房地产评估之收益法_习题

收益法及其运用

一、单选题

1.收益法适用的条件是房地产的（）。

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

【正确答案】D

【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房

地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得

价格。

2.收益法的理论基础是（）。

A.替代原理

B.预期原理

C.均衡原理

D.边际收益递减原理

【正确答案】B

【答案解析】参见教材P213。

3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。

A.高于

B.低于

C.等于

D.条件不足，无法确定

【正确答案】B

【答案解析】

4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。

A.2400

B.2405

C.2410

D.2415

【正确答案】C

【答案解析】

5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。

A.32

B.34

C.36

D.38

【正确答案】C

【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的

时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。

6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.267.35

B.287.86

C.298.84

D.300.86

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P221。

V ＝＋＝300.86万元

7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85

【正确答案】A

【答案解析】折现率=6%+6%×25%=7.5%

6000×（1-6%）/1.0755+400×0.7/0.075×（1-1.075-5）=5061.44

8.某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。

A.521

B.533

C.695

D.711

【正确答案】A

【答案解析】参见教材P216、P233。实际租金收益低于市场类似租金

收益，应该采取客观收益。

年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54万元

收益现值

9.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。

A.313

B.329

C.417

D.446

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P233。

偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数（年金终值系数的倒数）

第一步，求取收益年限

7.59%=6%/（1.06n）-1

得n=10

第二步，求取房地产价格

V=20/6%×（1-1.06-10）+1.2V/1.0610

V=446

10.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报

酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56

B.168.75

C.169.39

D.277.70

【正确答案】B

【答案解析】分两步求解：

（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益

求得A=15.97

（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格==168.75

11.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为（）。

A.98.8

B.592.81

C.691.61

D.667.22

【正确答案】A

【答案解析】年租金优惠＝（3.5－3）×360×500＝90000元

还有18年租期，报酬率为6%

承租人权益价值＝＝98.8万元

12.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A.245

B.275

C.315

D.345

【正确答案】D

【答案解析】折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需

要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，

营业税及房地产税65万元，所以净收益为500－40－50－65＝345万

元。参见教材P236。

13.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费