房地产评估之收益法_习题

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房地产评估习题（附答案）

房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。

该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。

A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。

A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。

A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。

A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。

A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。

A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。

A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。

A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。

A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试考试题.doc

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试考试题考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。

（）本题答案： 2、判断题商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

（）本题答案： 3、判断题收益法是以预测原理为基础的。

（）本题答案： 4、判断题收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。

（）本题答案： 5、判断题所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。

（）本题答案： 6、多项选择题净收益的测算途径可分为（）。

A.基于租赁收入测算净收益 B.基于营业收入测算净收益姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益本题答案：7、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：8、问答题6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。

房地产习题1

习题（房地产评估）1、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地资本化率为7％.建筑物资本化率为8％，评估时土地剩余出让年限为25年，期限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。

取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用收益法估测建筑物价值最有可能是( ) 元。

负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。

习题(流动资产评估)1、甲在产品实有数量为600件，该产品材料定额单耗为2.5公斤/件，工时定额为4小时/件，材料开工时一次投入，在产品完工程度为50%，材料现行市价10元/公斤，正常小时工资率4元/小时，正常小时制造费用率1.5元/小时，根据变现风险确定的调整系数为10%，试评估甲在产品的价值。

2、某企业生产A产成品,账面价值850000元,评估基准日该产品库存量为280000瓶,账面单价3元/瓶,销售价4元/瓶(含增值税),该产品销售费用率为2%，销售税金占销售收入比率为1.2%,销售利润率为15%，该企业所得税税率为25%，属于畅销产品。

试评估A产品.3、B企业向A企业出售一批半成品，价款为900万元，采用商业承兑汇票结算，结算期6个月，年利率为6％。

该企业于4月10日开出汇票，并经A企业承兑。

现对B企业进行资产评估，评估基准日为6月10日，月贴现率为0.6％。

计算应收票据评估值。

习题(无形资产评估)1、某企业为了整体资产转让需要进行评估。

经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。

该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。

房地产估价选择题

房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。

A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

房地产估计-第七章收益法练习题参考答案

第七章收益法练习题一、单项选择题1、收益法是以（B）为基础的。

（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

Ａ、收益原理Ｂ、预期原理Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。

Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。

Ａ、2000Ｂ、400Ｃ、4000Ｄ、100004、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。

Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。

Ａ、成本Ｂ、风险Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。

Ａ、投资价值Ｂ、市场价值Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（B）。

Ａ、150.56万元B、154.56万元C、157.61万元D、152.69万元8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年收益权利的价格（ A ）A、3899元/ m2B、3865元/ m2C、3855元/ m2D、3920元/ m29、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。

A、3252元/ m2B、3435元/ m2C、3565元/ m2D、3343元/ m210、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。

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房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

（）本题答案： 2、判断题获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（）本题答案： 3、判断题有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

（）本题答案： 4、判断题资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（）本题答案： 5、判断题营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。

（）本题答案： 6、判断题获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（）本题答案： 7、判断题利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

（）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。

2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案

2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共45题）1、收益法是以（）为基础的。

A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 D2、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 D3、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 A4、下列不属于土地权属证书的是（）。

A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》【答案】 D5、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。

A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 C6、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。

A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 A7、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】 B8、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 D9、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 B10、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】 D11、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。

2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案

2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案单选题（共35题）1、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。

类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。

A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 A2、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】 C3、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。

现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。

A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】 C4、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指A.亡阴B.亡阳C.脱液D.伤津【答案】 C5、某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。

该房地产的总价为（）万元。

A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】 B6、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘【答案】 A7、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。

A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置【答案】 B8、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。

A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日【答案】 A9、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

房地产估价习题

第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（）等条件，才真正需要专业估价。

A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（）。

A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（）。

A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖三、简答题1、房地产为什么需要估价？2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？3、我国市场经济条件下对房地产估价工作的必要性第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、下列不属于房地产区位因素的是（）。

A 、交通 B、用途 C 、环境D、楼层2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。

A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。

假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（）万元。

A 、96B 、192 C、 240 D 、4804、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。

A、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比5、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（）。

A、0.50B、1.00C、0.64D、0.756、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（）。

A、1.6B、2.5C、40%D、25%7、楼面地价=土地单价÷（）。

A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率8、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。

房地产估价师练习题库及参考答案

房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。

A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。

A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。

该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。

经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。

不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。

A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。

A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。

A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。

A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。

A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。

房地产估价综合练习题

《房地产估价》综合练习题一、单项选择题1．在房地产估价方法中，最重要、最常用、最成熟，具有说服力，适用范围广的估价方法是（）A、剩余法B、市场比较法C、趋势法D、收益法2．收益法的计算原理是运用适当的（），将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。

A、宅地化率B、实质利率C、还原利率D、综合还原利率3．路线价法的理论依据是（）的决定理论。

A、土地价值B、房地产价值C、房屋价值D、房地产价格4．（），是房地产投资有别于其他投资的根本特点，也是投资者热衷于房地产投资的主要原因。

A、房地产升值B、房地产利润C、房地产的特性5．成本估价法的理论依据可从（）和（）来看。

A、卖方角度B、买方角度C、买方市场D、卖方市场E、生产成本F、产品价格二、判断题（你认为下列命题是否正确，对正确的打“√”；错误的打“×”）1．房地产之所以有价格，前提条件有下列3个：(1 )房地产的有用性；(2)房地产的稀缺性；(3)房地产的有效需求。

2．成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

故成交价格是正常的。

3．最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。

4．如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。

5．供小于求时，就会使价格上升，价格上升就会使利润减少，从而影响重新吸引投资。

6．将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币就是该房地产的价格。

7．长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测本来开发完成后的房地产价值。

8．深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。

房地产估价习题上含答案

一、选择题1、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（）A 、出租的房地产; Ｂ、自用的房地产；Ｃ、餐饮的房地产；Ｄ、营业的房地产2、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为５层时，预期投资利润率为4.36％；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18％；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14％。

由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（）。

Ａ、收益递增规律；Ｂ、收益递减规律；Ｃ、规模的收益递增规律；Ｄ、规模的收益递减规律3、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和（）。

A 、协商一致；Ｂ、技术上可能；Ｃ、环境上适合；Ｄ、规模上均衡 4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A 、可比实例房地产；B 、估价对象房地产；Ｃ、标准房地产；D 、类似房地产5、某可比实例的实物状况比估价对象优９％，则其实物状况修正系数为（）。

Ａ.0.91; B.0.92; C.１.09; Ｄ.1.106、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（）。

Ａ、0.060； B 、0.0940；C 、1.060；D 、1.0647、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。

Ａ、50；Ｂ、10；Ｃ、20；Ｄ、无法知道8、某建筑物重置价格为C ，残值率为0，正常使用的耐用年限为N 年，现已使用了t 年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n 年，且N ≠n+t ，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（）。

A 、n N C ⨯ C 、t N C ⨯ D 、)(n N t n C -⨯+ 9、在一般情况下，（）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试资料模拟考试卷_0.doc

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试资料模拟考试卷考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法本题答案： 2、判断题收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。

（）本题答案： 3、单项选择题某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40 B.97.87 C.98.55姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.99.33本题答案：4、多项选择题收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

A.自然寿命B.合同约定C.净运营费用D.法律规定本题答案：5、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。

（）本题答案：6、多项选择题直接资本化法的优点是（）。

A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B.通常只需要测算未来第一年的收益C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E.计算过程较为简单本题答案：7、判断题所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。

2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷B卷附答案

2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷B卷附答案单选题（共40题）1、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。

A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】 D2、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。

A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】 A3、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。

该综合楼的价值为（）万元。

A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.494、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。

该综合楼的价值为（）万元。

A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】 A5、收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】 C6、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火7、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密【答案】 C8、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。

A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日【答案】 A9、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。

不动产评估不同方法例题

例题2

某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经调查收集到以下资料：（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。（2）土地还原率为7％。（3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元（2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元（3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元（4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。（5）经营利润=6000*10%=600万元总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元

2、市场比较法的公式及估价步骤市场比较法的公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数即：估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()

市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格

房地产评估习题市场法和收益法

房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。

该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。

解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）（2）案例修正计算。

评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。

其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。

第九章房地产评估方法及其应用

第九章房地产评估方法及其应用知识点1 收益法在房地产评估中的应用1.采用收益法评估房地产价值时，用来求取房地产净收益的房地产总费用中，不包含的费用是房地产的（）。

A.折旧费B.管理费C.维修费D.保险费『正确答案』A『答案解析』本题考查的是净收益与资本化率。

房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。

参见教材P457。

【知识点】客观总费用净收益=总收益-总费用客观总费用是取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。

也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。

◆总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。

◆房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。

2.下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有（）。

A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等『正确答案』ABCD『答案解析』本题考查的是净收益与资本化率。

房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。

参见教材P457。

3.假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（）。

A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%『正确答案』C『答案解析』本题考查的是净收益与资本化率。

房地产价值=净收益/资本化率；房地产净收益＝土地净收益＋建筑物净收益；（1000+5000）×r=1000×6%+5000×8%。

参见教材P460。

【例题·综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2009年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2010年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。

资产评估-房地产评估(一)_真题-无答案

资产评估-房地产评估(一)(总分170,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1. 待估土地年总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。

A. 700B. 800C. 833D. 7522. 运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。

A. 房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金B. 房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C. 房地产总费用＝管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D. 房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金3. 对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。

A. 假设开发法B. 成本法C. 形象进度法D. 市场法4. 某可比案例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m2。

A. 2900B. 3223C. 3322D. 40005. 某宗土地4000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为2500m2，第2层至第10层每层建筑面积为2000m2，则由此计算出的建筑容积率为( )。

A. 4B. 5.125C. 2D. 66. 在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。

A. 基础设施配套费B. 公共事业配套费C. 小区开发配套费D. 城市建设配套费7. 土地一般是指( )。

A. 陆地及其空间的全部环境因素B. 由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体C. 地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂D. 地球表面的能为农业、工业生产提供场所的部分8. 标定地价是( )。

A. 省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价B. 市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价C. 土地使用权出让底价D. 地产市场交易价格9. 从评估原理的角度划分，基准地价修正系数法可归属于( )。

房地产评估之收益法-习题

收益法及其运用一、单选题1。

收益法适用的条件是房地产的( ）.A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D。

收益和风险均能量化【正确答案】D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

2.收益法的理论基础是（）。

A.替代原理B。

预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【正确答案】B【答案解析】参见教材P213。

3。

有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡,报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。

那么，甲的价格（）乙的价格。

A。

高于 B.低于C。

等于D。

条件不足,无法确定【正确答案】B【答案解析】4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10％，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。

A.2400B.2405C.2410 D。

2415【正确答案】C【答案解析】5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元,运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的报酬率为10%.则该宗房地产的合理经营年限为（）年。

A。

32 B.34 C.36 D.38【正确答案】C【答案解析】参见教材P229.该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n：16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。

6。

某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A。

267。

35 B。

287.86C.298.84D.300。

86【正确答案】D【答案解析】参见教材P221。

V ＝＋＝300。

86万元7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％。

房地产评估习题

房地产评估习题一、单选题1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。

A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制2、某宗土地2，000平方米,土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1，200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。

则由此计算出的建筑容积率为（ B )。

A、0。

6B、5。

1C、2D、63、在资产评估中,土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的,对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B ）体现出来.A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C ）来评估。

A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。

A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（A )评估较为合适。

A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法7、下列关于土地的描述，错误的是（ A )。

A、在我国。

所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让.8、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（B )个月内申请提出.A、3B、12C、6D、189、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是（ D ).A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费10、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10％,预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于（A ）万元.A、263。