惠城区江北三环路项目方案

惠城区三环北路5.8万平米项目定位报告
聚泰-惠城区江北三环路地块项目方案设计任务书第一部分项目概况及用地分析
一、地理位置
本项目地块位于惠州惠城区江北三环路地段。

东经：114°25'28",北纬：23°08'01"。

东面：空地（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

南面：三环北路，其道路红线是本项目地块的南面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

西面：金龙路，其道路红线是本项目地块的西面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

北面：空地（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

二、项目地块概况
项目规划总占地面积约为5.8万平米。

项目整个地块较为平整,约为277米*215米方正规范的四边形，便于规划设计和施工。

1、交通分析
本项目位于惠州惠城区金龙大道与三环北路交汇处，所处地段道路四通八达,交通条件优：
三环北路，东西走向，主要连接惠州大道。

金龙路为南北走向。

项目与深圳、东莞、广州的高速接驳。

2、周边配套设施情况
地块北边为钢材、物流、农贸市场，粤东家具博览中心、德威地产项目、以南为住宅、公建和工厂，整体氛围尚未形成，无外围景观资源。

项目北面的钢材市场对项目形象有一定的影响。

配套设施除学校、农贸市场外，目前缺乏其他生活配套。

具体情况如下：
主要生活配套/商业网点
学校：惠州市惠台学校、惠州财经学校
医院：惠康医院
3、周边项目概况
该地块周围正在开发的有万科德威地产等商住项目
4、气候气象
惠城区地属亚热带海洋性气候区，一月均温 13摄氏度，七月均温28.3摄氏度，无寒冬酷暑，全年气候宜人。

第二部分项目定位及客源定位
1、项目定位：“住区”
2、客源描述: 为主要的潜在客户群体。

（详见附
件：项目定位报告）
第三部分项目设计要点及要求
一、总体规划建议
（一）规划设计原则
1、贯彻“以人为本”，打造适于现代生活的，又具有鲜明个
性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品人性化、环境生态化、社区规划年轻化，将本项目打造成为一个科技动感的青年人社区，创造一个既高效又健康生态环保的高品质环境。

2、设计主题围绕年青人的文化，在建筑设计风格上体现年青人
的审美。

3、在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充
分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性。

4、设计理念必须与项目开发的思路相协调。

（二）规划设计要点：
1、规划面积：5.8万平米
2、用地性质：居住用地
3、容积率：≤ 2.3
4、建筑密度：≤30%
5、绿地率：≥30%
6、住宅建筑净密度：≤22%
7、建筑退让：
退用地边界：西侧≥35米，南侧≥35米，东侧、北侧根据建筑高度退让不等（详见附件《规划设计基础资料汇编》）
退让的用地不能做建筑，但可做景观及室外活动用地。

8、停车位数量：≥1停车位/100m2建筑面积
（三）规划设计建议
功能分区：
底层及二、三层裙房为商业，考虑临街商铺及集中商业，上部为住宅，两层地下室。

道路系统：
1、地块东南角、西北角设出入口，东侧北侧临用地边界设消防通道。

消防通道平时不行车，机动车要能在出入口附近直接出入地下车库
2、交通中以人为本，不能让车流干扰居住环境，尽可能的实现人车分流。

交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住户的干扰。

在机动车道靠近建筑的一侧考虑步道，保证行人安全，并且考虑无障碍系统设计。

4、商业人行系统与住宅人行系统分开。

入口：
分为住区入口。

住宅入口：地块东南角、西北角设出入口，满足住户车行出
入要求。

地块南边中间位置考虑为小区人行主入口。

车位配比：
考虑以地下停车为主，辅以少量的地上车位满足住宅、商业及服务辅助需求。

二、产品建议
（一）产品风格建议：
1、现代建筑风格，具有时代精神，满足现代生活方式。

2、尽量考虑与景观的融合，使两者共同体现本规划设计的特色。

（二）产品类型及配比：
1、根据市场分析建议，产品类型包括临街商铺、集中商业、中小户型住宅及相关配套。

2、面积配比：
从市场的角度出发，建议项目商业占略小于1/3总面积，住宅占略大于2/3总面积，住宅户均面积为75㎡左右。

其详细套型配比如下：
住宅户型住宅单体面积（m2）数量配比（%）
1房+1户型68～75 10%
2房+1户型85～99 40%
2房+1户型105～115 15%
2房+1户型125～135 35%
（三）住宅产品房型及功能建议
1、设计原则
根据市场定位报告，本项目住宅部分以具有首置刚需的青年人为目标客户，因此，在房型的功能布局上要符合相对紧凑和具有相对大的赠送面积的特点，设计上要有创新，以契合目标客户的喜好。

在满足项目的舒适性、功能性、合理性、美观性和经济性的前提下，创造项目的独特性，提高项目的吸引力。

２、功能区建议
一方面，单位面积有大有小的限制，不可能把每一个功能区都做得尽善尽美；另一方面，客户需求千差万别，对房间功能的定义也有自己的想法。

因此对各功能区灵活定位，给客户充分的自由，也尽量提高空间的利用率。

以下是对几个主要的功能区说明:
（1）客厅：
建议客厅开间不小于3.6米，尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通，尽可能考虑在客厅外接一个阳台，建议阳台进深加大到1.8米以上，尽量增强与室外的交流。

（2）厨房：
厨房要把握其尺度的合理性。

（3）主卧、主卫：
充分考虑采光通风，其中主卧卫生间要适当舒适、宽敞、通透，给业主自由装修的空间。

三、公共配套、商业
1、建议以社区商业街为主,位于三环路与金龙路交汇处设两层集中式商业。

建议考虑在商业三楼的部分面积布置某些具有服务住户的功能，既方便住户到达，又能兼顾商业部分客源。

可考虑中西餐吧、医疗保健、宠物寄养、士多店、家政、园艺、儿童托管、儿童活动、小型健身中心等功能。

同时需考虑管理上对住宅与商业的安全分隔。

2、商业配套
基于本项目周边情况，在整体布局上考虑在本项目北侧、东侧作为商业配套区域，要求以对外服务型为主；其中首层考虑部分临街商铺。

其余作为集中商业，要求集中商业有良好的商业昭示面，同时商业面积分割要有足够的灵活性。

商业首层层高建议6～6.5米，二、三层层高建议5～5.5米。

三、补充说明：
方案设计单位应根据自身经验，结合对当地市场情况和政策条件的理解，找出最适合本项目的设计方案，不必完全拘泥于上述规划和产品设计建议的内容。

惠州聚泰地产开发有限公司
2012年6月。