万科房地产应收帐款管理办法

万科房地产应收帐款管理办法

1．目的：加强和规范集团各地产公司应收帐款的管理，加快销售房款的回收，降低资金占用，减少坏帐损失，防范财务风险。

2．范围：适用于集团内各地产公司所发生的销售应收帐款。

3．职责：总部财务管理部负责本规定的解释及修订；集团各地产公司销售部、财务部及相关责任部门负责具体实施。

4．方法与过程控制

4.1 管理原则

4.1.1 主动避免原则：在确定销售信用政策、销售付款方式及合同条款等方面充分考虑房款回收风险，尽量减少应收帐款的发生和占压的时间。

4.1.2 职责明晰原则：建立明晰的岗位责任制及清晰的工作流程，将销售、催收、按揭、统计及核算等应收帐款管理的各个工作环节落实到具体部门、落实到具体岗位、落实到具体人员。

4.1.3 及时催收原则：对应收帐款应定期统计、定期核对，对到期款项应及时进行催收，尽可能在最短时间内回笼资金。

4.1.4 有效保障原则：对未按期付款或还款的客户，应根据有关法律或合同规定采取不予办理入伙手续和房产证、收取违约金、及时移交法律程序等强有力的限制措施，从而有效保障应收帐款的回收。

4.2 职责划分

4.2.1 部门职责：

4.2.1.1各单位的销售部、客户事务部（以下统称销售业务部门）为应收帐款催收的直接责任机构，主要负责客户信用的审查、按揭资料的收集、销售楼款及逾期款的催收等。

4.2.1.2财务部为应收帐款催收的监督机构及间接责任机构，主要负责房款的收取、销售单据的开立、销售楼款的核算、应收帐款的分析及报送、应收帐款回收情况的动态跟踪等。

4.2.2 岗位职责：

各单位应根据销售及催收流程设置销售前台岗、客户事务岗、银行按揭岗、销售统计岗、应收帐款核算岗等五个岗位：

4.2.2.1销售前台岗：即为直接销售人员，负责对客户的资信考察、与客户签定楼宇认购书、催收首期款及一次性付款的全部楼款等。该岗位设于各单位销售部。

4.2.2.2客户事务岗：负责催收销售合同签定后的应收款项及督促客户备齐按揭资料等。该岗位设于各单位销售业务部门。

4.2.2.3银行按揭岗：负责向银行办理按揭手续并督促按揭放款的及时到帐。该岗位设于财务部或销售业务部门。

4.2.2.4销售统计岗：该岗位设于每个项目销售现场，负责记录、统计客户的付款情况，并及时督促销售前台岗向客户收款。该岗位设于销售部或财务部。

4.2.2.5应收帐款核算岗：负责对应收帐款的核算、分析及动态跟踪等。该岗位设于各单位财务部。

4.2.2.6各单位根据业务流程及人员设置情况，可对以上岗位再进行细分或合并，并可一人多岗，或一岗多人。

4.2.3 以上相关责任部门、责任岗位及责任人的考核应与应收帐款催收情况直接挂钩。

4.3 应收帐款形成前的风险防范

4.3.1 各单位可根据本地区、本单位的实际情况，制定相应的销售付款政策，并尽可能鼓励客户采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方式；即使采用分期付款方式，付款期限也应尽量限制在楼宇建设期内。

4.3.2 对于要求采用分期付款方式的客户，销售前台岗必须按银行按揭审查的标准对其进行严格的资信调查，并报销售业务部门负责人批准。对非一次性付款的大户购买的资信情况，应予特别关注。

4.3.3 在签订正式销售合同之前，各单位可与客户签订楼宇认购书，确定房号、总价及付款期限，同时务必让客户了解清楚有关付款须知的内容。

4.3.4 对于采用一次性或按揭付款方式的客户，签署销售合同时，原则上应满足以下条件：一次性付款的客户交清房款；按揭客户交清认购书约定的首期款；对于采用分期付款方式的客户，必须交清认购书约定首期款，才能与其签定合同。

4.3.5 销售合同签署之前款项的催收：

4.3.

5.1销售统计岗应每日清理首期款及一次性付款的楼款支付情况，并将该款项到期、逾期情况及时知会销售前台岗，以便于及时催收和签订销售合同。

4.3.

5.2按照楼宇认购书约定的应支付款项，销售前台岗应至少在到期前一日向客户提示确认。

4.3.

5.3对于因特殊情况确需延期付款的客户，可由客户提出书面申请，在销售前台岗报本部门领导批准后，酌情给予一定宽限期，并在楼宇认购书中予以注明。如该客户超过宽限期仍未付款，则按4.3.5.4处理。

4.3.

5.4对超过楼宇认购书规定交款日仍未交清首期款或全款的客户，各责任部门及责任岗位应积极催收，通常逾期一周内，销售前台岗应先采用电话催收方式，无效则由公司法律人员配合发出催款通知书（催款通知书应采用特快专递形式，以留有证据，以下相同）；逾期两周，按楼宇认购书约定应收取的滞纳金，再发罚款通知书；以上若仍收不回，，销售前台岗

及销售统计岗应将此情况及时知会本部门领导，并在公司律师的配合下，电话通知客户后，根据楼宇认购书约定相应采取没收定金、将房屋另行出售等措施。

4.4 各类性质应收帐款的管理要点

4.4.1 应收帐款按性质可作如下分类：

4.4.1.1应收银行按揭款：指已向银行申请办按揭手续但尚未到帐的款项。

4.4.1.2应收客户按揭欠款：指已办妥按揭手续应按期供款的客户，在我公司为其担保的期限内，发生的逾期仍未支付的欠款。

4.4.1.3分期付款欠款：指采用分期付款方式的客户，发生的未按合同规定期限交纳的逾期房款。

4.4.2 对应收银行按揭款的管理要点：

4.4.2.1各单位应在合同中定明，如因客户原因造成按揭办理延迟的，客户应承担违约责任，公司可向其收取一定金额的违约金，造成公司损失的，还应当负赔偿责任。

4.4.2.2客户事务岗应配合银行按揭岗督促客户在一定期限内（通常不应超过两个月）备齐按揭资料，资料齐全后，银行按揭岗应在第一时间内将其交予银行办理，并督促银行提高办理效率，尽量加快按揭款到帐的速度。

4.4.2.3按揭款未获批准的，各单位不得为客户办理入伙手续或房产证。

4.4.2.4银行按揭岗的业绩考核应与按揭款到帐速度挂钩。

4.4.3 对应收客户按揭欠款的管理要点：

4.4.3.1对于银行按揭，各单位应与放款银行充分沟通协调，尽量不对按揭款提供担保，或尽量缩短担保的期限。