房地产评估练习题

第一章1、下列叙述正确的是（ ）A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益；B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大；C.通行权为典型的他项权；D.国有土地使用权即为出让土地使用权。

2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。

A.价值量大；B.不可移动；C.独一无二性；D.易受限制性。

3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m 2。

A.100B.300C. 900D.6004、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。

A.耐久性；B.个别性；C.不可移动性；D.保值增值性。

5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。

A.有用性；B.稀缺性；C.有效供给；D.有效需求。

6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。

A.排水、给水、电力、通讯；B.给水、排水、燃力、热力；C.排水、电力、通讯、燃力；D.排水、电力、通讯、热力。

7、楼面地价是（ ）之比。

A.土地总价与土地总面积；B.土地总价与建筑总面积；C.土地单价与建筑容积率；D.土地单价与建筑覆盖率。

8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2，则理论上应该补地价（单价）为元/ m 2。

8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。

A ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元B ．实际单价为1950元/m 2，实际总价为20万元C ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为20万元D ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元第二章本章思考题1、判断一名估价师的素质依据那些方面？2、如何理解房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。

3、房地产估价的重要性体现在哪些方面？4、房地产价格评估的业务范围。

5、房地产估价需要遵循哪些基本原则，并说明其在具体的房地产估价中应用的意义。

6、房地产价格评估的程序。

选择题：1.一名合格的房地产专业估价人员，必须具有（ ）。

A.扎实的理论知识B.丰富的实践经验C.良好的职业道德D.较高的学历水平2.下列叙述正确的是（ ）。

A.估价是科学和艺术的有机结合；B.理论、方法和经验对估价同等重要；C.估价是一种主观活动；D.估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来3.合法原则包括（ ）等方面。

A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法收益4.最高最佳使用原理包括（ ）。

A.适合原理B.预期原理C.收益递增递减原理D.均衡原理5.估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。

A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况6.预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（ ）。

A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格；B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格；C.估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格；D.估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格。

7.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。

因估价结果有争议，2003年8月15日进行了复估，则复估的估价时点为（）。

A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签定估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日8.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换且所换房屋为期房的，为结清产权调换的差价对该期房进行估价，则（）。

A.估价时点为未来，估价对象为未来状况；B.估价时点与估价对象状况均为现在；C.估价时点为现在，估价对象为未来状况；D.估价时点为现在，估价对象为过去状况。

9．下列表述中不正确的是（ D ）。

A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果10．估价中的最高最佳使用具体包括（ACE ）。

A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度第三章例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。

例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。

3、建立可比价格基础中，统一付款方式是指（）。

A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清4、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产的成交价格往往比正常价格（）。

A.偏高B.偏低C.相等D.无法确定3 / 115、某房地产在用市场比较法时得出三个估价结果：820元/m 2，850元/m 2，900元/m 2，若赋予的权重分别是0.5，0.3，0.2，则该房地产的价格为（ ）元/m 2。

A. 850B. 845C. 869D. 8576、类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或相似。

A.用途B.所处区位C.使用年限D.建筑结构7.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/m 2。

A.2139B.2146C.2651D.26598、选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。

A ．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B ．可比实例的交易类型与估价目的吻合C ．可比实例的规模与估价对象的规模相当D ．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E ．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同9.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。

A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）10、某可比实例的成交价格为2400元/m 2，建筑面积100m 2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10％，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m 2。

A. 2290.91B. 2326.41C. 2344.16D. 2308.6611、判断某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（ ）。

A. 0.060B. 0.940C. 1.060D. 1.064为了评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A 、B 、C 、D 、E 共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：5 /11上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果，其中，房地产状况中的三方面因素产生作用的程度相同。

另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减1%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。

试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

为了评估某住宅楼2004年5月1日的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取 了A 、B 、C 共3个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：上表中，可比实例A 为分期付款，即：成交日首付15万元，半年后再付15万元， 余款1年后付清；可比实例B 和C 均为一次性付清全款；贷款年利率为5%。

另据市场调查分析获知，该类房地产以人民币为基准的市场价格2003年间逐月上涨1.5%，2004年以来逐月上涨0.8%。

美元与人民币的市场汇价2003年10月1为1：8.28，2003年8月1日为1：8.30，2004年3月1日为1：8.27，2004年5月1日 1：8.26。

上表中交易情况为正表示可比实例的成交价格高于正常价格，负表示成交价低与正常价格；区域因素和个别因素为正表示可比实例的因素比估价对象好，负表示比估价对象差。

试利用上述资料，估算该住宅楼2004年5月1日的正常单价 （如需计算平均值，请采用简单算术平均）（1平方米=10.764平方英尺）。

第四章例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出15万元的总费用，该类房地的还原利率为12%，又知该房地产只有50年的使用年期，该房地产的收益价格为：V= =124.57（万元） 该公式是收益法计算中最常用的公式（在我国土地使用年期：商业 40年，住宅70年，工业50年）。

例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出的总费用为15万元，如果该类房地产的还原利率为12%，则该房地产的收益价格为： V=r a=（30-15）/12%=125（万元）（总收益、总费用以年为单位）思考：如果r=0，该公式怎么办？例：某房地产，预测其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元和18万元，假设从第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类房地产的收益率为8％，则其收益价格为：（万元） 例：某宗房地产近期的价格水平为3500元／m 2，年纯收益为180元／m 2，收益率为 8% ，现获知该地区将兴建一座大型的现代化长途汽车站，将在4年后建成投入使用，到那时该地区将达到现有长途汽车站的繁荣程度。

在该市现有长途汽车站，该类房地产价格为5000元／m 2。

据此预计新长途汽车站建成投入使用后，该地区该类房地产价格将达到5000元／m 2 。

试求获知该地区将兴建长途汽车站后该房地产的价格。

（元／m 2）例：有A 、B 两宗房地产，A 房地产的收益年限为50年，单价为2000元/m 2，B 房地产的收益年限为30年，单价1800元/ m 2。

假设还原利率为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。

A 房地产： (元/m 2) B 房地产： (元/ m 2) 通过以上修正，实际上B 房地产价格高于A 房地产。