基于雷达图分析法对万科股份有限公司的财务综合分析

基于雷达图分析法对万科股份有限公司的

财务综合分析

班级：4068

学号：3114142005

姓名：周健

一、公司简介

万科股份有限公司（股票代码：000002），英文名称为：CHINA V ANKE CO., LTD. 缩写为“V ANKE”，成立于1984年5月，总部设在广东深圳，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。截至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150万平方米。

二、查找相关财务数据，绘制雷达图

2.1流动性指标

房地产是一个资本密集型的行业，对于资金的需要非常强烈。拥有好的负债保障率可以使债权人的风险降低，同时使公司融资更方便，成本更低。万科股份有限公司（000001）流动性指标如下表所示：

2.2收益性指标

收益率指标也反映出房地产行业的高景气度，各公司毛利率水平都非常高。万科的毛利率在行业中居于中等水平，主要原因是万科顺应国家对于房地产的调控政策，产品中高端比例下降较快，积极发展中小户型90/70项目，中等价位的经济适用房占比逐渐加大。毛利率还决定于未来房价的走势，但万科无疑有着较充裕的调整空间。万科股份有限公司（000001）收益性指标如下表所示：

2.3安全性指标

由于房地产行业的资金密集型特征越来越强，金融属性也越来越突出，资金的运用对于房地产公司安全平稳发展而言非常重要。万科股份有限公司（000001）安全性指标如下表所示：

2.4成长性指标

成长性指标包含了战略能力，管理能力，融资能力等综合因素。因此随着政策的变化和市场的调整，行业的集中度可能会越来越高，行业分化会越来越明显。而未来几年正是行业内优胜劣汰的过程，企业的购并将会大量发生，优势企业能够得到更大的发展。万科股份有限公司（000001）成长性指标如下表所示：

2.5经营效率指标

存货周转率和总资产周转率是地产行业两个衡量企业经营效率的重要指标，快速的周转意味着资金的快速回笼，形成快速开发，快速销售，消化存量土地，新增土地资源的良性循环。万科股份有限公司（000001）经营效率指标如下表所示：

2.6行业平均水平

同行业的比较可以反映出公司在本行业的地位，利润增长的质量如何。因此本文选取房地产行业具有代表性的几家上市公司加以对比，例如金地集团(600383)，保利地产(600048)，北辰实业(601588)，中华企业(600675)，亿城股份(000616)，栖霞建设(600533)，它们分布在中国各个主要大城市如北京、上海、深圳、广州等地。行业财务指标的平均水平由以上几家公司财务数据的平均值得来，如下表所示：

通过以上数据绘制雷达图（具体数据参见附表）：

三、万科财务综合能力分析

综上，可以看出万科各项指标都处于较好的水平，在安全性指标上普遍接近行业先进水平。短期有息负债率需要注意，预收款过多，需加快结算比例。在收益性指标上，万科处于平均水平，这与其“快速开发、加大周转、不谋求暴利”的战略思想有关，通过战略实施，万科可以使其收益指标按照既定的步骤达到战略目标，即提高市场份额。流动性指标也高于行业平均，降低了万科财务风险，

使未来发展更稳健。经营效率指标反映出万科的优势，万科资产规模第一，能够保持快的周转率，可以确保公司未来市场份额的不断扩大，拉大与其他公司的差距。成长性指标反映出万科充分为投资者带来了较高的回报，但总资产率和净资产率有被稀释的倾向，需要公司迅速提高近期再融资资金的效率。

万科无论是从资产整体规模上，还是资产质量和成长性上，都是地产行业的龙头。其核心竞争能力是其通过高周转率来实现的。万科的高周转率主要通过土地的快速开发，强大的融资能力，产品的研发能力，对市场的预判能力，以及管理团队对市场的敏锐反应来保障。同时，面对行业融资环境的变化，公司在继续加强银企合作的基础上，进一步拓宽融资渠道。凭借资金集约化的管理模式，万科有效控制了业务发展过程中的资金风险，提高了资本运营效率和效益。正因为此，万科相继成为中、农、工、建四大国有商业银行总行级的重点客户，其集团集约化的资金管理模式更是被各总行高度认同。

万科公司坚定地执行以大众化住宅为主流产品的战略。随着住房供应结构调整政策的逐步落实，万科在中小户型住宅研究上的先发优势得到体现，率先推出的杭州魅力之城、上海花园小城、上海四季花城二期、深圳金域东郡、广州金域蓝湾等“90/70”项目均取得了良好的市场反应。作为城市主流住宅供应企业，万科将更为积极地参与包括保障性住宅在内的大众住宅的开发。由于限价商品房的利润率一般已经事先锁定，企业周转速度将成为决定资产收益率的关键指标。万科希望像汽车制造工厂一样建房子，因为工厂化的生产方式能保证不同地域的产品达到统一的高品质标准。“万科模式”可以作为一个整体输出到深圳以外的任何城市、区域,保持同样的产品质量、客户服务能力、市场竞争力。所以，万科通过提高融资能力、研发能力、管理能力来提升自己的核心竞争能力，快速开发、快速周转，从而实现企业的战略目标。

然而，尽管从万科的财务报表分析，万科的财务状况总体健康，能够支撑万科的进一步发展，但是在几个关键指标的数据仍有下降的趋势值得我们注意。首先，在从紧的货币政策下，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，并提出在时机成熟的时候进行一次股权融资，而万科己经从市场连续大量融资。其次，万科的速动比率和流动比率都出现了下降。万科的流动指标近年来有所下降，万科对此的解释是分母项下的预收账款增加较快所致。其速动比率也呈现下降趋势，而大