房地产估价方法之收益法
房地产估价理论与方法第五章
K年
K估 K实
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例5－11：
某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为 1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似， 现行土地报酬率为6％，求该宗工业用地的价格。
1 1 48 1 6% 1500 1489 .36元 / 平方米 1 1 50 1 6%
a V rg
n 1 g 1 1 r
——有限年公式 ——无限年公式
n=∞ r=g 有限年
V
a rg
V
na 1 r
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例5－12
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用 年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一 年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增 长2%；该类房地产的报酬率为9%。试求该宗房地产的价格。
V30 V40
K 30 K 40
1 1 30 1 8% 5000 4720 .40元 / 平方米 1 1 40 1 8%
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例5-9
已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000 元/㎡，对应的报酬率为8%，试求假设其土地使用权为50年、 报酬率为10%下的价格。
V
——有限年公式 ——无限年公式
n=∞ r=0有限年
a V r
V na
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公式用途：
①直接用于计算价格；
②不同年限价格的换算；
③比较不同年限价格的高低； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
房地产估价第6章 收益法
第一节 收益Βιβλιοθήκη 的基本原理一、收益法的含义 二、收益法的理论依据 三、收益法适用的估价对象及条件 四、收益法的估价步骤
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一、收益法的含义
收益法(income approach，income capitalization approach )，也称 收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来正常收益，选择适 当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
4．报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际 估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初 或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年 初为A ，则将其转换为发生在年末的公式为： A ＝A (1+Y)
5．公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。 例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A， Y，n的时间单位不一致，例如A的时间单位为月而Y的时间单位为年，则 应对净收益、报酬率或者对公式做相应调整。
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向来求取估价对象的 价值。通常把用收益法估算出的价值称为收益价格。
一、收益法的含义
1．直接资本化法 是将估价对象未来预期的具有代表性的相对稳定的收益，以适当的
资本化率转换为估价对象价值的一种计算方法。通常直接以单一年度的 预测收益（通常为未来第一年）为基础进行价值估算，即通过将预测收 益与一个适当的比率相除或者将预测收益与一个合适的乘数相乘获得。 其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价 值的方法，称为收益乘数法。 2．报酬资本化法
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四、收益法的估价步骤
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估是指对房地产进行估价、评估的过程。
评估的目标是确定房地产的市场价值，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
房地产评估的方法有很多种，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
收益法概述收益法是基于房地产的租金收益来评估房地产的价值。
它关注的是房地产所产生的未来收益，以此推算出其市场价值。
收益法适用于商业地产、出租住宅等租金收入可量化的房地产。
收益法的计算步骤收益法的计算可以分为以下几个步骤：1. 估算年净收入首先需要估算出房地产每年的净收入。
此处的净收入指每年从出租房地产获得的总收入减去各项费用，如管理费、维修费、税费等。
2. 决定资本化率资本化率是用来将未来收益转换成现在价值的一种指标。
它反映了投资回报的风险比例。
资本化率的决定涉及到市场的需求和供给状况、房地产的特点等因素。
3. 计算资本化值资本化值是房地产未来收益的现值。
它等于年净收入除以资本化率。
资本化值越高，意味着房地产的价值越高。
4. 判断房地产的市场价值最后，根据资本化值可以判断房地产的市场价值。
根据市场需求和供给，结合其他评估方法，可以得出房地产的合理市场价值。
收益法的优势和局限性收益法作为一种评估方法，具有以下优势和局限性：优势•收益法注重房地产的租金收益，对长期投资具有较好的衡量效果；•收益法可以处理更复杂的房地产特征，如多层商业综合体、办公楼等；•收益法可以提供对未来收益的预测和评估，帮助投资者做出合理决策。
局限性•收益法依赖于对未来租金收益的准确预测，对市场情况变化敏感；•收益法难以应用于不可量化的特殊房地产类型，如文化遗产、地标建筑等；•收益法无法考虑非租金收入的影响，如房地产增值、税收等。
收益法的应用领域收益法广泛应用于房地产市场。
以下是一些常见的应用领域：商业地产评估商业地产评估通常使用收益法来确定其市场价值。
商业地产的租金收入较高且稳定，适合使用收益法进行评估。
出租住宅评估收益法也适用于出租住宅的评估。
5.4房地产估价的收益法
第二篇资产评估实务第五章房地产评估第四节房地产估价的收益法1基本思路及步骤收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。
收集资料——计算潜在毛收入——计算有效毛收入——估算营运费——估算净收益——确定资本化率和折现率——求价格2适用对象及条件收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。
条件：收益和风险都可以预期和量化。
3各参数的估算3.1净收益的估算实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，通常不能直接用于评估。
当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于待开发状态，无当前收益时实际收益不能用于评估。
客观收益剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益值。
客观收益用来评估。
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的损失－营运费用＝有效毛收入－营运费用（P159下面）潜在毛收入——无空置下的收入。
有效毛收入——潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入。
营运费用——维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其他资本或经营的收益。
净收益——有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。
3.2资本化率的估算3.2.1纯收益与售价比率法。
例题：在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表1（假设交易价格为无限年期）。
表1纯收益与售价交易实例对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为：r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5=7.32%3.2.2安全利率加风险调整值法。
资本化率＝无风险报酬率＋风险调整值3.2.3各种投资风险、收益率排序插入法。
评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队，估计待估地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定资本化率的大小。
3.3收益期限的确定(已讲)3.4收益法的派生方法（非重点）1)土地残余法思路：土地价格＝（房地产收益－土地收益）/土地折现率2)建筑物残余法思路：建筑物价格＝（房地产收益—土地收益）/建筑物折现率4应用举例某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。
房地产估价师收益法公式汇总
房地产估价师收益法公式汇总一：正文：1. 收益法概述1.1 定义：收益法是一种房地产估价的方法，通过分析和评估所估价房产所能产生的现金流量，从而确定其实际价值。
1.2 原理：收益法基于市场上的租金收入作为主要指标，以此来衡量一项房地产投资的价值。
1.3 适用性：收益法适用于各种类型和规模的房地产投资，包括商业房地产、住宅租赁和工业房地产等。
2. 收益法的公式2.1 净收益净收益 = 总收入 - 总支出2.2 净收益率净收益率 = 净收益 / 投资金额 * 100%2.3 过去收益的预测根据历史数据和市场趋势，对未来收益进行合理的预测。
2.4 贴现率贴现率是衡量未来现金流量的综合指标，包括通货膨胀率、利率和风险溢价等因素。
2.5 估价估价 = 净收益 / 贴现率3. 数据分析3.1 收入数据需要分析和收集有关房产租金、销售情况和其他相关收入的数据。
3.2 支出数据支出数据包括房产维护费用、管理费用和其他相关支出。
3.3 比较市场数据通过比较市场上类似房产的租金和销售数据，对估价结果进行验证和调整。
4. 结论综合考虑以上因素，得出房产的估价结果。
附件：无法律名词及注释：1. 收益法：一种通过分析和评估所估价房产所能产生的现金流量来确定其实际价值的方法。
2. 净收益：房产所产生的总收入减去总支出的结果。
3. 净收益率：净收益与投资金额的比率，用以衡量房地产投资的盈利能力。
4. 贴现率：衡量未来现金流量的综合指标，包括通货膨胀率、利率和风险溢价等因素。
5. 估价：根据净收益和贴现率计算得出的房产估价结果。
二：正文：1. 收益法概述1.1 定义：收益法是一种用于估价房地产的方法，主要根据该房产预期的收入来确定其价值。
1.2 原理：收益法基于市场上类似房产的租金收入水平，以及其他相关因素，对房产的未来收入进行预测。
1.3 适用性：收益法适用于不同类型和规模的房地产，包括商业房地产、住宅租赁和工业房地产等。
2. 收益法的公式2.1 净收益净收益 = 总收入 - 总支出2.2 净收益率净收益率 = 净收益 / 投资金额 * 100%2.3 贴现率贴现率是考虑时间价值和风险因素的综合指标，用于计算未来现金流量的现值。
房地产估价-收益法
房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。
其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。
收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。
本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。
2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。
收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。
该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。
3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。
4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。
收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。
2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。
3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。
4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。
5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。
5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。
房地产估价方法收益法
通过投资组合技术求取资本化的方法：
投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及 抵押贷款与自有资金的组合两种。
土地与建筑物投资组合技术中，资本化率可以 分为土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（ RB）以及综合资本化率（R0）。土地资本化率 是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资 本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建 筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收 益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同 产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率 。
（1）搜集有关收入和费用的资料； （2）估算潜在毛收入； （3）估算有效毛收入； （4）估算运营费用； （5）估算净收益； （6）选取适当的报酬率； （7）选用适宜的计算公式求出收益价格。
5.2 净收益及其估算
5.2.1房地产收益、净收益与客观总收益 5.2.2房地产净收益估算的一般方法 5.2.3不同收益类型房地产净收益的估算 5.2.4房地产净收益估算注意事项
5.2.4房地产净收益估算注意事项
1)注意区分有形收益和无形收益 2)注意客观收益和实际收益的取舍 3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
5.3报酬率、资本化率及收益乘数的确定
5.3.1报酬率的求取 5.3.2资本化率与收益乘数的求取
5.3.1报酬率的求取
认识报酬率: 即折现率，是指投资回报与所投入资
＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋(1－贷款 价值比率）×自有资金资本化率
例5-8 某房地产的年净收益为20万元 ，购买者的自有资金为50万元，银行 抵押贷款年利率为12%，购买者自有资 金年资本化率为15%，试求该房地产的 价格。
5.4房地产收益价格的估算
5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价 格估算
房地产估价方法之收益法
房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
4.净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。
估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。
收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。
二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。
三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。
因此，需要对未来的收益进行预测。
这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。
2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。
在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。
3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。
其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。
它包括分期收益和非分期收益。
5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。
如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。
此时，需要进行足够的市场调查和分析。
2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。
为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。
3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。
此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。
五、本文所涉及附件无六、本文所涉及的法律名词及注释无。
房地产估价5-收益法
第2节 净收益及其估算
房地产净收益估算注意事项
1) 注意区分有形收益和无形收益
2) 注意客观收益和实际收益的取舍
3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报 酬 率
即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。 所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所 获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回 收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即 保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行 存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得 到的利息。
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第2节 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用 ＝有效毛收入－经营费用 ＝总收益－总费用
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
房地产估价5-收益法
Real Estate
制作：
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导读
【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用
＝有效毛收入－经营费用 ＝总收益－总费用
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。
▪ 毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘 以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即：
房地产价值=毛租金（GR）×毛租金乘数（GRM） ▪ 潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相
应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即：
房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM） ▪ 有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相
根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分为四种 情况：
1) 出租用房地产净收益的求取 2) 营业用房地产净收益的求取 （1）商业经营的房地产 （2) 工业生产性房地产 （3) 农地 3) 自住或尚未使用的房地产净收益的求取 4) 混合性房地产净收益的求取
1) 注意区分有形收益和无形收益 2) 注意客观收益和实际收益的取舍 3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
3.对估价对象的具体情况的求取规定：
（1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁 收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。 （2）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为 商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附 加、管理费用、财务费用和商业利润。 （3）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用 等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品 销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利 润。 （4）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有 关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
房地产估价 收益法原理公式
房地产估价收益法原理公式房地产估价中的收益法是一种常用的评估方法，它基于未来收益的预期来确定房地产的价值。
咱们先来说说收益法的原理。
想象一下，你有一套房子，你可以把它租出去，每个月能收到租金。
这租金就是房子给你带来的收益。
那怎么通过这些收益来算出房子值多少钱呢？这就用到了收益法。
收益法的核心原理就是把未来预期的收益，通过一定的方法折算成现在的价值。
简单来说，就是考虑到货币有时间价值，未来的钱没有现在的钱值钱，所以要把未来的收益“打折”算到现在。
咱们来看看收益法的公式。
收益法的基本公式是：V = A / r × [1 - 1/ (1 + r)ⁿ] 。
这里的 V 代表房地产的价值，A 是房地产每年的净收益，r 是折现率，n 是收益年限。
比如说，有一套房子，每年能稳定收租金 5 万块，折现率假设是8%，预计能收租 20 年。
那这套房子的价值大概就是：5 万 / 8% × [1 -1 / (1 + 8%)²⁰] 。
我之前碰到过这么一个事儿。
有个朋友想卖一套小公寓，找我帮忙估估价。
那套公寓位置不错，周边租房需求挺旺的。
我去调查了一下周边类似公寓的租金情况，发现平均每个月能租到3000 块。
一年下来，净收益大概就是 3 万 6 。
然后我又参考了当时的市场情况，确定折现率为 7%，并且预计这套公寓还能租 15 年。
按照收益法的公式一算，这公寓的价值就出来了。
朋友一开始还不太相信，觉得我算得太简单。
我就给他仔细解释，告诉他每年的收益怎么折算到现在，为什么要考虑折现率等等。
最后他算是明白了，还直夸我专业。
其实在实际运用中，收益法也不是那么简单的。
确定每年的净收益就不容易，要扣除各种费用，比如物业费、维修费啥的。
而且折现率的确定也很关键，它受到市场利率、风险等多种因素的影响。
要是算错了，那估价可就差得远了。
所以啊，房地产估价用收益法，虽然公式看起来简单，但实际操作得仔细认真，考虑各种因素，才能得出比较准确的结果。
房地产估价规范中的收益法
5.3.6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(5.3.6)式中RO----综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL----土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB----建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L----土地价值占房地产价值的比率(%);B----建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%。
5.3.3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
5.3收益法
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
5.3.1运用收益法估价应按下列步骤进行：1搜集有关收入和费用的资料;2估算潜在毛收入;3估算有效毛收入;4估算运营费用;5估算净收益;6选用适当的资本比率;7选用适宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
5.3.2净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：l出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
房地产估价方法之收益法
房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的`所有费用。
4.净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
房地产估价-收益法
▪ 1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法 。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益 =50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。 （1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法
①利润法：
在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获 得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点 的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。 这个条件是持续经营，而非“公开市场”。
②纯利润的求取基本公式为：
利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息
益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。 1.总收入－总费用＝纯收益
或:
2.有限年期
假设前假提设是前：提：
（1）（a每1）年a不每变年；不变； （2）（r每2）年r不每变年且不大变于且零大；于零； （3）（年3期）无年限期。有限。
▪ 二ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ适用范围
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商 场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校 、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用 。
例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比 率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收 益率要8％，求不动产的资本化率。
房地产估价收益法公式
房地产估价收益法公式一、收益法中的必须死记的两个公式:1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n](年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n][当i≠s时]P=nA/(1+i)[当I=s时]这个公式用的频率最高,但容易记错,到底是i在前,还是s在前;是i在上,还是s在上。
实际记忆中,把它叫做”爱情公式”。
利用谐音i就是爱,s就是死。
“爱到死,死也爱,当爱就意味着死亡时,留下的依然是爱”,意思先有”i-s”,然后是”1+s”在上,再是”1+i”在下,当i=s时,只有i没有s。
这样,可能一辈子都不会忘掉这个爱情公式。
三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限,收益率等的换算,给出了好几个公式,让人一时无法记住。
如:V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记,因为这里都隐含了一个前提,土地的年收益都是相同的,只是在不同年限,不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理,那例题::中的解法都会变成以下的解题思路了。
例6-3 已知40年土地权益价格2500元/平方米,报酬率10%,问30年的土地价格。
解题思路:设土地年收益=a,30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]X=2410.16元/平方米例6-4 已知30年土地权益价格3000元/平方米,报酬率8%,问假设报酬率为10%,50年的土地价格。
解题思路:设土地年收益=a,50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198,抵押贷款常数公式RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]这个公式也不好记,不过仔细观察以下,就会发现,它不过是年金现值公式的变形,且是以年抵押贷款常数表示的,那样就好理解了。
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房地产估价方法之收益法
每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作
收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法
直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：
或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：
物业价值=年收益×收益乘数
运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：
(1)预测未来第一年收益;
(2)确定资本化率或收益乘数;
(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法。