房地产开发项目竣工后
房地产开发项目后评估报告
房地产市场重大变化影响客户消费观念和投资热情，销售速度放缓。如政策调控导致购房者消费能力下降，住房需求减少。
市场变化时机
项目销售时机
该项目的营销方案主要通过价格优惠、促销活动和宣传推广等手段来吸引目标客户群体，但实际效果未达到预期。
销售业绩受到市场需求、产品质量和售后服务等因素的影响，实际设计与预期定位存在偏差。
建筑的设备和技术
项目的设备和技术是根据项目的设计需求而选取的，包括空调设备、通风设备、电气系统等。在设计中，设计团队需要根据项目的实际情况和需求，选择合适的设备和技术，以确保项目的正常运行和使用效果。
项目的建筑标准
设计过程管理的重要性
设计过程管理对确保项目设计的顺利进行和质量保证起到至关重要的作用。这一过程中需要强化与其他专业领域的沟通和协调，以及时处理问题和难点。同时，还需严格控制和管理设计质量和进度，确保满足要求和质量标准。
城市商业和工业发展状况
城市商业和工业的发展会对房地产市场产生重要影响，发展迅速则市场繁荣，滞后则市场萧条。
人口流动和城市规划因素
人口流动和城市规划也是影响房地产市场的重要因素，频繁的人口流动和大量的基础设施建设会促进房地产市场的繁荣。
宏观经济和房地产市场发展变化分析
03
土地使用权转让情况
评估程序是否合法、合规，是否符合法律法规要求，交易价格是否合理、公允，是否对项目开发成本产生重大影响。
需要进一步提高工作效率
在项目报建工作中，部分工作环节存在拖延现象，影响了工作效率的提高。我们将加强工作进度的把控，确保每个阶段工作的及时完成。
需要进一步完善报建流程
目前的报建流程还不够完善，存在一些漏洞和不足之处。我们将进一步优化和完善流程，提高流程的规范性和可操作性，使整个报建工作更加高效和便捷。
房地产开发与经营管理习题答案
房地产开发与经营管理习题答案(一)判断题1．房地产在本质上包括土地和构筑物两部分。
( )2．土地开发的基本内容，首先应通过征用土地的手段，将农村集体所有的土地转变为归国家所有的城市用地。
( )3．一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
( )4．企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由省级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正。
( )5．区域结构包括宏观区域结构和微观区域结构两个层次。
( )6．二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万m。
以下的开发建设项目。
( )7．宏观的区域结构表现为城市的新区开发和旧城区的更新改造。
( )8．新区开发一般土地规整，拆迁量小，易于施工和生产组织，开发成本比旧城改造要低。
( )9．在房屋消费上不分住户的对象如何，我国应严格按房屋的商品价格进行房屋商品的交换。
( )10．通过旧城区的再开发，运用级差地租的经济杠杆可促使一些效益低的行业外迁。
( ) 11．根据我国现行的投资项目管理程序，立项是房地产开发付诸实施的第一步。
( )12．初步可行性研究的投资估算误差允许在±20％内，详细可行性研究允许在±15％内。
( )13．静态和动态分析方法最大的区别在于是否考虑资金的时间价值因素。
( )14．目前，公认的的等值计算方法是单利计算法。
( )15．投入建设开发中的资金已达总投资额的20％以上后，经房地产管理部门批准，房地产开发经营商便可预售预租楼宇。
( )16．人们之所以乐于购买债券一是因为风险小，二是可以随时转让，易于流通。
( )17．反映城市土地开发强度的指标通常有人口密度、建筑高度和建筑容积率。
( )18．房地产开发单位可直接到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。
( )19．房地产中介业是从事房地产咨询、价格评估及经纪的行业。
收房时要先看开发商的三书一证一表
收房时要先看开发商的三书一证一表Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】收房时要先看开发商的“三书一证一表”：“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。
“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。
因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。
但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。
先验房后收楼先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。
通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。
等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力――负责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”，让买家劳心劳力，这对买家来说是不公平的。
为避免出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
二、确定房屋是否达到交付条件1.《竣工验收备案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。
该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
2023年房地产估价师之开发经营与管理每日一练试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理每日一练试卷A卷含答案单选题（共30题）1、房产面积的测量精度分为（）级。
A.五B.二C.三D.四【答案】 C2、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（）万元。
A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】 B3、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。
A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】 D4、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。
A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益水平C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】 B5、下列不属于利率的影响因素的是（）。
A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率【答案】 D6、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。
A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】 C7、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。
A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【答案】 A8、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。
A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】 D9、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。
房地产工程分项隐蔽工程及竣工验收管理制度
房地产工程分项隐蔽工程及竣工验收管理制度一、总则1. 本制度是为了规范房地产工程分项隐蔽工程及竣工验收的管理，保证工程质量，提高工程管理水平，特制定本制度。
2. 本制度适用于房地产开发项目的所有分项隐蔽工程及竣工验收管理。
3. 房地产开发企业应建立健全分项隐蔽工程及竣工验收管理制度，明确各部门、各岗位的职责和权限，确保工程质量。
二、分项隐蔽工程管理1. 分项隐蔽工程是指在施工过程中，由于其部位不易观察或检查，需要采取特殊措施进行隐蔽的工程。
2. 分项隐蔽工程施工前，施工单位应编制分项隐蔽工程施工方案，并报监理单位审查。
3. 分项隐蔽工程施工过程中，施工单位应按照施工方案进行施工，并做好施工记录。
4. 分项隐蔽工程施工完成后，施工单位应及时通知监理单位、建设单位进行验收。
验收合格后，方可进行下一道工序的施工。
5. 分项隐蔽工程验收不合格的，施工单位应立即整改，整改合格后重新申请验收。
三、竣工验收管理1. 竣工验收是指房地产开发项目全部工程完工后，对工程质量、安全、环保等方面进行全面检查和评价的过程。
2. 竣工验收前，施工单位应编制竣工验收报告，并报监理单位、建设单位审查。
3. 竣工验收应由建设单位组织，监理单位、设计单位、施工单位等参加。
4. 竣工验收应对工程质量、安全、环保等方面进行全面检查和评价，确保工程质量符合国家和行业相关标准。
5. 竣工验收合格的，建设单位应及时办理竣工验收备案手续。
竣工验收不合格的，施工单位应立即整改，整改合格后重新申请竣工验收。
四、责任与处罚1. 建设单位、监理单位、设计单位、施工单位等各方应严格按照本制度履行职责，确保工程质量。
2. 对于违反本制度的，应根据情节轻重，给予相应的处罚，包括责令整改、罚款、暂停施工等。
3. 对于因违反本制度造成工程质量事故的，应依法追究相关责任人的法律责任。
五、附则1. 本制度自发布之日起实施。
2. 本制度的解释权归房地产开发企业所有。
房屋建筑工程竣工验收
房屋建筑工程竣工验收房屋建筑工程竣工验收是指在建筑物的施工全部完成后，由建设单位和相关监管部门对房屋进行全面的检查和评估，以确保房屋符合相关法律法规和质量要求。
这个过程对于保障建筑物的安全和使用质量至关重要。
本文将围绕房屋建筑工程竣工验收的步骤、相关标准和验收程序进行详细阐述。
一、准备工作在进行竣工验收之前，建设单位和相关工作人员需要进行一系列的准备工作。
首先，建设单位应提供详细的建设方案和相关设计文件，以便验收人员能够全面了解房屋的建设过程和设计要求。
其次，建设单位还需要提供房屋的材料清单和施工记录，包括施工单位、施工工艺以及主要材料的种类和规格等信息。
这些准备工作的目的是为了确保验收人员能够全面了解房屋的施工情况，为后续的验收工作提供准确的依据。
二、验收标准在进行房屋建筑工程竣工验收时，需要根据相关的建筑标准和规范进行评估。
常用的验收标准包括建筑工程质量验收标准、建筑施工质量验收规范以及房屋竣工验收规范等。
这些标准主要涵盖以下几个方面的内容：结构安全性、防水隔热性、消防安全性、电气安全性、室内环境等。
验收人员根据这些标准对房屋的各项指标进行评估，以确保房屋的安全和使用质量达到规定的要求。
三、验收程序房屋建筑工程竣工验收的程序通常包括以下几个环节：申请验收、验收准备、现场验收、验收技术交底和验收结论的形成。
首先，建设单位需要向相关监管部门申请验收，并提供相关材料和文件。
然后，验收人员根据建设单位提供的材料和验收标准进行准备工作，包括对房屋的施工记录进行审核，组织验收人员进行培训等。
接下来，验收人员将进行现场验收，对房屋的各项指标进行检查和评估。
在现场验收中，验收人员需要对房屋的结构、外墙、室内装修、电气设备等进行细致的检查，并记录下所有的问题和缺陷。
完成现场验收后，验收人员需要进行验收技术交底，即向建设单位详细说明房屋存在的问题和缺陷，并提出整改要求。
最后，根据现场验收和技术交底的结果，验收人员形成最终的验收结论并出具相应的验收报告。
最新版城市房地产开发经营管理条例全文
最新版城市房地产开发经营管理条例全文最新版城市房地产开发经营管理条例（全文）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(一)营业执照复印件;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)企业法定代表人的身份证明;(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产竣工环保验收监测方案范文
房地产竣工环保验收监测方案范文一、项目概况本方案以某房地产开发项目为例，对该项目竣工后的环保验收监测进行详细规划。
该项目位于市中心区域，占地面积约10万平方米，包括住宅、商业、办公等多元化业态。
项目在建设过程中，严格按照国家环保法规和标准进行施工，并采取了一系列环保措施。
二、验收监测依据1. 《中华人民共和国环境保护法》2. 《建设项目环境保护管理条例》3. 《建设项目竣工环境保护验收管理办法》4. 《环境影响评价技术导则》5. 国家及地方环保标准、规范三、验收监测内容1. 废水排放监测（1）监测点位：项目排水口（2）监测指标：COD、氨氮、总磷、总氮等（3）监测频次：每月一次2. 废气排放监测（1）监测点位：项目排气口（2）监测指标：SO2、NOx、颗粒物等（3）监测频次：每季度一次3. 噪声监测（1）监测点位：项目周边敏感点（2）监测指标：昼间、夜间噪声（3）监测频次：每季度一次4. 固体废物监测（1）监测点位：项目垃圾收集点（2）监测指标：生活垃圾、建筑垃圾等（3）监测频次：每半年一次5. 土壤监测（1）监测点位：项目用地范围内（2）监测指标：重金属、有机污染物等（3）监测频次：每两年一次6. 地下水监测（1）监测点位：项目地下水取水点（2）监测指标：pH值、溶解氧、氨氮等（3）监测频次：每两年一次四、验收监测方法及质量保证措施1. 监测方法：按照国家标准和规范进行监测，确保监测数据的准确性和可靠性。
2. 质量保证措施：（1）监测人员具备相关资质，熟悉监测方法和技术要求；（2）使用合格的监测仪器和设备；（3）监测过程中严格执行操作规程，确保监测过程的规范性；（4）监测数据进行校验和审核，确保数据的真实性和准确性。
五、验收监测报告编制1. 报告编制要求：（1）报告内容真实、完整、准确；（2）报告格式规范，符合相关规定；（3）报告文字表述清晰、准确；（4）报告附图、附表齐全，说明充分。
2. 报告编制时间：现场监测结束后30个工作日内完成。
2023年房地产估价师之开发经营与管理每日一练试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理每日一练试卷A卷含答案单选题（共30题）1、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（）。
A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理【答案】 A2、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。
A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润【答案】 B3、投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。
A.详细研究B.粗略研究C.特定项目的投资机会研究D.建设项目的投资机会研究【答案】 C4、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。
A.购买-更新改造-出售B.购买-持有出租-出售C.开发-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售【答案】 A5、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。
A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】 D6、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。
A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】 B7、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。
A.物质形态与货币形态B.投资资金量和预期收益率C.出租、出售或经营状态D.资金流通方式与对策【答案】 A8、某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万元。
则该企业的资产负债率是（）。
A.20%B.40%C.80%D.100%【答案】 B9、李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。
房地产开发项目竣工验收及备案工作程序
房地产开发项目竣工验收及备案工作程序1 竣工验收准备工作（1）施工单位编制《工程竣工报告》，监理核查后提交建设单位。
（2）施工单位在计划验收日期20 个工作日前将工程技术资料提交监理审核（5 个工作日完成）后送建设单位。
（3）监理单位提交《工程质量评估报告》给建设单位。
（4）勘察单位提交《勘察文件质量检查报告》、设计单位提交《设计文件质量检查报告》给建设单位。
（5）建设单位在竣工验收前必须提请规划、消防、环保等部门进行专项验收，取得合格文件或准许使用文件。
（6）建设单位在竣工验收前15 个工作日将工程技术资料提交给监督站，并附《工程竣工验收条件审核表》。
监督站资料进行抽查，并在5 个工作日后将抽查意见书面通知建设单位。
（7）建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位，制定验收方案。
2 竣工验收条件（1）完成设计合同和合同约定的各项内容；（2）工程竣工报告；（3）工程质量评估报告；（4）勘察、设计文件质量检查报告；（5）有完善的技术档案和施工管理资料；（6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构件和设备的进场试验报告；（7）建设单位已按合同约定支付工程款；（8）有施工单位签署的工程质量保修书；（9）市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；（10）有规划部门出具的规划验收合格证；（11）有公安消防出具的消防验收意见书；（12）有环保部门出具的环保验收合格证；（13）有监督站出具的电梯、验收准用证；（14）燃气工程验收证明；（15）设行政主管部门及委托的监督站等部门责令整改的问题已全部整改完成；（16）已按政府有关规定缴纳工程质量安全监督费；（17）单位工程施工安全评价书。
3 竣工验收程序（1）由建设单位组织工程竣工验收；（2）建设、勘察、设计、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；（3）验收组审阅建设、设计、施工、监理单位的工程档案资料；（4）实地查验工程质量；（5）对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和管理环节等方面作出全面评价，并填写《工程竣工验收报告》。
淮安市房地产开发项目交付使用管理意见-淮政发[2006]123号
![淮安市房地产开发项目交付使用管理意见-淮政发[2006]123号](https://img.taocdn.com/s3/m/1cc07f11591b6bd97f192279168884868762b812.png)
淮安市房地产开发项目交付使用管理意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 淮安市房地产开发项目交付使用管理意见（淮政发［2006]123号二00六年8月7日）第一条为加强城市房地产开发项目交付使用管理，保证商品房使用功能和整体质量，维护购房者的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本意见。
第二条房地产开发企业在本市城市规划区内国有土地上开发建设的房屋、基础设施的交付使用管理，适用本意见。
第三条建设、规划、房产、国土、园林、消防、人防、环保、技术监督、广电、供热等有关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好房地产开发项目交付使用的管理工作。
第四条兴建房地产开发项目，应当遵守土地出让合同的约定，按照相关行政管理部门批准的条件设计和实施；按照规划设计等有关规范要求，配套建设物业管理服务、文化体育活动、社区服务、市政公用等基础设施及人防工程，保证工程质量，满足入住使用条件。
第五条各相关行政管理部门在办理房地产开发项目各项审批手续和施工图审查时，不得超越规定指标和条件办理批准手续。
第六条对房地产开发项目负有监管职责的有关行政管理部门，应当依法履行监管责任，按照谁主管、谁审批、谁负责的原则，对建设项目进行全程监管和动态管理，及时制止和纠正违反规划和建设要求的行为。
工程竣工后，有关行政管理部门应当按照有关规定进行竣工验收或者备案。
第七条供电、供水、排水、供热、供燃气、电信、有线电视等单位，应当指导、配合房地产开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设。
竣工验收与综合验收及关系
一、竣工验收1、竣工验收实际上分为两种。
2、第一种是由建设单位（即房地产开发企业）自行进行的竣工验收，该竣工验收即指单位工程质量验收，是指工程完成设计及合同约定的各项内容，同时在施工单位提交竣工报告后，由建设单位组织工程建设相关责任主体，依据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收。
3、第二种是由建设单位根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，于开发项目竣工后向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发管理部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收。
根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：A工程竣工验收备案表；B工程竣工验收报告。
竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；C法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； D施工单位签署的工程质量保修书； E法规、规章规定必须提供的其他文件。
F商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
二、综合验收根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条的规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：1、城市规划设计条件的落实情况；2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；3、单项工程的工程质量验收情况；4、拆迁安置方案的落实情况；5、物业管理的落实情况。
三、竣工验收和综合验收的关系根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条的规定，竣工验收和综合验收是包含与被包含的关系，综合验收的范围包括竣工验收，即只有竣工验收合格综合验收才能合格。
押题宝典房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(基础题)
押题宝典房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（基础题）单选题（共30题）1、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。
A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还【答案】 D2、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。
A.开发期与建造期B.建造期和经营期C.开发期和经营期D.经营准备期和经营期【答案】 C3、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。
这主要是考虑了写字楼的（）因素。
A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】 C4、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。
A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 B5、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。
A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率【答案】 A6、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（）。
A.成交价B.保留价C.最高限价D.最低限价【答案】 C7、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。
A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】 D8、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。
A.提高开发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费【答案】 A9、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程一、本文概述本文旨在详细阐述房地产开发项目的开工、建设、竣工流程，包括各个阶段的具体工作内容、涉及的法律法规以及需要注意的问题。
通过了解房地产开发的全过程，有助于投资者、开发商、设计师、建筑师等相关人员更好地把握房地产开发项目的进展，确保项目的顺利进行和按时完成。
二、房地产开发项目的开工流程1、项目立项：开发商提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
房地产开发项目是一项复杂且耗时的工程，涉及多个阶段和流程。
其中，项目立项、开工建设、竣工验收是房地产开发项目的三个重要环节。
本文将详细阐述这些环节的流程和要点。
首先，项目立项是房地产开发项目的初始阶段。
在这个阶段，开发商会提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
该建议书是项目立项的重要依据，需要对项目进行详细的分析和研究，包括对市场需求的评估、项目投资的预算、建设周期的预测等因素。
此外，还需要考虑项目的合法性和技术可行性，以及项目对社会、环境、经济等方面的影响。
在提交项目建议书之后，需要根据相关法规和政策进行审批和核准。
这些审批和核准流程通常包括规划审批、土地使用权审批、建设工程施工许可证审批等。
在这个阶段，开发商需要与相关部门进行沟通和协商，确保项目能够顺利通过审批。
在完成项目审批后，开发商就可以进行项目开工前的准备工作。
这些工作包括土地征购及拆迁、资金筹措、施工现场的准备等。
同时，还需要进行施工合同的签订，选择合适的施工队伍和建筑材料。
然后，就可以进行项目的开工建设。
在开工建设之前，开发商需要申请办理施工许可证，确保项目建设的合法性。
在施工过程中，需要严格遵守施工合同的规定，按照施工进度表进行施工，并确保施工质量和安全。
同时，还需要进行项目进度款的支付和施工进度的监控。
最后，进入项目的竣工验收阶段。
在这个阶段，需要对项目的各项工程进行验收，确保项目符合规划要求和使用功能要求，质量达到合同规定。
房地产项目完工后按实际毛利进行纳税调整的财税处理
房地产项目完工后按实际毛利进行纳税调整的财税处理房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率计算预计毛利额，纳税调整计入当期应纳税所得额，这个想必许多房地产税务从业人员都非常清楚；但是很容易忽视的一点是，房地产项目“完工”后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。
一、房地产项目未完工前的涉税调整房地产开发企业的开发产品种类较多、周期较长且销售方式多样，稍有疏忽，在销售收入的确认上就容易引发税务风险。
针对房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率进行纳税调整，一方面需要地产企业财务人员把握好税收政策对收入确认时点的具体要求，准确区分不同销售方式下的纳税义务发生时间；另一方面确认适用的预计毛利率。
（一）不同销售方式下的纳税义务发生时间根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
房地产项目验收交接手续
房地产项目验收交接手续一、背景介绍房地产项目的验收交接手续是在房地产开发商完成建设工程后，与购房者或相关单位进行房屋交接与验收的一系列程序。
本文将详细介绍房地产项目验收交接手续的步骤和要求。
二、准备工作1. 资料准备在验收交接前，开发商应准备相关资料，包括建设工程竣工图纸、建设工程竣工规划、竣工验收报告、相关合同、房屋质量保证书等。
2. 现场准备开发商需对房屋进行保洁与整修工作，确保房屋出现的瑕疵或问题被及时处理。
三、验收交接手续1. 创建验收小组开发商和购房者应共同组成验收小组，由双方各派代表组成。
验收小组应通过书面形式告知相关单位，如施工单位、监理单位、设计单位等，参与验收工作。
2. 进行初验初验是指对房屋的主要结构、功能、设备等方面进行初步检查。
验收小组应按照相关规定对房屋进行检查，如外墙质量、地面平整度、门窗设置等。
若发现问题需及时记录，并与开发商协商解决方案。
3. 进行细验细验是对房屋细节部分的检查，包括瓷砖贴缝、门窗密封、电线敷设等。
验收小组应认真检查每个房屋单元，并做好记录，确保每个细节符合相关标准。
4. 完成交接手续验收小组在验收过程中，若发现问题需与开发商商讨解决方案，并出具书面报告。
若验收结果合格，双方可完成交接手续，签署交接证明，并由双方代表共同签字确认。
四、验收注意事项1. 安全第一验收人员应注意安全，佩戴安全帽和劳动保护用品，并遵守相关安全管理规定。
如在验收过程中发现安全隐患，应立即报告相关单位，确保施工现场的安全。
2. 严格遵守规定验收工作应按照相关法律法规及相关标准执行，确保验收结果的合法性和权威性。
3. 公开透明验收小组应及时向购房者或相关单位介绍验收程序，并接受他们的监督。
同时，在验收过程中应做好记录，确保透明度和公正性。
五、验收后责任1. 质量责任开发商对房屋质量承担责任，在一定期限内保修并解决购房者提出的合理维修要求。
2. 法律责任如开发商在建设工程方面存在违法违规行为，购房者可依法追究其法律责任。
“应清算”与“可清算”界定
对“销售+自用”情况如何确定“应清 算”和“可清算”？笔者认为，应当按照 清算项目“销售+自用”面积合计达总可售 面积的比例来确定，即清算项目“销售+自 用”面积合计达总可售面积 100%的，就应
因此，对“应清算”和“可清算”的界 定上，笔者认为按以下表述更为准确：
当认定为清算项目的所有开发产品处置完 毕。因此，对销售比例虽未超过 85%，但 “剩余的可售建筑面积已经出租或自用” 情况不应归属于“可清算”类型，而应归 属于“应清算”对象。
其次，企业税务登记注销，是在税收法 律形式上和企业实际经营业务的终止。因 此，对企业注销时未进行开发项目土地增 值税清算的，必须进行清算，这是企业的 一项法定义务。不能将企业注销时未清算 土增税的项目作为“可清算”处理，而是 一种“应清算”行为。
比如，某企业开发一楼盘，已售面积占 总可售面积达 70%，剩余的 30%已全部自 用。此种情况是按“应清算”处理还是按 “可清算”对待？
又比如，某开发企业申请注销税务登记 时，对其未清算的开发项目是“应清算” 项目还是“可清算”项目？
针对上述两种情况，按照国家税务总局 文件规定是归属于“可清算”对象处理， 但笔者认为这种归类不严密、不准确。
“应清算”与“可清算”
将清算项目划分为“应清算”和“可 清算”，是土地增值税清算管理的一大特 点。根据规定，对房地产开发企业的开发 项目按照不同的销售情况及处置情况，划 分为“应清算”和“可清算”对象进行分 别管理。
“应清算”与“可清算”界定
“应清算”与“可清算”将清算项目划分为“应清算”和“可清算”，是土地增值税清算管理的一大特点。
根据规定，对房地产开发企业的开发项目按照不同的销售情况及处置情况，划分为“应清算”和“可清算”对象进行分别管理。
“应清算”指符合下列条件的项目清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
“可清算”指符合下列条件的项目清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对于符合“应清算”条件的清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，这是一项法定义务。
对于符合“可清算”条件的清算项目，由主管税务机关确定是否进行清算，这是税务机关的一项“自由决定”事项。
国家税务总局规定的“应清算”与“可清算”条件及标准看似清楚明了，但仔细推敲并结合实际征管工作来看，有值得再完善的地方。
比如，某企业开发一楼盘，已售面积占总可售面积达70%，剩余的30%已全部自用。
此种情况是按“应清算”处理还是按“可清算”对待？又比如，某开发企业申请注销税务登记时，对其未清算的开发项目是“应清算”项目还是“可清算”项目？针对上述两种情况，按照国家税务总局文件规定是归属于“可清算”对象处理，但笔者认为这种归类不严密、不准确。
首先，企业开发产品的处置方式分为三种：一是建成后全部对外销售；二是建成后全部“自用”，即“自建自用”，对建成后自用的，不征土地增值税；三是建成后“销售+自用”（自用，包括未售前先投入生产经营，下同）。
对“销售+自用”情况如何确定“应清算”和“可清算”？笔者认为，应当按照清算项目“销售+自用”面积合计达总可售面积的比例来确定，即清算项目“销售+自用”面积合计达总可售面积100%的，就应当认定为清算项目的所有开发产品处置完毕。
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房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
《建设工程质量管理条例》
第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
”
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
第七条工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。
第八条备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《建设项目环境保护管理条例》
第二十三条建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理办法》
第三十三条竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：
（一）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；
（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；
（三）工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；
（四）具有完整的工程技术档案和竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续；
（五）已签署工程保修证书。
《中华人民共和国消防法》
第四十条违反本法的规定，有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，可以并处罚款：
（一）建筑工程的消防设计未经公安消防机构审核或者经审核不合格，擅自施工的；
（二）依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收或者经验收不合格，擅自使用的；
（三）公众聚集的场所未经消防安全检查或者经检查不合格，擅自使用或者开业的。
单位有前款行为的，依照前款的规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者罚款。
第十四条实行建设工程阶段验收和竣工验收制度。
交付验收的建设工程，必须符合工程设计和承包合同中规定的各项内容，达到国家和省规定的竣工条件，工程价款结算清楚。
建设工程经建设工程质量监督机构质量核定合格并经竣工验收合格后，方可使用。
未经质量核定和竣工验收或质量核定和竣工验收不合格的建设工程，不准使用、出售，不予办理产权证。
以上是我国现行法律法规规章关于商品房交付使用条件的相关规定。
鉴于此，可以认为，商品房作为居住物首先要符合建设工程验收标准，同时作为房地产市场的流通物，还应该符合综合验收的标准。
结论是：商品房的交付条件是通过验收合格或者综合验收合格，并取得相关证明文件。
1、需要建设局的验收备案才可以交付使用；
2、需要规划验收才可以交付使用；
3、需要环保验收才可以交付使用；
4、需要消防验收才可以交付使用。