龙湖地产标准化机电专业关注点梳理

合集下载

龙湖房地产服务标准化

准留长指甲 ● 上岗时制服衣兜里不能放鼓鼓的东西 ● 穿制服时不能露出自己里面的衣服，冬天制服里的毛衣必须配深色 ● 保安制服常年在洗衣店干洗 ● 在岗位上打瞌睡一次记过，两次开除 ● 决不能和业主发生争执，哪怕是有不礼貌语言也要开除 ● 休息时间不能穿制服做私人的事情（包括擦皮鞋） ● 除各定岗和巡岗外另备应急队24小时待命（如出现电梯困人、火灾、涝灾、盗贼等事故）
物业小故事
● 一位业主向龙湖保安请教怎么磨刀，结果龙湖物业专门请了一位磨刀师傅来教业主们 ● 一位保洁跟在一对边走边吐瓜子皮的母女身后，默默打扫，这对母女觉察后，惭愧不已 ● 一位车技不熟的业主惊喜地发现自己每天开车回家，总有一位保安在等待指挥她停车 ● 儿女在外刚刚丧偶的老业主感谢保洁大姐每天陪她聊天安慰她； ● 非业主的市民感谢龙湖保安接待他老家到重庆在火车站走失的母亲 ● …… ● 感动着业主，也感染、教育者龙湖物业人 ● “不知是业主在感动着我们，还是我们在感动着业主，我们这么多年建立的信任关系，是龙湖物业最大的财富。” 北京龙湖物业公司董事长曹筱玲。
产品+物业，让“重庆龙民”成为身份的象征，这种身份感不仅仅是因为拥有不动产财富，更是因为能享受一种有品位的生活。
而今，跟随龙湖地产的全国扩张战略，龙湖物业服务标准的复制让“龙民”遍布龙湖进入的各个城市。物业服务标准的一致性成为龙湖在异地塑造品牌的有力保障。
与地产运营标准化不同，物业服务的标准更多体现在操作指引上，十分详尽精细的规定保证了服务品质的延续。
龙湖房地产服务标准化
龙湖服务标准化
与龙湖产品同样为业界称道的还有龙湖的服务，要真正兑现“善待你一生”的承诺，除了产品设计中的人性化考虑、建设过程中的品质保证外，与业主更息息相关的是入住后所体验到的物业服务。在物业管理尚处于起步阶段、尚为很多业主诟病的时候，龙湖却凭借自己的精细化服务创造了另一品牌——龙湖物业。

龙湖地产工程质量控制点

工程质量控制点（安装）B.安装工程B.1给、排水工程B.1.1室内生活及消防给水1.【控制点】1）水井尺寸；2）室内明装给水管道走向；3）公共通道内消火栓立管位置不宜设计在太靠近入户门边；4）高层消火栓环网层在管道高度应和结构相结合，不影响今后的吊顶高度；5）车库内综合管网布置合理性――车道净高不低于 2.2米、车位净高不低于 2.0米；6）加压泵房选址；7）材料设备进场报验；8）管道预留预埋套管图完善9）管道支架定位正确、固定牢靠；10）焊接钢管除锈防腐到位、焊接质量合格；PPR管熔接；埋地管道安装；11）管道穿楼板处套管根部撑补及管根周边加强防水；12）管道试压；13）水泵安装2.【主要措施】1）设计阶段建筑应对楼层平面统一考虑水电井的基本安装空间；2）设计阶段管道布置应避开业主可能不吊顶的区域；3）立管尽量设在水井、消防楼梯间转角处等，用支管穿梁引到消防箱处；4）梁的高度要适合预埋环网钢套管，协调设计院；5）对综合管网重点部位进行复核，保证净高；6）设计阶段泵房不宜选址在靠近住宅等需要安静的区域；7）按规范要求进行材料设备报验，不合格材料不允许进场；8）甲方监理施工三方共同完成，定稿后办理技术洽商手续；9）管道位置在砌体样板施工前确定，壁挂热水器和管道支架处墙体用实心砖砌筑并在砌体固化图中体现；有外墙保温的地方，支架应在外保温施工前安装并适当加长；10）焊接管道：管道除锈、上防锈漆、面漆每遍应按隐检要求报监理检查，合格后进入下一遍工序。

管道应该在第一遍面漆完成后安装；焊接先在班组做样板，合格后按样板标准实施；埋地管道注意基槽夯实、管基牢靠、分层回填；PPR管道：接头熔接时间按PPR技术规程分管径控制，避免出现过熔或欠熔；11）管根必须采用撑补不能吊补，砼浇捣分二次进行，第一次浇一半然后进行灌水试验，不渗漏后在完成第二次浇捣，最后按《重庆公司防水标准》完成管根加强防水处理12）按验收规范要求进行试压，在高层生活消防立管试压时，工作压力应按立管底部计算。

龙湖地产住宅工程图纸会审要点参考-强电专业

柴油发电机房、储油间的几何空间尺寸，应满足实际采购的设备的安装、检修（如电机抽芯）要求；门及通道应满足实际采购的设备运输的要求；储油间的储油箱的呼吸器管路应预留通道；
D3.5
施工图的柴油发电机基础的形式、几何尺寸、预埋件应满足实际采购的柴油发电机的要求。
D3.6 D3.7 D3.8 D3.9 D3.10 D3.11 D3.12 D3.13
当用电负荷不允许中断供电时或允许中断供电时间为毫秒级重要场所的应急备用电源应配置UPS不间断电源装置
给计算机供电的UPS装置的额定输出功率应大于计算机各设备额定功率总和的1.5倍；对其他设备供电时，其额定输出功率应为最大计算负荷的1.3倍。对EPS或UPS设备安装空间进行核实，应方便安装、运行维护并留有适度的发展空间。同时，对其重量进行统计，提供给土建结构核实相关承重结构应满足要求。
审核变配电房照明、电气工作接地装置、总的等电位接地、保护接地、火灾报警、灭火装置（气体灭火或者气溶胶）的设置应完整，具体施工做法应明确。
变配电房的排水、通风设施的设置应完备，并满足当地供电局、消防验收、及相关规范的要求，做法具体明确。与外界连接部位应有防小动物进入的措施（隔离网和挡鼠板），有阻断外界水、烟气进入配电间的措施。
D4.11 D4.12 D4.13 D4.14
变配电室总等电位接地应与室内地板钢筋作电气连接，同时变配电室内的电气设备外壳应通过PE线、排与总等电位电气连接。
对配电系统的接地形式（如TN-D-S或TN-S系统）有明确的说明和设计内容。注意其PE线在各级配电线路中使用的材料（铜母排、电缆芯线、扁钢、导线）形式和规格。施工图应明确PE线与等电位的连接位置及其联接做法。施工图应对总等电位、分等电位及局部等电位的设置位置、联系路径、联系线路材料、连接方式、各等电位保护末端接入对象(如设备外壳、金属管道、金属吊顶格栅、卫生间插座PE孔、金属浴缸等），有明确的说明或图示。

龙湖地产建筑工程常见质量缺陷及防治措施

第54页/共131页
Ⅰ 抹灰－－一遍成活，抹灰空鼓原因分析
第55页/共131页
Ⅰ 抹灰－－一遍成活，抹灰空鼓防治措施
第56页/共131页
现场实例
第57页/共131页
Ⅰ 抹灰－－砂浆拌合无计量，未用砂浆拌合机，随意添加外加剂原因分析防治措施
第58页/共131页
第59页/共131页
现场实例
第75页/共131页
Ⅲ 楼地面－－公共部分精装修成品保护原因分析防治措施
第76页/共131页
现场实例
第77页/共131页
Ⅳ 门窗栏杆主要问题成品保护门框上方或侧面用砖填塞接地栏杆与墙体的连接不规范
第78页/共131页
Ⅳ 门窗栏杆－－成品保护原因分析防治措施
第79页/共131页
Ⅲ 楼地面主要问题找平层空鼓开裂管道、烟道后塞口渗水公共部分精装修成品保护
第70页/共131页
Ⅲ 楼地面－－找平层空鼓开裂原因分析
第71页/共131页
Ⅲ 楼地面－－找平层空鼓开裂防治措施
第72页/共131页
第73页/共131页
Ⅲ 楼地面－－管道、烟道后塞口渗水原因分析防治措施
第74页/共131页
现场实例
第29页/共131页
Ⅱ 钢筋安装－－挡墙顶部竖向内外排钢筋锚入一侧板在一个平面原因分析防治措施
第30页/共131页
砼挡墙外侧第一排竖向筋弯折处与内侧竖向筋在一个水平面上，应相互错开
砼挡墙外侧二排竖向筋弯折处已经相互错开
现场实例
第31页/共131页
Ⅲ 砼主要问题麻面蜂窝，露筋，空洞，漏浆夹渣板面不平整，开裂同条件试件搁置错误，砼养护不到位施工缝留置不合理
Ⅰ 抹灰－－阴阳角不顺直，过梁不水平原因分析防治措施

龙湖地产工程精细化管理三大控(进度、质量、成本)-中房商学院

龙湖地产工程精细化管理三大控一大控：进度控制/二大控：质量控制/三大控：成本控制/——如此学龙湖，才有用！中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。

我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。

中房商学院将秉承“唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。

微信公共账号：zfxedu【课程说明】主办：中房商学院时间：2014年6月21-22日地点：郑州【课程对象】●房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、总工程师等具有推行企业制度改革权力的决策层●工程总监、项目总监、产品研发、成本、采购、营销、设计、工程、物业、监理、施工管理人员及业务骨干成员【讲师介绍】路丹：中房商学院高级顾问。

一级项目经理，2004年进入龙湖地产，是成都龙湖的先锋者，全面见证了成都龙湖地产的发展经历，在龙湖任职期间，先后担任龙湖地产造价采购部经理及项目总经理职务。

擅长房地产工程管理、采购、合约等，全面负责龙湖晶蓝半岛，翠微清波、龙湖三千城、龙湖长桥郡等项目。

【课程大纲】Part 1：龙湖地产工程管理模式分析1、龙湖地产企业经营模式与工程管理A. 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响2、龙湖地产工程管理组织架构与管理特点A.工程管理架构特点B.工程部的输入与输出C.总部对地区公司工程管理的考核体系设计3、龙湖地产工程管理模式分析A.龙湖地产运营管理与项目工程管理的关系B.项目运营管理提高项目工程管理的效率、质量、风险控制能力Part 2：龙湖地产工程管理三控1、龙湖工程管理进度控制A.项目启动会制度a.1.项目启动会准备会a.2.项目启动会的作用a.3.项目启动会成果演示B.龙湖地产进度控制的基础工作：全项目计划倒排b.1.如何以营销需求为目标制定工程计划b.2.工程计划对下游部门的要求是什么（研发、造价对工程计划的支撑）C.龙湖集团对于工作期量的设定方法c.1对造价采购部工作期量的管控方法c.2工程部内部工作期量的管控方法D.进度中间控制1：龙湖对于项目关键计划节点的设置及检查E.进度中间控制2：龙湖阶段性成果评审F. 进度中间控制3：项目月度计划G.龙湖地产工程后期进度管理重点g.1收尾工作节点工期专题会g.2软资料时间节点的把控：项目资料移交标准2、龙湖工程管理质量控制A.龙湖工程管理理念与质量文化B.施工图质量的控制方法b.1以景观为例学习龙湖出图和审图要求b.2景观(概念到扩初)设计任务书模版b.3景观(施工图)设计任务书模版b.4景观施工图图纸细目及内容说明C.同路人的管理c.1分供方考察办法的制定c.2分供方评价体系D.对龙湖集团工程管理模式的一次宣讲：合同交底E.龙湖集团如何正确的管理(使用)监理：监理管理办法F.资料管理方法：施工单位须报送的施工方案目录G.质量中间控制1：停止点检查H.质量中间控制2：各分部工程质量控制要点I. 质量中间控制3：工程观感质量验收标准J.交房标准j.1.幼儿园装修标准(交房标准)j.2.交房观感标准j.3.景观交房标准K.分户验收实施细则L.后期工程质量管理方法l.1.成品装饰房后期质量管理专业指导书l.2.龙湖分公司工程部竣工交房项目质保期内业主报事整改流程指引l.3.工程、营销、物业客户报事处理工作界面l.4.地产委托物业施工的管理办法l.5.项目移交后的新建改造工程管理办法3、龙湖工程管理成本控制A.项目目标成本的制定对工程部的要求B.工程部如何在实施中保证项目目标成本的实现C.合同需求是什么D.工程部同造采部的博弈1：设计变更、技术洽商及现场签证管理办法E.工程部同造采部的博弈2：现场收方(隐蔽工程)管理F.项目各阶段成本测算对工程部的要求：项目各阶段成本测算管理工作指引G.工程部同造采部的协同：竣工结算管理办法Part 3：龙湖地产工程管理的利与弊1、注重过程还是结果A.先施工后合同(案例简析)B.流程的制定、流程的执行、流程的流程2、细节真的决定成败吗A.业主才是检验质量的标准B.客户视角看问题还原龙湖晶蓝半岛97%的交房满意度和100%的收房率【费用说明】【主办单位】中房商学院【培训时间】2014年6月21-22日青岛（详见报道通知）【培训费用】人民币3600元/人包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

地产公司机电专业管理制度

第一条为加强我公司机电专业管理，确保机电系统的安全、可靠、高效运行，提高公司机电专业管理水平，特制定本制度。

第二条本制度适用于我公司所有机电系统，包括但不限于电力、空调、通风、给排水、消防、电梯等。

第三条本制度遵循以下原则：1. 安全第一，预防为主；2. 科学管理，合理使用；3. 经济合理，持续改进。

第二章组织机构及职责第四条成立机电专业管理小组，负责机电专业管理工作的组织、协调和监督。

第五条机电专业管理小组职责：1. 制定机电专业管理制度，并组织实施；2. 组织机电系统设备的维护、保养和检修工作；3. 监督机电系统设备的运行状况，确保设备安全、可靠、高效运行；4. 组织机电系统设备的更新改造和技术升级；5. 对机电系统设备的使用、维护人员进行培训。

第六条各部门职责：1. 工程部：负责机电系统设备的安装、调试和验收工作；2. 维修部：负责机电系统设备的日常维护、保养和检修工作；3. 保安部：负责机电系统设备的消防安全管理工作；4. 办公室：负责机电系统设备的资料管理和信息传递。

第三章设备管理第七条机电系统设备采购应遵循以下原则：1. 符合国家标准和行业规范；2. 技术先进，性能可靠；3. 经济合理，便于维护。

第八条机电系统设备安装、调试和验收应严格按照以下程序进行：1. 安装单位应根据设计图纸和技术要求进行施工；2. 调试单位应按照技术规范进行调试；3. 验收单位应组织验收，确保设备质量符合要求。

第九条机电系统设备运行维护应遵循以下规定：1. 严格执行设备操作规程，确保设备安全运行；2. 定期对设备进行维护保养，及时发现和消除安全隐患；3. 对设备故障进行及时修复，确保设备正常运行。

第四章消防安全管理第十条机电系统消防安全管理应遵循以下规定：1. 严格执行消防安全管理制度，确保消防安全；2. 定期对消防设施进行检查、维护和保养；3. 组织消防安全培训和演练，提高员工消防安全意识。

第五章培训与考核第十一条对机电系统设备的使用、维护人员进行定期培训，提高其业务水平。

龙湖工程质量常见问题及处理方式

龙湖工程质量常见问题及处理方式前言：作为一家专注于品质和细节的企业，龙湖一贯以高品质著称，龙湖在质量管理方面堪称严苛，其积累沉淀出的龙湖工程质量管理中的常见问题与处理方式，非常值得参考，现分享十大经典常见问题与处理方式供大家参考。

目录：一、总平面图类常见问题及处理方式二、建筑方面常见问题及处理方式三、结构方面常见问题及处理方式四、弱电方面常见问题及处理方式五、给排水方面常见问题及处理方式六、暖通方面方面常见问题及处理方式七、地库方面常见问题及处理方式八、市政配置方面常见问题及处理方式九、精装修方面常见问题及处理方式十、园林景观方面常见问题及处理方式一、总平面图类常见问题及处理方式总述：1、总图—平面布置—水系布置2、总图—平面布置—道路宽度3、总图—平面布置—出口关系4、总图—平面布置—风井位与建筑关系（1）5、总图—平面布置—风井位与建筑关系（2）6、总图—平面布置—风井位与建筑关系（3）7、总图—平面布置—风井位与建筑关系（4）8、总图—平面布置—生化池设计9、总图—竖向标高关系—主路坡度10、总图—与周边环境关系—挡墙位置（1）11、总图—与周边环境关系—平场二、建筑方面常见问题及处理方式总述：1、建筑—标准层—门洞尺寸（1）2、建筑—标准层—门洞尺寸（2）3、建筑—梯段及平台净高4、建筑—施工工序错误5、建筑—建筑功能使用问题6、建筑—外立面美观问题三、结构方面常见问题及处理方式1、结构—顶层露台临空面栏板高度2、结构—地下室外挡墙分段设计问题3、结构—砼结构裂缝（1）4、结构—砼结构裂缝（2）5、结构—砼结构裂缝（3）5、结构—砼结构裂缝（4）四、弱电方面常见问题及处理方式1、弱电—起重设备设置对设备房的影响（1）2、弱电—起重设备设置对设备房的影响（2））3、强电—电梯配电箱配置双电源五、给排水方面常见问题及处理方式1、给排水—排水系统2、给排水—私家花园水盖3、给排水—室外排水4、给排水—屋面排水六、暖通方面常见问题及处理方式1、暖通—寒冷地区壁挂炉烟囱位置影响（1）2、暖通—寒冷地区壁挂炉烟囱位置影响（2）3、暖通—设备在屋顶的平面位置（1）4、暖通—设备在屋顶的平面位置（2七、地库方面常见问题及处理方式1、地库—车位划线与规范不符（1）2、地库—车位划线与规范不符（2）3、地库—车位划线与规范不符（3）4、地库—车位划线与规范不符（4）5、地库—顶板结构找坡做法6、地库—建筑及结构蒙图八、市政配置方面常见问题及处理方式1、市政配置—室外污水系统2、市政配置—雨污水管道设置九、精装修方面常见问题及处理方式1、精装修—入户门调整2、精装修—安装位置不合理十、园林景观方面常见问题及处理方式1、园林景观—平台踏步2、园林景观—停车位间设置植草带3、园林景观—疏散通道与私家花园之间的关系4、园林景观—地库排烟口（1）5、园林景观—地库排烟口（2）6、园林景观—石材渗水原因分析7、园林景观—石材渗水处理措施十一、总结龙湖，变的是时间，不变的是品质！谢谢！。

龙湖精装质量30个敏感点

龙湖精装质量30个敏感点龙湖通过市场调研、收集整理出客户的精装房质量敏感点，要求在施工进场前对质量的敏感点进行专题的培训，并在施工过程中对于质量敏感点必须进行100％的检查。

一、阳台地砖1.阳台积水解决方法：要求排水坡向正确；泼水实验全检不积水2.空调位积水解决办法:室外机未安装排水管管3.阳台墙面无踢脚线解决办法：增加100高踢脚线二、新增管道开槽的放线、电气隐蔽施工质量敏感点4.预留预埋与实际开槽和预留预埋不符解决办法：要求必须每户档案的光盘和本户位预留预埋一致；监理物管必须100％频率的复检三、墙面木基层施工5.门套和木基层之间漏缝过大解决办法：木基层处理时缝隙必须填实6.卫生间镜面基层地面反光槽未处理解决办法：反光槽底面油漆；对墙面进行检查，对于镜面的基层在安装前油漆后才进行安装四、吊平顶7.卫生间吊顶不平导致贴砖或马赛克墙面完成后收口不一致8.厨房间吊顶局部铝扣板检的收边碰角有明显的拼缝9.厅、卧室阳光窗、卫生间阳光窗走道吊顶不平解决办法：加强过程的检查五、卫生间施工质量敏感点11.卫生间隔壁房间墙面发霉解决办法：防水施工完成后进行检查12.窗台压顶石收口石材和墙面砖的5收口线不一致13.墙面的大理石高于面砖（或马赛克）不均匀解决办法：过程检查；细部交底；每个班组作样板14.卫生间地面防水施工：卫生间地面漏水；卫生间门套下口经过半年使用后发霉解决办法：设立停止点进行检查；门套的下口距地留5mm并用耐候胶收口。

15.卫生间地砖大理石铺贴：主视立面墙地砖缝对齐；卫生间大理石泛碱；马赛克的带状收水槽宽度100不一致；次卫的的淋浴位大理石拉槽不一致，（8宽*1深@～100），并高于收水槽10解决办法：施工图中确定主视立面墙；卫生间石材铺贴密实，后期清洁时不要使用酸性物质进行清洁；注重施工交底；16.卫生间台盆柜、台盆面人造石施工：柜台面与墙面的收口胶不均匀；柜门五金件使用不灵活；进出水口开孔不规范；人造石有损坏解决办法：加强成品检查和事前的交底六、厨房施工质量17.抽油烟机排气管接入烟道的质量：使用过程中漏油烟解决办法：安装完成后设立停止点并进行100％检查18.厨房墙砖施工：窗台压顶石收口石材和墙面砖的收口线不一致解决办法：按施工图留5mm的水缝19.厨房地砖铺贴敏感点：厨房放冰箱位的主视立面墙地砖缝对齐解决办法：冰箱位图中确定主立面19.橱柜安装：橱柜台面与墙面的收口胶不均匀；柜门五金件使用不灵活；进出水口开孔不规范解决办法：加强成品检查和事前的交底七、过门石大理石铺贴敏感点20.石材掉角、施工时断裂或水裂纹解决办法：过门石长边倒边2毫米见光；过门石安装完成后比木地板高5~8mm；与面砖地面齐平；加强成品的保护八、天棚施工的质量敏感点21.天棚顶面不平解决办法：做好样板带路；加强施工的监控和检查22.天棚涂料：乳胶漆后期修补时污染墙纸解决办法：做好成品保护；乳胶漆施工面层时刷漆的方向是顺光方向九、橱卫洁具和五金件质量敏感点23.厨卫洁具施工：给水龙头；排水堵塞或排水不畅；24.卫生间面盆的提排使用不便25.五金件质量：卫生间和厨房给水角阀漏水；厨房的燃气灶的进气空的位置；燃气嘴接口位置和离墙的距离解决办法：加强试压检查；提前正式通水进行预检；注意角阀露出墙面的距离并便于检修；燃气嘴接口位置和离墙的距离便于检修十、其他26.成品门框安装：橱卫门框发霉；门框的在施工过程中阳角被损坏解决办法：要求门套离开地饰面5毫米并用耐候胶收口；橱卫门套的四周打耐候胶密封；加强成品保护27.木地板施工质量：木地面起拱；木地面表面油漆损坏；过门石处地板松动，地板高于过门石解决办法：加强成品检查和事前的交底；必须落实成品保护措施28.成品门扇、门贴脸、踢脚线安装：成品门、贴脸掉漆、（贴脸线条落地）；门锁开启不灵活并与门框碰撞；踢脚线接口和阳角碰口缝隙明显解决办法：加强成品检查和事前的交底；必须落实成品保护措施；踢脚线在客厅和主卧的接头位置应在靠近阴角600到1000处（采用木地板收门贴脸的口）29.墙纸施工：阴阳角的墙纸空鼓；墙面墙纸显墙面封闭漆的流坠；墙纸的接头有明显的接缝；墙纸与天棚交接面被乳胶漆污染解决办法：分析墙纸的属性（纹理、纸基、表面抗污…）；贴墙纸前必须进行基层的检查交底；30.室内环境质量差解决方法：室内的空气质量检查，并进行公示。

龙湖地产产品和营销手段解析

4. 秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户。
• 5、善用品牌的号召力。
龙湖地产产品和营销手段解析
•（一）北京龙湖·滟澜山别墅
•位置：顺义区后沙峪温榆河畔的中央别墅区内。该区域是教育、医疗、生活
•
休闲配套成熟齐备，是北京公认的国际富人区。
占地：总用地364亩，约16万平米，其中公园用地面积约5.2万平米，规划总建
••1资源成长地块
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成
长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的
•大规模快节奏投资重点。
•2•聚焦高端
•创新引领
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求
进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同
惊艳的展示区
•滟澜山
•花盛香醍
•香醍漫步
•花盛香醍
龙湖地产产品和营销手段解析
•龙湖
•滟澜山的示范区
惊艳的展示区
•注重色彩搭配， •善于运用色彩对比，形成视觉冲击！
•香醍漫步的行道树周围
•花盛香醍的紫色花海，紫色花海和白桦形成鲜明的对比
龙湖地产产品和营销手段解析
•龙湖
•注重人的感受，人视线的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服
1、市场定位：国际标准、城市别墅首选。支持点：地段、产品、物业成熟。
2、产品营销模式：从“情景营销”步入全身心、全感受的“感官营销” 3、传播策略：重注口碑传播、观念传播和项目品牌形象。
PR——口碑传播（体验+现场包装）诉求点：家空间+邻里尺度+成品园林软选——观念传播诉求点：国际开发理念+成熟中央别墅区+创建性服务广告——品牌形象诉求点：成熟社区氛围 4、销售：上下半年冰火两重天。以平均每月销售20套的也绩成为北京上半年别墅市场销售冠军。其中4 到6月，更是平均每日销售超过1套。下半年受市场影响，价格未有调整，成交量较之上半年萎缩。

龙湖地产工程管理全程精细化管理学习分享

开始，跻身收入183亿元全国10多家百亿地产企业行列
销售收入达到 503.2亿元
龙湖地产有限公司截至2013年12月末，集团实现总销售金额503.2亿元（人民币，下同）。其中，合同销售金额为481.2亿元，同比增长20%，合同销售面积426.1万平方米，同比增长2%。平均合同销售单价同比增长18%至11,293元/平方米。12月单月，集团合同销售金额达33.2亿元，销售面积 26.5万平米。
阴影部分为下层房间范围
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意2：门槛的设置。砌体固化图编制管控点
设置门槛——正确
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工注程意】 2：门槛的设置
室内外高差小
装修后基本平门框料，非常容易返水
未设置门槛——错误
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
内
装、外装厚度差，造成收口不美
观
外装厚度>60mm 内装厚度<30mm
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
内外装的厚度差
内外装的厚度差
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
增设窗跺
减少窗宽
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
力 6、能否在审批合同付款时，简明准确地描述合同执行情况，保证合同付款的及时无误
7、能否对合同中未约定或有争议的内容，根据现场实际情况与公司内外充分沟通后给予符合实际的处理并留下准确详实的追溯依据，以利项目的顺利实施
8、通过执行合同，不断规范自身和对方的管理行为，并对修订合同条款提出有益和有效的建设性意见

住宅小区开发建设中机电安装工程需要注意的问题和对策

住宅小区开发建设中机电安装工程需要注意的问题和对策发布时间：2021-09-10T10:44:49.330Z 来源：《时代建筑》4月上作者：龙兴江[导读] 在建筑工程中，机电安装工程是十分关键的组成部分之一，并且其施工质量的优劣水平也会对建筑物的实际使用功能发挥较大影响。

广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司龙兴江 441825198004****13 佛山 528000摘要：在建筑工程中，机电安装工程是十分关键的组成部分之一，并且其施工质量的优劣水平也会对建筑物的实际使用功能发挥较大影响。

基于此，进行建设住宅小区开发之时，需适当结合有关建筑工程的具体状况，对机电安装的施工工程进行合理的安排，令机电安装保持良好状态，将建筑物使用功能的有效应用充分支撑起来，不断为民众创造更为健康、舒适的居住环境。

但是需要注意的是，建筑工程中机电安装工程中极易出现诸多工程方面的问题，机电安装效果不良的情况下也极有可能会令建筑物的使用效果变差，继而严重影响住宅的实际效果。

基于此，需充分明确住宅小区开发建设中机电安装工程中需要注意的各类问题，促使机电安装工程的施工工作逐渐得到优化，继而从真正意义上提升建筑物的整体建设质量，为建筑物的安全、舒适以及便捷教育创造积极地条件基础。

关键词：住宅小区；开发建设；机电安装工程一、机电安装工程特征（一）机电安装工程涉及面广在机电安装工程施工中，机电安装工程的质量水平会严重受到设备采购、试验、安装与调适等诸多工作效果的影响。

在机电安装工程的施工周期内，从相关工作人员的角度来说，需合理规划与调整工程的各个方面，例如设备自动化、电气工程等。

令各个方面都可逐渐达到相关的标准要求，例如合理有序开展机电安装施工工作，促使其质量以及效率水平逐渐提升。

由此表现出了机电安装工程涉及面广的问题。

（二）涉及专业知识多机电安装工程中所涉及到的专业知识比较丰富，例如土地资源学、建筑学等，将此类专业知识的作用充分发挥出来，可对机电安装工程的施工方案进行合理规划，令机电安装施工工作逐渐合理与有序推动下去。

龙湖地产上海龙湖工程部硬质景观的细部处理注意点

龙湖地产上海龙湖工程部硬质景观的细部处理注意点一、本文概述1、龙湖地产及其在上海的龙湖工程部导言随着城市化的进程不断推进，人们对于居住环境的要求也越来越高。

硬质景观作为现代城市环境建设的重要组成部分，其设计及施工水平对于整个居住品质的提升起到至关重要的作用。

本文以龙湖地产上海龙湖工程部为例，探讨硬质景观的细部处理注意点，为相关领域的设计和施工提供有益的参考。

龙湖地产概况龙湖地产是一家成立于1993年的知名房地产企业，总部位于重庆。

经过多年的发展，龙湖地产已经在全国各地开发了大量高品质的住宅和商业物业。

其在硬质景观方面有着独到的设计理念和精湛的施工技艺，赢得了业内和消费者的一致好评。

上海龙湖工程部介绍上海龙湖工程部是龙湖地产在华东地区的重要分支机构，自2003年成立以来，已成功开发和建设了一系列高品质的住宅和商业项目。

其在硬质景观方面拥有丰富的实践经验，尤其在细部处理方面积累了宝贵的经验。

硬质景观细部处理注意点1、色彩搭配：在硬质景观的设计中，色彩的搭配是非常重要的。

通过合理运用色彩的对比和调和，可以使整个景观更加和谐、美观。

同时，色彩的运用还要考虑到周围建筑和环境的特点，以达到与整体环境的协调统一。

2、造型设计：硬质景观的造型设计是提升整个居住品质的关键。

在设计中应注重景观整体的流畅性和韵律感，以及各个局部细节的刻画。

通过精心设计，可以使硬质景观在满足功能需求的同时，也能成为一道美丽的风景线。

3、材料选择：材料的选择对于硬质景观的质量和效果具有决定性影响。

在选择材料时，除了要考虑其美观性和耐用性之外，还要注重其环保性能和对环境的影响。

同时，对于不同材料之间的搭配使用也要注重协调性，以提升整体景观的品质。

案例分析以上海龙湖某住宅小区为例，该小区在硬质景观的细部处理方面做得非常出色。

在色彩搭配方面，该小区运用了大量的绿色元素，如草坪、绿篱等，与周围建筑形成了良好的对比和呼应。

在造型设计上，该小区注重地形地貌的处理，通过坡道、水景等元素的运用，营造出了宜人的居住氛围。

住宅-商业机电关注要点

2020房地产（住宅+商业）项目机电关注要点主讲：李老师CONTENTS 01020304项目当地政策解读甲方住宅机电设计管控要点审图要点商业项目机电设计管控要点对项目当地机电相关政策的充分解读根据定位和业态选择合理的机电系统，设计除满足规范外充分考虑初期投资，技术风险，后期运营管理和运行成本水泵的功率N=ƞ*Q*H；(Q流量，H扬程）当H=S*Q2，（S管路特性系数值，当S不变）Q ∝ D （转速）H ∝ Q2∝ D2N ∝ Q*H ∝ Q3∝ D3因此，我们常听见：水泵变速调节时，水泵的功率是和转速成三次方，也就是说和流量成三次方关系。

01设计院开展机电设计的先决条件。

关注点：当地的政策，法规；特别是当地机电各专业特殊的规定和验收要求；获取地块对政府的承诺机电优化的第一优先级化粪池：不做或做格栅池售楼部卖房展示Ø关注点：燃气表是否选用远传气表1. 天津XX项目•关注点：负二层面积2. 另类的配电房位置（断面图）•关注点：是否有市政热力；当地政府对市政热力设计的限制；市政热力接入费；市政采暖收费标准。

自建采暖系统的可能方式，初期投资和运行成本。

典型热水锅炉系统图•关注点：政府相关部门要求，验收部门，成本增量建筑机电工程抗震设计规范GB 50981-201402Ø设计院机电工程师的定向思维Ø关注点：甲方基于项目定位，成本，物管等的机电要求所有成本估算除非特别注明均按8栋楼每栋33层每层4户估算关注点：Ø室外球墨铸铁管VS PE管VS钢骨架增强复合管；Ø竖向PSP管 VS 衬塑钢管1. 室外给水管材Ø球墨铸铁管：连接方式承插，卡箍ØPE管：对缝焊接2. 室内给水总管•PSP管：热熔，卡压，扩口等•衬塑钢管：专用卡环连接和卡箍连接xx项目招标清单典型2梯（或3梯）4户33层住宅给水系统： 2个给水加压区VS 3个给水区加压建筑给水排水设计规范 GB 50015-2019建筑给水排水设计规范 GB 50015-2019民用建筑节水设计标准GB50555-2010浙江省浙江省住宅设计标准DB331006-2017江苏省江苏省住宅设计标准DGJ32J26-20175层一组减压系统图达到户内用水点小于0.2Mpa的方法1层和2层一组减压系统图每层减压之每户减压和3层减压分析总管减压阀组的选择关注点：设计院的PPR管材承压设计说明；一般PPR冷热水管均有1.25MPa, 1.6MPa, 2.0MPa的承压等级；不同承压等级差1元/mPPR冷水管承压计算•建筑给水塑料管道工程技术规程CJJ/T 29-2010。