房地产评估 试题
房地产估价师考试真题及答案
房地产估价师考试真题及答案房地产估价师考试真题及答案一、单项选择题1。
【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。
【选项】A。
用途广泛性B。
异质性C。
弱流动性D。
长寿命性【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
【考点】2。
【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。
【选项】A。
房地产投资更易变现B。
房地产投资所需资金少C。
房地产投资收益更高D。
房地产能保值增值【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产投资具有保值增值的特性。
【考点】3。
【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。
【选项】A。
进入稳定期的优质收益型房地产投资B。
尚未进入稳定期的收益型房地产投资C。
机会型房地产投资D。
刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。
能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
【考点】4。
【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1。
4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。
【选项】A。
14%B。
19%C。
21%D。
22%【答案】B【解析】本题考查的是投资组合理论。
资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×（平均收益率—无风险资产收益率）=5%+1。
4×（15%—5%）=19%【考点】5。
【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。
【选项】A。
开发强度系数B。
土地转化率C。
住房可支付性指数D。
住房市场指数【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场指标。
开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
【考点】6。
房地产评估师招聘试题及答案
房地产评估师招聘试题及答案一、单选题（每题 3 分，共 30 分）1、房地产评估中，收益法适用的对象是（）A 行政办公楼B 学校C 公园D 商场答案：D解析：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，商场通常有租金收益，而行政办公楼、学校、公园一般不以盈利为目的，收益难以准确衡量。
2、采用市场法评估房地产时，可比实例的成交日期与评估时点相隔不宜超过（）A 6 个月B 1 年C 2 年D 3 年答案：B解析：如果相隔时间过长，市场情况可能发生较大变化，影响评估结果的准确性。
3、房地产的特性不包括（）A 不可移动性B 独一无二性C 耐久性D 同质性答案：D解析：房地产具有不可移动性、独一无二性、耐久性等特性，同质性不符合房地产的特点。
4、成本法中的土地取得成本不包括（）A 征地费用B 拆迁安置补偿费C 土地出让金D 开发利润答案：D解析：开发利润是在计算房地产价格时考虑的，不属于土地取得成本。
5、某宗房地产的土地面积为 1000 平方米，建筑面积为 2000 平方米，土地单价为 1000 元/平方米，建筑物重置价格为 800 元/平方米，成新率为 80%，则该房地产的价格为（）万元。
A 200B 240C 280D 320答案：B解析：土地价值＝ 1000×1000 ＝ 100（万元），建筑物价值＝2000×800×80% ＝ 128（万元），房地产总价＝ 100 ＋ 128 ＝228 ≈ 240（万元）6、以下不属于房地产区位因素的是（）A 交通B 环境C 面积D 配套设施答案：C解析：面积属于房地产自身的实物因素，而非区位因素。
7、假设开发法中，开发完成后的房地产价值是通过（）求取的。
A 市场法B 收益法C 成本法D 以上均可答案：D解析：开发完成后的房地产价值可以根据具体情况，选择市场法、收益法或成本法等来求取。
8、基准地价修正法评估宗地价格时，需要修正的因素不包括（）A 容积率B 土地使用年限C 市场供求关系D 土地开发程度答案：C解析：基准地价修正法中，通常需要修正容积率、土地使用年限、土地开发程度等，市场供求关系一般不作为修正因素。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。
（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。
（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
第四章 房地产评估习题
第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。
A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。
则由此计算出的建筑容积率为( )。
A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。
A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。
A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。
A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。
A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。
A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。
A、在我国。
所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
房地产价格评估习题
第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. b.c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b.c.d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
房地产估价考试试题
房地产估价考试试题一、单项选择题（每题1分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的核心是：A. 土地使用权年限B. 土地位置C. 可比性原则D. 土地开发程度2. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 一致性原则3. 房地产估价报告中，估价目的通常包括：A. 买卖B. 抵押C. 租赁D. 所有上述选项4. 估价时点是指：A. 估价报告完成的时间B. 估价报告提交的时间C. 估价结果所依据的市场条件的时间D. 估价委托的时间5. 以下哪个因素不属于影响房地产价格的外部因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 交通状况6. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为：A. 40年B. 50年C. 70年D. 无年限限制7. 房地产估价中，收益法适用的条件是：A. 房地产有稳定的收益B. 房地产的收益可以预测C. 房地产的收益风险可以量化D. 所有上述选项8. 房地产估价报告的有效期通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年9. 房地产估价师在估价过程中，应遵循的职业道德包括：A. 保守估价对象的秘密B. 接受估价委托后，不得随意更改估价结果C. 估价结果应客观公正，不受外界影响D. 所有上述选项10. 以下哪种估价方法不适用于商业地产估价？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 剩余法二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价的程序包括：A. 接受估价委托B. 收集估价所需资料C. 确定估价方法D. 编制估价报告12. 房地产估价中，收益法中收益的计算包括：A. 净租金收入B. 运营费用C. 资本化率D. 折旧费用13. 影响房地产价格的内部因素包括：A. 房屋的建筑面积B. 房屋的朝向C. 房屋的楼层D. 房屋的装修状况14. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法和过程D. 估价结果15. 房地产估价师在估价过程中，应避免的不当行为包括：A. 接受不正当利益B. 泄露估价对象的商业秘密C. 故意低估或高估估价对象的价值D. 未经委托人同意，擅自公开估价结果三、简答题（每题5分，共20分）16. 简述房地产估价的目的和意义。
房地产估价师试题库及答案
房地产估价师试题库及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧,而引起的建筑物价值减损,属于( )。
A、功能折旧B、经济折旧C、物质折旧D、自然折旧正确答案：A2、下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )。
A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范正确答案：D3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。
A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4、下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )。
A、游乐场B、学校(学校是没有收益的)C、写字楼D、影剧院正确答案：B5、下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。
A、专业估价承担法律责任B、专业估价由专业机构和专业人员完成C、非专业估价具有公信力(专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信力)D、专业估价提供专业意见正确答案：C6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自价值时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于价值时点的价值为( )万元。
A、3752B、3806C、4128D、4830正确答案：A答案解析：使用收益还原法,A要改成R7、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
房地产估价师模拟试题
房地产估价师模拟试题一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 客观性原则B. 公正性原则C. 随意性原则D. 合法性原则2. 以下哪项不是房地产估价方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 折旧法3. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年4. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑材料D. 房地产经纪人的个人能力5. 房地产估价中的“三公”原则指的是什么？A. 公开、公平、公正B. 公开、公正、公信C. 公平、公正、公信D. 公开、公平、公信6. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 假设开发法7. 房地产估价师在进行估价时，需要考虑以下哪项因素？A. 估价对象的所有权B. 估价对象的地理位置C. 估价对象的面积D. 所有选项都是8. 房地产估价报告中，估价结果的表述应遵循什么原则？A. 模糊性原则B. 明确性原则C. 随意性原则D. 保守性原则9. 房地产估价师在估价过程中，应如何对待估价对象的潜在缺陷？A. 忽略不计B. 作为估价的依据C. 进行充分披露D. 视情况而定10. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德要求？A. 保守商业秘密B. 客观公正地进行估价C. 接受估价对象的所有条件D. 尊重估价对象的所有者二、多项选择题（每题3分，共15分）11. 房地产估价师在估价过程中，需要收集哪些资料？A. 土地使用权证B. 房屋所有权证C. 估价对象的平面图D. 估价对象的周边环境资料12. 房地产估价报告应包含哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法的选择和应用D. 估价结果的分析和结论13. 以下哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的租金水平B. 房地产的空置率C. 房地产的维修费用D. 房地产的地理位置14. 房地产估价师在进行成本法估价时，需要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 销售成本15. 房地产估价师在估价过程中，需要遵守哪些法律法规？A. 《中华人民共和国房地产管理法》B. 《中华人民共和国土地管理法》C. 《中华人民共和国城市房地产估价管理办法》D. 《中华人民共和国合同法》三、判断题（每题1分，共10分）16. 房地产估价师可以根据自己的判断随意确定估价结果。
房地产估价试题及答案自考
房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。
全国房地产评估师考试试题含答案
全国房地产评估师考试试题含答案读书破万卷下笔如有神__________________________________全国房地产评估师考试试题含答案（1）第一部分选择题一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列岀的四个选项中只有一选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。
1. 供人们生活起居的建筑是（）A. 公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑2. 建筑地段地租的基础是由真正的（）A. 生产成本规定的B.农业地租规定的C. 生产价格决定的D.垄断利润决定的3. 城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则（）A. 房地产价格较高B.房地产价格不变C. 房地产价格有变化D.房地产价格较低4. 商业中心往往位于地价高昂的（）A. 黄金地段B.边缘地段C.落后地段D. 一般地段5. 容积率是指地块上的建筑面积与（）A. 总面积之比B.地块面积之比C.地下面积之比D.绿化面积之比6. 商业标准宗地的位置应是（）A. 街角地B.多面临街地C. 一面临街地D.畸零地7. 因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值（）A.10B.50C.0.5D.58. 从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格（）A.最终会基本趋于一致B.最终会扩大差别C.可能趋于一致，也可能扩大差别D.由有关部门确定9. 运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定（）各有关修正系数B. 土地还原利率A.读书破万卷下笔如有神----------------------------------C.如何计算容积率修正D.如何计算土地使用年期修正10. 市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（）A.其中分母小于100B.其中分母大于100C.其中分母等于10011. 通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（）A. 土地的估价期日B. 土地的使用期限不同C. 土地在不同时期的基准地价不同D. 土地在不同时期的路线价不同12. 新开发区内可岀售土地的平均售价（）A. 不包含整个开发区的所有开发成本B. 应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可岀售土地面积上C. 包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费D. 包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费13. 房屋的商品租金构成因素是（）A. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润14. 房屋重新建造成本中应包括（）A.利息、利润B.利息、利润、税费C.利润、税费D.利息、税费15. 剩余法在评估待开发土地中运用得（）A.最少B.最为广泛C.最难D.最一般16. 剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在（）A.区域范围B.规定范围D.期望范围17. 剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的（）A.性质B.工业状况C.生活状况D.设施状况（）路线价估价法是一种评估大量土地的18.读书破万卷下笔如有神__________________________________A.迅速估价方法B.较慢估价法C. 简易法D.延迟法19. 标准深度是指标准宗地的（）A.街道宽度B.临街深度C.街道长度D.街道曲度20. 基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有（）A.可比性B.可替性C.可分性D.可换性二、双项选择题（本大题共18小题，每小题1分，共18分）在每小题列出的五个选项中有二个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。
房地产估价习题
第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（）等条件，才真正需要专业估价。
A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（）。
A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（）。
A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖三、简答题1、房地产为什么需要估价？2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？3、我国市场经济条件下对房地产估价工作的必要性第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、下列不属于房地产区位因素的是（）。
A 、交通 B、用途 C 、环境D、楼层2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（）万元。
A 、96B 、192 C、 240 D 、4804、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
A、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比5、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（）。
A、0.50B、1.00C、0.64D、0.756、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（）。
A、1.6B、2.5C、40%D、25%7、楼面地价=土地单价÷（）。
A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率8、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。
房地产估价师考试历年试题
房地产估价师考试历年试题第一部分：选择题1. 在进行房地产估价时，下列哪种因素是最重要的？a) 土地面积b) 房屋建筑面积c) 土地位置d) 房屋装修风格2. 以下哪种方法适用于房产估价？a) 收益法b) 成本法c) 市场法d) 所有以上方法3. 何种因素是影响房地产市场波动最大的因素？a) 经济状况b) 政府政策c) 政治稳定性d) 房地产估价师的能力4. 为什么要进行房地产估价？a) 为购房者提供参考b) 为房地产投资者提供决策依据c) 为银行贷款提供评估依据d) 所有以上原因5. 进行房地产估价时，下列哪种因素是最不重要的？a) 房屋年龄b) 房屋朝向c) 房屋面积d) 房屋装修等级第二部分：填空题1. 房地产估价师需要具备什么样的技能和知识？房地产估价师需要具备丰富的市场调研经验、良好的数学和统计学知识、以及对房地产市场的深入了解。
2. 在进行房地产估价时，需要考虑的因素有哪些？房地产估价时需要考虑房屋的位置、面积、年限、建筑品质、装修风格以及周边配套设施等因素。
3. 请列举一种常用的房地产估价法。
市场比较法是一种常用的房地产估价法，通过对现有市场上类似房产的价格进行比较，来确定目标房产的估价。
第三部分：问答题1. 房地产估价师的职责是什么？房地产估价师的职责是根据市场和专业知识，对房地产进行评估和估价，为购房者、投资者、银行等提供准确的房地产估价报告。
2. 房地产估价的主要方法有哪些？房地产估价的主要方法包括市场比较法、成本法和收益法。
3. 请简要解释市场比较法的原理。
市场比较法是通过比较与目标房产相似的已售出房产的价格，来确定目标房产的估价。
该方法依赖于市场上类似房产的销售数据，适用于市场活跃的地区和类型明确的房产。
总结：房地产估价师是一个专业的职业，通过市场调研和专业知识，对房地产进行评估和估价。
在估价过程中需要考虑多个因素，如房屋的位置、面积、年限、建筑品质和装修风格等。
常用的估价方法有市场比较法、成本法和收益法。
房地产估价复习题
一、单项选择题1、房地产交易成交的条件是〔A 〕。
A、最高买价≥成交价≥最低卖价B、最低卖价≥成交价≥最高买价C、成交价≥最高买价≥最低卖价D、最低卖价≥最高买≥成交价2、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为〔C 〕。
A、协议、拍卖、招标B、拍卖、招标、协议C、协议、招标、拍卖D、招标、拍卖、协议3、按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是〔A 〕。
A、投资价值B、成交价格C、评估价值D、理论价格4、某抵押房地产价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，那么抵押贷款额度应为〔D 〕万元。
A、500B、200C、300D、1805、某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，那么该房地产2007年1月1日的计税价值应为〔B 〕。
A、500B、450C、700D、6306、现有建筑物应予保存的条件是：现状房地产的价值〔 B 〕新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A、小于B、大于C、等于D、小于或等于7、收益法是以〔 B 〕为根底的，该原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A、收益原理B、预期原理C、未来原理D、替代原理8、重建价格，是采用及估价对象建筑物一样的建筑材料、建筑构配件、设备与建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造及估价对象建筑物〔 B 〕的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用B、完全一样C、具有同等功能D、类似9、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于〔 C 〕A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、有形折旧10、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，那么该房地产的搂面地价为〔C〕元/m2。
房地产评估计算题
1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，设定的折现率为6%，该宗房地产的收益年限为50年，则其评估价值最接近于：A. 800万元B. 929万元C. 1000万元D. 1200万元（答案）B2、某套住宅的建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置价格为3000元/平方米，经评估该住宅成新率为80%，则该住宅的评估现值最接近：A. 24万元B. 28.8万元C. 30万元D. 36万元（答案）B3、某商业用地，剩余使用年限为40年，年租金为20万元，若折现率为8%，则该宗地的价格最接近：A. 160万元B. 200万元C. 250万元D. 300万元（答案）C4、某写字楼原值为1000万元，已知该类建筑物的经济寿命为50年，残值率为5%，现该写字楼已使用10年，则其现值为：A. 600万元B. 760万元C. 800万元D. 840万元（答案）B5、某宗土地总面积为1000平方米，容积率为2.5，楼面地价为1500元/平方米，则该宗土地的总地价为：A. 150万元B. 375万元C. 1500万元D. 3750万元（答案）B6、某套二手房交易，卖方报价80万元，买方还价72万元，最终双方以76万元成交，则该房地产的成交价格比率为：A. 90%B. 95%C. 100%D. 105%（答案）B7、某宗房地产采用市场比较法评估，选取的三个可比实例价格分别为120万元、130万元和110万元，对应的修正系数分别为1.05、0.95和1.1，则评估对象的评估价值最接近：A. 118万元B. 120万元C. 122万元D. 125万元（答案）C8、某块土地的开发成本为500万元，开发周期为3年，年利率为5%，则按单利计息的开发成本利息为：A. 25万元B. 50万元C. 75万元D. 100万元（答案）C。
房地产估价师试题+答案
房地产估价师试题+答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
A、期中B、期初C、期末D、任意阶段正确答案：A2.估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为( )。
A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%正确答案：C答案解析：年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命x100%=1/45x100%=2.22%特别注意的是,经济寿命以土地使用期限为准 ,题干中已建成5年,可加在土地使用期限上。
3.某市A 房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。
另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000 元/亩。
按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为( )万元,最高为( )万元。
A、30,60B、30,80C、60,100(征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍)D、80,100正确答案：C4.某居住用地的使用权为70 年,作为居住用地使用了10 年,后该地块土地规划性质变更为商业用途,产权人出让该土地使用权并用于商业用途,已知商业用地的最高土地使用年限为40 年。
则该土地受让人的使用期限不得超过( )年。
A、70B、30C、40D、60正确答案：C5.建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为( )。
A、指数调整法B、分部分项法C、工料测量法D、单位比较法正确答案：D6.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。
房地产评估师考试试题
一.单向选择提（共35分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（D ）A.为之固定性B各异性C适应性 D 相互影响性２房地产投资的缺点是（D ）A.相对较高的收益水平B. 易于获得金融机构的支持C. 抵销通货膨胀的影响D.投资回收期较长3.甲.乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ，甲.乙两个物业投资风险比较的结果是（B ）A . 甲物业投资风险大 B. 乙物业投资风险大 C. 甲.乙两个物业投资风险相同 D.无法判断4.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（B ）A .0.25 B.0.50 C .1.5 D.2.005. 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（C ）子市场.A. 租赁B. 销售C. 保险D.抵押6.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（B ）A. 0.4月B. 2.5月C.0.4年D.2.5年7.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ B ）.A. 第一阶段B.第二阶段C. 第三阶段D. 第四阶段8.如果同一地区的某一类型午夜的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）A．减少B、增加C、不变D、同步递减9．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。
A、半个月B、一个月C、一个半月D、二个月10．在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 市场性原则D. 随意性原则2. 房地产估价中，土地使用权的剩余年限对房地产价值的影响是：A. 无影响B. 正相关C. 负相关D. 无关紧要3. 以下哪种方法不属于房地产估价常用的估价方法？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法4. 在房地产估价中，估价师需要考虑以下哪些因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 所有上述因素5. 房地产估价报告中，估价结果的有效期限通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年6. 房地产估价中，土地的区位因素包括：A. 土地的自然条件B. 土地的交通条件C. 土地的规划用途D. 所有上述因素7. 房地产估价中，以下哪项不属于估价对象的法律属性？A. 所有权B. 使用权C. 收益权D. 租赁权8. 房地产估价中，估价师在进行估价时需要遵循哪些原则？A. 独立性原则B. 公正性原则C. 保密性原则D. 所有上述原则9. 房地产估价中，估价师在进行市场比较法估价时，需要选择的比较对象应具备哪些条件？A. 与估价对象类型相同B. 与估价对象地理位置相近C. 与估价对象交易时间相近D. 所有上述条件10. 房地产估价中，估价师在进行成本法估价时，需要考虑的成本因素包括：A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 所有上述成本二、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的和意义。
2. 列举并解释房地产估价中常用的三种估价方法。
3. 描述房地产估价报告的基本结构和内容。
4. 说明估价师在进行房地产估价时需要遵循的职业道德。
三、案例分析题（每题15分，共30分）1. 假设你是一名房地产估价师，受委托对一处位于市中心的商业地产进行估价。
该地产的建筑面积为1000平方米，土地使用权剩余年限为40年。
房地产评估习题
房地产评估习题一、单选题1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。
A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制2、某宗土地2，000平方米,土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1，200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。
则由此计算出的建筑容积率为（ B )。
A、0。
6B、5。
1C、2D、63、在资产评估中,土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的,对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B ）体现出来.A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C ）来评估。
A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。
A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（A )评估较为合适。
A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法7、下列关于土地的描述，错误的是（ A )。
A、在我国。
所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让.8、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（B )个月内申请提出.A、3B、12C、6D、189、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是（ D ).A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费10、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10％,预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于（A ）万元.A、263。
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一、单项选择题
1.替代原理是房地产估价中( )
A.市场法的理论基础
B.重置成本法的理论基础
C.收益法的理论基础
D.剩余法的理论基础
2.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。
( )
A.成本法
B.收益法
C.剩余法
D.市场法
3.一般情况下，房地产估价应采用____指标。
( )
A.实际收入
B.主观收入
C.客观收入
D.潜在收入
4.从收益法的观点看，房地产的价值是未来____的现值之和。
( )
A.潜在毛收入
B.有效毛收入
C.正常净收益
D.销售收入
5.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是 ( )
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.剩余法
6.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( )
A.递减
B.递增
C.不变
D.先减后增
7.收益法采用_________作为估价依据。
( )
A.实际收入、实际费用和实际净收益
B.实际收入、实际费用和客观净收益
C.客观收入、实际费用和实际净收益
D.客观收入、客观费用和客观净收益
8.当容积率不变时，楼面地价与土地价格____；地价不变，楼面地价与容积率____。
( )
A.成正比成正比
B.成正比成反比
C.成反比成反比
D.成反比成正比
9．不动产具有供给有限特性，本质上在于（）。
A．土地总量有限 B．规划限制
C．不动产不可移动 D．价值量大
10.一般情况下，房地产估价应采用____指标。
( )
A.实际收入
B.主观收入
C.客观收入
D.潜在收入
11.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( )
A.非单一性
B.可替代性
C.合法性
D.可修正性
12.基准地价系数修正法的基本原理是( )
A.供求关系原理
B.生产费用价值论
C.替代原理
D.效用决定论
13.从卖方来说，成本法的理论依据是( )
A.恩格尔定律
B.供求关系原理
C.生产费用价值论
D.替代原理
14.某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998
年6月30日的价格，之后有关方面对其估价结果有异议，要求重新估价。
重新估价的估价时点应为（）
A、1998年6月30日
B、原估价作业日期
C、现在
D、要求重新估价的委托方指定的日期
15.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。
( ) A.现在未来未来 B.未来未来在估价时点上
C.过去未来未来
D.过去现在在估价时点上
16.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。
( )
A.成本法
B.收益法
C.剩余法
D.市场比较法
17.房地产估价的时点性是指以估价房地产在（）的实际状况，对房地产价值进行的评定估算。
A、估价日期
B、估价工作日期
C、估价基准日
D、过去、现在及未来
18. 有一宗地,占地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为
0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为()元/平方米.
A、1000
B、1500
C、2100
D、2800
19.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。
A．越低 B.越高
C.不变
D.符合客观实际
20.具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地，被称为( )。
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.净地
21.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为（）
A．500万元 B．300万元 C．280万元 D．360万元
22.“四三二一”法则属于______百分率。
（）
A.加权深度
B.平均深度
C.累计深度
D.单独深度
23．某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为（）
A．100／115 B．85／100 C．115／100 D．100／85
24.______是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。
（）
A.级差地租
B.城市地租
C.级差地租Ⅰ
D.级差地租Ⅱ
25、如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A、9%
B、12.5%
C、7.5%
D、5%
26、建筑物残余估价法属于（）中的一种具体方法。
A、收益法
B、成本法
C、市场法
D、功能价值法
27、在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（）
A.交易日期修正
B.交易情况修正
C.区域因素修正
D.个别因素修正
二、多项选择题
1.构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括（）
A.土地出让金
B.房产税
C.折旧费
D.租金损失准备
E.维护费
2.基准地价修正系数法的计算公式中，涉及哪些修正？( )
A.区域因素修正
B.个别因素修正
C.年期修正系数
D.日期修正系数
E.容积率修正系数
3.土地使用权估价的原则有( )
A.替代原则
B.最佳使用原则
C.变动原则
D.供需原则
E.贡献原则
4.影响地价的个别因素包括（）
A.位置因素
B.地形地质因素
C.面积因素
D.地块形状因素
E.土地利用因素
5.不适宜用收益法进行估价的房地产有（）
A.小吃店铺
B.政府机关
C.学校
D.寺庙
E.写字楼
6.按权属关系可将房地产价格分为（）
A.单位价格
B.转让价格
C.所有权价格
D.使用权价格
E.抵押价格
7.影响地价的一般因素有
A.行政因素
B.区域因素
C.社会因素
D.经济因素
E.人口因素
三、简答题
1、简述市场法评估的前提条件。
2、建筑物残余估价法的基本思路是什么？？
3、简述成本法估价的流程。
4、简述影响地产价格的一般因素。
5、简述房地产估价报告的组成部分
6、简述市场法评估的操作步骤。
7、影响房地产价格的一般因素中，行政因素包括哪些内容？
8、简述房地产估价的经济原则。
四、计算题
1、投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米。
两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济？
2、某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。
目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。
该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。
据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。
试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。
3、某一用于出租的写字楼，占地面积1000平方米，建筑物容积率为2，若每年来自土地的总收益为20万元，总费用为5万元，建筑物折现率为12%，综合折现率为10%，且每年保持不变。
假设该房地产使用年限无限期，该建筑物现时价格为150万元，试求：（1）楼面地价；（2）土地折现率。
五、论述题
1、论述房地产估价的程序。
2、论述剩余法的适用范围。