《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》要求：
(七)入住管理应注意的事项
1.合理办理入住手续，避免因过分集中办理产生混乱。同时注意收楼手续及业主身份证原件的确认;按规定与客户交接钥匙;记录签字准确;各部门间通力配合、衔接。
2.实行一站式柜台服务，适当延长服务时间，方便业主入住。
3.办理入住手续现场张贴入住办理流程图。
4.设立专人引导业主车辆，咨询各类事项。
在小区物业管理的日常工作中，经常会有业主提出:我按照自己的意愿装修自己的房子，你(物业管理公司)凭什么来管我个人的事。对于此，物业管理企业应采取妥善的办法进行说服、解决。
1.房屋室内装饰装修已不但仅是个人行为，而是一种社会行为
装饰装修，是业主对房屋进行室内装饰使其更加美观实用的行为，是业主对其财产处理的一种行为。如房屋属于自己所有而且不与她人的房屋相毗，一般不会影响到她人的权利。可是，现代社会城市人口的居住方式呈高度密集化的特点，每个业主往往是建筑物中某一间房屋的所有人或使用人，而其对房屋的装饰装修，会涉及到整幢楼房建筑的共用部位和共用设施、设备的正常使用、维修、养护、运行和管理，不当的装饰装修行为必然影响到其它所有人或使用人的权利，并可能对整幢建筑物造成安全隐患。
（6）物品的需求与摆放
（7）物品的需求、各类标识、休憩用具和用品
（8）物品的摆放，显眼易取，整洁有序
3.入住资料
《收楼通知书》、物业公司部分：《住户手册》《住户资料登记表》《住宅交付验收表》《装修申请表》
4.办理入住手续
(一)业主到开发商财务部办理收楼的相关手续
（二)业主身份确认及业主档案的建立
(三)入住费用的收缴
物业交付与业主收楼工作流程
一、入住的前提条件
(一)物业服务企业的接管验收已经完成
(二)已同开发商(建设单位)签定了《物业服务合同》
(三)物业已达到入住条件
1.物业区域实现通路、通水、通电、通气、通邮、排水、排污、通讯联络等基本使用功能，能够满足日常生活及工作需要;
2.消防设施验收合格;
三、发出《入住通知书》
物业服务企业在“入住工作”准备就绪后，应及时向业主发出《入住通知书》、《入住手续书》、《收楼须知》等。
四、入住手续的办理
1.室内物品移交
2.入伙现场布置
（1）位置选择标准
（2）处于小区中心地带，便于到达小区各个位置
（3）空间宽敞通风，便于人员流动
（4）环境优美，配套设施齐备
（5）入伙现场便于合理划分区域如：办公区、休息区、谈判隔离区
(四)各类文件资料分类袋装，连同准备交接的配套物品如钥匙、IC卡等按户袋装;
(五)再次检查公共区域及设施、设备运行情况;
(六)再次检查客户的房屋内部保洁情况;
(七)有计划地组织各级人员进行入住业务培训;
(八)入住现场物资配备及场景布置(办公物品、绿色植物的摆放;接待人员的位置;入口、出口及行走路线等)，确定应急机制。
2.依照楼宇功能设置情况向业主逐项介绍楼宇自用部位和共用部位设施、设备的设置情况和使用要求;
3.业主逐项验房，验收情况逐项填写在《楼宇验收记录表》中，记录完毕业主签章;如需整改，及时通知开发商和施工单位或产品供应商，修复完毕，通知业主复验。
4.收回《楼宇验收记录表》及《手续办理单》。
入住工作流程如图：
1.物业管理费(自愿前提下，可一次性预收半年或一年的费用);
2.水电周转金(未施行抄表到户的);
3.装修垃圾清运费、地下车库公共能耗费，
手续完毕，财务部人员在《手续办理单》上签字。
(四)业主Fra Baidu bibliotek署相关文件
1.填写《业主家庭情况登记表》存档1份
2.阅读签署《业主临时规约》和《消防安全责任书》、《装修责任书》存档1份
5.现场宣传物业管理基本知识、企业服务理念。
6.利用办理入住手续时机建立完善的《业主档案》。
五、业主投诉与纠纷处理
（1）业主验房，将需要整改的内容分类：
一般问题：影响房屋美观的问题。如掉灰、油漆、水电线路等
重大问题：影响房屋使用功能的问题。如渗漏水、空鼓、裂缝等
（2）返修处理流程：返修流程图
（3）物业公司回访业主，作好善后解释工作。
因此，业主对房屋室内装饰装修的行为必须是在保证全体业主共同利益不受损害的基础上实施。
2.按照国家法律、法规的要求，物业管理企业应当对业主装修行为进行监督和管理
( 1 )国务院《物业管理条例》第五十三条要求:业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
购房人在对房屋装修前应与物业管理单位签订装修管理协议，。家居装修完工后，物业管理单位要到现场查验，购房人没有违反装修管理协议约定行为的，确认装修完毕;购房人有违反协议约定行为的，物业管理单位应按协议约定要求其限期整改，造成公共利益损失的，购房人应承担相应责任。
业主入伙流程图
否是
是
返修流程图
业主验房，填写〈住宅交付验收表〉
合格
无整改问题不合格
发展合格不合格
室内装饰装修管理
“室内装饰装修”，是指为使建筑物、构筑物内达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物内部进行处理的工程建设活动。具体地讲，由于人们生活水平的提高，住宅房屋室内装饰装修已成为城市居民改进居住环境的一项重要活动，而且经过房屋室内装饰装修来体现个人的个性、兴趣和爱好。
(五)发放资料和钥匙
1.《住户手册》
2.《住宅使用说明书》
3.《住宅质量保证书》
4.签署后的《管理规约》
5.签署后的《消防安全责任书》、《装修责任书》
6.房屋钥匙
7.业主智能卡
(六)验房收楼、开通水电
业主缴纳完毕入住费用后，物业服务企业工作人员带业主验房收楼：
1.开通水电，抄录水、电、气表初始底数;
3.配套设施已基本齐备、建成并投入使用;
4.管理处有固定的办公场地并开始办公。
二、入住前业务工作准备
(一)根据政府《房屋面积测绘结算表》编制、统计每位客户应缴纳的物业服务费和其它代收代缴费用;
(二)按规定建立专项维修资金专用账户;
(三)完成相关文件如入伙工作方案、收楼须知、房屋验收单、业主临时规约、住户手册、装修责任书、安全防火责任书、住户登记表等的编写、印制、装订工作;
( 2 )建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中要求：
①业主(装修人)在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。
②装修人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
③物业管理企业应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理。
( 3 )《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》要求：
(七)入住管理应注意的事项
1.合理办理入住手续，避免因过分集中办理产生混乱。同时注意收楼手续及业主身份证原件的确认;按规定与客户交接钥匙;记录签字准确;各部门间通力配合、衔接。
2.实行一站式柜台服务，适当延长服务时间，方便业主入住。
3.办理入住手续现场张贴入住办理流程图。
4.设立专人引导业主车辆，咨询各类事项。
在小区物业管理的日常工作中，经常会有业主提出:我按照自己的意愿装修自己的房子，你(物业管理公司)凭什么来管我个人的事。对于此，物业管理企业应采取妥善的办法进行说服、解决。
1.房屋室内装饰装修已不但仅是个人行为，而是一种社会行为
装饰装修，是业主对房屋进行室内装饰使其更加美观实用的行为，是业主对其财产处理的一种行为。如房屋属于自己所有而且不与她人的房屋相毗，一般不会影响到她人的权利。可是，现代社会城市人口的居住方式呈高度密集化的特点，每个业主往往是建筑物中某一间房屋的所有人或使用人，而其对房屋的装饰装修，会涉及到整幢楼房建筑的共用部位和共用设施、设备的正常使用、维修、养护、运行和管理，不当的装饰装修行为必然影响到其它所有人或使用人的权利，并可能对整幢建筑物造成安全隐患。
（6）物品的需求与摆放
（7）物品的需求、各类标识、休憩用具和用品
（8）物品的摆放，显眼易取，整洁有序
3.入住资料
《收楼通知书》、物业公司部分：《住户手册》《住户资料登记表》《住宅交付验收表》《装修申请表》
4.办理入住手续
(一)业主到开发商财务部办理收楼的相关手续
（二)业主身份确认及业主档案的建立
(三)入住费用的收缴