上海工程技术大学房地产估价期末考试复习资料

第一章

一、房地产估价的需要

（一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等（二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。

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第二章

一、房地产概念

1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。

包括：物质实体与权益, 是实物、权益、区位三者的结合。

实物-- 实体质量功能

权益所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系

区位-- 地理位置

重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料

2、房地产的三种形式------ 地产、房产、房地产

二、土地

1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。

2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他

三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权

四、房地产特性

1、位置固定性、地区性和个别性不可移动性

2、长期使用性土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性

3、大量投资性

4、易受政策限制性政策限制和影响

5、相互影响性周边环境

6、保障性与增值性土地的稀缺性

五、房地产的商业特性

1、交易的本质实体+权利、权益的可分离性

2、交易的形式实体的不可移动性、逐步性

3、交易的价格前期性、多样性、同类房屋在不同地区有不同的价格

六、房地产的类型

1、按用途划分——居住用房地产、商业用房地产、办公用房地产、旅游用房地产、餐饮

用房地产、娱乐用房地产、工业用房地产、农业用房地产、特殊目的用房地产和综合用房地产

2、按开发程度划分——生地、毛地、熟地、在建工程、现房

3、按是否产生收益划分——收益性房地产、非收益性房地产

4、按经营方式划分——出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用房地产

七、房地产价格的概念——房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价。

八、房地产价格的形成条件——有用性、稀缺性、有效需求

九、地价与一般物品价格的不同

--- 生产成本不同——不一定由劳动创造

--- 折旧不同——无折旧有增值

--- 价格差异不同——单一性

--- 市场性质不同——不完全市场

--- 形成时间不同——长期性

--- 供求变化不同——弹性为零十、房地产价格的种类

1、按实物形态分土地价格、建筑物价格、房地产价格

2、按不同用途分买卖价格、租赁价格、抵押价格、典当价格、保险价格、课税价格和征用价格

3、按形成基础分成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（P26 详细看下）

4、按表价方式分总价格、单位价格和楼面地价

-- 总价格

-- 单位价格单位土地价格单位建筑物面积价格

-- 楼面地价单位建筑面积的土地价格

楼面地价= 土地总价格/ 建筑物总面积

= 土地单价/ 建筑物容积率

5、实际价格和名义价格实际价格：在成交日期时一次付清的价格或相当于成交日期时一次付清的价格。名义价格：在成交日期讲明，但不一定在成交日期时一次付清的价格。

6、所以权价格、使用权价格和其他权益的价格

7、拍买价格、招标价格和协议价格

8、补地价指需要补交给政府的一笔地价，主要原因

1）更改原出让土地使用权时规定的用途

2）增加原出让土地使用权时规定的容积率

3）转让、出租、抵押划拨土地使用权时的房地产

4）出让的土地使用权期满后续期十一、房地产价格的特征

1、土地价格不由生产成本决定

2、房地产的保值性与增值性

3、房地产价格的个别性一般随交易的必要而个别形成

4、房地产价格形成的复杂性是在长期考虑下形成的

5、房地产价格的多因素制约性

6、房地产价格表现形式的多样性交换的价格，使用和收益代价的租金

7、房地产价格与物权的密切相关性实质上是权益的价格

第三章影响房地产价格的因素

（主要知道有哪些因素就可以了）

影响房地产价格的主要因素：一一①一般因素、②区域因素、③个别因素；

一、影响房地产价格的一般因素：

1、人口因素——人口数量、人口素质、家庭人口规模

2、经济因素——经济发展、物价、居民收入、

3、社会因素——政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化

4、行政因素

（1）影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素

（2）主要有：房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。

5、国际因素——世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况

二、影响房地产价格的区域因素——特定区域内的自然条件、社会经济等因素等

的影响

1、位置因素

2、环境因素——声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境

3、土地面貌和形状

4、地形、地势

5、地质条件

6、日照、风向、降水量、天然周期性灾害

三、影响房地产价格的个别因素——具体影响某一房地产的因素建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊面积

四、其他因素

心理因素、商业服务繁华程度、交通条件、基本设施

第四章

一、房地产估价的含义

1、定义——房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。

2、理解

（1）专业估价人员——是指经房地产估计资格考试合格，由注册管理部门审定

注册取得资格证书后，专门从事房地产估价业务的专业人员

（2）估价目的——具体估价项目估价结果的期望用途。

1）估价目的不同，估价时点的选取，估价的依据，估价时考虑的因素，估价应采用的价值标准和估价方法会有所不同。

2）估价目的：土地使用权出让，房地产买卖、交换、赠与、抵押、租赁、典当、

保险、课税、拆迁补偿、合资、合作、纠纷处理等。