上海X别墅地块项目定位分析

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别墅项目产品定位报告

别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。

本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。

二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。

根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。

- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。

- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。

2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。

- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。

- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。

三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。

项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。

2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。

社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。

3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。

通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。

同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。

四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。

【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位

• 等；
近期的代表九溪十八岛、居礼、长堤花园、湖畔佳苑
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【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
•本案 •居礼 •西郊九溪十八岛 •银涛高尔夫 •金水湾 •西郊美林馆 •西郊大公馆 •豪都国际花园 •湖畔佳苑 •丽都别墅 •长堤花园 •大豪山林 •绿波花园 •西郊园中园 •瑞虹西郊花园 •西郊紫郡
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•上海别墅分布示意图
•龙东大道沿
线 •沪南公路沿
线
•南六公里沿
线
•莘闵板块
•九亭-泗泾板块
【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
•三一八国道沿线
•1、淀山湖板块
•位于318沿线，以文明遐迩的淀山湖和朱家角为依托形成的特殊的别墅板块
•别墅特征：目前在售项目多数为尾盘或预备交房，以中高档的独立别墅为主，主力总价在500万以下，小区综合容积率多数在0.3左右,其中是上海开发度假型别墅较早的区域；
【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
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2020/10/30
【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
•思维脉络图
• •
•潜在竞争对手市
•可以把握的成本控制
•已存在和将来的竞争对手场
•多元价值观的客户
错位
•差异化
竞 •目标集中争
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【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
•2003年：
•供应总量：
359.6万m2
•占地面积：
1058.3万m2
•新上市别墅总占地面积： 485万m2
•平均容积率：
0.34
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上海某别墅地块项目定位分析

上海某别墅地块项目定位分析上海某别墅地块项目定位分析上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外更多资源来上海某别墅地块项目定位分析说明项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。

一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子1、不同住宅项目所应具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。

符合对小区周边市政配套要求高很高高高符合小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到容积率、覆盖率要求无一般低低可达到对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块.2、项目市场定位1）地产项目定位之基准地产项目的定位是基于：◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间；◆政府在城市总体规划上的限制。

2）项目定位从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现：◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？%◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子；◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。

上海佘山别墅项目报告

上海每年的别墅需求量一般在200万平方米左右,最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%,从目前的实际数字来看,上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象;
针对这一现状,2003年2月18日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应;
虽然别墅用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响;不再增加新的别墅供应量,在某些别墅项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息;产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值;因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品,仍然具备一定的价值空间;
佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成,总价一般在400——1000万之间;除上海紫园除外
第二部分区域市场分析
一、区域简述
1、佘山简述
佘山镇地处上海市西南的松江区,紧邻松江大学城,距上海市中心35公里,离上海虹桥国际机场18公里;全镇面积74.7公里,人口万,是松江区土地面积最大的一个镇;上海唯一的国家级旅游度假区--佘山国家旅游度假区坐落于境内;
交通,是佘山富人区生存的条件
2002年底,与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通,使佘山与市中心的连接十分便捷,30分钟可至市中心,工作、生活有效的结合;而徐家汇通往松江的轻轨R4线,将于2005年竣工,在佘山地区设有2站,这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息;
上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构;
一圈：核心区的生态绿化保护圈
一心：核心区的综合服务区
五区：自然景观风貌
二、区域房地产市场
纵观全球的富人区,都有各自的标准和气质,它决非地域的简单分隔,其决大多数都是依山傍水,沿岸呈带状分布,无论海岸、河岸或湖岸,一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带;以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识;譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等,都具有这一特性;

上海别墅区规划cad设计总图（含指标）

0.51.1.1.51.59.14.1-16000M20400M32400M-58800M49000M数量金桂苑内环线西块二、三街坊规划方案2F2F2F张路2F2F沿江绿化带沿江绿化带2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F世2F甸小区车行出入口2F入口广场2F2F芳2F2F湖面湖面近水平台2F2F2F林荫大道2F2F2F2F2F2F休闲广场2F2F2F2F活动中心雕塑近水平台小区公园人行出入口林荫大道2F2F2F2F2F2F2F2F2F2FN联洋新社区春夏秋冬别墅区2F2F沿江绿化带2F2F家2F沿江绿化带公建面积综合容积率小高层住宅面积多层住宅面积总建筑面积独立式别墅面积其中项目总用地面积三街坊主要经济指标V11F2F2F2F2F2F2F湖面水池林荫步道曲径通幽儿童游戏场2F2F2F2F2F2F曲径通幽2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F城市绿化隔离带2F2F2F2F2F湖面2F2F2F水池2F2F2F2F2F2F2F2F林荫步道8F水泵房地下车库出入口近水平台湖面休闲广场10F林荫步道城市绿化隔离带9F行步网球场幼儿园出入口2F1F1F2F2F2F沿江绿化带沿江绿化带3F幼儿园6F6F入口广场小区次出入口街商场11F10F小区车行出入口行街商场9F9F林荫步道中央公园过街楼街9F欧洲小会所植草砖停车6F浜6F6F近水平台湖面水池中央公园6植草砖停车66F6F中央公园林荫步道66F1小区人行出入口人行出入口11F步商场11F网球场6666216666线及站点轻轨B1519人总人口1.22 集中绿化率2 2 2 停车位总户数绿化率2 项目覆盖率50%150辆434户15%25%数量路688山88罗11F11F10F10F11F数量191000M85900M41900M38000M-6000M综合容积率独立式别墅面积多层住宅面积小高层住宅面积公建面积其中总用地面积数总人口停车位432户1728人350辆21%2 2 覆盖率绿化率项目26%55%数量锦绣路2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F纪公园小区主出入口会所8F9FG1002050100M网球场8F9F9F8F9F中国专业人士的网络家园；因为专业，所以完美市场部：ivpmarket@ 技术部：ivptech@网易 NetEase电气在线编辑部：ivpinfo@==中国专业人士的网络家园；因为专业，所以完美市场部：ivpmarket@ 技术部：ivptech@网易电气在线电气设计信息网编辑部：ivpinfo@==中国专业人士的网络家园；因为专业，所以完美市场部：ivpmarket@ 技术部：ivptech@网易土木在线电气设计信息网编辑部：ivpinfo@==中国电气行业网络家园；因为专业，所以完美市场部：ivpmarket@ 技术部：ivptech@网易 NETEASE 网易－电气编辑部：ivpinfo@==中国电气行业网络家园；因为专业，所以完美市场部：ivpmarket@ 技术部：ivptech@网易 NETEASE 网易－电气编辑部：ivpinfo@==编辑部：ivpinfo@本图纸由浩辰ICAD软件提供技术支持网易电气中国电气行业网络家园；因为专业，所以完美网易 NETEASE ==编辑部：ivpinfo@本图纸由浩辰ICAD软件提供技术支持中国建筑行业网络家园；因为专业，所以完美网易建筑网易 NETEASE ==

龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT

优点：
高附加值，客厅挑高地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因，而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态叠加别墅联排别墅双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块主力户型车位比上市日期交房日期目前进程

某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究33X年

800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……漫步中，人与景，已渐渐相融。
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
浪漫
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
地下室
一楼
二楼
夹层
三楼
滟影系列双拼别墅只有3层销售面积，却能得到最多6层变幻空间，290 ㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；
• 由于这类客户周边生活配套要求较高，这时要设置能够体现城市感的的配套设施和公共空间，如广场、开放式商业街区等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入住，此时要设置能够聚集人气的商业设施，如大卖场等大型、集中式商业。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
2021/7/18
旗忠项目运营模式—产品设置
2021/7/18
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育城
国际网球中心
土地属性分析
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有：世界知名的国际网球
中心高尔夫球场高档森林别墅区
2021/7/18
距离本案2.5公里
旷野体育公园（高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源
松江等地缘区域的外企和国内代居，至少一个子女与众不同的别墅产品作格、产品品质和子
大型企业高管及私营业主
为身份标签
女教育
闵行经济技术开发区和紫竹科
类别墅
学园区外企中高级管理者和私
旗忠国际体育城、
30-45岁，以两口和三改善生活品质，以二次

上海别墅研究报告

上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。

2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。

上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。

全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。

2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。

随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。

2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。

投资结构继续改善。

全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。

城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。

市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。

高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结

高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结上世纪80年代，上海独栋别墅社区建设始发于虹桥开发区，1995年左右，从开发规模和产品数量来说，达到了历史峰值。

2002年以来，虽然政府出台了一系列措施抑制独栋别墅产品的开发，但市场需求仍呈现出一定的上扬趋势，如大家熟知的新增别墅供应区松江、佘山区域。

上海万科翡翠别墅项目设计始于2007年，与当时市面上推崇备至的佘山别墅区相比，从用地条件上看，有着诸多劣势。

同为独栋别墅，翡翠项目的容积率为0.4，同期佘山产品的容积率为0.1~0.2，这意味我们要用更密集的产品实现独栋的品质；翡翠项目的建筑密度只有20%，如果我们不想损容，必须采用全两层的方式，这样可能会对我们的产品产生诸多不利影响，如：没办法做露台以提升别墅舒适度，二层没办法交错布置体量以避开视线干扰等。

面对不利条件，我们在方案中采取了一系列创新的设计方法，最终做成一款业主认可、市场知名的独栋别墅产品。

项目简介：万科翡翠别墅项目位于浦江镇中心镇西北角，距离地铁8号线芦恒路站约3公里，公共交通并无优势；从区域位置看，距外环线2公里，徐浦大桥3公里，卢浦大桥和世博会址8公里，可为难得的距离市区较近的独栋别墅社区。

本案采取整体规划，分地块进行报批的做法。

其中2#5#地块总用地面积181，050㎡，计容建筑面积68，996㎡，住宅套数143套；3#地块总用地面积73，213㎡，计容建筑面积27，241㎡，住宅套数55套；4#地块总用地面积49，017㎡，计容建筑面积18，206㎡，住宅套数45套。

万科翡翠项目2#3#4#5#地块规划总平面图规划目标：通过合理化、创造性的设计，转化规划层面的不利因素；充分展现出高端别墅社区应有的一切要素，如院落，私密性，舒适性，品质感等；承接浦江镇整体规划中的意大利小镇空间结构和材料特征，打造具有标识性的高端社区。

设计策略：1)创新高效的组团形式。

前文讲到本案容积率为0.4，在独栋别墅社区中偏高，于是我们放弃了传统的独栋别墅地上车行入户的形式，转而采用以4栋或6栋为组团，共用地下车库的创新形式。

上海高档小区定位

突出江景效果
未来规划升值空间
未来规划、功能定位明显具有稀缺性资源特点条件
世博概念、区域功能明确
具备形成稀缺性资源条件
具有完全可复制条件甚至超越
可比度较高具有一定差距差距明显、可比1度3 低
5、可比楼盘配比分析
面积配比：
家化滨江世茂滨江财富海景仁恒滨江汇豪天下
80-100 32
18.3% 96
0.09
2
1
交通条件
3
公交站机动车可达性
《100m
《300m
《600 m
>600m
0.035
道路从不堵塞，道路质量良好
只在高峰时期（≤1.5小时/天）堵塞，道路质量良好
机动车进出有一定困难
机动车的运行非常困难
0.025
4
快速干道（出入口）
<0.2km
《0.5 km
〈1 3.3% 10
2.1%
100-150 28
16.0% 360
15.9% 1
0.5%
252 53.5%
150-200 27
15.4% 180 7.9% 1 0.5% 243
30.6% 173
36.7%
主 200-240 240-280
5
25
2.9% 14.3%
力 782
294
宏观调控导致滨江概念楼盘整体下跌居住型别墅成为市场宠儿，分流部分目标客户区域楼盘同质化强，次新房供给量大区域板块内同质楼盘的销售状况并不十分理想
19
SWOT矩阵组合分
析
战略
外部因素
内
优势(S)
劣势(W)

2011上海松江佘山天安别墅三期地块定位报告 73P (2)

佘山站
佘山国家旅游度假区
8公里
洞泾站
距离佘山国家旅游度假区2公里佘山娱乐休闲配套在本案5公里左右的生活半径里本案毗邻地铁9号线佘山站，至松江新城核心区交通十分便捷
辰山植物园
天马山森林公园
13公里
松江大学城站
松江新城核心区
佘山国家旅游度假区
松江新城站
交通属性
宗地位置紧邻9号线佘山站，多条市级主干道可快速接入市区，交通便利，联动性较高。
1500-1750 900-1100 2200-2800 800-1200 3000-6000 3000-3400 2500-4000 9000-10000 3000-6000
月均去化（套/月）
一期0.42栋三期1.7栋
7.3
0.5
1 2.5 8.3 19.6
4 1.3 1.9 0.5 3.8 1.25 1.67 0.25 14.67
板块
项目名称
主力面积段（㎡）
主力成交总价（万元）
长泰西郊别墅
一期341-510 三期220-340
一期1500-2000 三期920-1400
合生国际花园
259/296
660-770
泗泾板块
佘山银湖别墅同润圣塔路斯
310/ 335/ 376/ 407 268/ 315/ 344
1300-1500 600-900
佘山东郡
285/304/319
600-800
泗泾颐景园
272-348
850-950
合计
320-400
600-900
赵巷板块
圣安德鲁斯合计
400/490 400/490
1500-1750 1500-1750

上海市浦东区三林板块大型豪宅尚东鼎项目个案分析

媒体诉求
城市纯别墅社区
本案媒体诉求以报纸杂志广告为主，辅以户外看板纯别墅社区为诉求点
SWOT分析
1.虽然竞品较少，但一路之隔的万科五玠坊小区，面积和价格都与本案相近，可能会分流掉一批客源
S：优势 1本案位于后世博辐射三林板块，距各大商圈距离较近。
✓ 从排布上来看，叠加位于整个小区的最外圈，包围着联排别墅
户型分析（叠加）
四房三厅三卫约319㎡
房型设计较宽敞明亮，地下室面积约120㎡，设计功能性强，活动室、保姆房酒窖巧妙设计，并赠送下沉式庭院，一楼赠送车库，客厅采光好，三楼主人套房，衣帽间连主卫设计方便。优点：房型设计好，赠送庭院露台面积大缺点：地下室计入面积，总面积过大，总价过高
O：机会
W：劣势
1.周边的配套有待提升，距大型商业有一定距离 2.房型面积较大，总价偏高
谢谢
2.纯别墅低密度社区，主力房型设计正气宽敞舒适，装修品质高。 3.轨道交通出行便利，利用6、7、8号线出行快捷，紧邻中环及南、卢浦大桥几多个隧道，自驾路线便利。
T：威胁
SWOT分析
1.三林板块是后世博会辐射将来规划成一个高端居住社区，具有良好的配套设施，小区二期商业广场已招商，今后生活配套便利。
一层
二层
三层
装修分析
精工级装修标准，奢华品质
目前装修报价为10000元/㎡
尚东鼎使用日本伊奈面砖、澳洲 BORAL屋顶瓦、德国旭格门窗等国际顶尖材料。
杜拉维特的洁具、德国高仪水龙头、法国德地氏地暖、大金空调等等也全都是豪华用材，凸显高品质
产品综述
产品综述：
本案一、两期是公寓类产品，本次三期为了突出物业形态的差异性，规划了纯别墅社区，规划产品为叠加与联排两种，在房型设计上较为整齐，赠送庭院，露台面积较大，舒适度高，但是总面积较大，因而总价较高，此外，纵向三户的叠加在规划上显得并不合理。

上海佳铭九亭别墅项目定位及产品价值评估提报_77页

独栋联排独栋
独栋联排
复地北桥城
独栋联排
总计
容积率 0.3 0.5 0.3 0.5 0.39 0.38 0.37 0.343 0.69
总套数 82 65 129 72 283 81 62 178 113 1065
去化套数 64 15 102 70 144 62 3 121 85 666
未来供应 18 50 27 2 139 19 59 57 28 399
• 从整体别墅市场来看，结合本项目先天条件将主力总价段放在750万— 1000万，是既能保证市场支撑以及利润最大化的。
小独栋别墅市场分析
供应
板块
徐泾
赵巷佘山新桥
莘闵
项目名称沁风雅泾轩大华云庭
物业形态独栋双拼联排
独栋联排
观庭
独栋
绿地国际山庄佘山3号
独栋双拼联排独栋
伊莎士花园南郊别墅圣得庄园
未开未开 2005-4-29
未开
未来独栋供应 10 0 35 0 107 0 0 0 0 0 -
独栋比例 6% 3% 20% 100% 84% 0 0 0 0 0 较少
独栋去化速度 0
小于1 1 3.2 1 0 0 0 1.3
179
100%
-
本项目将是城市别墅范围内的绝版纯独栋别墅地块
小独栋别墅
本项目
容积率容积率 0.48
0.4 0.52
0.3 0.7 1.3 1.5 0.90 1.5
0.3
物业形态双拼独栋联排双拼独栋独栋双拼泛独栋独栋公寓联体独栋联排双拼叠加公寓联排双拼小高层联排叠加小高层联排小高层联排公寓联排院墅

奉贤海湾别墅项目可[1]..

奉贤海湾宾馆可行性分析报告福美来不动产·项目中心2008年5月一、项目介绍1．项目区位条件本案位于上海南端，拥有得天独厚的景观资源✓本案位于奉贤海湾旅游区，位于上海的南端，拥有13. 7公里的海岸线。

面临东海，距离上海市中心约 40公里，距离虹桥机场30公里，浦东国际机场50公里。

2. 交通条件构筑立体交通网络，通达上海及周边地区✓区内南北向有A4高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、杨高路延伸段、A3高速公路。

✓东西向有A30郊环线、A3高速和正规划建设中的浦东铁路、轻轨（东线）、磁悬浮等都将途径海湾旅游区。

✓金汇港内河直达黄浦江，海湾码头上，游艇可以停泊。

3.项目基本数据上海海湾度假村宾馆具体位置：海浪路39号，位于上海海湾旅游区碧海金沙度假村里物业形态：六层主楼和四层裙楼组成建筑面积：23787平方米，其中地下建筑面积：4548平方米地下室层高：4.2米，建筑密度：35.1%，容积率：1.56，绿化占地率32.9%，总停车位：80个客房数：约160间土地使用期限：2007.7.22日至2043.7.21日止总体规划：周边共有117栋度假别墅环绕，整体景观效果以自然风格为主，突出以宾馆、饭店、娱乐功能为主的建筑。

本案为海湾度假村中的主题结构。

项目现状：目前本案外立面已经完成，主要进行内部结构工程。

项目实景图一览二、项目周边市场分析1.奉贤市场环境现状分析A、房地产业品牌开发商大举开发，旅游区房地产开始升温奉贤海湾板块别墅区从1999年开始开发，目前已初具规模，已完成了西部9.8平方公里的开发。

12家房地产开发公司先后进入奉贤海湾。

以世茂、招商地产、绿地集团、同丰、平苑、海岸线、建都房产等主要的别墅为主，已完成房地产开发面积19万平方米，板块内共建造了400多栋别墅，销售率达80%以上迄今为止，预计在2010年前建造完成3000栋别墅以及多层公寓，形成拥有10万人口的小镇，是上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区之一。

上海别墅项目案例分析

青浦徐泾观庭
松江泗泾银湖别墅
松江新城泰晤士小镇
松江佘山
白马花园
松江新桥
万科红郡
三林板块
万科燕南园
闵行板块
新浦江城
浦江板块
奉贤海湾棕榈滩
万科蓝山
维诗凯亚
金桥碧云
曹路板块
世纪公园板块
御翠园
龙东大道板块
棕榈泉花园
绿宝园
周康板块
南汇航头
两河流域
别墅的类别
独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅
营销诉求：用数字争夺眼球销售排行榜
价格策略平价入市，跑量
09年6月双拼13000元/平方米
龙湖滟澜山（R=1）
双拼、联排、叠加最优化产品
户型叠加170平方米联排220-256平方米双拼290平方米
价格策略叠加240-270万（1.5-1.6万/平方米）联排450-600万（1.8-2万/平方米）双拼800-900万（2.4万/ 平方米）销量稳定，小幅涨价
90年代中后期：经济型别墅
由于中国经济抵御了亚洲金融风暴，经济一枝独秀，带动了居民收入的提高，加上日益完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者；锦秋加州花园为代表的联排等经济型别墅成为新的销售热点；
2002年：百花齐放
房地产市场再次迅猛发展，家用轿车普及率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产阶层、白领阶层等市场的形成，别墅市场进入一个百花齐放的局面。开发规模化、开发区域范围扩大，别墅种类增多，而中高档别墅成为开发的热点。西郊庄园、上海紫园的出现，把别墅总价从百万提升到了千万，代表了上海在豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富人区。
品质取胜
社区环境好品质高

上海豪宅项目——浦东星河湾产品赏析(213P)

浦东星河湾产品赏析2009.8产品，如何实现价值？》通过满足客户的需求从而实现价值星河湾的客户》他们通常被称为豪族、名流、新贵、或者精英、成功者，对自己的经济前景很看好。

他们可能是企业家、是技术精英、也可能是政要，可能是内地的富人。

他们有一个共同点就是：富有。

对他们来说，房子不仅仅是居所，更是他们的名片，用来宣告自身的价值，他们需要的是身份的认同。

价值认同感身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位富人聚居的社区以居住为名片不仅是产品更是作品精雕细琢，十年的沉淀奢侈品跨界合作客户需求的：星河湾能给予的：客户需求涵盖两方面的价值根据客户需求，星河湾偏重的是感知价值星河湾，豪宅缔造者，侧重感知价值塑造！星河湾感知价值体系星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和在此基础上的整体感打造是关键。

社区价值体系以高品质配套完善社区功能系统，强调社区价值》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套，和五星级酒店及会所配套等跨界生活平台。

完善居住、生活、社交各个方面，使星河湾跨越“楼盘”形成社区浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。

通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。

管理标准：引入五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系“金钥匙”的原型是十九世纪初期欧洲酒店的“委托代办”（Concierge）。

“金钥匙”的本质内涵就是酒店的委托代办服务机构，演变到今天，已经是对具有国际金钥匙组织会员资格的饭店的礼宾部职员的特殊称谓。

“金钥匙”已成为世界各国高星级酒店服务水准的形象代表。

一个酒店加入了金钥匙组织，就等于在国际酒店行业获得了一席之地，就可显示不同凡响的身价。

酒店的礼宾人员若获得“金钥匙”资格，他也会倍感自豪。

某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT

龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈快速交通（沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路南至规划道西至崧塘河北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区：距人民广场仅25公里；距虹桥机场约15公里沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木；第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。