房屋建筑基础知识

基础知识

一、房屋建筑分类

房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。

1、按建筑物使用性质分类

⑴居住建筑

⑵公共建筑

⑶工业建筑

⑷农业建筑

――居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。

2、按建筑物（住宅）的层数分类

⑴低层建筑：1～3层(建筑总高为24米以下；建筑结构简单，施工期短，成本低廉)

⑵多层建筑：4-6层（建筑总高为24米以下，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格齐整，通风采光号，空间紧凑而不闭塞。得房率高，很多人喜欢多层房屋的原因）多层使用率在85-90%左右

⑶小高层建筑：7-12层（一般采用钢筋混凝土结构，带电梯具有亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有高层结构强度高、耐用年限、污染程度低等特点）小高层使用率在80%-85%左右

⑷高层建筑：12层以上，两部电梯，（房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本（即楼面地价）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层也有明显的缺点;结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量部可靠，物业管理不正常，就很令人担忧。）（高层塔楼使用率在72-75%，板楼在78-80%）

3、按建筑结构分类

――建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。

⑴砖木结构

－描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。

－特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。

⑵砖混结构

－描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。

－特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。

⑶钢筋混凝土结构

－描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。

特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。

⑷钢结构

描述：主要承重构件均是用钢材制成。

特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工

业建筑，

如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

4、按建筑施工方法分类

⑴现浇、现砌式建筑

－这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑

和砌筑而成。

⑵预制、装配式建筑

－这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。

⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑

－这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，

一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。

二、建筑物的组成

一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。

1.基础

基础是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。

2.墙体和柱

墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。

⑴墙体的分类

A.按在建筑物中的方向，分为：

外墙－位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。

内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。

B.按在建筑物中的方向，分为：

纵墙－沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。

横墙－沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。

C.按接受力情况，分为：

承重墙－凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。

非承重墙－不承受外来荷载的墙称为非承重墙。

⑵柱－是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传

来的荷载。

3.楼地层和梁

楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。

⑴楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。

⑵首层地面－是指建筑物底层的地坪。

⑶梁－是跨过空间的横向构件。

4.楼梯

楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。

5、屋顶

既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。

5.门窗－门和窗都是建筑物的围护构件。

房地产常识

1、销讲：“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整

理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合、媒体安排等）；其中最重要的是“答客问”，是整篇销讲的灵魂所在。

2、销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制

的一种手段。它包括软销（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标，一般来说，在代理而言是为了销售速度最化；在包销而言是为了销售利润最大化。

3、销售平面：在现场供售楼人员给客户详细介绍楼盘情况，使客户对所购买的

期房有一个具体的资料，包括楼书、房型图、价目表等。

4、销售海报：在现场供售楼人员给客户讲解，介绍楼盘大致情况，并且给客户

带回仔细研究的销售资料。

5、案场：指个案售楼处。

6、生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学

校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。

7、订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等，一般为RMB1000~2000。

8、定金：房屋定购金，又称大定金，一般为RMB20000。

9、售：在客户对业务员介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保