三水广场选址分析
广场选址需要注意什么细节
广场选址需要注意什么细节广场选址是一个综合性较强的项目,需要考虑众多的细节,以下是一些注意事项:1.市场环境分析:选择广场选址前,需要充分了解当地市场环境,包括消费水平、消费习惯、人口结构等因素,以确定潜在客户的需求和购买力。
考虑地区经济发展水平、人口流动性、就业机会等因素,确保广场的可持续发展。
2.交通便利性:广场选址必须考虑交通便利性,包括公共交通设施的覆盖范围、道路的通畅度等。
选择地点应靠近主干道或交通枢纽,以便顾客方便前来。
此外,也要考虑停车设施的充足程度,以满足顾客的停车需求。
3.配套设施:广场周边的配套设施也需要考虑。
选择周边已有完善的商业、教育、医疗等设施,可以吸引更多的潜在顾客。
此外,还要考虑周边的住宅区、办公楼等因素,以确定广场的目标人群。
4.竞争分析:广场选址前要进行竞争分析,确定周边是否已有竞争对手。
如果竞争对手较多,则需要考虑如何与之区分,以及如何满足顾客的独特需求,从而获得竞争优势。
5.建筑地段:选择合适的建筑地段是广场选址的重要因素。
首先要考虑土地的面积和形状是否适合广场的规模和功能需求。
其次要考虑土地的地势和地质条件,以确保建筑的稳定性和安全性。
最后还要考虑土地所在的法律、规划政策等因素,以确保选址符合相关规定和政策。
6.租金成本:广场选址还要考虑租金成本。
选择地段时应充分了解当地的租金市场行情,以确定是否能够承受相应的租金成本。
此外,还要考虑租赁合同的期限和条款等细节,以确保租赁关系的长期稳定。
7.风险评估:广场选址前要进行风险评估,考虑投资风险和经营风险等因素。
投资风险包括市场风险、金融风险等,经营风险包括市场竞争风险、经营管理风险等。
通过综合评估风险和收益,从而确定广场选址的可行性和潜在回报。
总之,广场选址是一个复杂的过程,需要充分考虑市场环境、交通便利性、配套设施、竞争分析、建筑地段、租金成本和风险评估等多个因素。
只有做到全面考虑,才能选择到最适合的位置,确保广场的成功发展。
三水万达广场营销策划方案
三水万达广场营销策划方案一、市场概况分析三水万达广场是位于佛山市三水区新城路与大沥路交汇处，总建筑面积30万平方米的大型综合性商业项目，是该区域最大的商业中心之一。
目前，该区域的商业竞争激烈，竞争对手众多，因此，为了更好地推动三水万达广场的发展，提高竞争力，需要制定全面有效的营销策划方案。
二、目标市场分析1.目标客户群体：三水万达广场的目标客户群体主要包括周边居民、上班族、学生群体等，以及追求高品质消费体验的中高端客户。
2.消费行为特点：该群体消费偏好多样化，重视品牌和服务质量，消费决策主要受价格、口碑和便利性等因素影响。
3.潜在增长空间：随着三水区经济的进一步发展，人口数量和购买力有望逐渐增长，为广场的销售额带来潜在的增长空间。
三、市场定位基于市场概况和目标市场分析，三水万达广场可以进行高端商业定位，并注重打造高品质消费体验，通过提供丰富多元的商业配套和创新的服务，吸引目标客户群体，建立良好的品牌形象。
四、市场策略1.品牌塑造：通过大力宣传和推广，打造三水万达广场的品牌形象，建立品牌知名度和美誉度，增强消费者对广场的信任感和品牌忠诚度。
2.多元化商业配套：广场应注重引入多样化的商业经营项目，包括高端品牌服装、餐饮、娱乐、教育等，满足不同客户群体的需求，提供丰富多样的消费选择。
3.创新的服务体验：广场应注重提供卓越的消费体验，包括舒适的购物环境、便捷的停车服务、贴心的售后服务等，让消费者感受到独特的价值。
4.联合营销合作：广场可以与周边的其他商业机构、社区团体、旅游景点等进行合作，开展联合营销活动，共同吸引客户、提高广场的知名度和吸引力。
5.线上线下整合营销：广场应注重线上线下整合营销，通过建立官方网站、社交媒体等渠道，与消费者进行互动，提高品牌曝光度和传播效果。
五、市场推广方案1.广告宣传：通过电视、广播、报纸等主流媒体进行广告宣传，展示广场的品牌形象和特色，吸引更多消费者的注意。
2.举办主题活动：广场可以定期举办一些与消费者兴趣相关的主题活动，如时尚发布会、美食节、音乐会等，吸引消费者参与感受广场的多样化消费体验。
佛山市三水区城市规划亮点展示
佛山市三水区城市规划亮点展示西南组团中心区的规划范围为东起三达路，南到北江堤岸、西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至南湖路，规划范围南北长约4600米，东西长约2200米，规划用地面积约7.3平方公里。
中心区规划以南北向景观大道为主轴线，发挥了沿江的优势，规划建设滨江公园、行政服务中心、商务中心、青少年活动中心、体育馆、展览馆、图书馆及一系列公共服务设施，以及良好的人居环境，营造出一系列环境优美的城市开放空间，使三水区的城市配套项目得到了合理的补充，也为中心区开发建设的良性发展奠定了坚实的基础。
■西南城区中心区鸟瞰图■石湖洲互通式立交■三水新汽车站单体效果图■三水庄园酒店■三水广场■三水区人民医院■三水花园酒店■云东海广场鸟瞰图■金太阳酒店效果图三水，三江汇聚，紧靠广佛，毗邻港澳，襟三江而通四海。
凭借独特的区位、资源、生态优势和良好的人文景观，赢得了最具发展潜力的美誉。
三水全区面积874.22平方公里，人口40多万人，是珠三角发达的区域之一，在城市规划与建设的步代中，三水一直在思索找寻新的发展思路。
是佛山“2+5”城市组团规划给三水带来了难得的机遇，让三水城市规划和建设呈现新的曙光。
三水区委区政府在“建设经济强区、文化强区、富裕和谐新三水”总目标的统领下，用“高标准的科学规划，高起点建设”的理念贯穿城市规划工作始终。
几年来，区、镇二级政府和开发商投入大量资金，使各项规划的编制提升到前所未有的高度，成绩令人刮目相看：从城市定位到各项规划的出台、从资源整合到工业园区规划、从生态保护到改善居民生活环境等等，一系列卓有成效的措施让三水经济社会步入稳健快速的发展轨道。
坚持城市规划与城市建设和管理紧密结合，凸现三水区位优势，突出城市鲜明个性和特色，加快建设现代化园林城市，制定了三水区城市总体规划、西南组团云东海分区规划、西南组团江南分区规划；坚持城市规划与加强环境保护紧密结合，加强建设“生态三水”，编制了西南组团中心区、云东海中心区、西南涌两岸整治及农业产业规划，务必使三水在工业经济总量不断扩大的同时，生态环境质量也大幅度提高；坚持城市规划与促进经济发展紧密结合，在“工业强区”战略思想的指导下，开展了三水中心科技园总体规划及局部区域控制性详细规划，重点突出产业定位，大力培育支柱产业；坚持城市规划与配套建设相一致，加强基础设施建设，编制了电力、电讯、供水、燃气、交通、防灾减灾等专项规划，使城市基础设施建设支撑城市的发展。
三水广场地理位置和市场前景分析报告
从三水广场到车站步行20分钟即可到达。
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二、三水广场市场定位
三水广场以时尚新颖潮流为特点，目标客户群则以三水市 区家庭为主体，全方位满足以三水，为游客提供休闲、美容、 娱乐、餐饮等服务，表现出对经济性和购物乐趣的并存追求。
为更有效地吸引消费人流，三水商业广场推行引导式消费， 合理规划商业布局：负一、二层与地铁站连通，是年轻人的流 行营地；一到三楼专营国际名牌男女服饰，四楼高级运动用品 专区；六、七两层电影院，双重震撼力；美食广场及酒楼食肆 遍布多个楼层，大饱口福；还有商场专层、写字楼等。
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3、交通状况
（1）公交线路汇聚 三水广场位于三水新旧城区交汇地带，于三水中心城区西
南镇康岗中路以东；移动通讯大楼以西；北面以张边路相对； 南面与17万平方米的西南公园相邻，该公园作为三水最大的公 园，为市民提供了一个良好的休闲场所，在夜间（19：00-20： 00）其人流量高答30人次每分钟，将为三水广场带来强大的消 费人流；三水广场周边道路网络发达，几千亩高级大型住宅区 环绕四周，同时，其他配套设施如西南四小、十一小学、西南 四中、体育馆、妇幼保健院等机构众多，这将吸引更多的购房 者在项目周边区域购房，消费群体进一步增多。 （2）靠近车站
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市场定位三水广场选址分析报告三水广场市场定位
06 结论与展望
研究结论
地理位置优势
三水广场位于城市核心商圈，交通便捷，有 大量的人流和车流。
市场需求大
该区域消费者需求多样化，消费能力较高， 为广场的经营提供了良好的市场基础。
竞争对手分析
该区域竞争对手较多，但三水广场在规模、 品牌和服务等方面具有竞争优势。
建议与展望
扩大品牌影响力
利用三水广场的品牌优势，加强品牌宣 传和推广，提高市场知名度和美誉度。
市场定位三水广场选址分析 报告
汇报人： 日期:
目录
• 项目背景 • 市场定位分析 • 三水广场选址分析 • 三水广场市场定位策略 • 营销策略建议 • 结论与展望
01 项目背景
项目的由来
三水广场是一个集购物、餐饮、娱乐于一体的 商业中心，旨在为当地居民提供便捷、舒适的 购物体验。
近年来，随着城市化进程的加速和居民消费水 平的提高，三水市商业市场发展迅速，但同时 也面临着激烈的竞争和消费升级的压力。
02 市场定位分析
市场的定义
01
定义市场范围
确定目标市场的大小和特征，包 括潜在客户、竞争对手和行业趋 势。
02
消费者行为分析
03
市场趋势分析
了解目标市场的消费者行为和需 求，包括购买习惯、消费心理和 品牌偏好。
研究市场的发展趋势和未来预测 ，包括经济、社会和环境等因素 的影响。
市场的细分
确定细分标准
周边竞争对手的分析：对周边竞争对手进行详细的分 析，包括其定位、客流量、销售额等方面，以便更好
地制定市场定位策略。
周边配套设施：周边有银行、餐厅、娱乐等设施 ，方便顾客进行消费和休闲。
04 三水广场市场定 位策略
产品定位策略
沙坪坝三峡广场分析
随着人口增长、现代多元文化交流以及社会经济的发展使景观环境设计的内容有了更大范围的扩展。
其中主要的一点就是从人类的心理精神感受需求出发，根据人类在环境中的行为，乃至精神活动的规律，利用心理、文化的引导研究如何创造使人赏心悦目、浮想联翩、积极上进的精神环境。
沙坪坝三峡广场的建设正顺应了这样一个大的发展趋势。
因此站在心理学的角度来审视三峡广场有着非常重要的现实意义。
一、沙坪坝三峡广场的背景和概况沙坪坝是重庆市的科教文化中心和商业中心，人口众多，人的需求也是丰富多样的。
1997年一2000年，沙坪坝区陆续建成霖色艺术广场、双巷子商业步行街、名人雕塑广场和三峡景园广场，极大地改变了城市中心形象，同时也为群众提供了文化交流、商业休闲、娱乐健身的良好场所。
二、三峡广场的认知和感觉从心理学角度分析，对环境的认知也可以理解成从环境中得到信息。
人正是从环境的刺激中收集各种信息。
而人的眼、耳、鼻、舌、皮肤等正是作为接受这一刺激的感觉器官的窗口，由于接受器官向大脑传送刺激，使大脑产生了判断、行为等。
下面我们主要从视觉、听觉、嗅觉等几个方面来加以分析、评价。
1．视觉空间视觉比其它器官都要发达，并于外界的大量信息有关。
人从环境中所接受到的信息大部分都要通过视觉、听觉和嗅觉来感受到。
其中视觉可以得到听觉的千倍以上的信息。
所看到的视觉空间才会具有方向稳定性和安全感。
三峡广场的景观空间的复杂性和丰富性为人们提供了较多选择性，在视觉上也给人们提供了一些体验，但是三峡广场水景区的公共空间的景观在设计时脱离了与周边建筑的很好的协调，使其很好的景观个体要素成为了人们视线的障碍。
这就意味着人在广场范围内的移动和视线受到了极大的限制，人们无法欣赏到空间的整体，在很大程度上影响了整体的视觉感官对人的视觉效果。
2．听觉空间在人类的生活中，声音在各处都可以听到。
因此在人类生活中声音起着很大的作用。
听觉起到视觉的辅助作用，也可以说听觉具有引起人们注意的重要作用。
三水广场交通区位分析
图1
图2
交通对三水广场布局的影响：
从三水区的地理位置来看，它位于珠三角西，北江交汇处，广佛都市区的交通枢纽，广佛肇经济圈的核心处。
而三水广场位于三水的
商业黄金地段与与新旧城区的交汇地带。
从地图1我们可以看出，三水广场位于三水中心城区西南镇，它的北面是直通广佛肇的广三高速、二广高速、广肇高速。
且高速的出口距离三水广场只有一公里。
这为三水广场吸引除三水以外的消费者提供了必要的交通条件。
在三水广场的东面和南面分别是健力宝路与广海大道。
健力宝路贯穿三水繁华城区，其经过三水第一纳税企业—健力宝集团与五星级酒店—花园酒店。
广海大道从三水西北贯穿三水西南，其经过三水新城区—时代城、三水汽车站、金太阳公馆等。
三水汽车站距离三水广场直线距离1.2公里，多路公交车经过三水汽车站与三水广场，这为三水广场吸引了大批的外地消费者前来购物消费。
从图2我们可以看出三水广场周围被同福路、张边路和三达路所围绕。
这些路周边分布着各个小区以及公园。
另外，在三水广场周围有4个公交站，根据实地调查，一共有12路公交车直接或间接经过是三水广场。
各路公交车连接了三水的各个小区楼盘：雅居乐、汇丰花园、半江花园等。
便捷的公交，大部分三水市民经常去三水广场购物逛街。
由此看来，三水广场作为三水区的CBD，其周围优越的交通格局起到很大的作用。
本文结合百度地图与实地调查，内容全部为原创
王彪。
三水广场布局的区位因素分析
三水广场布局的区位因素分析1、总述根据三水城市总体规划，三水区的城市性质为：珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，三水区的政治、经济、文化中心。
主要城市职能为：广佛都市区西部交通枢纽与物流基地；广佛都市区外围居住中心和旅游、会议、培训基地；佛山西部制造业基地；佛山市域重要的绿色农产品生产、加工基地。
而三水广场位于三水整个商业黄金地段和新旧城区的交汇地带，于三水中心城区西南镇康岗中路以东；移动通讯大楼以西；北面以张边路与恒达花园相对；南面与三水最大的公园西南公园相邻，为市民提供了一个良好的休闲场所，将为项目带来强大的消费人流；项目周边道路网络发达，到广三高速公路入口仅5分钟。
几千亩高级大型住宅区环绕四面，同时，其他配套设施如西南四小、十一小学、西南四中、体育馆、妇幼保健医院等机构众多，这将吸引更多的购房者在项目周边区域购房，消费群体进一步增多。
三水广场是三水发展规划的城市中心点，盘踞于三水的CBD核心地段，是三水目前唯一的一个超大规模的购物中心，总面积逾8万平方米，内有超大型停车场，另有南北两座塔楼，南塔楼设有铂金财智公寓、国际标准写字楼，北塔楼由商务公寓及酒店组成。
其地利、人和以及出色的经营理念全方面的配套服务，吸引了众多世界知名商家进场：世界500强之一的易初莲花超市、餐饮巨头麦当劳、肯德基、周大福、钻石世家、国美电器、屈臣氏、班尼路、大地数字影院等一系列品牌店，是三水最大的商业项目，也将是佛山地区拥有广场数量最多，商业广场面积最大的购物中心，为三水乃至整个大佛山地区的商业发展起到重要的作用。
2、三水广场的区位因素2．1 三水广场的建设与政府政策的支持翻开三水政府的文件档案，可以发现三水市政府颁布的多个文件与三水广场的发展息息相关，或者说三水广场之所以得到今天的发展，与政府大力支持具有密切的联系。
政府破例允许项目以三水区地名作为项目名称，并承诺：在本届政府任期内，将不再批准第二个超过2万平方米的同类型商业项目，这使得三水广场将是三水区未来6、7年内唯一的大型商业项目，项目的标志性地位得到了强硬的巩固。
三水大润发超市选址报告
2.周边商圈情况分析
恒福广场位居城央核心地段，是三水的最赋历史、最赋价 值的核心商圈。项目由商业及住宅组合，是全城首家集合 五星级酒店、大型商尝写字楼和住宅的城市综合体，周边 生活配套齐全，幼儿园、学校环绕排布，银行林立，麦当 劳、肯德基、商业街、超市就在家门口。 商场：大润发超市、华润万家超市。海麦士地下超市，家 乐福。进口超市 银行：工商银行。农业银行。交通银行。建设银行。招商 银行。农商银行 。渤海银行。兴业银行。广大银行。 幼儿园：水晶幼儿园、蒙特利双语幼儿园 中小学：水晶小学、梅江中学、河之所以有更好的价格形象，是因为它们在很多 分类中选择了更加低端的产品。既然家乐福发现了这 个问题，为何没有马上采取行动？因为家乐福顾虑到 一个问题，即自身的定位。 中国连锁经营协会的年度统计数据显示：2008年，大 润发101家门店共实现销售收入335.67亿元，店均年 销售额3.32亿元；家乐福134家店共销售338.19亿元 ，店均年销售额2.52亿元。大润发以8000万元的优势 ，正式取代家乐福，成为单店销售额老大。
三水大润发超市选址报告
目录
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对象简介 周边商圈情况分析 市场定位分析 竞争态度分析
未来发展前景
1.对象简介
三水大润发于2011年12月份于三水西南街道文锋东路2 号三水恒福广场正式开业。开业当日，香港的陈百强、陈 敏之、徐子珊、李丽霞、赵雅芝、黎明、刘嘉玲和大陆的 黄晓明都有出席当天的开业典礼。
3.市场定位分析
以“新鲜、便宜、舒适、便利” 的定 位方式,打造一个专业服务，领导商圈，成为 值得信赖的大卖场。
市场定位分析
1.新鲜：蔬果水产等物品新鲜，还有是装修效果视觉的明快，日 用品服饰等商品本生及品牌选择上的可靠。 2.便宜：藉由欧尚集团全球化联合采购优势，大大提高商品种类 与品质，同时也为顾客省钱省得更多。 2001年增加进口及自 营商品。 3.舒适：宽敞明亮、并具现代感的购物环境， “丰” 字形的简单 的购物路线，丰字的中间的竖线为干道，横线为商品分区，清 楚的商品种类标示。设置了美食街、主题餐厅、精品专柜及商 店街，“儿童乐园”，让顾客在购物之余享受更多元的休闲时 光。部份分店更依照当地顾客的生活习惯，特别规划了药局、 邮局、便利商店及汽车轮胎维修站，提供更贴心便利的生活服 务，卖场内还设有免费饮水机及纸杯。 4.便利：商品不论从种类、价位、品味上能最大幅度迎合不同需 求的顾客，实现一站式既能购足需求物品。
佛山三水商业市场调研报告(下)
商圈小结
商圈商业形态基本上为住宅底层临街商铺，商铺面积小，店面形象差，有些杂乱不堪，缺乏统 一的规划统筹。
商圈经营业种以服装、鞋帽箱包等日常用品为主，只能满足居民的基本日常生活需求。 商圈发展程度成熟，商业气氛浓厚，但品牌店很少，整体档次不高。 恒福广场的出现，将大大提升整个商圈的档次和规模，但仍然不能够满足人们日益增长的消费
需求。
教育路商圈
教育路商圈位于三水的老城区和新城区过渡区域，范围包括教育路、园林路、健力宝南路、同福路等， 规模相对较小。
商场整体维护做不到位，广告标识损坏无人更 换维修，不利于整体形象的提升。
商场内部装饰无特色，且已经过时。
恒达商业广场
建筑面积：2万平方米 停 车 位：200个 出 租 率：100% 租 金：100-150（街铺），管理费： 5元 开 发 商：佛山市三水恒达房地产发展 定 位：是服务社区的生活配套型商业综合体 主 力 店：首层：日日升超市、苏宁电器；二层：家世界家私城 经营状况：恒达商业广场位于三水广场对面，首层为临街商铺。由于日日升超市在三水历史悠久，并且
最主要商业物业为恒福广场、最繁华商业街为新华路。
主要品牌
男 装：卡丹路 女 装：莎莲奴、淑女宣言 内 衣：都市丽人、女人心、熳洁儿 运动休闲：以纯、特步、361°、李宁、德尔惠、安踏、鸿星尔克、美克、Adidas、Nike、拓谷、 美斯特邦威、Kappa、匡威、李宁、乔丹、贵人鸟 鞋帽箱包：意尔康、红蜻蜓 精品饰品：哎呀呀 钟表眼镜：茂昌眼镜、高瞻眼镜 珠宝首饰：金大福 超 市：日日升超市 手机通讯：诺基亚、中国移动、中域电讯 餐 饮：麦当劳、肯德基、华莱士炸鸡汉堡
城市综合体案例 ppt课件
常住人口（万人） 60-70 75-85
新老区结合部优势挖掘：交通可达性高，既为新区提供商业配套服务，又是老区商业 升级的重要载体
新老城区交汇处，城市主干道 旁，路网密集，交通可达性高 ；
三水广场路网图
住宅区
紧临17万平米西南公园，能 够有效吸纳公园内休憩游玩人 群的消费需求；
项目周边是规划中的中高端住宅用地，区域 消费潜力随着人口导入不断增强
东广场
➢ 共1.9万平米超大型户外广场，能够作为商家路演，宣传 用地，提升整体商业形象。
➢ 项目1期不设地下停车场，广场可提供600个地面停车位， 基本满足1期车位需求
北广场
北广场 12000M2
二期
一期
南广场
南广场 7000M2 西南公园
项目二期规模升级，塔楼和裙楼兼有，物业类型丰富， 并设地下停车场，总体量约8万㎡。
集中式商业与公寓住宅交通动线分离，尽量减少交叉动线、交通核，为集中式商业准备了 良好的物业公寓
住 宅 平
此处为集 中商业顶
公 寓 入
平台内社区 商业
集中式商业
台
部
口
绿
入
化
口
电
启示：商业先行，主力品牌商家带动，可实现项目整体增值溢价；
梯
尤其要重视商业物业规划。
3、济南案例
海蔚广场
位于济南次商圈，集百货商场、超市、住宅、写字楼、公 寓、室内淘宝街、精品街等于一体的购物休闲娱乐中心。
海蔚广场，位于历城区花园路101号，由山东海蔚置业有限公司 开发，占地面积72亩，规划建筑面积约17万平方米，是一项集 写字楼、百货店、高层住宅、商铺为一体的大型综合性商贸居 住组团。
城市级别
三线城市 四线城市
基于城市更新的行政中心选址——以佛山市三水区为例
［ 摘
要］行政中心搬迁能 Ｉ 导城市拓展，缓解
旧 城 压 力 ， 佃 若 不 能 与区 域 开会 增 加 政 府 财 政 负 担 ， 给 城 市发展带来负面影响。佛 山市三水区总体规划 对 行 政 中 心 选 址 的 两 个 方 案 从 与城 市 空 间 结 构
维普资讯
［ 又章编号］ ０ ６ ０ ２ ２ ０ ） ５ ０ ４ － ４ ［ １ ０ — ０ ２（０ ６ ０ — ０ ５ ０ 中图分类号］ ｕ ８ ６ ［ Ｔ ｇ ４１ 又献标识码］ Ｂ
基 于 城 市 更 新 的 行 政 中心 选 址
以佛 山市 三水 区为例
行政中心一般包括政党、政府 、人大 、政 资金 投入 的力度， 因而 可以带 动城市 新 区建
协 、司法等机 构， 是城市 政治 决策与 行政管 设快 速发展 。
理的 中心， 也是体 现城市 政治 功能 的重要 区
例 如，１ ９ ９ ２年 青岛市公开 出售市委市 府
的 关 系 、 开 发 成 本 与 收 益 、 交 通 联 系 、 城 市 特 域。 由于政治活动与文化活动具有相关性，行 办 公大楼 ，将办 公地址 东移 ，同 时在新 区投 色 塑 造 等 方 面 进 行 比较 ， 最 终 选 择 以 城 市 更 新 政 中心与文 化 中心 也常被 结合 在一 起形成城 资 修建 了高标准 的街道 、绿 地 、广场等 基础 带 动 城 市 空 间 结 构 调 整 为 目标 导 向 的 方 案 一 ， 设 施，使 东部地 价飙升 。青 岛政府 因此 获得
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２ ０世 纪 ９ ０年代 以来 ，社会 主义 市场经 土地 出让金，并 引来 大量外 来投 资，顺 利完 济 制度的确 立为 我国改 革开放 和经 济发展 带 成 了政 治、经济 、文 化中心 的东移 ，为 老市 来 了强大 的推动 力。经 济体 制转轨 也推动 了 区的改造 、市民的搬迁提供 了空间和条件，并 政府 管理 改革， 开放 条件下 的经济 运行又 促 使东部新城 区迅速 发展。 又如， 中山市于 ２ ０ 使城市 政府与世 界接轨， 不断引进 国际 经验，
1003三水新城CBD地块研判报告41p
1003三水新城CBD地块研判报告41p三水新城CBD地块研判报告摘要：1.三水新城概况：位于佛山三水核心区域，交通路网较为发达，规划区域较广，周边配套欠缺，发展新城需要兴建大量相关配套。
2.政策环境：2.1政策方面：行业政策方面,2012 年，温总理和各中央部门多次强调，巩固房地产调控成果，坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展; 以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励保障房政策支持力度增强；财税政策方面，中央已经明确实行稳健的货币政策，并因时因势进行预调微调，要有紧有松，有保有压，并将稳步推进房产税改革试点；金融政策方面：中央各部委通过调整存款准备金率，基准利率等政策以促进金融市场的稳定和房地产市场的良好发展；土地政策方面，国土资源部政策频出，以保持土地市场平稳运行；2.2经济环境：三水经济现阶段是以工业占主导的的发展模式，靠工业等实业经济带动，第三产业发展较为落后。
目前各方面发展势头良好，GDP、人均可支配收入、储蓄情况、三大产业、吸引外资都在稳步健康增长，经济的总体基本面是向上良好。
2.3新城简介：三水新城以建设“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯”为目标，三水区新城建设管理委员会的成立，标志着三水新城建设正式启动。
2.4城市规划：三水新城将功能定位为佛山高新区核心园区RBD，内涵包括三水新城市中心区、区域休闲度假区、区域产业服务区、区域优质生活区、绿色低碳示范区，形象和景观定位为“南国水都”，以“一年完成规划、三水完善基础、五年呈现雏形”为短期目标。
2.5三水商圈分析：三水现阶段已有三水广场商圈和西影两大集中式商圈，未来商业物业将有进一步井喷的趋势，故三水的商业将会面临异常激烈的竞争，找准差异化定位，将是赢得三水商业的关键！3.房地产市场分析3.1土地市场：2012年班上年三水区成交用地面积为59.76万平米，占全市总量的13.2%，主要成交住宅和工业类用地；区楼面地价为1082元/平米。
三水森林公园东门入口广场景观设计
Ｋｅ ｏｒ ｓ ｌｎｄ ｃ ｐ ｒ ｈｔ ｃｕｒ ｆ ｅｔｐ ｒ Ｓ ｕａｅ ｅｉ ｎ ｙｗ ｄ ：ａ ｓ ａ ｅ ａｃ ｉｅ ｔ ｅ ｏｒｓ ａｋ ｑ ｒ ｄ ｓｇ
以自然 、 野趣 、 生态 、 现代 的设计 方法对入 口标志 “ 山流 高 水” 的设计 ， 使之和“ 三水” 的寓意相 呼应 ， 同时又能体现森林公 园的特点 。运用现代设 计方法 ， 以流畅几何线形 ， 强化台地空 间的层次感和扩展感 ； 用生 态学理论来指导景观设计 ， 通过合
园建即园林建筑 ， 包括亭、 景墙和花架等。这些园建通 廊、 常都 是景观设计 中的观赏聚焦点。往往伴随着这些园建的出
现， 也就 预 示 人们 进入 了一个 停 留观 赏 的空 间 了（ ６ 。 图 ）
５植 被 ．
给人的感觉舒适 自然， 开怀舒畅 ， 仿佛 与自然有 着亲 密的接触
（ ７） 图 。
项 目概 况
Ａｂｓｒｃ：Ｔｈ ｒ ｓｄ ｓｇ ｄ ａ ｕｂ ｂ ｎ ｒ ｉ “ ｏ ｔａ ｔ ｅｐａｋ ｉ ｅｉｎｅ ｓａｓ ｕｒ ａ ｐａｋ ｗ ｔ ｍ ｄ— ｈ ｅｎｉ ， ｎ ｔ ｒ ， ｆ ｒ ｓ ｅ ｏｏ ｙ， ｇ ｅ ｎ ｕ ｔｒ ａ ｄ ｅ ｉ ｌｔ ’ ａ ｒ ｓ ｍ ａｕ ｅ ｏ ｅｔ ｃ ｌｇ ｒ ｅ ｃ ｌｕ ｅ ｎ ｌｇｂｉ ｙ’ ｓ ｉ ｔ ｍ ｅ ｔｉ ｈ ｅ ｏ ｂｅｒｂｕｉ ｒ ｅ ｈｅ Ｉ ｓ ｏｐ ｄ ｔ ｅ ｌ ａｇ ｅ ｎ，ｆｅｈ，ｅ ｏｌｇ ｃ ｌ ｎ ａｃ— ｔ ｒｓ ｃ ｏ ｉａ ｄ ｆｓｉ ａ
ｓ ｒ ｉ ｒ ａ ｅ ｖ ｎｇ ａ ｅ ．
一
．
三 水 森林 公 园 毗邻 三 水 中心 城 区 ， 占地 面 积 ２ ５公 顷 ， ２ 风 光秀丽 、 山环 水 抱 ， 一 个 集 观 光 、 游 、 闲 、 是 旅 休 餐饮 、 假 一 体 度 化 的 休 闲社 区 。 同 时 ， 林 公 园 又是 云 东 海 旅游 经 济 区 中 的一 森 大板块 ， 是佛 山市 三 水 区 委 、 政府 实 行 “ 牌 带 动 ， 态规 划 ， 区 名 生
佛山三水广场购物中心调研报告
三水广场
占地面积：2.7万平方米
建筑面积：14万平方米
停 车 位：600个
开业时间：一期：2005年9月份；二期：2009年
开 发 商：佛山市三水富港房地产开发有限公司
主 力 店：卜蜂莲花、新大新百货、大地影院、经典KTV、环游乐园电玩、新华书店、国美电器
定
店、真维斯、匹克、恒福康堂、嘉利钻石，金六福
经营状况：年销售额约为1.27亿元，利润额约为1,300万元。
平面图
卜蜂莲花的品类很齐全，规划比较合理。同时，其面积比较大，主通道和货架通道比较宽敞，购物环境 较舒适。
主力店——大地影院
面
积：4,000平方米
影厅数量：7个
座 位 数：1370个
乐器、未成年人音像专柜、扭蛋、书籍
经营状况：书籍更新慢，书架空置率高，生意比较惨淡。
小结
三水广场是三水乃至周边地区近5年最大规模的购物中心，在地理位置、周边 人口密度等方面都有着独特天得厚的优势。
动线规划不合理。商场东西门相距将近250米， 人流动线过长，且出现多处死角。
张边路正门门面较小，不够大气。
外立面设计不够时尚新颖，显得死气沉沉。
中庭2.3.4楼四周的走道狭窄，且全部用玻璃 封着，使人感到很压抑。
商场整体实用率很低，东西座走道过于宽阔， 可见到多处空置的场地。
商场内部灯光暗淡，装修不够档次，商业氛围 不浓。
商场整体维护做不到位，广告标识损坏无人更 换维修，不利于整体形象的提升。
商场内部装饰无特色，且已经过时。
娱
乐：环游乐园电玩、经典KTV、自然流健身俱乐部、大地数字影院
主力店——卜蜂莲花
面 层
积：12,000平方米 高：4.5米
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主要商圈
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次要商圈分析
据佛山三水区统计局公布数据，在2006年全区经济保持 快速、协调、健康发展态势。初步核算，2006年全区实现地 区生产总值（GDP）255.3亿元，比上年增长25.3％。其中， 第三产业增加值71.85亿元，增长13.5％。按常住人口计算， 人均地区生产总值48490元，比上年增加10745元，增长28.5 ％。 中心城区城市人口15.73万人，人口密度1780人/平方公 里。城镇居民生活水平不断提高。在岗职工人均月工资（预 计） 2024元/月，较06年同期增长16.4％。城镇居民人均 可支配收入（预计）为14823元，比06年同期增长10.2％。
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3、交通状况 （1）公交线路汇聚 ） 三水广场位于三水新旧城区交汇地带，于三水中心城区西 南镇康岗中路以东；移动通讯大楼以西；北面以张边路相对； 南面与17万平方米的西南公园相邻，该公园作为三水最大的公 园，为市民提供了一个良好的休闲场所，在夜间（19：00-20： 00）其人流量高答30人次每分钟，将为三水广场带来强大的消 费人流；三水广场周边道路网络发达，几千亩高级大型住宅区 环绕四周，同时，其他配套设施如西南四小、十一小学、西南 四中、体育馆、妇幼保健院等机构众多，这将吸引更多的购房 者在项目周边区域购房，消费群体进一步增多。 （2）靠近车站 ） 从三水广场到车站步行20分钟即可到达。
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国内外知名品牌如李宁、金苹果、哥弟、利郎、自由鸟、 金利来、班尼路、与狼共舞、皮尔卡丹、梦特娇、马思图、意 大利都彭、堡马、歌莉娅、阿依莲、布衣奴、百丝、戴安娜、 韩国树一派、意尔康、木林森、鳄鱼皮具、啄木鸟、Pom-pam 皮具、 虹蜻蜓等更是以百花齐放的方式奠定三水广场。 经过2年多的发展，三水广场一期物业出租率达100%，去 年一年的营业额就达到1.5亿元人民币，无论是人流量还是营业 额，今年比去年同期的增长大约为20%左右。目前三水广场二 期正在有条不紊地建设中，将建成为集专卖店、百货、数码家 电、家私广场、写字楼、酒店等为一体的综合体，总面积将超 14万平方米，2009年全面投入使用。
对三水广场的经营策略的建议
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一、三水广场介绍及其地理位置特征 1、三水广场介绍 、
三水广场位于三水新老城区交汇处，按三水区政府最 新的城市功能规划，项目处在未来城市中轴线上。总投资 近3亿元人民币，总建筑面积近8万平方米，由清华大学进 行总体规划设计，总体布局依照纯商业中心规划进行，业 态分布合理，尽显科学与规划。集合了大型超市、时尚百 货、品牌专卖店、数码专业市场、流行特区等各种零售业 态，并配套有美食广场、动感儿童乐园、健身中心、五星 级巨幕影城等各种休闲娱乐设施，是三水乃至周边地区近 5年最大规模的SHOPPINGMALL，同时与近在咫尺的一 个1.2万平方米、两个超过6000平方米的超大型户外广场 组成三水区政府十大重点工程之一，是集“生态园林、美 食、娱乐、旅游、观光”为一体的大型商业项目.
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二、三水广场市场定位
三水广场以时尚新颖潮流为特点，目标客户群则以三水市 区家庭为主体，全方位满足以三水，为游客提供休闲、美容、 娱乐、餐饮等服务，表现出对经济性和购物乐趣的并存追求。 为更有效地吸引消费人流，三水商业广场推行引导式消费， 合理规划商业布局：负一、二层与地铁站连通，是年轻人的流 行营地；一到三楼专营国际名牌男女服饰，四楼高级运动用品 专区；六、七两层电影院，双重震撼力；美食广场及酒楼食肆 遍布多个楼层，大饱口福；还有商场专层、写字楼等。 三水广场目标定位于三水目前唯一齐集购物、娱乐、饮食 和休闲等多种消费形式于一身的大型综合式购物商厦。
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次要商圈
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边际商圈分析
由于三水区旅游资源丰富，生态环境优美，有首批中国 历史文化名村——大旗头村，有佛山新八景之一的三水荷花 世界及云东海、森林公园、温泉高尔夫球场等众多颇具特色 的景点景区，已成为广东乃至全国新的旅游热点。近年更先 后举办了国际龙舟争霸赛、世界龙狮锦标赛、全国九运会女 篮赛、中国男子乒乓球超级明星大奖赛等多项国际国内赛事， 开创了“小城办大赛”的先河。旅游资源的丰富，吸引了不 少来自泛珠三角、全国乃至全球各地的游客，这为三水广场 形成了强大的一块消费群体。
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世界500强之一的泰国正大集团下属零售企业易初莲 花超市选址三水广场，于2005 年8月17日隆重开张之后， 世界各大品牌商家，如肯德基、麦当劳、周大福、钻石世 家、国美、屈臣氏、百川阳光连锁、中域电讯、协亨电信、 中国移动、中国电信、新华书店、碧玉丰珠宝、联邦家居、 大地数字影院等纷纷抢驻三水广场。国内外知名品牌如李 宁、金苹果、哥弟、利郎、自由鸟、金利来、班尼路、与 狼共舞、皮尔卡丹、梦特娇、马思图、意大利都彭、堡马、 歌莉娅、阿依莲、布衣奴、百丝、戴安娜、韩国树一派、 意尔康、木林森、鳄鱼皮具、啄木鸟、Pom-pam皮具、 虹蜻蜓等更是以百花齐放的方式奠定三水广场的商业龙头 地位。
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2、三水广场地理位置
三水广场位于三水整个商业黄金地段和新旧城区的交汇地 带，是三水发展规划的城市中心点，也是三水目前唯一的一个 超大规模的购物中心。其地利、人和以及出色的经营理念全方 面的配套服务，为三水乃至整个大佛山地区的商业发展起到重 要的作用。 三水的优势很多。一是区位优势，三水处于广州、佛山的 “上风上水”金三角位置，处在珠三角城市核心群内。二是交 通优势，水路、铁路、高速公路都有了，距广州新机场也很近， 这是其他城市不具备的。三是土地优势，拥有可持续发展的土 地874平方公里。四是在饮料、建陶、铝合金、塑料化工、家具 和汽车配件等行业，已逐步形成了自己的产业链，世界五百强 已经有三家落户三水。另外，非常重要的一点，有非常好的生 态环境，社会治安也很好，这一点跨国公司非常看重。
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三水广场一期建筑面积超4万平方米，于2005年8月 全部投入使用。到目前一期租赁率达到100%，更又多家 国际知名品牌店加盟，有世界500强之一的易初莲花超市、 餐饮巨头麦当劳、肯德基、周大福、钻石世家、国美电器、 屈臣氏、班尼路、大地数字影院等一系列品牌店。 三水广场二期于2007年4月24日奠基，现正处于建 设中，预计2009年9月将正式投入使用。二期项目总建筑 面积为达8万㎡，其中负一层为超大型停车场、一至三层 为大型购物中心，与一期商场相连，构成一个总面积逾8 万平方米的SHOPPING MALL。另有南北两座塔楼，南塔 楼设有铂金财智公寓、国际标准写字楼，北塔楼由商务公 寓及酒店组成。
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四、三水广场竞争状况
（一）本地各种零售业态的竞争对手 本地各种零售业态的竞争对手主要有日日昇、三水步行街、 菜市场、部分小型商业街等，但他们与三水的目标消费人群不 同，因此未能对三水广场构成直接威胁。 （1）日日昇等超市，他主要是超级市场，但是经营历史较长，对三 水的主要顾客拥有较高的忠诚度，这点对于三水广场来说需要 一定的时间来建立顾客忠诚度；但是，日日昇的地理位置不够 三水广场优越，主要是因为它在三水老城区，交通等方面比较 拥挤，同时，因为日日昇是在上个世纪九十年代初成立的，建 筑物面积相比三水广场来说简直小巫见大巫，因此对于日日昇 来说，场地过小是它的硬伤。而且日日昇设备普遍较老，这也 是他们的弱点。
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经过两年的发展，三水广场一期物业出租率达100%， 去年一年的营业额就达到1.5亿元人民币，无论是人流量 还是营业额，今年比去年同期的增长大约为20%左右。目 前三水广场二期正在有条不紊地建设中，将建成为集专卖 店、百货、数码家电、家私广场、写字楼、酒店等为一体 的综合体，总面积将超14万平方米，2009年全面投入使 用。
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消费品市场畅旺，全年实现社会消费品零售总额64.57亿 元，比上年增长16.2％。其中，城镇零售额49.49亿元，增长 16.1％。 社会保障体系不断完善。年末全区参加企业养老、失业、 医疗、工伤保险人数分别为9.08万人、7.63万人、9.75万人 和7.21万人，分别比上年增长10ห้องสมุดไป่ตู้7％、5.3％、8.3％和6.1％。 全年征收社会保险基金4.1亿元，发放社会保险基金2.2亿元。 从以上的数据可以看出，三水城区人群可支配收入较高， 消费能力强，社会保障制度不断完善，再加上在整个三水国 民经济快速增长的推动下，人们在将来的消费能力将得到更 大的提高。这为以整个三水中心城区为次要商圈的三水广场 提供了广阔的市场空间。
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三、三水广场商圈分析
1、主要商圈分析 、 三水广场位于三水新旧城区交汇 地带，于三水中心城区西南镇康岗中 路以东；移动通讯大楼以西；北面以 张边路相对；南面与十七万平方米的 西南公园相邻，该公园作为三水最大 的公园，为市民提供了一个良好的休 闲场所，在夜间（19：00－20：00）其人流量高达30人次/分 钟，将为项目带来强大的消费人流；项目周边道路网络发达，几 千亩高级大型住宅区环绕四面，同时，其他配套设施如西南四小、 十一小学西南四中、体育馆、妇幼保健院医院等机构众多，这将 吸引更多的购房者在项目周边区域购房，消费群体进一步增多。
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（2） 三水步行街 三水步行街的主要竞争对手主要是集中在一些专卖店，例 如服装店李宁专卖等等，他们普遍属于专业商家，对各自 的专业零售领域拥有较高的专业销售能力，但是，他们普 遍不是大卖场，只能争得一些方面的市场份额，因此他也 不是三水广场的强竞争对手。 （3）菜市场等小商店 虽然这类小商店无法形成强烈的竞争冲击，但是，他们属 于传统的零售商，在便利性和价格等有竞争力。但随着三 水人们GDP的增长，人们对购物环境的要求更高，因此， 菜市场等小商店也无法和三水广场进行直接竞争。