预收房款账务处理

一、预收房款、定金

A、预收房款、定金应及时进行账务处理：

借：银行存款/其他货币资金/财务费用－手续费/库存现金

贷：预收账款-预收售房款

凭证附件主要包括：商品房认购书、商品房预定单（定金）、交款核对单、购房款金额构成表、收据、各类银行单据等。

现金流：退钱的时候做流入的负数。

B、换房、更名时的账务处理：

贷：预收账款-预收售房款（红字）

贷：预收账款-预收售房款

凭证附件主要包括：收据、变更申请单（更名/换房）、商品房预定单（换房新单）等。

C、收到面积补差款的账务处理：

借：银行存款/其他货币资金/财务费用－手续费

贷：预收账款-预收售房款

凭证附件主要包括：面积确认书、收据、各类银行单据等。

D、收据换发票的账务处理：

贷：预收账款-预收售房款（红字）

贷：预收账款-预收售房款

凭证附件主要包括：全款收据、发票存根等。

“预收账款-预收售房款”这个科目，只有在收入确认结转时才会出现借方发生额，退房、退面积补差等请在贷方用红字反应。

二、收入

A、一般收入确认标准是按照风险及回报转移的原则来确认的，如：综合竣工备案/商品房交付许可证，新建商品房房地产权证（大产证），寄发收楼通知书，签署房屋交接书（有些合同明确规定购房人应在书面通知后xx天内收楼，否则视同已交付，未明确规定，一般签署交接通知书），交付钥匙，产权分割/商品房房地产权证（小产权）；我们在确认收入时必须同时满足下列条件：

1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

2、开发产品已办理完成交付手续；

3、销售合同已签订；

4、收齐全部房款的，以交房公告截止日为确认房地产商品销售收入的时点。

销售的房屋应在满足收入确认条件后按期确认收入。所有收入均应通过预收账款核算。

这里想提下的是已确认收入的客户换发票：

贷：主营业务收入-房地产销售收入（红字）

贷：主营业务收入-房地产销售收入

凭证附件主要包括：销售清单（已换票）、全款收据、发票存根联等。

B、其他收入

（1）租金收入：来自经营租赁的物业租金收入以直线法按租约年限确认。

（2）酒店经营收入：酒店经营收入于提供该等服务时确认。

（3）装修服务：装修服务收益于提供服务的会计期间确认。

（4）股息收入：股息收入于确定获得收取股息的权利时确认。