设计阶段的成本控制

示范区 （已完成）
0.8 (含水渠边部分一 期绿化）
335.00
主要材质部品
第一部分
第二部分
主要材料部品列表
硬地景观材料
第三部分
第四部分
植物
室外部品
第五部分
主要材料部品列表
主要材料部品列表（一）
序号 项目名称 单位 数量 单 价（元） 总 价 （万元） 产地 备 注
一、主要硬地铺装材质
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 黄木纹 洗石米 花岗石（紫罗红+黄色） 手打锈石 黄石英蘑菇板 木地板（暂定铁杉木） 雨花石 印花地面（彩色混凝土 红砂岩 青砂石板 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米
– 合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积 极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；
• 设计费定义：
– 规划建筑设计、 – 景观设计、 – 室内设计
从概念规划招标到方案、扩初直至施 工图各阶段的设计、咨询、研究、审 图、打印、模型、效果图等费用总和
（但示范区室内设计费通常计 入营销费用）
• 营销要求
a. 主要景观区域主题化，其小景观设计围 绕主题进行；注重设施的可参与性。 • 项目部要求 a. 材质选择的本地化和施工工艺的可行性
• 物业公司要求
a. 安全、便于管理，后期使用、养护成本低
成本控制计划
造价分布图
400元/平米 350元/平米 330元/平米 290元/平米
200元/平米
部品策划方案
景观方案
示范区策划
施工图
计划管理是时间成本的保障
流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加 概念设计 规划设计 规 划 设 计
功 能 平 面
结 构 体 系 设 备 预 留 立 面 设 计 模 型 推 敲
概念设计
单体设计 初步设计
单 体 设 计
初步设计 Leabharlann Baidu工图
部 品 设 计
施工图
部品设计
成 本 控 制
—对设计人员而言是任务， 对成本人员而言应前置而持续
• 避免两种现象：
不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失
二、在项目开发过程中 “目标成本”是成本控制的前提
项目立项 项目论证阶段 项目策划阶 段 设计管理阶 段
开盘销售 主体结构开 工 工程施工阶 段
竣工
入伙 入伙管理阶段
160元/平米 165元/平米
成本控制计划
单方造价列表
项 目 总建筑面积 景观用地面积 面 积（万平米） 11.25 约4.94 目标单价（元/平米）） 123.50 281.00 方案单价（元/平米） 133.80 305.00
成本拆分表
项 目 总绿化面积 总硬质景观面积 面 积（万平米） 3.14 1.10 总价（万元） 275 413 （不含部品、水景设备、 排水） 268 （不含会所建筑） 方案单价（元/平米） 87.50 375.00
销售管理阶段 营 销
设 计
工 程
概念规划设 计管理
方案设 计管理
扩 初 设 计管理
施工图设 计管理
工程施工配合、销售配合及入伙配合
成 本
项目成本估算
测算及目标 成本拆分
预算、标底、合同 价
进度款、工程 变更、招标采 购
结算
项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约
成本部制定《各地区成本基价表》--即项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。
评分
内容
方案1 方案2 方案3 方案4
商业布局
商业业态
商业对整体开发的 作用 商业 配套 配套公建
备注
会所
市政公建
现状景观改造与利 用 景观 设计 维护成本
五、方案设计阶段的成本优化
成本控制的关键因素
（一）设计管理 1、提高全员成本意识 （1）部门间密切协作 （2）明确结构工程师职责 2、加强对设计公司的管理与协调 （1）合同管理 （2）项目攻关 （3）做好与设计人员的沟通 （4）落实奖惩措施 （5）开展设计公司间的交流与竞争 3、建立管理程序与制度 （1）完善甲方设计标准 （2）坚持设计全过程优化 （3）建立专家会议评审制度 （4）内部审核制度化
建筑形式选择的成本风险
Gemdale Corporation
模型研究规避修改的成本风险
户型模型研究作为户型研究的重要 手段,与公司各协作部门和设计师能 够进行更直观,清晰,有效的沟通,意 义重大
Gemdale Corporation
六、材料设备选用的成本优化
– 首先设立内外装修和安装的成本目标 – 倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置； – 倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；
合理设计费标准：
• 根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如 – 北京、上海、深圳公司：--元/M2 – 其他地区公司： --元/M2
谈“成本控制”不如说“成本优化”
，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进 度
三、在项目设计过程中 实现成本优化的“重点专业地带”
流程与计划
规划方案
建筑方案
概念设计
规 划 设 计
功 能 平 面
结 构 体 系
设 备 预 留
立 面 设 计
模 型 推 敲
单 体 设 计
初步设计
部 品 设 计
施工图
南昌四季花城标准化部品一览表
序 1 分 类 结 构 材 料 材料、构配件 屋面保温板 成品烟道 新三级钢 玻璃砖 2 外 立 面 材 料 空调百页 单元门 屋面瓦 铝合金冲孔板 阳台、露台栏杆 晒衣架 序 3 分类 室内材 料 材料、构配件 楼梯间栏杆 楼梯踏步砖 入户门 入户门门石 门铃 楼层门牌号 开关插座 地漏 排水管 电表箱 室内配电箱 弱点配电箱 冷热给水管
设计阶段的成本观
方案周期
施工图周期
进度
结构含钢量 景观造价 示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费
成本
品质
设计失误率 图纸完善程度 部品封样率
项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出
含钢量等土建造价
景观造价
示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费
红枫
杜英 蒲葵 银杏 小叶楠木 广玉兰 斑竹 棕竹 珊瑚（法国冬青） 南天竹
硬地材料 材料名称： 使用部位：
洗石米 宅间道路
材料描述及价格：
1、浅褐、深褐色。 2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米 浅褐 深褐
目标成本首先必须合理，建立 在长期数据库积累的基础上。
1）结构含钢量偏差率； 2）景观造价偏差率； 3）示范区成本偏差率； 4）设计费偏差率 。。。
结构含钢量
• 保证安全和品质的前提下，减低含钢量；
– 《各地区项目含钢量限额表》
建筑类型 普通多层住宅及公寓(7层及以下) 结构部位 北京 上部结构 自带全埋一层地下室 别墅、双拼、TOWNHOUSE、 花园洋房 (6+1层及以下) 小高层住宅及公寓 (建筑高度＜60M) 中高层住宅及公寓 (60M≤建筑高度＜80M) 高层住宅及公寓 (80M≤建筑高度＜100M) 公共人防地下室（6级） 公共普通全地下室 公共半地下室 上部结构 自带全埋一层地下室 上部结构 自带全埋一层地下室 上部结构 自带全埋一层地下室 上部结构 自带全埋一层地下室 各地区含钢量限额指标(kg/m² ) 上海 深圳 武汉、东莞 -
--开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架
构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效 率运作。
效能
平衡点
多项目制下
人数
人均设计管理面积
＝∑
（
规划总面积x A% 方案总面积x B% 施工图总面积x C%
)
÷设计
总人数
合理设计费：
• 避免两种现象：
为节省成本而压低设计费
为追求效果设计费失控
项目设计费 （元/平米）
使用阶段的运营成 本 （元/年）
四、项目规划阶段的成本优化
规划的标准既作为设计输入条件， 也作为规划方案的评审依据
评分 内容 方案1 方案2 方案3 方案4 备注
分期开发
规 划 结 构
物业管理
卖场安排
路网规模
停车方式 交 通 系 统 规 划
道路断面
步行系统与配套关 系
消防流线
6
智能化
对讲系统 室内安防
单元入口灯
单元入口门牌灯
规模化生产模式
• 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量， • 为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工 作量，为集中采购降低成本提供条件
七、景观方案的成本优化
案例
N
丽阳广场 叠翠公园 谷地公园
示范区
景观总平图
前提条件
• 建造成本要求 a. 环境目标成本：1390.45（万元）
规划设计阶段的成本控制
一、如何理解“设计阶段的成本控制”
设计阶段成本控制管理的宏观影响因素
投资型--------专业化管理型公司的不同
原始积累型--------品牌积累型公司的不同
短平快型--------滚动开发型项目的不同
成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路
Gemdale Corporation 规划周期
4、 细部做法的控制与审查
对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 （1）Ⅲ级钢的应用 由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在我 司一些成本控制较好的项目中广泛采用 （2）合理归并结构构件 结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。 （3）细部大样做法的规范 对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施 工图的规范。
（三）关注事项 1、成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设 计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保 证设计成果准确、安全、经济。 2、结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难 同工业标准化产品一样采用绝对指标。 含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降 低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外 立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。 建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。
檐沟 铝合金门窗 外墙涂料 文化石 分格条 外墙砖
阳台、露台地砖 玻璃雨蓬 院墙及院门 空调孔洞配件 窗护栏 热水器扣帽 4 其他材 料
楼梯间内墙涂料 楼梯间入口雨蓬下内墙涂料 单元入口墙边栏杆 单元入口楼梯铺地材料 室外配电房门 楼栋门牌 告示栏 信奶箱 保洁箱
单元门牌
5 灯 具 楼梯间灯具 阳台、露台
示范区造价
费用 分类 1、土建---销售中 心（临建） 2、装修---销售中 心、样板房 3、景观---临时 4、包装---临时标 志、道具 建安费
（元/平米）
设计费
（元/平米）
底层商业展示 区
总造价
（元/平米）
控制总价偏差率 分项动态平衡
总计
集中公建展示 区
*人均设计管理面积
• 不提倡人海战术
景观造价
分类及定义
硬景
（元/平米）
软景
（元/平米）
总造价
（元/平米）
一类景观区
居住区级/小区级公共绿地范围
二类景观区
组团级绿地范围
三类景观区
宅间、宅旁绿地范围
控制总价偏差率 分项动态平衡
四类景观区
道路旁绿化
总计
说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等； 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；
11 12 13 14
花钵 垃圾筒 休闲椅（成品） 健身及儿童游戏玩具
个 组 组 组
第五部分
主要材料部品列表
主要材料部品列表（二）
序号 项目名称 规格 单位 数量 单 （元） 价 总 价 （万元） 备 注
三、植物
15 16 17 桂花 天竺桂 红叶李
18
19 20 21 22 23 24 25 26 27
(二)技术管理 1、建筑方案的选择 设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可 以对项目总成本进行较大优化。 2、结构方案的选择 （1）结构型式的确定 （2）桩基型式的确定 3、结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 （1）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地 类别、设 防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载 数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放 大。 （2）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。
施工开始
拿地节点
方案报建
论证阶段
规划设计 方案设计 扩初设计 施工图设计
工程 管理
概念规 划方案
建筑、规划方案 结构、设备 初步方案
土建扩初
景观方案
施工图
部品材料调研
销售示范区策划
部品材料清单
部品材料定板封样
示范区景观、装修施工图
最终成本控制了什么？
项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段
因设计投入的 人力成本 （万平米/人） 项目建安成本 （元/平米） 资金的时间成本 （资金周转率）