万达离职重臣,揭秘王健林转型和资本运作内幕

万达离职重臣，揭秘王健林转型和资本运作内幕

导读：王贵亚一直在万达金融体系中扮演着重要的角色，这是他过去两年多来做的事。从2014到2016年，王贵亚经历了整个万达金融集团的筹建，以及这家航母级公司的第四次转型决定。

这位在中国建设银行工作了30年的金融界老兵，一度曾是首富王健林亲自相中的组建万达金融集团的人选。1984年大学毕业之后，王贵亚从建设银行的基层做起，历任总行投资理财总监、投资银行部总经理、计划财务部总经理。而在被万达高薪挖角之前，王贵亚的职务是中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理。

2014年初，王贵亚空降万达，任集团高级副总裁。按照王贵亚的描述，早在2013年8月，自己就有离开国有银行体制，去民营企业的打算。后经王健林主动邀请，加入万达。

王贵亚加盟的档口，正是万达面临第四次转型的重要时刻。彼时的王健林已经感受到依托商业地产的“复制”无法再支撑企业的高速增长。国际企业、大文化概念、金融与轻资产的战略思路陆续被提出，面对高增长瓶颈的万达正在极力寻求下一个突破口。

2015年中，筹备两年多的万达金融集团正式成立。在当时披露的文件中，金融集团的高管配置堪称豪华，王健林亲自挂

帅，集团总裁丁本锡担任副组长，组员包括文化集团总裁张霖、高级副总裁赵世刚、尹武海、集团副总裁刘朝辉等。而王贵亚，则是当时金融集团筹措组的组长。

王健林曾对万达的金融业务充满期待，在彼时2015年上半年工作会议中，他曾说“万达未来价值最大的就是金融板块。”

在首富的设想中，未来的万达金融，是真正的互联网+金融。王健林曾在工作报告中提出，要充分利用万达独有优势，跟万达商管、万达电商结合。通过账务商家现金流入口、健林对商户的信贷考核、发放和回收机制。并利用电商、快钱的大数据，创新信贷模式，搞线上金融。

尽管眼下市场上万达金融的声音并不大。但这家成立刚刚一年的集团公司在去年底还是交出了不错的答卷。当年，万达金融集团收入208.9亿元，完成年计划的697%。

事实上，过去多年，王贵亚始终与万达的金融事业与资本运作息息相关。在其任职建银国际董事长期间，就曾两次主导对万达商业的战略投资，建银也曾是万达商业地产的第三大股东。而在加入万达后，包括万达商业及院线的上市筹备，组建金融集团，以及几次重要的海外收购，王贵亚也皆有参与。

与两年前王贵亚加盟时类似，万达如今又走上了一个关键路口。万达商业正在筹备私有化退市，万达院线也正在试图通

过整合万达影视成为全球最大的影视类上市公司。其力推的轻资产转型与文体产业也正在面临考验。

而作为“过来人”的王贵亚，显然比大多数更了解这家公司在做什么。在这次发言中，王贵亚向外界首次介绍了其在万达经手的工作，以及他眼中的万达哲学。

关于万达商业上市：

王贵亚：我去了万达之后主要是做了这四件事。第一件事是围绕主业做资本市场的上市。实际上大家都知道万达集团有两个大的主业，第一个主业是最传统的商业地产，这块是报中国证监会A股报了很多年，但中间波波折折，一直没有上成。

第二个主业是电影院线这块，也是报进去3年多，但是依然没有启动。所以去的第一件事就是研究如何选择不同的资本市场，然后尽快上市，发现和提升其价值。

我们用了8个月的时间把商业地产这块从原来发A股转向去香港发H股，这在当时在中国民营房产公司发H股也是第一家。这个还是比较复杂的，因为地产要上市，最重要的问题就是土地的核查，当时每一块土地都需要经过国土资源部的核查，这个工作量非常大。

当时地产公司的发行实际上在全球已经是低谷了，怎么发出一个比较好的价格，这个我们当时是讲了一个非常好的故事。

2014年，阿里巴巴在美国纽交所上市，当时对中国的企业取得非常好的效果，阿里巴巴是线上的大平台，我们把万达商业地产打造成一个线下全球最大的商业平台的故事，因为如果是纯地产公司上市，也就是3-5倍的市盈率，卖不了好价钱，所以这个故事要包装好，万达商业是全球最大的线下与线上融合的一个消费平台提供商，不是一个简单的房地产公司。

今后收入的来源，除了销售物业获得利润之外，更重要的是通过物业的出租等来获取租金，这样我们跟美国人、跟全球投资者见面的时候，包括像欧洲最大的养老金，中东国家主权基金，美国的一些地产基金，跟这些非常大的基金讲的时候，都立足于万达是一个消费平台，而且是线上线下融合的消费平台，当时我们跟腾讯、百度签约搞了一个O2O的公司叫腾百万，这也是一个概念。

讲这个故事的时候美国人听明白了，所以当时发了一个比较高的价钱48块钱，市值超过2000亿人民币，应该说在房地产领域是非常高的价格。

为什么要在香港上市？

王贵亚：最近大家可能听到万达要回归，要私有化，而为什么当时万达要到香港去上市?

第一，因为如果当时不到香港去上市，在中国的A股基本上上不了的。中国的A股从2010年以后，房地产公司的IPO

一家也没有，到目前为止，中国证监会仍然没有正式说房地产公司可以IPO。

当然现在有一些公司是通过借壳上市，借壳是可行的，但是借壳有一个问题是，在你资产负债率比较高的情况下，不太可能有充裕的现金流。当时万达募集了40多亿美金，也是接近300亿人民币，这样的规模在全球房地产公司是最大的。第二，因为万达的商业地产跟电影院线之间的关联交易比较大，大家知道每一个万达广场里都有一个电影院，电影公司是一个非常轻的轻资产公司，放电影的场所全是租赁商业，商业的物业是重资产，电影是轻资产，但他们之间的关联交易是比较大，根据中国法律、中国证监会相关规定，两个公司关联交易非常大的情况下，不能同时在中国市场独立上市，这也是一个问题。

所以如果当时不把商业地产弄到香港去上市，那么万达院线A股也上不了市，这就是为什么万达院线A股报了3年都没动的原因。所以我们用了8个月把万达商业地产弄到香港上市，用6个月同时启动院线A股上市，很快中国证监会批准万达电影院线在中国上市。

这就是第一件事，用8个月的时间把商业地产搞到香港上市，用6个月将万达院线在A股上市。

关于转型和并购：

王贵亚：第二件事是围绕已经上市的这两个板块业务做转型