房地产评估 试题

一、单项选择题

1.替代原理是房地产估价中( )

A.市场法的理论基础

B.重置成本法的理论基础

C.收益法的理论基础

D.剩余法的理论基础

2.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。( )

A.成本法

B.收益法

C.剩余法

D.市场法

3.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( )

A.实际收入

B.主观收入

C.客观收入

D.潜在收入

4.从收益法的观点看，房地产的价值是未来____的现值之和。( )

A.潜在毛收入

B.有效毛收入

C.正常净收益

D.销售收入

5.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是 ( )

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.剩余法

6.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( )

A.递减

B.递增

C.不变

D.先减后增

7.收益法采用_________作为估价依据。( )

A.实际收入、实际费用和实际净收益

B.实际收入、实际费用和客观净收益

C.客观收入、实际费用和实际净收益

D.客观收入、客观费用和客观净收益

8.当容积率不变时，楼面地价与土地价格____；地价不变，楼面地价与容积率____。( )

A.成正比成正比

B.成正比成反比

C.成反比成反比

D.成反比成正比

9．不动产具有供给有限特性，本质上在于（）。

A．土地总量有限 B．规划限制

C．不动产不可移动 D．价值量大

10.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( )

A.实际收入

B.主观收入

C.客观收入

D.潜在收入

11.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( )

A.非单一性

B.可替代性

C.合法性

D.可修正性

12.基准地价系数修正法的基本原理是( )

A.供求关系原理

B.生产费用价值论

C.替代原理

D.效用决定论

13.从卖方来说，成本法的理论依据是( )

A.恩格尔定律

B.供求关系原理

C.生产费用价值论

D.替代原理

14.某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998

年6月30日的价格，之后有关方面对其估价结果有异议，要求重新估价。重新估价的估价时点应为（）

A、1998年6月30日

B、原估价作业日期

C、现在

D、要求重新估价的委托方指定的日期

15.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。( ) A.现在未来未来 B.未来未来在估价时点上

C.过去未来未来

D.过去现在在估价时点上

16.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。( )

A.成本法

B.收益法

C.剩余法

D.市场比较法

17.房地产估价的时点性是指以估价房地产在（）的实际状况，对房地产价值进行的评定估算。

A、估价日期

B、估价工作日期

C、估价基准日

D、过去、现在及未来

18. 有一宗地,占地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为

0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为()元/平方米.

A、1000

B、1500

C、2100

D、2800

19.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。A．越低 B.越高

C.不变

D.符合客观实际

20.具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地，被称为( )。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.净地

21.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（）

A．500万元 B．300万元 C．280万元 D．360万元

22.“四三二一”法则属于______百分率。（）

A.加权深度

B.平均深度

C.累计深度

D.单独深度

23．某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为（）

A．100／115 B．85／100 C．115／100 D．100／85

24.______是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。（）

A.级差地租

B.城市地租

C.级差地租Ⅰ

D.级差地租Ⅱ

25、如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。

A、9%

B、12.5%

C、7.5%

D、5%

26、建筑物残余估价法属于（）中的一种具体方法。

A、收益法

B、成本法

C、市场法

D、功能价值法

27、在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（）

A.交易日期修正

B.交易情况修正

C.区域因素修正

D.个别因素修正

二、多项选择题

1.构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括（）

A.土地出让金

B.房产税

C.折旧费

D.租金损失准备

E.维护费

2.基准地价修正系数法的计算公式中，涉及哪些修正？( )

A.区域因素修正

B.个别因素修正

C.年期修正系数

D.日期修正系数

E.容积率修正系数

3.土地使用权估价的原则有( )

A.替代原则

B.最佳使用原则

C.变动原则

D.供需原则

E.贡献原则

4.影响地价的个别因素包括（）

A.位置因素

B.地形地质因素

C.面积因素

D.地块形状因素

E.土地利用因素

5.不适宜用收益法进行估价的房地产有（）

A.小吃店铺

B.政府机关

C.学校

D.寺庙

E.写字楼

6.按权属关系可将房地产价格分为（）

A.单位价格

B.转让价格

C.所有权价格

D.使用权价格

E.抵押价格

7.影响地价的一般因素有

A.行政因素

B.区域因素

C.社会因素

D.经济因素