万科项目开发股权合作模式.pdf

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案例分析--万科项目开发股权合作模式探讨65771299共40页

案例研究万科项目开发股权合作模式
2019年5月
主要房企全国城市布局
万科：在全国共进驻56个城市。
主要房企全国城市布局
绿地：在全国共进驻41个城市。
主要房企全国城市布局
保利：在全国共进驻43个城市。
主要房企全要房企全国城市布局
恒大：在全国共进驻102个城市。
与土地方的合作模式
该模式是土地方出地、万科出资的一种合作模式。合作的前提是合作方享有土地使用权。
第一种模式：项目公司模式 1、模式描述该模式是万科与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经
营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。基本模式如图：
（2）控制设立项目公司的手续项目公司的设立登记手续，项目公司的设立工商登记手续，印章等在设立时就控制，以保证项目公司设立后不发生债务，特别是产生或有负债。
（3）后续投入土地变更到项目公司名下后，如不是万科单方投入后续资金，而是双方按一定比例进行后续投入，则对方是否
有能力进行后续投入，存在一定的不确定性。控制方式一是事先要了解对方的资金实力，二是万一对方无法完成后续投入，需要有变通办法，如改为万科单方投入，但利润分配比例也相应调整。
主要房企全国城市布局
万达：在全国共进驻41个城市。
主要房企全国城市布局
绿城：在全国共进驻35个城市。
主要房企全国城市布局
华润：在全国共进驻42个城市。
主要房企全国城市布局
碧桂园：在全国共进驻49个城市。
主要房企全国城市布局
世茂：在全国共进驻34个城市。
主要房企全国城市布局
合作方土地
出资分配

万科董秘谭华杰详解房地产合作开发模式

2010年万科新获取项目中，按面积计算合作项目占比70%左右。

2011年也希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。

2010年，万科的销售额突破了千亿规模，这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。

但同时，国内地产业也经历了史无前例的调控，过去的辉煌并不意味着未来的成功。

在这场变革中，任何经验都不可照搬，而顺应历史者、求新求变者或将获得真正发展壮大的机会，对于千亿后的万科，怎样巩固王者的宝座，又怎样面对四伏的危机呢？谭华杰从2004年开始担任万科的首席研究员，是万科投资和经营策略制定的重要参与者。

同年，他也开始代表公司执笔撰写“致股东”，因此也是万科文化的主要布道者。

提问：2010年，万科合约销售额已突破千亿规模，年报中屡次提到，要“追求有质量的增长”，从这个角度出发，2011年万科会注重提升哪些会计指标？以及采取什么样的途径呢？谭华杰：在财务维度，万科“质量效益型”增长的首要追求指标是股东回报水平，体现在项目层面主要是IRR（内部收益率）、在公司层面主要是ROE（净资产回报率）。

2010年万科全面摊薄ROE为16.5%，比2009年高2.2%，比2008年高3.8%。

2011年希望能进一步提升。

提升ROE的手段是多方面的，产品性能、经营效率的提升和有效的成本适配、费用控制都是基本的“内功”。

此外，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。

2010年万科新获取项目中，按面积计算合作项目占比70%左右。

2011年也希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。

提问：合作开发的好处是什么？谭华杰：合作开发的好处至少有三点：一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。

【合作管理】万科小股操盘研究

万科小股操盘模式研究集团投资部2014.07小股操盘模式概述小股操盘海外实践目录一目录三目录万科小股操盘项目案例目录二小股操盘模式启示及风险目录四3万科小股操盘模式发展回顾万科自2004年开始推动项目合作开发，合作方包括机构资金、土地方及各类企业，在市场上树立了良好的合作口碑，2013年万科新增项目中68%为合作开发项目； 2012-2013 年万科新增项目权益比例基本保持在80%左右，稳中略降；2014 年累计新增项目权益比例降至65%；万科近5年新拿地权益比例65%-80%2013年新获取持股比例低于50%部分项目一览项目名称权益占比杭州君望20%杭州良渚新城33%北京公园里007号地块35%北京长阳半岛·中央城35%北京高丽营项目35%北京长阳天地38%长沙城际新苑项目40%长沙京投银泰205扩容地块40%唐山金域蓝湾40%上海张江东地块45%唐山新里程48%芜湖海上传奇49%重庆二塘项目49%2013年初，旧金山Lumina项目与铁狮门合作，总投资6.2亿美元，万科占71.5%，铁狮门及其下属基金占28.5%，铁狮门公司操盘；铁狮门通过多层的杠杆，减少自己的投入和风险，实际投资仅占项目总价值的1-2%，股权结构示例如下：4与铁狮门的合作加深了万科对小股操盘的理解铁狮门股权基金并购资本铁狮门基金LP 有限合伙万科项目公司71.5%28.5%70%30%80%20%5万科小股操盘基本模式小股•项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低到10%左右；操盘•由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财务投资人的情况下，可能不存在控股股东），均不干预项目具体经营管理；收益方式•操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配；•分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。

万科集团2024年房地产开发项目协议一

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX万科集团2024年房地产开发项目协议一本合同目录一览第一条：项目概述1.1 项目名称1.2 项目地点1.3 项目规模1.4 项目投资估算第二条：合作原则2.1 平等互利2.2 共同发展2.3 合规合法2.4 诚实信用第三条：合作内容3.1 房地产开发3.2 销售与营销3.3 物业管理3.4 配套基础设施建设第四条：合作方式4.1 股权合作4.2 项目合作4.3 融资合作4.4 技术合作第五条：合作期限5.1 项目启动时间5.2 项目竣工时间5.3 合作终止条件第六条：投资与收益分配6.1 投资金额6.2 投资回报方式6.3 收益分配比例6.4 收益分配时间第七条：风险防范与责任承担7.1 风险评估7.2 风险防范措施7.3 责任承担原则7.4 违约责任第八条：沟通协调8.1 合作会议8.2 信息共享8.3 争议解决8.4 变更与调整第九条：法律法规与合同执行9.1 法律法规遵守9.2 合同变更条件9.4 合同终止后的处理第十条：保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 泄露后果10.4 保密义务履行第十一条：违约责任11.1 违约情形11.2 违约责任承担11.3 违约赔偿金额11.4 违约解决方式第十二条：争议解决12.1 争议类型12.2 协商解决12.3 调解解决12.4 仲裁解决12.5 诉讼解决第十三条：合同的生效、变更与解除13.1 合同生效条件13.2 合同生效时间13.3 合同变更条件第十四条：其他条款14.1 合同的履行地14.2 合同的份数14.3 合同的保管14.4 合同的补充协议第一部分：合同如下：第一条：项目概述1.1 项目名称：万科集团2024年房地产开发项目1.2 项目地点：位于市区，具体位置详见附件一1.3 项目规模：项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米，包括住宅、商业、办公、配套设施等1.4 项目投资估算：项目总投资估算为亿元，具体投资金额根据项目实际进展和市场需求进行调整。

合作管理万科小股操盘

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万科小股操盘项目案例
| ►基千前述背景，万科适时介入，达成由万科小股操盘的合作协议
► 收益方式
• 操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配； • 分配比例与持股比例不—定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终
的收益清况，设立浮动的分配方案。
小股操盘的前提是万科的操盘能力、品牌能力，能够获取足够的信任。
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小股操盘模式概述
信托资金缺口1.5亿，如考虑二期建设，资金缺口约2.5亿
• 负债清况：项目负债为7.5亿元，其中C银行开发贷款3.5亿元、 A信托负债4亿元
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万科小股操盘项目案例
► 背景3 : 操盘能力弱导致信用等级低，如项目仍由土地方继续操作，将面临苛刻的再融资条件
► 土地方操盘能力弱，资金方顾虑
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以低价团购销售为主，收益低。
I
► 项目销售情况：销售价格偏低、回款困难
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I
I
I 4亿
• 1期均价：5880元／平（住宅定向团购）；少量公寓9000-9500元／平
• 1期去化速度：每月销售800万元 (10套/
C银行
3.5亿
月）
► 项目财务情况：资金缺口大、债务负担重
• 资金清况：账面资金750万 (2012年7月31 日），A信托马上到期 (2012年8月8 日），
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r)。尽气，心�t; 火三北沾
仁义
► 合作背景
• 项目原始楼面地价较低（计容可售楼面2165元／旷），与周边的市价差距较大（周边中海项目计容楼面 3709元／旷），

万科地产项目拓展相关经验借鉴

受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
土地的完整性和规整性
地块相对完整对发展商具重要意义：
便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续，同时有利于日后小区物业管理
《新项目发展计划体系》：
各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。
《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约
（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。
土地是不可复制和再生的稀缺资源
土地的不可控性
土地பைடு நூலகம்不可更改
土地是房地产开发的最重要成本
买地的动机不是单一的
作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来组织；房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择；土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提；公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源；土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。
了解当地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定，并随时掌握最新动态，是一项基本的工作，因为政府的规定不是一成不变的。
1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
合作方式及风险评估（合同控制） 1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估总体评价

万科房地产合作开发模式

万科房地产合作开发模式【正文】一、合作开发方案概述本合作开发方案由万科房地产（以下简称“甲方”）与合作开发方（以下简称“乙方”）共同签订的合作协议，在此基础上进行具体项目的合作开发。

本方案旨在明确双方在合作开发过程中的权利和义务，并规定合作方式、项目投资、土地出让、项目建设、收益分配等主要内容。

二、合作方式1：本合作采用股权合作方式进行，甲方与乙方将共同出资成立合资公司，共同承担项目投资、开发建设等风险和责任。

2：合资公司的股权比例为甲方占股50%，乙方占股50%。

三、项目投资1：合资公司的总投资额为万元，甲方和乙方按照其持股比例分别出资。

2：甲方和乙方按照出资比例承担项目开发建设过程中的费用，并按照约定时间和方式进行出资。

四、土地出让1：土地出让权由甲方负责获取，并按照相关法律法规的要求进行程序合法的土地使用权取得。

2：土地使用期限为年。

3：土地出让金按照相关部门规定的比例支付，并由甲方负责支付。

五、项目建设1：合资公司按照项目规模和规划要求，进行项目的规划、设计、施工等工作。

2：甲方负责项目建设的监督和管理，乙方则负责具体的施工工作，并按照甲方的要求保质保量完成建设任务。

六、收益分配1：项目竣工并取得相关证书后，合资公司开始进行销售、租赁等经营活动。

2：合资公司的收益按照甲方和乙方的股权比例进行分配，分配方式由双方协商确定。

3：合资公司的税费按照相关法律法规的要求分摊并缴纳。

【附件】1：合作协议：本方案依据的合作协议，详细说明了双方权益、责任等内容。

2：土地出让合同：包括土地的所有权获取、出让金支付等具体细则。

3：公司章程：合资公司的组织章程，包括股权比例、公司治理等规定。

【法律名词及注释】1：合资公司：由甲方和乙方共同出资成立的公司，用于进行合作开发项目。

2：股权：公司的所有权，按照股份比例分配公司收益和决策权。

3：土地使用权：指国家对土地的占有、使用、收益和行使管理权限的权利。

4：合作协议：双方共同签订的明确双方权益和义务的合作文件，具有法律约束力。

万科项目开发股权合作模式ppt课件

二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。所以，合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
-
Hale Waihona Puke 20195（一）早期的合作环境、土地市场还不规范，而今已经比较规范。
（二）万科之前的项目合作、项目发展也没有今日规范（三）否定之否定是事物发展的客观规律，只要我们总结经验教训，就能够最大程度的的控制合作风险。 4
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2019
万科董秘谭华杰答记者问时提到，合作开发的好处至少有三点：

一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；
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2019
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目录
I.
合作的目的和原则 1、合作的必要性和可行性 2、合作的原则万科合作模式 1、与土地方合作（1）项目公司模式（2）合作建房（3）股权收购 2、与资金方合作（1）联合竞买（2）境外融资（3）信托合作对万科的影响
II.
II.
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2019
2
I.
合作的目的和原则
2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作项目。”
万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商。

2005年万科有48.3%新增项目通过合作购得 2006年超过62%新增项目通过合作购得 2007年收购了27个项目， 2008年收购了18家公司的全部或部分股权，当年新增土地储备 743万平米中的约84%都是通过合作方式获得。万科2009年财报显示，控股权55%的佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司、控股权60%的无锡万科房地产有限公司、控股权51%的万科中粮（苏州）置业有限公司、控股权55%的沈阳万科天琴湾置业有限公司等等，以及若干合营、联营公司均打上了万科的标签。 2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。而万科对商业地产的投资，亦是沿用了合作开发模式。

万科股权之争

万科股权变动——宝万之争摘要：万科股权及其分散，导致史上有两大股权大战，其一是君万之争，其二就是宝万之争。

本次主要介绍宝万之争，宝万大战从2015年打到了2017年，从最开始的“宝能系”野蛮进攻，王石求助华润但却没有得到支持，到后来的恒大趁势进入，万科开始引入深圳地铁的计划失败，到成功引入深铁，这一场大战战事惨烈，且获得了无数人的关注，如今终于接近尾声……关键字：宝万之争宝能系万科股权争夺1 公司简介1983年，王石到深圳经济特区发展公司工作；1984年，他组建“现代科教仪器展销中心”；1988年，企业更名为“万科”；1991年1月29日，万科正式在深交所挂牌交易，代码000002，由此踏上了万亿市值的征程。

值得特别指出的是，在众多地产大腕的众多公司中，万科是最早完成股份化、完成上市的。

万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团），证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A，总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。

公司主营业务为房地产、物业服务，其他业务有酒店业务、家居服务、长租公寓、养老业务、滑雪等。

2017年4月26日，万科A总市值：2257.51亿，市盈率：10.74。

2 公司股权发展历程2.1 股份制改造期1984年，万科前身注册成立。

万科前身“深圳现代科技仪器展销中心”注册成立，是深特发四级子公司，国营性质。

1988年，万科完成股份制改革，国家股60%，职工股占40%，王石“放弃”万科股权，选择职业经理人身份。

1991年1月，万科完成IPO，公开募集资金约2800万，国家股与职工股被整体稀释68%。

2.2 股权保卫期1993年，万科第一次股权激励，因法律限制中断实行。

1994年，君安证券联合其他股东逼宫，提出重组万科管理层，后被王石瓦解。

2000年8月10日，华润成为最大股东，万科引入华润成为最大股东（15.08%）。

万科房地产合作开发模式

万科房地产合作开发模式万科房地产合作开发模式范本一、项目背景1.1 项目概述本合作开发项目由万科房地产有限公司与合作方共同开发，旨在开发一处综合性房地产项目，包括住宅、商业、文化娱乐等多种功能。

二、合作模式2.1 合作方介绍合作方应具备一定的房地产开发经验，财务实力雄厚且合法合规。

2.2 合作方式双方根据项目的具体情况，可采取以下合作方式之一：●股权合作：合作方以股权投资形式参与项目，与万科共同承担风险及收益。

●委托合作：合作方将项目委托给万科进行开发，万科负责开发全过程，合作方享有一定的收益权。

●联合开发合作：双方共同参与项目的规划、开发和销售，共同承担风险及收益。

2.3 合作权益分配具体的合作权益分配应在合作协议中明确规定，一般可采取以下方式之一：●比例分成：根据双方投入资金或资源的比例，按比例分享项目的收益。

●固定利润或金额：双方约定固定利润或金额作为合作方的收益。

●公司股权：合作方获得相应的公司股权作为合作权益。

三、项目规划3.1 项目可行性研究合作方应提供项目的可行性研究报告，包括市场分析、项目定位、投资收益预测等，并由双方共同确认。

3.2 开发规划根据项目可行性研究报告，合作方与万科共同确定项目的整体规划，包括建筑设计、用地规划等方面。

四、资金与资源4.1 资金来源双方应明确各自投入的资金来源及方式，确保项目的资金需求得到满足。

4.2 资源投入合作方应提供必要的资源支持，包括土地、资产、人力等，确保项目的顺利进行。

五、项目执行5.1 合作管理机构双方可成立合作管理机构，负责项目的整体管理和决策。

5.2 项目管理合作方与万科应共同确定项目的管理架构及管理流程，并明确各自的责任与义务。

六、项目收益6.1 收益分析双方应根据项目的预期收益，对收益进行分析和评估，并在合作协议中明确收益分配的方式。

6.2 收益分配方式合作方与万科应在合作协议中明确收益的分配方式，确保合作双方的权益得到合理保护。

万科房地产合作开发模式

• 第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
• 第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
房地产合作开发模式之一
• 以联营形式进行的房地产合作开发 • 一方出地，其他各方提供资金或劳务。目前实践
（共管帐户） • 出资方式约定 • 办理项目手续约定 • 利润分配方式约定（取得固定回报存在风险）针对性条款 • 房地产因出地方债务被查封的约定 • 负责开发建设方被罚款或涉诉约定 • 开发建设质量监督约定 • 税收约定 • 违约责任条款以及解除合作开发合同的条件 • ⑵项目公司模式下主要适用《公司法》的规定
• 受让不动产应当缴纳契税 • 股权转让的转让方应当缴纳所得税
营业税
• 《营业税税目注释(试行稿)》第八、九条中规定以无形资产和不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税，但转让该项股权，应按转让不动产和无形资产征收营业税。但《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)第一条、第二条分别规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并且对股权转让不征收营业税。同时规定：《营业税税目注释(试行稿)》国税发〔1993〕149号第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。该通知从2003年1月1日起执行。
• 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。六、本文自2006年3月2日起执行。

万科合伙人制度

万科合伙人制度万科1988年进入房地产行业，初来乍到的万科可谓是初生牛犊不怕虎，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。

公司聚焦城市圈带的发展战略，XX年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积万平方米，销售金额亿元。

营业收入亿元，净利润亿元。

这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉中外。

截至XX年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

此外，公司自XX年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。

如此白手起家的万科集团是如何在仅仅三十余年的时间里，成为地产业的巨头？有关于业内人士分析，万科集团之所以能披荆斩棘地、抵达胜利的港湾的一个重要制度为其合伙人制度！XX年4月，万科推出了合伙人持股计划，也就是事业合伙人制。

万科设计了两个制度，一是跟投制度，对于今后所有新项目，除旧城改造及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员，必须跟随公司一起投资。

员工初始跟投份额不超过项目峰值的5%。

二是股票机制，将建立一个合伙人持股计划，也就是200多人的EP奖金获得者将成为万科集团的合伙人，共同持有万科的股票，未来的EP奖金将转化为股票。

万科的事业合伙人制包括三个部分：合伙人持股计划；事业跟投计划；事件合伙人管理。

首先是合伙人持股。

万科在集团层面建立一个合伙人持股计划，约2百多EP奖金获得者作为万科集团合伙人，共同持有万科股票，未来的EP奖金也将转化为股票。

万科项目开发股权合作模式

物业管理
1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估风险的可控性进行评价。
第六部分：投资收益分析
第七部分：管理资源配置
第八部分：综合分析与建议
• 第九部分：合补同充不内是容万能的，不能规避所有风险
合同只是最后一道防线，合同中的约定必须在签署前对其可实
xx合作的原则
（五）xx参与合作项目的投资收益应当高于xx独立参加招拍挂项目的投资收益 • xx独自参与招拍挂项目的投资收益率约为13%，内部收益率约为18%。 • xx参与合作项目的内部收益率原则上应不低于18%，xx的投资收益率应不低于20%。
（六）控制项目经营管理权项目经营管理权由xx控制，合作方只参与管理。在具体管理模式上，区别两类合作者，采取不同的项目经营管理模式。一类是行业内的战略合作者，企业实力雄厚，行业内竞争优势明显；一类是为获取土地资源而进行的合作。对于前者在经营管理模式上，可采取项目由xx经营管理，合作方参与管理和监督的方式，采取董事会领导下的总经理负责制，经营管理班子由xx组建，董事会由双方组成的方式。对于后者，在经营管理模式上，xx将项目公司视同于xx全资公司，由xx负责项目开发经营管理，成立项目公司或者收购公司股权的，要绝对控股项目公司，项目公司和被收购公司的董事长、总经理由xx委派。
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xx董秘谭华杰答记者问时提到，合作开发的好处至少有三点：一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不
确定性，有效分散风险；二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；三、许多项目完全由xx操盘并使用xx的品牌，在收益分配上xx可以得到一些相
中的约84%都是通过合作方式获得。 xx2009年财报显示，控股权55%的佛山市南海区xx金域华庭房地产有限公

多人股份制合作协议经典模板万科集团

多人股份制合作协议经典模板万科集团多人股份制合作协议1姓名性别身份证号码住址2姓名性别身份证号码住址3姓名性别身份证号码住址4姓名性别身份证号码住址第一条合伙宗旨合伙人以自愿为原则，用合伙人自身具备的优势和能力，创造一个汽车维修相关行业，把合伙人自身的价值体现出来，通过合法的手段，创造劳动成果。

第二条合伙经营项目和范围第三条合伙期限合伙期限为年，自年月日起，至年月日止。

第四条出资额、方式、股份、期限1.(1)合伙人以_____________方式出资，合计人民币万元，享有的股份。

(2)合伙人以_____________方式出资，合计人民币万元，享有的股份。

(3)合伙人以_____________方式出资，合计人民币万元，享有的股份。

(4)合伙人以_____________方式出资，合计人民币万元，享有的股份。

2.本合伙资本共计人民币万元，合伙期间各合伙人的出资为共有财产，不得随意请求分割。

合伙终止后，各合伙人的出资仍然为个人所有，届时予以返还。

第五条赢余分配与债务分担1.赢余分配，以公司财务为依据，按照比例分配。

2.债务承担，合伙债务先由合伙人偿还，合伙财产不清偿时，以各合伙人的为据按比例承担。

第六条入伙，退伙、股份的转让1.入伙（1）需承认本合同；（2）需经合伙负责人同意；（3）执行合同规定的权利义务。

2.退伙（1）需有正当理由退伙；（2）不得在合伙不利时退伙；（3）退伙需提前3个月告之其他合伙人并且经全体合伙人同意；（4）退伙后以退伙时的财产状况进行结算，不论以何种方式出资均以金钱结算；（5）未经合伙人同意而自行退伙给合伙造成损失的，应进行赔偿。

3.股份的转让允许合伙人转让自己的股份。

转让给其他合伙人时转让者有自主权，他人无权干涉。

如转让给合伙人以外的第三人，第三人应按入伙对待，否则以退伙对待转让人。

第七条合伙负责人及其他合伙人的权利1.为合伙负责人。

权限是（1）对外开展业务，订立合同；（2）对合伙事业进行日常管理；（3）出售合伙产品（货物），购进常用货物；（4）支付合伙债务；（5）。

万科房地产合作开发模式》教案

万科房地产合作开发模式》教案教案：万科房地产合作开发模式一、教学目标1.了解房地产合作开发的定义和特点；2.知晓万科房地产合作开发模式的基本原理和操作流程；3.掌握万科房地产合作开发模式的优点和挑战。

二、教学内容1.房地产合作开发的定义和特点；2.万科房地产合作开发模式的基本原理和操作流程；3.万科房地产合作开发模式的优点和挑战。

三、教学过程1.导入活动通过问题导入，引发学生思考：-房地产开发是一个复杂的过程，需要很多专业知识和资源。

如果你是一家房地产公司的CEO，你会选择什么样的合作模式来进行房地产开发？2.知识讲解a.讲解房地产合作开发的定义和特点。

-房地产合作开发是指房地产公司和其他企业或个人共同合作进行房地产项目的开发、销售和分配的一种合作模式。

-特点：资源共享、分工合作、利益共享、风险分担。

b.讲解万科房地产合作开发模式的基本原理和操作流程。

-基本原理：通过与国内外知名企业、地方政府等合作，实现房地产项目的优化配置资源。

-操作流程：确定合作伙伴→签订合作协议→开展前期工作（项目评估、规划设计、融资等）→实施开发→销售和分配。

3.实践活动分组讨论：请学生分组，选择一个已经实施过万科房地产合作开发模式的案例，并分析其优点和挑战。

4.综合讨论学生代表汇报各组讨论的结果，全班一起讨论总结万科房地产合作开发模式的优点和挑战。

5.拓展延伸了解其他房地产合作开发模式的案例，比较不同模式之间的异同点。

四、教学设计理念本课程通过问题导入的方式引发学生思考，通过知识讲解和实践活动的方式提高学生的实际操作能力和团队合作能力。

通过综合讨论和拓展延伸的方式拓宽学生的视野，让学生能够理解和应用万科房地产合作开发模式。

五、课堂评价1.教师观察法：对学生的活动参与度、思考深度等进行观察和评价。

2.学生互评法：学生进行小组互评，评估自己和小组成员在活动中的表现。

3.讨论总结法：引导学生进行综合讨论，总结万科房地产合作开发模式的优点和挑战。

2023年万科股权分配方案

2023年万科股权分配方案2023年万科股权分配方案一、前言2023年，万科地产迎来了自己的第40个年头，作为中国房地产行业的先行者和领军企业，万科在这40年间取得了长足的发展。

在不断探索和实践的过程中，万科形成了一套独特的企业文化和价值观，也积累了丰富的经验和资源。

为了更好地激发员工的创造力和激励他们更加积极地参与企业发展，万科在2023年制定了新的股权分配方案。

本文旨在介绍2023年万科股权分配方案的具体内容，包括股权激励的目标、对象、条件、方式以及实施过程等。

希望通过这一方案的实施，能够进一步激发员工的干劲和创新能力，实现企业的可持续发展。

二、股权激励的目标万科股权激励的目标是鼓励员工勤劳努力工作，积极创新，在实现企业利益最大化的同时，也让员工分享企业发展带来的收益，提高员工的归属感和凝聚力。

通过股权激励，使所有员工都能够与企业共同成长、共同受益，增强企业和员工之间的利益共同体意识和长期稳固的合作关系。

三、股权激励的对象万科股权激励的对象主要包括两类人员：高层管理人员和核心骨干员工。

高层管理人员是企业决策层，对企业未来发展起到重要的引领作用；核心骨干员工是企业中的关键力量，对企业的运营和项目的推进起到关键的作用。

通过股权激励，可以更好地激发这些人员的工作积极性和创造力。

四、股权激励的条件万科在制定股权激励方案时，考虑到员工的工作表现和个人贡献，以及企业的发展情况和业绩表现等因素。

具体的条件如下：1. 高层管理人员：根据职务层级和工作职责的不同，设定不同的股权激励条件。

主要包括：职务级别、工作年限、年度业绩评估等。

2. 核心骨干员工：根据岗位层级和工作责任的不同，设定不同的股权激励条件。

主要包括：岗位级别、工作年限、工作业绩、领导评估等。

3. 具体的条件设定需要经过公司董事会的审议和决策，并在全体员工范围内公开透明。

五、股权激励的方式万科股权激励的方式主要包括：股票期权、股票增持和股权激励基金等。