论商品房公摊面积与物权法的实施

论商品房公摊面积与物权法的实施

（北京林业大学经济管理学院，北京，100083）

摘要：公摊面积的计算是商品房销售中最容易出现争议的问题，物权法的相关规定更引发了公摊面积存废及其具体操作的广泛讨论。商品房公摊面积的诸多问题已经严重影响了物权法的有效实施。本文试图通过对这些问题进行深入探讨，给出解决问题的可行性方案。

关键字：公摊面积，物权法，实施细则，普及度

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随着房地产业的快速发展，涉及房屋产权问题的纠纷日渐增多。尤其是实现住房商品化后，房屋产权呈现多元化，个人拥有住房产权越来越多，建筑物共有部分产权归属的矛盾和纠纷不断发生。而《物权法》中建筑物区分所有权部分的相关规定，再度引发了关于商品房销售中公摊面积的讨论。

越来越多的公摊面积的诸多争议已经严重影响了物权法的有效实施。将相关法规修改细化，颁布行政法规级别的关于公摊面积相关问题的实施细则，并且采取制度变革保证物权法定分止争的立法宗旨，已经成为解决矛盾纠纷、确保物权法顺利实施的急切需要。

一、商品房公摊面积矛盾重重

通常所说的建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。公摊面积即分摊公用建筑面积，主要由两部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。此外，公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，和作为人防工程技术地下室。

而在实践中，公摊面积成为了买房中最不透明的一项，由于公摊面积的计算等引发的问题却成为业主与开发商矛盾的焦点。

因为业主普遍对于公摊面积没有了解，缺乏独立的委托测算程序。房产证记载的“公摊面积”多是由开发商委托，房地产管理部门和房地产开发商测得的。这就导致了测绘单位无需向业主负责，购房者没有知情权。北京市就曾经出现过对同一套房屋不同的测绘单位得出的结果误差超过了50%的案例。这种房屋测量信息的不对称使业主对于测量项目不熟悉、界定不明、权属不清、使用范围不明晰，也使得具体的公摊内容和面积缺乏权威性和公信力。

而一些房地产商以公摊面积为工具对消费者进行欺诈，利用格式合同条款误导欺骗消费者，设置免责条款，使房屋面积缩水业主利益受损。2004年，北京市二中院以此能够下发了147份判决，要求北京方庄的方安苑小区开发商90日内向业主提交房屋实测面积数据及公摊明细说明。有些不良开发商将人防地下室和车库等专有部分作为共有面积分摊给业主。在高额的房价下，公摊面积往往成为开发商最常用的“面积陷阱”，这些欺诈消费者的行为，很大程度上加剧了双方的矛盾。

二、商品房公摊面积的争议

为了更好的实现《物权法》所赋予的“业主共有和共同管理的权利和义务”，简化购房程序，维护买房人的合法权益，取消“公摊面积”的呼声强烈。

2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，公开征求市民意见。其在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买楼只看套内面积。

2008年1月的政协甘肃省十届一次会议上，中国民主同盟甘肃省委员会也在相关提案中建议，现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋面积测量交给业主委托测量。

笔者认为，《物权法》并没有对房屋各部分的产权性质给出明确的界定，其第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。公摊面积是否真的有违《物权法》的精神，是否应该取消还值得商榷。

首先，设置公摊面积符合法律对于按份共有形式的规定。《物权法》虽然规定业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但这并不排斥对共有建筑面积进一步分摊到户的做法，从《民法通则》到《物权法》都是将共有分为按份共有和共同共有两种方式的。《物权法》第九十三、九十四条规定：“共有包括按份共有和共同共有。”按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。因而，房屋公摊面积可以看作是一种按份共有形式。

第二，有关法规已经明确了公摊面积的合法地位。2002年建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部颁布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中明确指出，按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条也规定，销售者销售商品房，必须明示商品房

的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。2002年实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，还针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷制定出了计算标准，并规定必须由房产测绘单位对房产实施测绘。

第三，没有公摊面积，开发商的开发成本将以其他形式转嫁。业主作为房地产销售环节的最末段顾客，房地产开发的各项成本及利润都最后从业主获得。即使取消公摊面积，这一部分的开发成本也将以其他形式转嫁给消费者，同时还会造成公用部位产权不明晰，甚至出现“业主掏钱产权属于开发商”的现象。这种后果相对于公摊部分所产生的纠纷更不利于业主权益的保护。

第四，公摊面积牵涉到多方多重利益。调查显示，目前一些新建商品房的公摊面积超过了20%，有的甚至达到了25%。公摊面积的确定不仅关系到业主买房的成本和物业费的计算，还关系到公用维修资金的缴纳和业主的相关收益。此外，物业管理用房是否占用了公摊面积、共有车位的利益问题也与之紧密相关。

三、应有公摊面积配套行政法规

《物权法》关于私有产权的诸多界定是纲领性的，而由公摊面积引发的重重矛盾则凸显出了与之配套的法律的滞后性。保证物权法能够更好的落到实处，关键是将物权法的规定细化，制定针对公摊面积问题的专项行政法规，从而实现各方权益的平衡。

首先，所谓“专有部分以外的共有部分”，其实际范围到底有多大，是否能够涵盖小区内所有公共部分似乎没有明晰。业主对自己居住的房屋及小区基本状况享有知情权，对产权面积、公共分摊等情况有详细了解，才更有助于保障业主实际利益，对开发商实行有效监督，并在购房时做出理性判断和选择。

其次，对于公摊面积纠纷的解决和处罚没有统一的标准。对于开发商利用分摊面积欺诈业主的做法，也难单纯依靠取消公摊面积记录防范和杜绝，而更应当通过细化并公示相关公摊内容及计量方式来解决，同时需要执法部门加大打击在面积计算中弄虚作假以及擅自租售共用部位牟利等行为。

第三，对于物权法中产权模糊的部位，只有进一步细化才具有可操作性。例如第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条款只是赋予了业主优先使用权，但是建筑区划内的车位产权主体不明确。这也导致了开发商在销售中将车位算入公摊面积，而在实际中享有车位的产权和收益的不公平现象。

四、几点建议

公摊面积是否合理，无疑是规范商品房买卖过程当中关系到市场经济中的公平、公正的问题。确保物权法的实施，其它与之相关的法律法规也应随之变化。此外，公摊面积相关制度的变革也是保证物权法实施的重要因素。在法律和政府主管部门管理到位的前提下，处于弱势群体一方的业主的合法权益是否能得到保证的，买卖双方的权利、义务能否最终趋向于一致，笔者还想提出以下几点建议。

第一，在签订《商品房买卖合同》时，应在在合同中约定公摊面积增加的处理方式。2001年正式启用的新版格式合同第五条只规定了建筑面积出现误差时的处理方式，而没有规定公摊面积出现误差时的处理方式。因为有些情况下，建筑面积没有变化或变化幅度在正负3％之内，套内建筑面积不变或变小，但公摊面积却增加了，如果出现这种情况，按新版格式合同的约定，开发商并未违约，但实际上购房者的套内建筑面积与总的建筑面积的比例变小了，也就是说购房者的利益被侵害了。为避免这种情况的出现，在签订合同时补充协议中应明确约定：在公摊面积增加超过一定幅度时，买房人有权退房或公摊面积增加部分买受人不承担房价款。同时在补充协议中约定一个公认的测量机构对结果重新进行测量。

第二，应该赋予业主独立的委托测算资格。测量机构由政府严格监管，既可以接受开发商、政府的委托，也可以接受购房者个人的委托。如果测量结果误差超过允许的范围，测量机构要承担相应的民事责任。

第三，建立公摊面积公示制度。政府主管监督审核开发商对公摊面积数据的公示，责令开发商在与购房者签订合同之前，出具有资质的测绘部门测算的套内建筑面积、套内使用面积、总的公摊面积及应分摊的每一部位的详细公摊数值，并公布测算数据的测算人、负责人、负责机构。