西昌市场研究报告2017-08

注：数据来源于统计局
开发投资
西昌市房地产投资规模在2015年达到历史峰值，主要原因是多个新 项目入市，商品房销售规模相对平稳，但市场整体规模相对较小
近5年西昌市房地产投资走势
400000 350000 300000 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% 2012 2013 176378 2014 191145 8.67% 2015 367185 92.10% 2016 289648 -21.10% -40.0% 40
威尼斯半岛B区
5
4 领地兰台府
项目信息
南山片区主要以百亩低密大盘为主，客群主要是县镇刚需和城市首改 客群，城东片区以刚需及首改的高层产品为主
占地面积 （亩） 103.9 104.0 86.0 147 57.0 69.8 93.0 103.0 102 建筑面积 （万方） 11.0 4.9 6.2 9.8 11.4 14 21.1 26.1
城投1块、正黄1块、富高1块、邦泰3块，另城东土地存量约1500套左右
概况
城西片区
西昌政府重点打造区域，教育配套 丰富，规划配套齐全；但目前该区 域缺乏生活及交通配套，属于房地 产开发初期 该区域交通及配套完善，居住环境 好，是西昌房地产成交热点区域， 但该区域未来土地供应较少，该区 域处于房地产开发中后期阶段，土 地存量较少 规划3000亩高端居住区，主要以洋 房、别墅低密产品为主；目前处于 开发期，配套及环境较差 老城与海河片区在售项目较少
的城市拓展轴。一轴（南北轴）为安宁河谷城镇
发展带。 “四片”，主城片区、城西片区、安宁片区和 经久片区四个城市片区。 “双心”，指一主一副两个城市中心，以老城 片区月城广场、东河周边区域形成城市主中心， 以城西片区高铁车站—小庙区域形成城市副中心
东进
“两区”，指邛海泸山风景区、邛海盆地东部
田园休闲旅游区。
号线，是在既有成昆铁路基础上新建或增建二
线的铁路线，成都至西昌仅需2个小时，计划 2020年前完工。 高速--西昌-昆明高速公路已通车，车程4小
时。西昌-成都（雅西高速）高速公路车行时间
5小时,2013年西昌-泸沽湖-香格里拉G5高速公 路动工，西昌至泸沽湖车程仅需2小时，预计5 年竣工。西昌-昭通高速也正在建设。
西昌房地产市场研究报告
2017.8
CONTENTS
01
02 03
城市宏观 房产市场 典型个案 调研结论
04
Part 1 城市宏观
城市地位 城市规划 城市经济 城市人口 开发投资
城市地位
西昌市作为凉山州府，属县级市，定位于攀西中心城市，城区人口约 30万，城市规模略大于雅安。
凉山下辖县镇刚 需客群50%，市 区首改客群40%， 成昆线沿线及北 京客户占10%
市场去化
西昌市场整体去化规模相对较小，月均在500套左右，其中南山板块刚需产品 以71-88㎡三房单双卫为主，赠送面积大，单盘均去化100套以上；老城区以 86-98㎡套三单卫高层为主，月均去化35-40套；河东板块以89-110㎡套三 单、双卫为主，月均去化40-70套
板块 项目名称 领秀南山 南山板块 南山国际社区 邦泰御墅 畅销面积段（㎡） 畅销户型 洋房：3-2-2 洋房：3-2-1和3-2-2 / 高层：3-2-2 高层：3-2-2 高层：3-2-1 月均去化（套 /月） / 110 / / 120 100
洋房116、联排342 叠拼154-198
6+1洋房：94 9+1洋房：71-88 叠拼185、双拼261、独栋 340 高层：89-105 高层：100-136 高层：82

西昌简介：西昌作为凉山州首府，属县级市，下辖辖6个街道、8个镇、29个乡，幅员面积2651平方 公里。常驻人口75万人，其中城区人口约30万人 发展定位：西昌市在城市总体规划(2011-2030年)公告中将自身定位于：中国航天城和风景旅游城市， 四川省历史文化名城，攀西地区重要的中心城市，凉山彝族自治州的政治、经济、文化中心。。
重点城市2015年城市常住人口及城镇化率横向对比
60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 300 20.0% 10.0%
56.5% 500 56.0% 400 55.5% 55.0%
54.5% 200 54.0% 53.5% 2012 74 2013 74.4 2014 75.1 2015 75.4 2016 77.5 53.0% 100
对较小；
西昌属于攀西区域的中心城市，目前城市快速发展趋势明显，可作为市场进入的参考区域
Part 2 住宅市场
市场格局 重点板块市场 典型个案 商业土地市场
市场格局
板块
西昌房地产市场目前按区域划分为城西片区、南山板块、城南片区、 城东片区、老城区五个板块，其中城东、南山属于房产热销板块，城 西将是西昌未来发展主要方向
凉山下辖县镇刚 6+1洋房、8+1洋房 需客群占比50%60%（刚需）， 市区客群占比 叠拼、双拼、独栋 40%（首改和再 洋房、叠拼、联排 改）
未排号
海河片区
领地兰台府
联排、双拼、洋房、 小高层
高层 高层 高层 高层 高层
威尼斯半岛B区 世达实业 城东片区 合信邛海湾 邛海壹号 乐荟城 西部新城 金色学府 合信集团 铁投宏锦 华地恒通 正黄集团
近5年西昌市商品房去化走势
50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 2012 23.24 -6.20% 2013 20.17 -13.20% 2014 22.44 11.30% 2015 25.2 12.30% 2016 37 46.90% -20%
35
30 25 20
250000 200000
板块
项目名称 南山国际社区
开发商 邦泰集团 邦泰集团 龙申置业 领地集团
开盘时间 2016.12 2017.1 2017.9 2017.9 2016.12 未开盘 未开盘 2017.5 未开盘
容积率 1.59 1.06 1.09 1.1 3 3 3.4 3.8
客户属性
建筑形态
南山板块
邦泰御墅 领秀南山
西昌三产结构
10% 40%
第一产业
第二产业 第三产业 50%
7 8 9
注：数据来源于统计局
城市人口
西昌市人口及城镇化率稳步增长，增速相对较缓，但以凉山州作横向 比较来看，其常住人口基数较大，与绵阳人口数相当。
近5年西昌市常住人口及城镇化率趋势
78 77 76 75 74 73 72 常住人口 58.0% 700 57.5% 57.0% 600

城市规划
西昌城市发展主要沿航天大道呈东西带状分布，其中尚处于开发初期 的西部新城定位于城市副中心，是目前西昌城市发展的主要方向
距老城区2KM
城市空间战略结构规划 “两轴四片，双心两区” 两轴”，指城市东西、南北两个城市发展
西部新 城（开
发初 期）
西向 老城区
航天大道
轴。一轴（东西轴）为依托航天大百度文库形成东西向
重要交通
西昌交通呈三维一体发展，其中成昆高铁正在建设，预计2020年完 工，建成后成都至西昌仅需2个小时，新规划西昌西站点位于太和 镇，项目规划区及西部新城未来可享交通升级红利
交通耗时： 航空：西昌飞成都双流机场约1小时 火车：西昌至成都9-10小时，高铁建成后将缩减至2个小时 高速：西昌至成都约6小时，至昆明4小时，至攀枝花2-3小时，在建高速至泸沽湖约2小时 航空--西昌青山机场距市区14公里，属国 家一级机场，拥有西南地区最长的跑道，已开 通西昌—成都、重庆、北京、深圳航班。 高铁--成昆铁路复线是成都到昆明的铁路2
校搬迁预留用地。
区域教育资源一览（部分）
天立国际学校（九年私立） 北京外国语学校（15年私立） 西昌四中（普通高中）
航天学校（九年义务制公立）
在建幼儿园
蓝天公立幼儿园
城市经济
500 400 300 200 100 0 GDP 增速 2012 334.05 14.60% 2013 373.54 12.30%
西扩
城东片区
南山片区
城南及老城
邛海
市场布局
西昌主要开发项目集中于城东和南山板块，其中南山在售项目2个，待售 项目1个；海河片区待售项目1个；城东在售2个，待售项目2个；西部新城 待售项目1个，待开发项目7个。
在售
9
金色学府
未开
西部新城
南山国际社区
1 2
御墅
6 合信邛海湾
3
7 邛海壹号 8
乐荟城
领秀南山
备注：老城区及城东部分楼盘目前进入尾盘期， 市场月均去化量走低，约10-20套，未计入此 表内。
邛海壹号 河东板块 乐荟城 威尼斯半岛
备注：月均走量以项目开盘后时间统计为计算，未计入蓄客期；
市场价格
南山板块板块洋房售价0.87-1.2万元/㎡（赠送面积普遍较大，实得单价0.70.9万元/㎡），主力总价段70-90万元；城东高层售价0.83-0.9万元/㎡以 上，主力总价段70万以上；南山板块双拼、叠拼别墅1.6-1.7万/ ㎡，独栋别 墅建面390 ㎡送140㎡，另赠送前后花园100㎡，售价450万左右。
2017年7月，西昌入围全国县域经济百强榜，排名第85位，是四川 省唯一入榜城市；西昌人均GDP排名位列全省第三，仅次于成都和攀 枝花。
20.00% 15.00% 10.00%
西昌市近5年GDP走势
2016四川省各市GDP排名
排名 1 2 3 4 5 6 地区 成都 绵阳 2016年GDP（ 增速 （%） 亿元） 12170.2 1830.42 8.64 7.65
0
宜宾 广元 达州 凉山 南充 乐山 绵阳 泸州 遂宁 雅安 263 556.8 468 636.4 326.1 477.2 428.5 329 154.7
0.0%
常住人口 449
城镇化率 54.81% 55.31% 55.94% 56.94% 57.57%
城镇化率 45.1%40.8%40.9%32.5%43.8%47.3%48.0%46.1%45.9%42.6%
5.00%
2014 418.69 11.50% 2015 426.47 2.90% 2016 457.2 6.30% 0.00%
德阳
宜宾 南充 泸州 达州 乐山 凉山
1752.45
1653.05 1651.4 1481.91 1447.08 1406.58 1403.92
9.18
8.33 8.92 9.49 7.13 8.1 6.77
18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000
南山板块洋房售价8700-12000元/ ㎡ 南山板块双 拼、叠拼别墅 售价1600017000元/㎡
11000
10000 9000 8000
城东高层售价8300-9000 元/㎡及以上
市场存量
西昌市在售约1000套，待售存量因多个项目未开盘，总存量约7700套，主 要集中于城东区域和西部新城；主要土地存量集中于城东，2017年供地6块，
重要规划
西部新城核心区域定位于教育园板块，项目所在基础教育园区共有7 所上档次和大规模的学校构成，区域内教育资源极为丰富。
西部新城定位为“水上花城、活力商城”，承担 其中西部新城核心区规划为教育园区，规划面积3.5 目前基础教育园区在建和建成项目由七所上档次、
“再造一个西昌”的核心城市规划地带的责任 平方公里，分为一园两区（基础教育区和高等教育区） 大规模的学校构成，分别为占地航天学校（九年义务学 校）、宁远高中（待建）、西昌四中、西昌现代职业学 校、西昌市特殊教育学校、14.48亩的蓝天幼儿园，以及 泰龙武校（待建）和北京外国语学校附属学校（15年一 贯制学校，在建） 高等教育园区，位于成凉工业园区，以西昌学院北 校区为核心，片状布置规划面积约2.5平方公里。初步规 划四所学校：民族幼儿师范专科学校、高等职业技术学 校、卫校及附属医院、州民族高中部。同时，为铁路技 校、民师校、西昌学院、州农校、州卫校等我市城内学
150000 100000 50000 0
15
10 5 0 销售面积 增速
房地产投资 203752 增速
-10.09% -13.43%
注：数据来源于统计局
宏观总结
西昌市作为县级市，在四川省区县经济排名靠前，而以凉山州为单位统计，人口基数较大，与绵阳
宏 观 结 论
相当，整体城市规模略大于雅安； 较重点关注城市的数据对比来看，西昌市城镇化率较高，而房地产开发规模和商品房年销售面积相