万达离职重臣,揭秘王健林转型和资本运作内幕
王健林首度解读万达轻资产模式,附河南8个万达项目近况
王健林首度解读万达轻资产模式，附河南8个万达项目近况作为商业地产行业龙头，自去年成功登陆港交所以来，万达在原有基础上再度发力，宣布2015年开业26座万达广场、14间万达酒店以及全力打造在线支付平台。
当然，最引人瞩目的还是万达要从“重资产”到“轻资产”的转变。
以下为近日王健林参加深圳证券交易所第八期“创业家思享汇”时发表的主题演讲实录摘编。
他对万达为何转型轻资产、如何转型轻资产、以及万达未来的战略打法做了详细地介绍。
下一个十年，万达转型轻资产今年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一，足够大。
如果我们没有远大目标，完全可以自我满足，仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。
但对于有近14亿人口的中国消费市场来说，我们的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须做得更大。
重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。
但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。
重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。
要快速扩大规模，就要转型轻资产。
由于万达广场有品牌，很多机构、个人都主动找万达要求投资，万达为什么不利用呢？现在有句名言：生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。
万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达是在挖更宽更深的护城河。
一些分析师问我，万达为什么不集中在一二线城市发展，三四线城市房价租金有那么高吗？这是对不动产理解不深。
不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比，就是租金和投资的比例，一个项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资来看回报率高低。
如从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。
重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展。
轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。
王健林最透彻的演讲：为何万达几次转型都能踩准点？
王健林最透彻的演讲：为何万达几次转型都能踩准点今天我着重讲万达如何做到转型。
现在万达之所以能够真正实现转型，并开始向正确的方向走，最重要的是确定正确的战略转型方向。
万达未来十年的战略方向往哪转万达给自己的转型确定了一个战略方向，至少未来十年左右将围绕四个支柱产业发展：一是万达商业。
把原来起家的基础公司变成一个商业服务公司，没有地产。
二是文化集团。
万达文化集团是大的文化集团概念，包括文化、体育、旅游等等在内。
三是金融板块。
万达将形成一个金融集团，有银行、保险、证券、支付公司、资产管理等，我们的金融集团也会跟传统的金融集团完全不同。
四是电子商务。
我们要做的电子商务不是大家想象中的网上买卖物品。
确定的这四个产业还有一个特点就是具有协同性，彼此之间并不存在盲目跨越。
为什么要做这些内容呢？商业之所以要轻资产化，是为了更快地发展。
商业发展起来了，这个平台上就会有附加值，进而院线、儿童娱乐就会发展更快。
这样一来，用户数量就会增加，用户数量的增加会使互联网金融、电子商务公司产生更多的附加值。
所以，这四个产业是围绕着一个平台打造的，而这个战略方向确定正确，那么路子就走得比较顺。
转型，既要打破坛坛罐罐又要执行落地从宣布万达商业要转型、要去地产化以后，我们做了两件事：第一转让我们现在已拿到地的、将在2017年以后开业的重资产项目。
这样的项目，我们要坚决转让。
第二集中我们的人力、资金做现在的轻资产。
什么叫轻资产？就是用别人的钱。
有两个方式：第一种叫直投，就是机构直接跟万达商业地产签约。
第二种叫众筹。
我们推出了一个项目叫“稳赚1号”，50亿推出来，一千块钱起，搞众筹。
这个项目推出以后，第一天就卖光了，第二天、第三天又拿出一少部分出来卖，很快就卖掉了。
这就说明，中国现在还有很多社会过剩资金在找出路，而像我们这样比较稳健、收益比较高的产品也比较少。
利用这些钱更快地投资，就可以获得很多增值的东西。
所以，真正确定了转型的战略目标以后，如何将这个目标执行到位？这是实现转型的一个非常重要的环节，即我们要拥有坚定的执行能力。
首富万达集团王健林不为人知的背后
首富万达集团王健林不为人知的背后“豪爽、大气！”与王健林接触交流过的人，会有一个共同的感觉：是条汉子。
可仅仅这样定格，就错看他了。
没有人能随随便便成功。
走近王健林，你会发觉他不为人知的另一面。
“严格、斯巴达式的严格！”17年的军旅生涯，天然赋予王健林独特的个性以及颇具军事色彩的管理风格。
不喝酒、不抽烟，没有夜生活，每天早上都5点半起床——王健林形容自己是“曾经的文艺青年”，信仰“以儒家为代表的传统文化”。
偌大一个万达集团，他宁愿给钱给股份，也不让一个家人亲属在里面任职。
而对万达的员工，老板要求早上8：30上班，大多数7：30已经到了，因为迟到在这家公司是件很可耻的事情，“昨晚陪客户喝酒到凌晨3点”从来不构成理由。
生于西南巴蜀之地，事业在辽阔东北生根发芽，有所建树。
王健林身上，几乎看不到南方人常见的谨小慎微。
有青年学子向他讨教创业经验，他说“富贵险中求，清华北大不如胆子大”。
这时的王健林，已凭借860亿人民币(6.2579,0.0000,0.00%)净资产，登上2013年福布斯中国富豪榜榜首。
而在微博上，王思聪其人，也造就着一波又一波热门话题。
儿子是否接班？王健林的答案是：“看他到时候的能力，能不能被大家认可。
”王健林四川人，1954年生，1970年入伍，28岁成为团职干部，1986年从部队转业，进入大连市西岗区人民政府任办公室主任，1989年担任大连万达集团股份有限公司董事长至今。
2013年10月，王健林凭借860亿人民币的净资产登上2013福布斯中国富豪榜榜首。
王健林绝对控股的大连万达集团创立于1988年，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。
2013年，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。
首富每个富豪榜的排名都不一样，我也不太关注这个东西。
主要是看自己的事业做得好不好。
再一个，如果真要讲财富的话，万达还没上市呢，究竟怎么样，上市以后再看。
互联网思维我觉得这应该是互联网的个别企业为自己贴金的一种说法，不存在互联网思维。
从“买买买”到“卖卖卖”,盘盘王健林的神逻辑
从“买买买”到“卖卖卖”，盘盘王健林的神逻辑作者：姚冬琴来源：《中国经济周刊》2017年第28期王健林因为卖资产而不是买资产上了头条，这事确实稀奇。
“资本市场十大未解之谜”之一的“万达还能撑多久”，到底是个流行的段子，还是个严肃的命题？7月10日，万达商业、融创中国（1918.HK）联合发布公告：融创以295.75亿元收购了13个万达文旅城91%的股权，并以335.95亿元收购万达旗下76家酒店。
交易总额达到631.7亿元。
生意场上有买有卖本不稀奇，但这次王首富的逻辑实在叫人看不懂。
就在交易发生前10天——6月30日，他才刚刚为哈尔滨万达城的开业站了台。
而在6月份，万达分别在昆明、济南拿了大宗地块，用于文旅项目建设。
此前，万达城几乎成了王健林的另一张名片，时刻被他挂在嘴边。
《中国经济周刊》记者曾在多个场合听王健林描述万达城的“宏图大业”，“要让上海迪士尼乐园10～20年内盈不了利。
”酒店项目也是王健林的“招牌菜”，他说，“我有一个梦想，要把中国酒店品牌打到全世界。
”言犹在耳，万达旗下的文旅项目和酒店怎么会突然换了东家？虽然业内皆知文旅项目和酒店投资回收期长，但按正常逻辑，万达“养着”这些项目并非难事，何况王健林多次表示看好旅游业，旅游是“能发财”的投资。
那么，万达到底发生了什么事？将文旅项目和酒店清仓式甩卖的背后是什么原因？王首富的“神逻辑”柳传志曾经评价王健林，在产业选择上极具前瞻性而且决策果敢。
“2000年万达开始做商业地产，当时国内还没有商业地产概念，不仅外人看不懂，企业内反对声音也很多，住宅地产发展那么好，为什么要自讨苦吃。
但健林一旦看到住宅地产的局限，就坚决转型做商业地产。
现在万达商业已成为全球最大的商业地产企业。
在2010年，万达商业地产做得正红火，健林又一头扎向文化旅游，而且投资之大、动作之快，让人叹为观止。
”确实，王首富的神逻辑少有人能跟上。
就在人们看到王健林大肆为文化旅游产业鼓与呼之际，他已抽身而出，变卖之决绝、动作之迅速，同样令人看不懂。
辞退 万达电影
辞退万达电影
辞退万达电影
万达影业集团最近在近日正式从其管理层解职总裁王健林，激发了投资者的巨
大反响。
自1997年万达成立以来，王健林的管理团队一直是万达成功背后的铁杆力量。
王健林担任了万达影业集团长达22年的总裁，他有丰富的管理经验，将万达影业
从一个动物园发展到中国最大的电影综合企业集团。
不幸的是，万达影视集团最近一直处于经济困境中，先后发生多起重大事件，
其中最为严重的就是在国内外多家媒体报道出台巨额“购置令”，这也是王健林辞职的主要原因。
除此之外，王健林还未能进一步推动万达影视的进步，推动万达的文化、体育
业务，同时也没能对重大事件作出有效的应对。
王健林的辞职可能会再次改变万达影视的经营模式，使万达拥有更强的发展空间，在不断发展的中国市场上抢占更大的市场份额。
尽管如此，无论王健林离开后，万达影业会怎样发展，王健林都将被记为万达
影业发展历史上最出色的企业领袖，而万达影业也将在中国电影行业走在最前沿。
8998309_转动转型窄门的企业家
0 7 Gold Master2015 中国房地产金融10目录Content 贝恩公司的《2015中国私人财富报告》显示，中国的2015年中国个人可投资资产1千万人民币以上的高净值人群规模已超过100万人，其中新富人群正大量涌现。
他们中的大部分人从事的是互联网、生物医药、节能环保、高端制造等创新型行业。
数字显示，其中近80%的新富人群是50岁以下的年轻的高净值人士。
你几乎可以想象出他们的样子，勤奋而幸运——他们还没有遭遇外部环境、财务目标、企业内部能力无法融合的窘境，尽管有残酷的竞争，但总的来说，一切都是那么明朗，欣欣向荣。
不过，这一定不是商业世界的真实一面。
有一种企业家不得不面对的情境是，当你处于一个并不在持续增长的行业里，你如何在保有原来优势的基础上实现华丽转身？写作《执行》一书，推动企业家和高级职业经理人关注执行的拉里·博西迪和拉姆·查兰，还写作过另外一本畅销书《转型》，他们指出，尽管企业家和高级职业经理人能够通过一系列的行动实现完美的执行，但如果“将军们往往在准备打过去的战争”，那一切都是徒劳的。
因此，抛弃过去的做法和熟稔的管理方法，改变以往的商业模式，进行根本性的转型势在必行。
与那些新贵不同的是，已经在商业世界征战数十年的企业家老兵们，就正在面对着这样的现实。
就在7月3日，万达、腾讯、携程共同宣布了投资同程旅游，这一投资，让同程未来的发展充满了想象力，也是万达转型棋局中的重要一步。
万达集团董事长王健林不止一次在公开场合谈及万达的转型：从空间上看，要从国内企业发展成为跨国企业；从内容上看，要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。
被称为“中国商业地产教父”的王健林，对于转动转型窄门的企业家文 / 王立伟Entrepreneurs Going Through the Narrow Gate of Transformation卷首语PReFACe万能达的转型有一整套方法论，他认为转型要根据公司基础、人才结构、创新能力等各个方面，结合自身优势—线下资源、客户数据、客户群，集合互联网手段，衍生出多种多样的商业模式。
复盘王健林资本腾挪术,一分钱不出搞定340亿!真相竟然是……
复盘王健林资本腾挪术,一分钱不出搞定340亿!真相竟然是……复盘王健林资本腾挪术，一分钱不出搞定340亿！真相竟然是……搜狐新闻202X-01-30王健林和万达又搞了个大新闻。
昨晚和今天，大家都在刷屏。
那就是腾讯、苏宁、融创、京东与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元战略入股万达商业。
在万达的官方公告里，更多的是营造出这项交易是“全球互联*公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一”，仅一笔带过巨头们收购的股份是来自“万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份”。
可就有趣了。
那“约14%股份”是怎么来的呢？这真的是一笔“战略投资”吗？王健林为何引进四家新股东？01 借新还旧，王健林的资本运营术事情还得从很多年前说起。
万达商业地产一直都是万达集团的核心资产，王健林自然是想把它运作上市。
202X年，就在王健林准备把万达商业地产运作上市时，投行麦格理给出了另一种解决方案，那就是用REITs（房地产信托投资基金）形式，办法是万达与麦格理合资成立一家基金公司，万达以物业出资，麦格理以资金出资，万达拿到了进一步扩张所需要的资金，又同时享有物业收租的回报。
而基金公司又可以上市，又不受增发的限制，基金的其他股东高度分散性，万达会牢牢掌控着管理和控制权。
看上去是不是“一石多鸟”呢？当时王健林就被麦格理打动了，不但跟麦格理去澳大利亚学习REITs管理，还考了一个REITs经理人证书。
就在王健林考完证书，成立了全国第一支针对商业地产的房地产信托投资基金时，风向变了，202X年7月，国家外管局、商务部、发改委几部委联合发文《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，严格限制境外公司收购内地物业。
于是，用REITs曲线上市彻底没戏，被逼无奈，万达才退而且其次，发行了国内首例商业地产抵押证券。
此后，万达上市之路的运气一直不好，总是错过上市的窗口期，眼看着其他上市的房地产公司不断融资做大，而万达只能通过授信、各种结构化融资方式融资，资金趋紧，所以咬咬牙，王健林就带着万达商业地产去港股上市了。
你知道王健林怎么发家的吗
你知道王健林怎么发家的吗王健林为什么这么有钱?相信很多人很好奇王健林怎么发家的致富的?下面店铺整了王健林发家史揭秘。
一起看看吧。
王健林怎么发家的在中国的顶级富豪榜上，马云和王健林分别代表着两类不同产业的发展，马云的成功离不开互联网的蓬勃发展，而王健林可以说是靠着传统的房地产业一步步打拼上来的，王健林早年的时候在政府单位任职，后来其政从商，他的发家史让人好奇。
在万达版图上，可以看到庞大的产业群：房地产开发(重资产，轻资产)，电影产业链(电影院线、投资、发行)，旅游产业链(酒店、旅行社)，高科技文化产业链(秀，电影乐园，动漫)，消费产业链(百货，ktv，游艇，儿童游乐)，体育产业(马德里竞技俱乐部，盈方体育)，金融(百年人寿，快钱)，还有以万达广场为平台的o2o。
在这些产业群中，已经有两个世界第一：商业地产、电影院线，还有若干中国第一。
世上没有白来的富贵，来看看王健林是怎么成功的吧弃政从商，看准了就要去试受家庭的影响，15岁的王健林就从四川来到东北，入伍参军，并且在28岁就成为了一名正团职干部。
在1987年，为了响应国家“百万裁军”的号召，王健林告别了自己18年的部队生活，转业后，王健林来到大连市西岗区区政府任办公室主任。
但很快，本认为仕途无量的王健林竟弃政从商，通过企业改制的机会，创建了大连万达集团股份有限公司。
迈入了房地产这个圈后，万达的第一桶金是大连市政府北门的棚户区改造。
这是一个多少有些无奈的举措，作为一家民营企业，万达拿不到当时房地产开发项目所需的配额，只能承接旧城改造这个不被看好的工程。
王健林作了大胆的尝试，铝合金窗、防盗门、改明厅、设洗手间，这些现在看来的“小儿科”，在当年都是创举。
万达在这个项目上赚了近千万，更重要的是闯出了一条新路，成为全国首家进行旧城改造的企业，迅速做大了企业规模。
敢闯敢试不是蛮干。
王健林如此界定两者的区别：“敢闯敢试是看准了去试不怕失败，忙暗示没有目的的驱赶。
”看准了，也就是把握大方向。
王健林和他的万达模式
王健林和他的万达模式作者：许诺来源：《齐鲁周刊》2016年第30期王健林正在同时做许多事情：过往以商业地产为核心业务的万达要转型为轻资产模式；要利用万达的线下资源跟马云对撼；要在金融、旅游、体育、文化影视数道并进，而目标一如既往的彪悍：“全国第一、世界第一”；还要在非常短的时间内大量投资海外。
王健林将万达的成就归结为商业模式领先、信息化水平高、执行力强、赏罚分明。
新首富的商业情怀8月26日，62岁的王健林坐在与济南市政府签订万达文旅城项目协议的现场，仍然是那套完全不需要思考的穿衣搭配：基础款黑西服+白衬衫。
这似乎是王健林和他的万达留给人的外观印象。
据悉，万达的高级职员基本都是男性，他们清一色的黑头发、黑西装、白衬衫，系深色领带。
前不久的《鲁豫有约》里，王健林在自家食堂连吃了七个韭菜盒子。
镜头外，万达的食堂在规定时间内为员工提供免费的三餐，但严禁吃零食。
这种颇具行伍气质的文化下，留在万达的都是誓死效忠、无论什么样的政策都永远执行的忠臣。
因此，“万达只有一个头脑，就是王健林”。
这是一个颇具商业敏感的头脑。
当年下海，他抓住旧城改造的机会，进入尚未红火起来的房地产行业。
之后，又较早转型进入商业地产、商业、酒店及旅游、文化产业。
这一次，在济南签约的万达文旅城将是国内万达第13个超大型文旅项目，也是全球首个文化、旅游、体育、商业超大型综合体。
这是他围攻上海迪士尼计划的一部分。
在他看来，迪士尼依赖的IP式微，同样拥有影视和主题乐园的万达城要快速开发、在数量上围攻上海迪士尼，“让迪士尼中国的这一块财务十年到二十年内盈不了利”。
在媒体人秦朔看来，王健林的首富之道，在很大程度上是坐地生财的结果。
越是坐地，越是圈地，就越是挣钱。
王健林看透了中国增长、政府参与、金融抬轿所内蕴的资产升值机会，因此总是最大化地占有土地资源。
“我相信上海迪士尼一定成功，但我相信王健林也能赢。
表面看是全世界最大的商业地产商对决全世界最大的IP工厂，其实是两个世界的故事，完全不一样的。
王健林的商业智慧
王健林的商业智慧王健林，中国亿万富翁、万达集团的创始人与董事长，被誉为中国商业界的传奇人物。
他以其独特的商业智慧和卓越的领导能力，将万达打造成了全球最大的地产开发与运营商之一。
本文将通过对王健林的商业智慧的分析，探讨他的成功之道。
1. 坚持大规模、集中式的经营王健林一直坚持大规模、集中式的经营策略。
他通过大规模购买土地、建设大型购物中心和酒店等项目，实现经济效益的最大化。
这种经营模式使得万达能够以低成本取得规模优势，并且通过统一管理，提高运营效率和品牌影响力。
2. 跨界布局，掌握全产业链王健林在建设旅游地产、酒店、文化产业、体育产业等领域时，善于跨界布局，掌握全产业链。
通过整合资源，他实现了项目的互补和协同发展。
例如，万达广场和万达酒店相互支持，旅游地产与文化产业互相促进，实现了产业链的优化和提升。
3. 抓住消费升级的机遇王健林在商业战略中，注重抓住消费升级的机遇。
他洞察市场需求的变化，积极调整产业布局。
随着中国中产阶级的崛起和消费习惯的改变，他将重心从房地产转向文化、旅游、体育等消费领域，迎合市场的需求，并且不断推出更具吸引力的产品和服务。
4. 团队合作，倚重专业人才王健林非常重视团队合作和倚重专业人才。
他懂得自己在企业管理和各个领域的专业知识和经验有限，因此注重吸引和培养能力出众的专业人才。
他的管理团队包括行业内的顶尖人才，通过他们的协作和共同努力，万达得以快速发展壮大。
5. 勇于创新，不断变革王健林敢于创新，并且持续推动企业的变革。
在互联网的冲击下，他看准了线上线下融合的趋势，积极推动万达线上业务的拓展。
同时，他也提出了"文化+科技"的发展战略，将科技引入旅游、文化等传统产业，推动万达实现业务转型和升级。
6. 注重企业社会责任王健林一直注重企业社会责任，积极投身于公益事业。
他大量投资于扶贫、教育、环保等领域，帮助更多的人脱贫致富、接受教育，并且关注生态环境的保护。
他的公益事业不仅改善了社会民生，也为万达树立了正面的形象。
“轻装上阵”的王健林，又做了一个重大决定
“轻装上阵”的王健林，又做了一个重大决定多年前，王健林曾说过这样一句话：“我和几位企业家朋友聊天，说万达商管是万达的核心企业，我什么都能丢，这个不能丢。
”万达商管确实是王健林的“心头肉”，他曾公开表示，未来要保证，新开业的万达广场至少70％以上是轻资产。
如今，这个比例或将扩至全部。
9月29日，记者从多位万达高管及相关人士处证实，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资自持万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。
万达商管集团总裁肖广瑞公开表示，这是万达商管集团董事会最新做出的决定。
目前万达商管“轻资产”项目的发展超出今年年初预期。
截至今年9月底，万达商管今年已签约“轻资产”项目53个，是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。
“原有的（万达广场物业）还会继续持有，但不再新增自持的了。
也就是说，2021年后开业的（万达广场）都将是轻资产项目。
”万达集团层面的相关人士表示，“轻资产”是万达商管近年一直在稳步推进的工作。
所谓的“轻资产”是指，万达不再在万达广场建设过程中投入资金，只负责输出品牌、负责万达广场的设计、建设和运营，并从中分得收益。
“这几年轻资产项目的比例越来越大，到2021年实现全部项目都轻资产，也是一个水到渠成的事。
”前述人士称。
“相比重资产，轻资产项目利润率要高，全面发展轻资产可提高利润率，进一步降低负债。
”接近万达集团的人士称。
素有“小万达”之称的新城控股某高管也表达了类似观点，万达商管做此决策的直接目的是降负债增现金，即开源节流，“但现在开源的可能性不大，只能节流”。
文/李艳艳Copyright©博看网. All Rights Reserved.040世纪人物041世纪人物 不过，亦有万达商管方面的相关人士否认了“降负债”的说法。
在他的理解中，公司的决策目的或与万达商管的公司定位及愿景有关，“就是把万达商管做成一家纯粹的物业管理公司”。
此外，这一决策也与万达商业的回A 进程有关，“上市事宜一直在推进”。
王健林由政府官员转型商人：88年办停薪留职下海
王健林由政府官员转型商人：88年办停薪留职下海2013年07月01日 02:40 新京报我有话说(1686人参与)6月24日，北京万达广场，王健林接受新京报专访时表示，自己深信不疑的一句话就是“心有多大舞台就有多大”。
新京报记者王叔坤摄王健林曾提着成箱现金到万达球赛现场发奖金、耗资164亿收购美国院线AMC……看上去花钱如流水的王健林，因其天生大院的气质，不苟言笑的表情，在公众眼中曾显得颇为神秘。
在同行眼中，他多次提到“亲近政府远离政治”，更显其深刻理解政企关系、往来自如的独到之处。
从当初一家亏损企业到如今的进行跨国并购的商业航母，王健林真正独到之处在于“顺势而为”。
有人说他是这个时代出色的商业机遇猎手，发现了最厚的雪——利润丰厚的地产行业，最长的坡——城市化进程、消费勃兴的几次重大的机会。
他对于中国梦的理解也紧紧联系着万达的未来：中国梦就是13亿个人梦的总和，这才是中国梦。
而“13亿人就是最好的市场，就是我最大的依靠。
”人生拐点从官商到一名真正商人1988年，从部队转业的王健林任大连西岗区政府办公室主任刚两年。
回忆起当年情形，他说：“这样下去在机关里就算当上了一个区长、副市长，也没有什么意思。
”正是这一年，时代给了他一个改变人生的机会。
大连西岗区住宅开发公司因负债149万元濒临破产，区政府希望有能人拯救这个“烂摊子”。
这显然是十分棘手的事情，除了王健林，当时没有人有勇气站出来。
“离开机关的时候，我办的是停薪留职。
”王健林坦言，下海前也为自己留了后路，万一下海玩不转被“淹死”，还可以回去，依然享有正处职务和待遇。
万达的创业元年定格于1989年，这年他正式来到西岗区住宅开发公司任总经理。
公司当时只有20多人，在一所几近废弃的楼内办公，办公室下面就是锅炉房，窗台和窗户上都是厚厚的煤灰。
有人回忆当年说，公司的人每天回家鼻孔都是黑的。
夏天人们进办公室后的第一件事就是往地上泼水降温。
当时30多岁的他，上任伊始披着军大衣，仿佛重现部队里下命令的情形：“我们这个集体，我决定了你若不做，就罚款；对工作的基本要求就是令行禁止。
万达的秘密
万达的秘密文/黄章林克而瑞信息集团品牌总监 & 吴甦灵易居未来领袖计划二期管理培训生问商业地产标杆，非万达莫属；问地产财富榜单，王健林稳居首位。
一时间，各路投资商转战商业地产天下，万达集团凭借中国特色综合体之路独步武林。
万达说：不要迷恋哥，哥只是个传说。
本文带您探秘传说背后的万达综合体5大成功秘籍。
秘密一：综合体开发，资本自循环系统商业地产是资本密集型行业，资本及资金的问题不解决，商业地产难以为继。
一个商业地产项目若是持有，资金沉淀少则10-20亿，多则甚至30-50个亿。
万达很好的运用了经营性物业抵押贷款，拿到租约或合约以后，把开发产品抵押给银行，从而获得一笔可收回贷款，以作为下一个项目的自有资金投入。
其贷款周期远远长于普通项目开发贷款，这种金融产品根据项目首年租金的总额，再对资产评估。
万达开发项目后，进行物业性抵押贷款，又拿回来一笔钱投入下一个项目。
凭借强大的开发能力，销售物业归还贷款后的余额，转换为剩余一部分资金和自有资金，再加上经营性物业抵押贷款变成下一个项目的自有资金。
这两部分资金的不断循环，再加上开发贷款在财务上精确的调拨，万达很好地示范了这一个完整的商业地产开发链条的通道。
但是此做法伴随着高负债率，将极度依赖于销售回款。
需要不断滚动自有资金，一旦销售链条断掉、回款不及时，或者遇到金融危机时，全部大面积的缩水，财务危机则不可避免。
所以尽管这种融资方式可行，对相当多的商业地产商也是难行之路。
而重量级的万达已经熟门熟路，当前对销售现金流，万达的内部要求是：一、抓好销售工作，抓好销售回款，这是保证现金流的主要来源；二、要重视工程付款，在任何情况下都要保证工程进度；三、科学安排现金流；四、提高资金周转率。
秘密二：万达订单商业地产模式万达以购物中心为主体（40%左右）+60%以上的住宅及销售性商铺+SOHO构成大型城市综合体产品组合，个别城市会为了拿地需求而建酒店，对商业部分的消费能力形成支撑。
王健林断臂求生后“卷土重来”？
王健林断臂求生后“卷土重来”？作者：周琦来源：《中国经济周刊》2019年第11期6月7日（美国当地时间），万达体育集团有限公司向美国证券交易委员会提交了IPO申请文件，股票代码为“WSG”，简称“万达体育”，欲登陆纳斯达克，拟融资5亿美元。
万达最近大动作频频。
在此前的5月15日，万达集团与沈阳市政府签订全面战略合作协议，在沈阳再投资800亿元;5月9日，万达宣告在广东潮州投资“五个一”项目，其中文旅项目方案出资200亿元;4月11日，王健林在甘肃省招商引资暨陇商大会上称，未来3年将在甘肃继续出资450亿元……经历了2017年、2018年的“艰难岁月”之后，低调许久的昔日首富王健林再次“卷土重来”，开始频繁活跃于公众的视线中，和各地政府及生意伙伴相谈甚欢。
万达体育开启IPO并非毫无征兆。
今年1月12日的万达集团2018年年会上，王健林就曾透露：“万达在资本市场上有望取得突破，包括加速万达体育IPO等。
”同时，万达集团2018年年度报告也明确表示，“万达体育要开展资本运作，今年要出成绩”。
5个月后，万达体育IPO正式开启。
截至上市前，万达文化产业集团间接持有万达体育96.34%股权，剩余的3.66%则由IDG 资本、东方明珠传媒体育控股有限公司等资本共同持有。
招股书数据显示，近3年期间，万达体育2017和2018年连续两年扭亏为盈后，2019年一季度再度陷入亏损，不过其营业收入同比增长了5%。
2016年、2017年、2018年和2019年一季度，万达体育营业收入分别为8.77亿欧元、9.55亿欧元、11.29亿欧元和2.46亿欧元;净利润分别为-2924.5万欧元、7879万欧元、5401万欧元、-864万欧元。
万达集团官网显示，万达体育下属有盈方体育传媒、世界铁人公司、中国杯国际足球锦标赛、环广西公路自行车世界巡回赛等。
业内人士向《中国经济周刊》记者介绍说，在以上企业和赛事中，盈方体育传媒、世界铁人公司都是一流体育产业公司，尤其是盈方体育传媒，在世界体育产业中占有较大的话语权。
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万达离职重臣，揭秘王健林转型和资本运作内幕导读：王贵亚一直在万达金融体系中扮演着重要的角色，这是他过去两年多来做的事。
从2014到2016年，王贵亚经历了整个万达金融集团的筹建，以及这家航母级公司的第四次转型决定。
这位在中国建设银行工作了30年的金融界老兵，一度曾是首富王健林亲自相中的组建万达金融集团的人选。
1984年大学毕业之后，王贵亚从建设银行的基层做起，历任总行投资理财总监、投资银行部总经理、计划财务部总经理。
而在被万达高薪挖角之前，王贵亚的职务是中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理。
2014年初，王贵亚空降万达，任集团高级副总裁。
按照王贵亚的描述，早在2013年8月，自己就有离开国有银行体制，去民营企业的打算。
后经王健林主动邀请，加入万达。
王贵亚加盟的档口，正是万达面临第四次转型的重要时刻。
彼时的王健林已经感受到依托商业地产的“复制”无法再支撑企业的高速增长。
国际企业、大文化概念、金融与轻资产的战略思路陆续被提出，面对高增长瓶颈的万达正在极力寻求下一个突破口。
2015年中，筹备两年多的万达金融集团正式成立。
在当时披露的文件中，金融集团的高管配置堪称豪华，王健林亲自挂帅，集团总裁丁本锡担任副组长，组员包括文化集团总裁张霖、高级副总裁赵世刚、尹武海、集团副总裁刘朝辉等。
而王贵亚，则是当时金融集团筹措组的组长。
王健林曾对万达的金融业务充满期待，在彼时2015年上半年工作会议中，他曾说“万达未来价值最大的就是金融板块。
”在首富的设想中，未来的万达金融，是真正的互联网+金融。
王健林曾在工作报告中提出，要充分利用万达独有优势，跟万达商管、万达电商结合。
通过账务商家现金流入口、健林对商户的信贷考核、发放和回收机制。
并利用电商、快钱的大数据，创新信贷模式，搞线上金融。
尽管眼下市场上万达金融的声音并不大。
但这家成立刚刚一年的集团公司在去年底还是交出了不错的答卷。
当年，万达金融集团收入208.9亿元，完成年计划的697%。
事实上，过去多年，王贵亚始终与万达的金融事业与资本运作息息相关。
在其任职建银国际董事长期间，就曾两次主导对万达商业的战略投资，建银也曾是万达商业地产的第三大股东。
而在加入万达后，包括万达商业及院线的上市筹备，组建金融集团，以及几次重要的海外收购，王贵亚也皆有参与。
与两年前王贵亚加盟时类似，万达如今又走上了一个关键路口。
万达商业正在筹备私有化退市，万达院线也正在试图通过整合万达影视成为全球最大的影视类上市公司。
其力推的轻资产转型与文体产业也正在面临考验。
而作为“过来人”的王贵亚，显然比大多数更了解这家公司在做什么。
在这次发言中，王贵亚向外界首次介绍了其在万达经手的工作，以及他眼中的万达哲学。
关于万达商业上市：王贵亚：我去了万达之后主要是做了这四件事。
第一件事是围绕主业做资本市场的上市。
实际上大家都知道万达集团有两个大的主业，第一个主业是最传统的商业地产，这块是报中国证监会A股报了很多年，但中间波波折折，一直没有上成。
第二个主业是电影院线这块，也是报进去3年多，但是依然没有启动。
所以去的第一件事就是研究如何选择不同的资本市场，然后尽快上市，发现和提升其价值。
我们用了8个月的时间把商业地产这块从原来发A股转向去香港发H股，这在当时在中国民营房产公司发H股也是第一家。
这个还是比较复杂的，因为地产要上市，最重要的问题就是土地的核查，当时每一块土地都需要经过国土资源部的核查，这个工作量非常大。
当时地产公司的发行实际上在全球已经是低谷了，怎么发出一个比较好的价格，这个我们当时是讲了一个非常好的故事。
2014年，阿里巴巴在美国纽交所上市，当时对中国的企业取得非常好的效果，阿里巴巴是线上的大平台，我们把万达商业地产打造成一个线下全球最大的商业平台的故事，因为如果是纯地产公司上市，也就是3-5倍的市盈率，卖不了好价钱，所以这个故事要包装好，万达商业是全球最大的线下与线上融合的一个消费平台提供商，不是一个简单的房地产公司。
今后收入的来源，除了销售物业获得利润之外，更重要的是通过物业的出租等来获取租金，这样我们跟美国人、跟全球投资者见面的时候，包括像欧洲最大的养老金，中东国家主权基金，美国的一些地产基金，跟这些非常大的基金讲的时候，都立足于万达是一个消费平台，而且是线上线下融合的消费平台，当时我们跟腾讯、百度签约搞了一个O2O的公司叫腾百万，这也是一个概念。
讲这个故事的时候美国人听明白了，所以当时发了一个比较高的价钱48块钱，市值超过2000亿人民币，应该说在房地产领域是非常高的价格。
为什么要在香港上市？王贵亚：最近大家可能听到万达要回归，要私有化，而为什么当时万达要到香港去上市?第一，因为如果当时不到香港去上市，在中国的A股基本上上不了的。
中国的A股从2010年以后，房地产公司的IPO一家也没有，到目前为止，中国证监会仍然没有正式说房地产公司可以IPO。
当然现在有一些公司是通过借壳上市，借壳是可行的，但是借壳有一个问题是，在你资产负债率比较高的情况下，不太可能有充裕的现金流。
当时万达募集了40多亿美金，也是接近300亿人民币，这样的规模在全球房地产公司是最大的。
第二，因为万达的商业地产跟电影院线之间的关联交易比较大，大家知道每一个万达广场里都有一个电影院，电影公司是一个非常轻的轻资产公司，放电影的场所全是租赁商业，商业的物业是重资产，电影是轻资产，但他们之间的关联交易是比较大，根据中国法律、中国证监会相关规定，两个公司关联交易非常大的情况下，不能同时在中国市场独立上市，这也是一个问题。
所以如果当时不把商业地产弄到香港去上市，那么万达院线A股也上不了市，这就是为什么万达院线A股报了3年都没动的原因。
所以我们用了8个月把万达商业地产弄到香港上市，用6个月同时启动院线A股上市，很快中国证监会批准万达电影院线在中国上市。
这就是第一件事，用8个月的时间把商业地产搞到香港上市，用6个月将万达院线在A股上市。
关于转型和并购：王贵亚：第二件事是围绕已经上市的这两个板块业务做转型和并购。
过去万达的主要收入来源是靠地产，今后要转移到非地产类的收入逐步要占集团收入的50%以上。
那怎么办?就是大力地通过国际化并购，发展新兴的文化、娱乐、旅游这些产业。
这里介绍一下我们当时做得比较大的并购。
第一个转型，是发展电影的全产业链。
万达有院线，电影的产业链中院线是最后一环，它上一环有制作、发行，万达自己就是一个电影全产业链的公司，有出版和发行，所以首先做院线的全球化，万达先后收购了几个海外比较大的院线公司。
海外有的片进不到中国来，万达收购了之后就不一定受这个限制，这是第一点。
第二点，这个公司被万达收购之后，将来在中国市场的估值会上升，万达影视制作和发行的部分上市后，估计市值有可能会突破2000亿。
这是第一个转型，在影视这个产业里的全产业链化和国际化。
现在中国的很多话语权在国际上是不够的，美国当时要放一个丑化中国的片子，但是我们在美国、澳洲有院线，所以跟他们说不能放对中国不友好的片子，最后电影中把丑化中国的部分去掉了，这件事也得到中国文化部的表扬。
中国的文化应该要慢慢通过我们自己的企业向全球去播送，这个是国家支持的。
第二个转型，就是体育产业。
万达在2014年、2015年收购了两个非常大的体育公司，一个是瑞士盈方公司，这个公司有两个最大的特点，在冬季奥运会7个单项委员会中，代理权和营销权全都在他手里。
2012年习总书记上来做的第一件大事就是中国申办冬奥会，但那时其实并没有太大的把握，最后我们是以4票险胜，差距很小。
我们现在觉得瑞士盈方公司是起到了很大的作用，因为很多单项委员会的委员都是投了中国的票。
另外这个公司的足球非常强，他有未来两届世界杯的亚洲地区的转播权，包括俄罗斯世界杯和卡塔尔世界杯。
而且这个公司还有其他100多个单项运动的转播权和推广权，所以这个公司本身是盈利的，当时有很多国际大牌机构参与竞争，我们的价格排在第二第三，主要是因为万达产业的布局、中国市场的发展机遇和对方的管理层倾向于万达。
第三个转型，是旅游产业。
万达在国内并购了一些旅行社，万达现在是中国最大的民营旅行社，加在一起可能会超过中旅。
另外，我们帮万达收购了一个网上的公司叫同程网，这个公司是线上排名前三的旅游公司，所以线上线下结合，万达有可能超过迪斯尼。
为什么要投资发展旅游产业，主要是因为中国未来旅游人口的增长非常之快，加上我们有线上有线下，还有万达旅游根据地，比如像长白山、像西双版纳，还有打造万达旅游城，我印象中广州花都有一个室内室外娱乐的旅游城。
万达在无锡也搞了一个，主要想跟迪斯尼竞争，万达要想在软件方面超越迪斯尼，还需要有一个发展过程。
但是王健林董事长本人曾有信心地说过万达要在2020年超越迪斯尼，成为世界旅游业细分领域中的第一。
轻资产化：王贵亚：第三件事就是商业地产本身的转型。
所谓商业地产的转型就是轻资产化，所以我们在2015年花了半年的时间研发了一个金融产品，大家在市场上听到过一些，所谓的众筹，我们做了一个私募众筹，募了200亿的现金，干什么呢?就是现有增量万达广场用投资人的钱做投资，自己不投资，那谁投资呢?金融机构来投资，我们找了几家银行、证券、基金，总共200亿，大概有20个项目，由这些银行、证券、基金来投资。
那么万达做什么呢?他做管理，建设、招商、运营，最后万达每年分30%的管理费，这个比例是非常高的，这就等于轻资产化。
轻资产化，一个方面就是新建设的项目由新的投资人来出资，这是轻资产化，你出钱万达来帮你建、万达来帮你管理;还有一种轻资产方式就是表内资产证券化，或者是发一些地产信托基金，叫Reits。
这些事情我们在万达也进行了一年的探索、实践，方案基本做出来了，我们也向证监会去汇报。
但是我们希望Reits能够到交易所去交易。
地产的证券化还是很难的，这条路在中国还有很长的路要走，主要是税收的问题目前没办法完全彻底解决。
我们创新的私募众筹产品在中国是最大的一单众筹，所以我们都是机构投资人去买，当然我们一开始的时候是尝试在网络上卖，第一天十个亿就“秒杀”了，后来我们为了更规范，就改成私募了，当然一开始在网上销售的产品有点类似于股票，相当于股权众筹，后来我们给证监会解释，我们叫似股非股，似债非债，这是一个新的尝试，当然我们未来的方向就是靠发行Reits，将来到交易所去上市。
这件事情已经呼吁了很多年，我认为在未来两三年内还是有可能会突破的。
产业如何与金融结合：王贵亚：第四件事是做产融结合，就是产业怎么去做金融，帮万达也做了一个金融平台，也是在很短的时间里搭建了一个小金控平台。
一是收购了一个人寿保险，恒大现在就有一个人寿，其实人寿的价值很大，很多企业家开始认识到保险的价值，特别是人寿保险，因为保险资金的期限很长，它有30%可以作为股权类投资的，30%可以投不动产。