房地产评估的成本法

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第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式 第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤 第三节 建房地产评估的操作步骤 第四节 旧房地产评估的操作步骤 第五节 适用范围 示例
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第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选
择方法，重点在于方法的运用。
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第五章 房地产评估的成本法
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划 拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
✓国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用
✓支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
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第五章 房地产评估的成本法
程序
• 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 • 估算重置价格或重建价格 • 估算建筑物的折旧 • 求取积算价格
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第五章 房地产评估的成本法
基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗
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➢该公式可针对三类评估对象而具体化
新开发的土地 新建的房地产 旧的房地产
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含义
成本逼近法是求取评估对象在评估 基准日的重新构建价格，然后扣除损耗， 以此估算房地产的客观合理价格或价值 的方法。
成本逼近法又称原价法、成本法、用 于旧房地产估价时又称为重置成本法。
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特点
• 以成本累加为途径 • 估价时点现实价格 • 选用社会必要成本 • 一般低于市场价值
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第五章 房地产评估的成本法
估算土地开发成本
基础设施建设费
主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照 明、卫生等小区开发配套费用——根据需要决算资 料测算。
公共配套设施建设费
指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用— 该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定 测算。
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第五章 房地产评估的成本法
第五章 成本逼近法
本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法 的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和 评估程序。
本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方 法评估房地产价格。
本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用, 难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。
新开发土地评估中成本法的操作步骤
➢新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
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➢ 理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。
等)。 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构
成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。 耕地占用税。 耕地开垦费。 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例
支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征 地费总额的1.5％～3％)。 政府规定的其他有关税费。
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从城镇取得土地
✓为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁费用。
✓支付给政府的土地使用权出让金。
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附1：征地费用构成
土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至 10倍计算。
青苗补偿费。 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费
若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计 息。
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示例1 某土地开发项目取得土地的费用和该
阶段的税费共300万元，取得土地后即开始 动工，将土地开发成熟地后转让，开发期 为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算 土地取得费用的利息。
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第五章 房地产评估的成本法
• 解：土地取得费用的利息
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第五章 房地产评估的成本法
估算税费 主要指销售阶段应缴纳的税费，按
照国家有关税收政策和法规来确定。主要有 营业税、城市维护建设税、教育费附加、土 地增值税等
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✓ 营业税
纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。 税额为营业额的5%。 营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管
300[(1 8%)2 1] 49.92
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示例2 总投资为500万元，开发期为2年，投资在2
年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%， 则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次 性投入，计息期为1年，其利息为： 开发费用的利息= 500[(1 8%) 1] 40（万元）
毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于 建筑的土地
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➢新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。
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估算投资利息
注意：
✓ 无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； ✓ 计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 ✓ 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。