资产评估案例分析

宝商集团：宜昌三峡机场航空食品有限公司资产评估报告书一、绪言北京立信资产评估有限公司接受海航航空食品控股有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方所指定的应用于拟实施资产重组之目的所涉及的宜昌三峡机场航空食品有限公司的全部账内资产和负债进行了评估工作。

本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在2008年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方企业名称：海航航空食品控股有限公司；注册地址：海口市海秀路29号海航大厦；法定代表人：陈明；注册资本：人民币贰亿元；经济性质：有限责任公司（法人独资）；经营范围：生产、销售食品、饮料、旅客日用纪念品；快餐厅；咖啡厅；对外项目投资。

（凡需行政许可的项目凭许可证经营）（二）产权持有者企业名称：宜昌三峡机场航空食品有限公司；注册地址：宜昌市三峡机场内；法定代表人：陶志平；注册资本：人民币220万元；经济性质：有限责任公司(法人独资)；经营范围：快餐、面包、蛋糕加工制售。

本次资产评估的产权持有者，为宜昌三峡机场航空食品有限公司（以下简称“宜昌三峡机场航食”），“宜昌三峡机场航食”是 1998 年 4 月经宜昌市计划委员会批准【宜字计外经字[1998第145号】，由三峡航空实业开发公司（以下简称“三峡实业”）、澳门华港贸易公司（以下简称“澳门华港”）共同出资组建的中外合资企业。

注册资本 220 万元，其中：三峡实业出资 112.20 万元，持股 51％，澳门华港出资107.80万元，持股49%。

公司注册地址：宜昌市三峡机场内，法定代表人：陶志平。

2002 年 8 月，根据董事会决定,经宜昌市对外贸易经济合作局批准(宜市外经贸字[2002]86 号)，三峡实业将其持有本公司 51%股权转让给宜昌三峡机场有限责任公司（以下简称“三峡机场”），变更后三峡机场持股 51%，澳门华港持股 49%。

2007年7月，经宜昌航食董事会通过《关于同意股权转让等事项的决议》【三峡航食董[2007]002号】，同意三峡机场将其持有本公司51%股权、澳门华港将其持有49%的股权转让给海航航空食品控股有限公司（以下简称“航食控股”），受让后航食控股持有宜昌航食的股权为100％，法定代表人变更为：颜学金，尚未办理工商变更手续。

“宜昌三峡机场航食”截止至本次评估基准日，资产账面总额487.47万元，其中流动资产325.78万元，固定资产105.16万元，在建工程19.94万元，无形资产 36.58万元；负债58.81万元；净资产428.66万元。

“宜昌三峡机场航食”2005实现销售收入151.69万元，利润总额36.83万元，净利润31.03万元；2006实现销售收入183.72万元，利润总额34.46万元，净利润 28.75万元；2007实现销售收入274.04万元，利润总额57.63万元，净利润37.42万元； 2008年截至评估基准日实现销售收入187.19万元，利润总额44.13万元，净利润33.21万元。

“宜昌三峡机场航食”采用的主要会计政策：会计年度：以公历 1 月 1 日至12 月31 日止为一个会计年度；记账本位币：以人民币为记账本位币；会计制度：执行企业会计准则和《企业会计制度》及其补充规定，从2008 年1 月 1 日起执行新企业会计准则；记账基础：权责发生制；计价原则：历史成本原则；外币业务的核算：对发生的外币经济业务，均采用业务发生当日中国人民银行公布的市场汇价（中间价）折合人民币记账；存货的核算：存货分为原材料、产成品、在产品、低值易耗品等，实行永续盘存制固定资产计价与折旧政策：固定资产按实际成本计价，折旧采用平均年限法计提，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除残值制定其折旧率；收入的确认原则销售商品：公司已将商品所有权上的风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认收入的实现。

提供劳务：对同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入；对劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认收入。

所得税的会计处理方法：采用资产负债表债务法。

“宜昌三峡机场航食”在本次评估基准日2008年9月30日的会计报表已经中磊会计师事务所审计并出具了中磊审字[2008]第0146号审计报告。

（三）委托方以外的其他评估报告使用者我们就本次评估报告使用者问题，与委托方进行了沟通、了解并确认，本评估报告的报告使用人仅为本评估项目的委托人，即海航航空食品控股有限公司，除委托方以外，不包括其他使用者。

三、评估目的对委托方所指定的应用于拟实施资产重组之目的所涉及的“宜昌三峡机场航食”的全部资产及负债在评估基准日所表现的市场价值作出公允反映，为该经济行为提供价值参考意见。

四、评估范围和对象本次评估范围涉及委托方所指定的应用于本次评估目的所涉及的宜昌三峡机场航空食品有限公司的全部账内资产及负债项目，评估前资产账面总额487.47 万元，其中流动资产325.78万元，固定资产105.16万元，在建工程19.94万元，无形资产36.58万元；负债58.81万元；净资产428.66万元。

本次评估目的所涉及的土地使用权，委托方已另行委托相关专业评估机构予以评估，我们仅根据委托方要求将土地使用权的评估值汇入本评估报告。

纳入本次评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。

本次评估资产全部分布在宜昌三峡机场内。

五、价值类型和定义企业价值评估一般可供选择的价值类型包括市场价值和非市场价值。

根据本次评估目的，评估对象的价值类型为在持续经营前提下的市场价值。

市场价值是指评估资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值，是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，应当进行交易的价值估计数，当事人双方应各自理性、精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

六、评估基准日本项目资产评估基准日为2008 年9 月30 日。

为了保证评估结果的时效性，并与评估目的的实现尽可能接近，我们根据本次评估所服务的经济行为的性质与委托方协商，最终由委托方确定评估基准日为2008 年9 月30 日。

此外，鉴于本次评估的现场工作时间开始于2008 年 10 月6 日，最终完成于10 月 10 日，因此我们认为该基准日的确定对评估结果的客观性、真实性无影响，并对本次评估目的的实现不会产生不利影响。

本次评估中所采用的取价标准均为评估基准日有效七、评估原则我们根据本次评估目的，依据国家有关法律、法规及规范要求，在对委托方所指定的“宜昌三峡机场航食”的资产进行评估的过程中，严格遵循独立、客观、科学、专业的工作原则和资产持续经营、公开市场、替代等操作原则，强调评估程序的科学性，取价标准的公正性，资产状态确认的现实性，以科学、公正、客观地确定被评估资产在评估基准日时点上的公允价值。

八、评估依据包括评估的行为依据、法律依据、准则依据、权属依据及取价依据。

（一）行为依据1、委托方与北京立信资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》；（二）法律依据1、国务院（第91 号）令《国有资产评估管理办法》；2、原国家国有资产管理局国资办发（1992）36 号文《国有资产评估管理办法实施细则》；3、财政部第14号令（2001年）《国有资产评估管理若干问题的规定》4、国务院办公厅国办发（2001）102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；5、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）；6、中国注册会计师协会“会协【2003】18号”《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；7、中国资产评估协会“中评协【2004】134号”《企业价值评估指导意见（试行）》；8、国资委产权【2006】274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》9、其他相关的法律法规。

（三）准则依据1、《资产评估职业道德准则——基本准则》；2、财政部财企【2004】20 号《资产评估准则——基本准则》；3、《资产评估准则——评估报告》；4、《资产评估准则——评估程序》；5、《资产评估准则——机器设备》；6、《资产评估准则——不动产》；7、《资产评估准则——无形资产》；8、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》；9、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》。

（四）产权依据1、“宜昌三峡机场航食”提供的房地产产权证明等相关资料；2、“宜昌三峡机场航食”提供的部分设备发票；3、“宜昌三峡机场航食”提供的部分车辆行驶证；4、“宜昌三峡机场航食”提供的有关产权说明及承诺，以及其他有关产权证明文件、资料。

（五）取价依据1、评估人员通过市场调查和询价取得的资产所在地价格信息资料；2、中国物流与采购联合会政府与企业采购专业委员会、中国机械设备成套工程协会联合编辑的《中国机电产品报价目录》；3、《资产评估常用数据与参数手册》；4、资产占有方提供的资产清查评估明细表及有关财务会计经营方面的资料及建筑安装合同、协议，大型设备购置、安装合同、协议及发票；5、向设备生产厂家进行询价的信息资料；6、有关工程施工结算7、国家及湖北省、宜昌市颁布的有关法律、法规、规章及政策；8、宜昌市政府有关部门近期颁布的建筑安装工程概预算定额等相关资料；9、《宜昌市基准地价》；10、国务院国资委统计评价局制定的2008年《企业绩效评价标准值》；11、企业提供的未来发展规划及未来收益的预测数据等相关资料；12、国家统计局和地方统计局公布的统计数据；13、评估人员通过INTERNET网上查询获得的其他有关资料；14、评估人员现场勘察记录、收集整理的资料；15、其它与评估有关的资料。

九、评估方法根据《企业价值评估指导意见（试行）》，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

收益法收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

根据对企业基本情况了解后，我们采用了收益法中的未来收益折现法进行了评估。