1-碧桂园投资工作简介

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集团投资方向
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集团投资方向
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集团投资方向
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区域投资战略布局
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区域投资全覆盖情况
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好房子
“好房子”战略是碧桂园创始人杨国强先生最为坚定的战略思想之一！
（表外）
不低于12%
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投资研判标准
暗含快速周转要求
成就共享内涵
1年内实现集团自有资金投入全部回笼
项目累计回笼资金＞(自有资金投入+ 自有资金按年折算后的金额×30%）
提供激励考核导向
成就共享不仅是一个评判标准，
更是一套综合管理工具。
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投资研判标准
高峰
雷子文 张天池 朱亚超 朱自强 王浩宇 程春
投资组织架构——区域投资架构
9+X投资授权
项目定案审批流程
投资策划中心
考察、评审
不符合以 收定投
③
投资小分队
信息获取/初步研判
①
片区立项
考察（投资、营销、市政 、成本等部门）
②
区域深入研判/决策
区域“预审会” 区域“五位一体”会议 各专业部门报告及意见 投资分析汇报材料 区域总裁终审
我司主导操盘
联合操盘 小股操盘 财务投资
合作
➢ 我司全部说了算，51%以上股权： ◆ 董事会的控制权 ◆ 董事会领导下的总经理负责制，委派总经理 ◆ 财务审批权
➢ 多应用于与百强房企合作，股权比例 对等,分管不同的版块或不同开发组团 ，如我司分管营销、工程或一期工程
➢ 为计算业绩、并表，30%以上股份
勾地 一二级联动 3
A 土地使用权转让
二级市场 （合作方）
一级市场 （政府）
B 收并购类 C 联营开发 代 建 代管
一句话揭开模式的“真相”——一级市场
直接招拍挂
价高者得
勾地
婚前协议，你情我愿，互惠互利
一二级联动开发
从小培养大，长大了娶过门
（能否过门说不定）
旧改
投资岳丈大人，赢得优先权
（只有优先权，未必有决定权）
效益的基本要求
静态回报
盈利 水平
动态流向
综合 指标
净利率
一线及强二线：8% 三四线：10% 别墅项目：12%
关注点： 售价合理性（市场维度） 成本合理性（参照对比） 大宗资产（车位、自持） 溢价算法（票据、溢价）
行政事业性收费 红线外市政投入 桩基工程 公建配套要求 财务费用
年化自有资金回报率
成就共享门槛30% 集团平均水平67%
措施：
1.按优劣势程度分级 排序，防范“滥竽充 数”项目挤占集团资 源；
2.精选优质项目，投 入更多资源推动
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投资研判标准-143
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03
投资模式——什么方式买
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投资模式——以何种方式获取土地
直接招拍挂 1
旧改
产 业 地 产(小镇)
好产品
户型好-宽、薄、透 电梯入户、立面新颖
好质量
“SSGF”工法-科技高效 工地全天开放-业主监督
好环境
顺茵绿化-碧桂园核心 竞争力品质的核武器
Байду номын сангаас好配套
交通便利、教育资源禀赋 凤凰优选、泳池、会所
好物业
国家一级资质、五星级 服务，行业十佳雇主
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好房子案例——沭阳
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好房子
• 需要产品没有 供应，改善需 求没有满足
最好
项目
最好
• 客户需求，土 地区位，规划 方案，产品竞 争
产品
富裕
• 细分市场，细 分客户，细分 产品
人群
最好
土地
• 核心区位，最 好小学，稀缺 资源
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好房子
什么是“好房子“—五好房子，即好产品、好质量、好环境、好配套、好物业
一句话揭开模式的“真相”——二级市场
土地使用权转让
收并购类项目
联营合作开发
代管代建
招拍挂基本原则
双红线 售价不做预期
不高于政府备案价、不高于周边售价
“利润平衡”原则
允许同一区域内的项目净利润率整体平衡 （旧项目超额利润做溢价）
服从集团授权指示
重仓、强布局地区 鼓励持续垄断市场
勾地的要点
01
02
BGY
合作方
60% 股权比例
40%
支付资金峰值80% 支付资金峰值20%
符合集团年化自有资金 回报要求
股比不意味投入比
项目公司
指标符合要求，做好底线管理
55% BGY
利润分配
45% 合作方
股比不意味利润分配比
忌讳合作方把 应得利润提前拿走
经营管理的预判：100%收购和合作的决择
100%收购
拿钱、走人
一二线：限时回正 三四五线：一年回正
关注点： 资金流入 + 流出 ？ 净利率 X 地货比 X 资金杠杆 X 占用时间
核心诉求：首年资金回正，持续回正，后续溢价，提高静态回报。内部资料 严禁外传 │ 23
年化自有资金回报率
年化自有资金回报率 =
净利润 年化自有资金
综合性 指标
净利润
收入
年化自有资金回报率=
基本上都是以万元、 亿元在进行数量级的 计量
03
从事的企业较多
个人可以参拍地块， 进入门槛极其的低， 行业有集中的趋势
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CONTENTS
01 投资方向——去哪里买地？ 02 投资理念——买什么样的地？ 03 投资模式——什么方式买？ 04 投资架构——怎么决定买？
01
投资方向——去哪里买地
收入
X 地价
地价
X 自有资金
自有资金 X
自有资金X占用时间
年化自有资金回报率= 净利率 X 地货比
X 自有资金杠杆 X
12 占用月数
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投资研判标准
能实现成就共享的土地——利润要求
三、四线好房子项目
整体净利润
不低于10%
一、二线项目 别墅毛坯
整体净利润 净利润原则上
不低于8%
◆ 【9+X】投资策划类BIP审批流程：新项目定案流程、项 目竞买报名流程、投资业务付款流程（投资款、地价款 、保证金、合作价款、契税等）、框架协议审批流程、 合同审批流程。
特别紧急、重大、特殊项目
③
符合以收定投
③
投资预审会
定案、决策
项目获取
集团副总裁终审
④
定案材料（343）
投资评审意见
⑤
主席终审
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好房子——为什么要做好房子
三四五线蓝海市场
• 广阔“红海”脆弱“对手”潜在“需求”——品牌发展商“蓝海”
客户能力与意愿
• 既有购买意愿又有购买能力——好房子
产品超越与满足
• 满足客户需求，超越客户需求
区位自主定价
• “地段”“地段”还是“地段”
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影响现金流
降低成本
03
提高售价
资金监管 提前售 土地款支付
车位比 地价
学区 红线外配套
收并购的快速判断
1. 收购价值即交易对价——算大账（利润线） 2. 收购主体即股权结构——能不能操作 3. 资金投入与利润分配——年化自有资金投入 4. 经营管理预判——说了算不算
资金投入与利润分配
占股、投入、分配不成比例即为“不同股同投同权”项目
创始人语录
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好房子
2018年实现符合条件的镇区“好房子”全覆盖，已上升到公司最高发展目标
17年10月高管会主席提出镇、县、市深耕 莫总对执行总裁提出18年底全覆盖目标要求
17年11月集团发文明确“全覆盖”奖惩措施 12月高管会莫总强调充分理解和认识好房子
18年1月明确全覆盖标准动作 “11111235” 集团年会首个议程-投资“好房子“全覆盖
现金流回正时间
三
个
关 键
预售节点管控
指
标
产品销售速度
少投入 晚投入 早回收
工作前置 里程碑
产品对路 小步快跑
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投资研判标准
项目分级
A级
金矿型
B级
短平快型
C级
鸡肋型
D级
滥竽充数型
高回报、低风险
持续贡献现金的战略性项目
高回报、低风险的
小项目
低风险、低回报
项目
高风险、低回报
项目
➢ 不参与管理，只享有财务回报
04
投资架构——怎么决定买
投资组织架构——集团三级架构
投资组织架构
片区
管辖范围
执行总裁 投资负责人
苏北片区 苏中片区 南通片区 无锡片区 环上海片区 上海片区
徐州、宿迁、连云港 黄文峰
盐城、泰州、淮安 上官鹏程
南通
杨红建
无锡、张家港
伍仲滨
苏州（除张家港）
郑永彦
上海
好房子案例——建湖
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好房子案例——张家港
内部资料 严禁外传 │ 18
好房子
内部资料 严禁外传 │ 19
02
投资理念——买什么样的地？
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集团投资理念——前提
合法 合规 资金 安全
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集团投资理念——追求
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碧桂园投资工作简介
2018年5月19日
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投资—INVESTMENT
IN
VEST IRE
INVEST
主体：经济主体 成本：资金或实物 对象：一定领域 目的：未来收益
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房地产投资的特点
01
具有地域性
全国性的地产企业需 要设立多层级管理机 构
02
资金需要量大
⑥
摘牌/签订合作协议、过户
投资决策委员会
不通过 ⑤
⑥ 不通过
放弃或优化条件后重新报批
感谢聆听!