建筑投标文本

轨道交通5号线 1.3Km
沪金高速 1.1Km
紫竹科学园区 2.5Km
区域级区位
区位分析 Plot Introduction 控规图则
区位分析 Plot Introduction
交大二附中 规划幼儿园
0.2Km
0.1Km
规划城市绿地 农工商超市
0.1Km
0.2Km
闵行公园 0.3Km
规划商业区 0.3Km
区位分析 Plot Introduction 用地解读 Explain 规划构思 Planning Conception 总图方案 Master Plan 货值提升专篇 Value Upgrading 货值计算专篇 Value Calculation 房型选样 Plan 立面意向 Facade 技术专篇 Technology
区位分析 Plot Introduction 用地解读 Explain 规划构思 Planning Conception 总图方案 Master Plan 货值提升专篇 Value Upgrading 货值计算专篇 Value Calculation 房型选样 Plan 立面意向 Facade 技术专篇 Technology
日照分析
总图方案 Master Plan
85/65㎡(高层) 75㎡(高层) 110~130㎡ (叠拼) 保障房
产品分布
总图方案 Master Plan
面积
高层建筑面积： 20400平米 叠拼别墅建筑面积：4230平米 保障房建筑面积： 6468平米 售楼处建筑面积： 800平米 首开区范围建筑面积：31898平米 满足预售至少要求30000平米要求
PC建筑面积总计：
48660平米
满足规划条件要求：装配式住宅比例不低于50%
PC分布区域
方案一PC分布
总图方案 Master Plan
方案二总图
总图方案 Master Plan 模型鸟瞰
总图方案 Master Plan
回车场 城市道路 车库出入口 区内人行道 区内车行道 车行出入口 人行出入口
规划构思 Planning Conception
出让宗地面积 46200.6㎡
计容建筑面积 92401.2㎡
容积率
2.0
户数下限
1027
户均面积
88㎡
建筑限高
50m
保障房
7%
绿地率
35%
集中绿地率 10%
住宅 74844-84084㎡
保障房 商业 配套
6468.1㎡
≤9240㎡ 1848㎡
全多层或低层
区位分析 Plot Introduction
虹桥枢纽 22.4Km
虹桥商务区 20.2Km
核心商圈 23.9Km
陆家嘴 26.0Km
莘庄商圈 12.2Km
徐家汇 18.7Km
浦东机场 39.0Km
市级区位
区位分析 Plot Introduction
申嘉湖高速 3.5Km
交通大学 1.5Km
华东师范大学 2.8Km
交通分析
总图方案 Master Plan
0-1H 1-2H 2-3H 3-4H 4-5H 6-7H
日照分析
总图方案 Master Plan
75㎡(高层) 85/65㎡(高层) 110~130㎡（洋房） 保障房
产品分布
总图方案 Master Plan
面积
高层建筑面积： 20400平米 叠拼别墅建筑面积：4620平米 保障房建筑面积： 6468平米 售楼处建筑面积： 800平米 首开区范围建筑面积：32288平米 满足预售至少要求30000平米要求
工期
高层工期 ：1、出地面78天 （不带地库） 2、封顶6天x17层=102
共天约180天
多层工期 ：1、出地面90天 （带地库） 2、封顶8天x7层=56天
共约150天
首开区范围 地库区范围
首开区范围分布
技术专篇 Technology
高层PC建筑面积：
14400平米
洋房PC建筑面积：
34320平米
商业地下一层增加机动车停车 位、储藏空间。
方案一 商业二层面积增加:480㎡
方案二 商业二层面积增加:360㎡
商业地下储藏面积增加:1080㎡ 商业地下储藏面积增加:480㎡
商业附加值
货值提升专篇 Value Upgrading
当高层屋顶机房水箱平面投影面积/ 屋顶平面投影面积≤1/8，机房水箱 突出屋顶高度≤6m，机房水箱不计 入计容面积。
用地解读 Explain
宗地总面积：46200.6㎡ 出让宗地面积：46200.6㎡ 地上建筑面积：92401.2㎡ 容积率：2.0 建筑限高：50m 绿地率：35% 集中绿地率：10%
其它特殊条件： 地块内住宅套数不少于1027套 保障性住房比例不低于住宅建筑总面积的7% 装配式住宅比例不低于50%，预制装配率不低于15%
总图布局
区位分析 Plot Introduction
高层住宅布局
叠拼别墅布局
保障房根据要求按总建筑面积的7%考虑，以套数最大化为原则： 6468平米 / 36平米/单套 = 180套 1027(总套数)-180(保障房)-196(叠加)-22(屋顶联排)=629套 高层住宅为629套,以本区块限高50米，套数最大化为原则，平均层数 为629套 / 10栋 / 4户=15.7层 建筑间距控制根据日照分析及规范要求所得
停车指标
区位分析 Plot Introduction 用地解读 Explain 规划构思 Planning Conception 总图方案 Master Plan 货值提升专篇 Value Upgrading 货值计算专篇 Value Calculation 房型选样 Plan 立面意向 Facade 技术专篇 Technology
PC建筑面积总计：
48720平米
满足规划条件要求：装配式住宅比例不低于50%
PC分布区域
方案二PC分布
总图方案 Master Plan
利用公共绿地作为展示区，景观化售楼前场空间， 营造舒适，典雅的展示环境。
售楼展示区
区位分析 Plot Introduction 用地解读 Explain 总图方案 Master Plan 货值提升专篇 Value Upgrading 货值计算专篇 Value Calculation 房型选样 Plan 立面意向 Facade 技术专篇 Technology
功能分区
规划构思 Planning Conception
目标 高溢价产品最大化
矛盾 户均88㎡ 高溢价产品量 VS 户数1027
策略 高层产品量最小且户数最大
功能分区
规划构思 Planning Conception
方案一（依据任务书） 高层+叠拼 做足10%商业面积共9240㎡ 优点 高低层产品分区明确 低密度产品布局集中，品质高 商业总量大,销售总价贡献高 缺点 东侧17F高层用地效率较低 组团感略差 周边未成熟前，大货值商业 去化慢
全高层
17F高层+多&低层
总量和户数均不达标
土地利用率低 无高溢价产品
产品线丰富 总体货值高
规划构思 Planning Conception
公共资源区
目标 高溢价产品最大化
一级价值区
商业价值最大区 二级价值区
矛盾
户均88㎡ 高溢价产品量 VS 户数1027
策略 高层产品量最小且户数最大
一级价值区以低密度最大化为原则 二级价值区为高层住宅南低北高为原则 商业价值区布置两层沿街商业
的引进客群,总价不高。 针对区域内低密度产品较少，可主打低密度高溢价产品。 结合自身优势和大学（紫竹科学）园区，提倡绿色生态的轻奢健康的生活模式，实现售价的科技化溢价。 具备打造上海第一家轻智能、轻奢云社区的客群基础，有利于品牌建设及差异化溢价。
项目定位
区位分析 Plot Introduction 用地解读 Explain 规划构思 Planning Conception 总图方案 Master Plan 货值提升专篇 Value Upgrading 货值计算专篇 Value Calculation 展示区专篇 Display Area 房型选样 Plan 立面意向 Facade 技术专篇 Technology
板块竞争
区位分析 Plot Introduction
江川路
沧源路
德宏路
现状照片
区位分析 Plot Introduction
竞品用地
项目用地
万科城Vcity
竞品分析
区位分析 Plot Introduction
竞品用地
项目用地
绿地璀璨天城
竞品分析
区位分析 Plot Introduction
竞品用地 项目用地
货值提升专篇 Value Upgrading
屋顶联排： 商业层高最大化：一、二层商业层高均
做足4.5米。 商业屋顶利用最大化：前面设置联排南
院，后面设计为北院，空中联排也能充 分拥有前院、后院。
利用商业屋顶，联排增加量 2310㎡
屋顶联排
货值提升专篇 Value Upgrading
高层底下两层设计为叠拼产品，丰富了高 层产品类型，增加了高层住宅的附加值。
总图方案 Master Plan
方案一总图
总图方案 Master Plan
三维模型呈现
总图方案 Master Plan
回车场 城市道路 车库出入口 区内人行道 区内车行道 车行出入口 人行出入口
交通分析
总图方案 Master Plan
0-1H 1-2H 2-3H 3-4H 4-5H 6-7H
叠拼住宅单栋按6.6米面宽考虑排布总共196套 南侧商业上侧设置屋顶联排22套 间距控制根据规范要求： 多层与多层：(3mx4m+0.3+0.3)x1.2=15.12m 多层与高层：(3mx4m+0.3+0.3)x1.2=15.12m
规划构思 Planning Conception
方案一总图
规划构思 Planning Conception
17F 17F
17F 17F
17F
14F 14F
14F 14F
14F 14F
方案二 高层+洋房 商业缩减面积至5000㎡
优点 产品分区明确，用地效率高 洋房产品集中且总量大 商业面积略减，利于去化
缺点 东西向间距较小空间略局促
总图布局
规划构思 Planning Conception
方案二总图
区位分析 Plot Introduction 用地解读 Explain 规划构思 Planning Conception 总图方案 Master Plan 货值提升专篇 Value Upgrading 货值计算专篇 Value Calculation 房型选样 Plan 立面意向 Facade 技术专篇 Technology
工期
高层工期 ：1、出地面78天 （不带地库） 2、封顶6天x17层=102
共天约180天
叠拼工期 ：1、出地面90天 （带地库） 2、封顶4天x8=32天
共约122天Leabharlann Baidu
首开区范围 地库区范围
首开区范围分布
技术专篇 Technology
高层PC建筑面积：
27000平米
叠拼别墅建筑面积：
21660平米
规划滨江公园 0.6Km
街坊级区位
区位分析 Plot Introduction
区域向北开发相对较为成熟，大片区整体的项目和土地供应量相对于奉贤 非常有限的；
地块处于5号线分线. 目前马桥为闵行第一外溢承接区域，而2017年年底 5号线外延开通，奉贤将代替马桥成为新的主要承接区域；
从规划来看，莘庄将成为新城市副中心，奉贤南桥为新城级中心，未来马 桥将非常可能成为价值哑铃中间段。
高层底部叠拼与南面叠拼，共同营造出更 加近人的组团空间尺度，也提升了高层住 宅的品质。
方案1：人防面积可减少 5880-460=5440㎡ 方案2：人防面积可减少4440-600=3840㎡
高层底部设置叠拼，叠拼可增加2400㎡
高层底部复式
货值提升专篇 Value Upgrading
商业二层局部面积赠送，增加 商业附加值。
凤凰城
竞品分析
区位分析 Plot Introduction
低总价特征，一房主力总价115万；两房紧凑主力总价140-170万；两房舒适主力总价约250万； 小三房主力总价约200万，大三房主力总价约330万
交叉分析
区位分析 Plot Introduction
项目特征： 项目定位为以首置首改为主要购房需求的刚需项目。 项目主要针对老闵行内部改善置业客群、大学城和紫竹科学园的高知客群以及莘庄、徐家汇、奉贤板块
规划条件
用地解读 Explain 建筑离界
用地解读 Explain
本案条件： 本地块处于闵行江川社区，属于三类区域； 总建筑面积约92401.2㎡；住宅户数
≥1027户，住宅户均面积≤88 ㎡；
停车计算： 商品房机动车停车系数1.0，保障房机动车
停车系数0.5； 非机动车停车系数1.1；