商业地产购物中心的开发和运营_36P

MALL的主力店一般是百货 店，百货店的规模要考虑 项目的边际效益, 如酒店的 边际效益约在600个床位， 目前广州的百货店规模在 3.5-4万平方米较为稳妥， 而中怡广百5万平方米成为 中国最大的单体百货，其 目前的营业额约100万/天、 是天河城百货的一半
而专门店是赚钱的，主力店租金一般是专门店租金的1/4才合理。 即比如说主力店的租金为50元/m2/月，那么专门店的平均租金约50X4=200元/ m2 /月
餐饮
各层的边角位置或顶层位置（要 考虑饮食的闲置、关灯等因素）
1) 消费人口，客流量 2) 交通状况 3) 商业环境 4) 地形特点
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1、地点
商圈不可移动性
(如香港的尖沙咀多 年来都是商业旺地)
城市发展方向性 (如天河城的成功 也有赖于城市东 移的发展方向)
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三、购物中心选址
地形特点（六不宜）
快速路旁没缓冲区不宜 高架路、立交桥下不宜 斜坡顶不宜 台阶太高不宜 火车站、汽车站旁不宜 不是客流必经之路的地下层不宜
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五、商铺销售—中国购物中心难解之困
2、综合开发确保商业产权统一 所谓综合开发是指为了减低资金压力，
在商业购物中心开发过程中配套住宅或写字楼， 卖住宅、写字楼而保商业面积的产权完整统一。
在大城市中小地块开发社区型购物中心
●
时适用
在二三线城市，商业不甚发达地区较适
●
用
开发大型住宅区，以商业设施齐全吸引
5、经营成功的购物中心，其价值越来越高， 回报也更高。老牌、成熟和规模宏大的地产商 都有相当数量的不动产。
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五、商铺销售—中国购物中心难解之困
1、产权分散是购物中心之大忌。 产权分散必然导致利益分散。利益分散必然
导致经营分散，进而导致品质下降。 产权分散就 要卖，而卖铺肯定越小越好卖，商铺隔小了影响 形象，还降低了实用率。产权分散影响品牌进驻 的信心和行动。 返租回报盛极一时，目前几无成功先例。
低消费水平为主，层次丰富的市场。
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“百万富翁进来不掉份儿，打工仔进来
10块钱可以下楼”，盲目追求高档，只
会自绝于中国消费者。
体量庞大的购物中心每天少者需
几万人次，多者需数十万人次进出，
才可能维持生意，一座城市不可能拥有
如此多富豪。
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六、购物中心开发经营的市场导向
来自百度文库
一地一城一特点，特点取胜
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城市不同
商业地产的开 发和运营
—— ——副总经理兼商业地产总经理
2008年3月 1
Contents
13 商业地产 23 购物中心成功的基础因素 3 购物中心选址 43 购物中心如何获利 53 商铺销售—中国购物中心难解之困 63 购物中心开发经营的市场导向 73 经营之道 83 购物中心增值效益：广告、推广 93 经营管理团队 130 购物中心与住宅房地产开发运营的差异 131 购物中心开发流程
同城的不同区域
同区不同规模
规模相当定位相错
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六、购物中心开发经营的市场导向
市场决定购物中心规模和形 式。 3 前期市场调研、策划的重要 性 购物中心应提倡量身订造
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七、经营之道 1、深耕细作。
铺位间隔 客流动线
空间利用
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SHOPPING MALL是 主力店+次主力店+专门店的组合
1、原南方大厦:1.2万平方米 2、广百总店+广百新翼:3万平方米 3、天河城百货:3.5万平方米 4、广百中怡:5万平方米
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2、人流
有可能达到性
消费群的固定性
花花世界的人流到达性差，故不可能做个SHOPPING MALL 华南MALL也是因为没有固定消费群，所以难以经营成功 东莞第一国际里的中华百货，星期日15：30去只有2个顾客。 天河城有80万固定消费群，尤其是7家珠宝店的生意比其他MALL好 但天河城百货的虎门店也失败，因为中国二线城市不是太适合百货 反而是超市或大卖场+散户的经营模式比较适合。
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▪ 购物、餐饮、娱乐的比例问题
▪ 一般来说，业态上必须50%是购物功
能。
▪ 现在餐饮的比例要加大，如天河城
70%是购物、20%是餐饮、10%是娱 乐，现在餐饮的比例显得有些不够， 因为早期7楼想招餐饮但不成功、只能 做个特价场，现在7楼已正在改成餐饮
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超市
设在负一层、负二层或最顶层较好，否 则会形成断层（如放在2楼就不好）
●
购房者
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五、商铺销售—中国购物中心难解之困
▪ 3、以经营权主导控制销售（包括销售
比例、铺位间隔）
▪ 控制销售比例。 ▪ 控制销售区域。 ▪ 售铺面积尽量与经营面积相近，避免
打通和复原，并可稳定租户。
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六、购物中心开发经营的市场导向
购物中心面对层次丰富的消费市场：
中国庞大的消费市场是一个以中
一个地区生活水平及消费力的表现: 1、最低生活保障水平（如广州是680 元/月，南昌是380元/月） 2、平均楼价 上述两项亦是商场租价定位的依据。
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四、购物中心如何获利
1、购物中心获利是一个长远的过程。
▪ 前提：
2、如何说服投资者、老板，SHOPPING MALL投资 经营最少要有3年时间的守业期；
商业地产的各相关方
老板/政府
经营操盘者
租户
消费者
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四、购物中心如何获利
3、购物中心因为其经营性而具有升值、增值 前景，租价和售价都比住宅，写字楼要高，这 是吸引众多投资者的关键。
4、商业地产尤其是SHOPPING MALL是讲究长期经 营回报的，一般是需要10或10年以上的时间经营才 能全部回本并长期营利，最快也要5年（如中怡时 尚购物中心租给广百就成功做到了4-5年回本）。
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3、定位
整体市场的适应性
购买力的可能性
1、每个城市只允许少量的如丽柏广场这类的纯高档 商场，而一般SHOPPING MALL的主要顾客为城
市的白领及中产阶级，没有2000-3000元/月收 入的人群，难以成为MALL的消费主力
2、一线城市10万m2SHOPPINGMALL需要10万人流 的支持，二线城市至少需要5万人流的支持
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一、商业地产 1、商业地产综述 2、商业街 3、批发市场 4、酒店、写字楼 5、购物中心
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二、购物中心成功的基础因素
1、市场承托力 2、充足的资金 3、合理的建筑规划
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三、购物中心选址
“第一是选址，第二是选址，第三还是选 址”，这是商界耳熟能详的一句名言，购 物中心的成功，同样离不开这一前提。根 据我的经验，购物中心选址要考虑四个主 要因素：