营利性养老地产用地问题法律研究
养老项目用地涉及的法律法规政策汇总
养老项目用地涉及的法律法规政策汇总
1、《中华人民共和国老年人权益保障法》（2018年修正）
2、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）
3、《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》国办发〔2019〕5号
4、《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见国办发》﹝2016﹞91 号
5、《国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》国办发〔2015〕84号
6、《产业用地政策实施工作指引》（2019年版）
7、《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》（自然资规〔2019〕3号）
8、《民政部国土资源部财政部住房城乡建设部关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》民发〔2014〕116号
9、《关于深入推进医养结合发展的若干意见》国卫老龄发〔2019〕60号
10、《山西省人民政府办公厅关于推进养老服务发展的实施意见》（晋政办发〔2020〕32号）
11、《山西省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》晋政发〔2014〕16号
12、《太原市老年人权益保障办法》（2018年版）
13、《太原市养老机构条例》
另外，2019年新修订的《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》（即将被《民法典》取代），即将颁布的《土地管理法实施条例》，其中所涉及的土地管理制度、土地物权制度等，也是养老项目用地的基础性法律。
但这些基础性法律并没有专门针对养老项目用地的特殊规定。
关于养老土地8个优惠政策
关于养老土地8个优惠政策前言自35号文出台以来，国务院各部门及地方政府陆续出台多个利好民间资本进入养老产业的各项政策，包括土地、投融资、财政补贴、人才培养、税费优惠等政策。
养老产业联盟整理近几年国家关于养老服务设施用地的八个重要指导文件，供大家学习参考。
1、国务院办公厅《社会养老服务体系建设规（2011-2015 年）》（国办发[2011]60号）（四）完善扶持政策，推动健康发展各级政府应将社会养老服务设施建设纳入城乡建设规划和土地利用规划，合理安排，科学布局，保障土地供应。
符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。
2、民政部《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民发[2012]129号）(十七)落实民间资本参与养老服务优惠政策。
将民间资本举办养老机构或服务设施纳入经济社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划和年度土地利用计划，合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。
(十八)鼓励民间资本对闲置的医院、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、旅馆、招待所等可利用的社会资源进行整合和改造，使之用于养老服务。
3、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）（三）政策措施—完善土地供应政策。
1.各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。
2.对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。
严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。
4、国务院关于促进健康服务业发展的若干意见（国发[2013]40号）（三）政策措施—加强规划布局和用地保障各级政府要在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑健康服务业发展需要，扩大健康服务业用地供给，优先保障非营利性机构用地。
养老地产项目开发风险及对策
养老地产项目开发风险及对策养老的地产主要是房地产当中的一个关键的环节，并且又和房地产开发的项目有着共同的特征，主要有投资的规模大和周期性比较长以及风险性比较高的特点，并且又在实际开发运营的过程当中，还有不同于其他地产项目的特殊的特征，并且也有着属于养老地产项目所具有的比较独特的项目风险。
本文也主要针对了养老地产，尤其是商业养老项目的地产作为研究的对象，并且对国内外养老地产发展的状况和形势进行了深入的分析，以及对养老地产项目开发的风险的原因进行研究，并且合理的构造出一种比较有效的風险的评估的模型，从而对养老地产项目的风险进行有效的识别和规避。
标签：养老地产；项目开发；风险对策随着我国人口红利的渐行渐远，也逐渐的对老龄化的问题进行了突出，一是主要对我国的养老制度还不是特别的完善，对于基础的设施的欠账也比较多。
二是主要表现了我国老龄化的人口逐渐的呈现了上升的趋势，区域经济的差异以及贫富差异的现象，就导致了老龄人口的消费水平的不断的差异，无法对发达国家已经比较成熟的模式的养老的模式进行简单的复制和采用。
因此，我国养老政策的制定以及措施的实施是一件非常重要的并且紧急的任务，任何一个有社会责任感的房地产的开发的企业，都应该积极的对我国的养老地产发展的商业模式进行研究和探索，这也是对房地产开发企业可持续发展的确保的其中一个非常重要的方向。
1、目前的政策环境以及发展养老地产的必要性在对养老地产概念的提出，也逐渐的对全国养老行业的组织的建设进行了加强，并且也相应的成立了具有全国性的养老产业的协会以及三个行业性的联盟，从而对行业的联盟进行长期的参照。
其中政府的调控政策，也是一个由浅入深的过程，政府目前对房地产当中的养老地产市场当中，存在的相应的问题已经有了合理的定性，主要包括了市场秩序混乱以及房价上涨过快等各个方面的问题，并且也主要通过对市场的秩序和税收以及利率等多种方式进行规范，并且也针对市场的层面，来对养老地产的市场进行相应合理的调整，从而能够形成市场和经济等多个方面的联动。
农村养老法律问题研究
农村养老法律问题研究近年来，随着我国农村地区老龄人口的快速增长，农村养老问题日益凸显。
农村养老涉及到经济、政策、社会等多个方面，其中法律问题是解决农村养老难题的重要途径之一。
本文将对农村养老法律问题进行研究，希望能够为解决这一社会难题提供有益的参考和建议。
一、农村养老法律保障体系的建设农村养老法律保障体系是解决农村养老问题的基础和保障。
目前，我国已经建立了一系列法律法规和政策来保障农村养老，如《农村居民养老保险条例》、《农村信用社养老服务管理办法》等。
然而，由于农村地区特殊的经济、社会环境，农村养老法律保障体系仍然存在一些问题和挑战。
针对农村养老法律保障体系存在的问题，需要加强对农村地区的政策倾斜和法律实施力度。
首先，应当完善农村养老法律法规，特别是在农村地区的养老保障政策方面。
其次，应加大对农村养老法律法规的宣传和培训力度，提高农村老年人对法律的认识和保护意识。
最后，要加强对农村养老服务机构的监管，确保其合法合规运营，保障农村老年人的权益。
二、农村养老服务的法律问题农村养老服务是解决农村养老问题的重要途径之一。
然而，在农村地区，养老服务的发展仍然面临一些法律问题。
首先，农村地区缺乏养老服务机构的建设和规范。
当前，绝大部分农村地区仍然没有养老院和其他养老服务机构，农村老人的养老需求无法得到满足。
与此同时，即使有些农村地区已经建立了养老服务机构，但是由于管理不善、低水平、缺乏标准等问题，农村老人在养老服务上存在被侵害的风险。
其次，农村养老服务的经济问题也需要法律的支持和保障。
目前，农村居民养老保险制度虽然已经在一些地区得到推广，但仍然存在缴费困难、待遇不足等问题。
同时，由于农村地区经济发展水平相对较低，个人负担养老费用的能力有限，需要政府和社会加大帮扶力度，通过法律手段提供相应的扶助和保障。
三、农村养老维权的法律途径为了保障农村老人的合法权益，必须加强农村养老维权的法律途径。
目前，我国已经建立了一系列农村老年人权益保护机构和维权渠道，如农村老年人维权服务中心、法律援助机构等。
《养老服务设施用地指导意见》解读
《养老服务设施用地指导意见》解读2014-05-05 16:15:00来源：中国国土资源报作者：廖永林何凤山雷爱先黄清为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。
用地范围商业性设施和商品住宅用地不得纳入其中从前期调研掌握的情况看，各地对养老用地的界定不够统一，不少地区将其与养老产业用地混为一谈。
既有将老年酒店、宾馆、老年会所、商业、俱乐部等商业性设施占地列入养老用地的，也有将老年人旅游休闲度假服务区用地列入的，还有将部分老年人居住的商品住宅用地也视为养老用地的。
因此，有必要规范引导养老服务设施用地适用范围，不能将其随意扩大化，老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施和商品性住宅用地纳入其中是不合适的，只有与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地，方可确定为养老服务设施用地。
土地用途和最高年期养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）中没有“养老服务设施用地”名称，只在一级类“公共管理与公共服务用地”下有“医卫慈善用地”和“公共设施用地”二级类；国土资源部发布的《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，非营利性社会福利设施用地中包括老年人社会福利设施用地，与养老服务设施用地有关。
经充分论证，《意见》明确：规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高按50年确定。
养老服务设施用地地土地政策
营利性养老服务机构和非营利性养老机构政策对比国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，计划单列市国土资源主管部门：为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）文件精神，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理，大力支持养老服务业发展，部制定了《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），现予印发，请结合本地实际认真贯彻执行。
本通知自下发之日起执行，有效期五年。
2014年4月17日《养老服务设施用地指导意见》一、合理界定养老服务设施用地范围。
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。
老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
二、依法确定养老服务设施土地用途和年期。
养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。
以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
三、规范编制养老服务设施供地计划。
养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。
新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。
对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。
养老服务的法律法规与政策研究
养老服务的法律法规与政策研究随着我国人口老龄化进程的加速，养老服务成为社会关注的焦点。
为了保障老年人的权益，我国制定了一系列的法律法规和政策，以促进养老服务的发展和提升老年人的生活质量。
本文将就养老服务的法律法规与政策进行研究，以期为相关机构和个人提供参考。
一、养老服务的法律法规1. 《老年人权益保障法》《老年人权益保障法》是我国第一部以老年人为主体的法律，于1996年实施。
该法针对老年人的需求和特点，确立了老年人享有的权利和受到的保护，明确了养老服务的责任主体，规范了养老机构的管理和服务标准。
2. 《社会福利机构管理条例》《社会福利机构管理条例》对于养老机构的管理进行了具体规定，包括机构的设立、资质认证、服务质量等方面。
该条例要求养老机构必须具备必要的硬件设施和专业人员，确保老年人得到安全、优质的养老服务。
3. 《居家养老服务管理办法》《居家养老服务管理办法》规定了居家养老服务的组织和管理方式。
根据老年人的实际需求，该办法推动居家养老服务的发展，提供各类居家养老服务，如上门护理、健康咨询、文娱活动等。
二、养老服务的政策措施1. “老有所养”政策“老有所养”是我国政府提出的养老服务政策口号，旨在为老年人提供充足的资金支持和贴心的服务。
政府加大对养老服务的投入，推动社会力量参与养老服务的提供，并鼓励发展智能养老技术，提升养老服务的水平。
2. 养老服务专项配套政策为了支持养老服务的发展，我国政府制定了一系列专项配套政策，如养老服务设施建设补贴、养老服务人员培训奖励、养老服务产品研发支持等。
这些政策鼓励社会各界积极参与养老服务行业，推动养老服务的创新和发展。
3. 医养结合政策医养结合是当前养老服务的一项重要政策，旨在提供全方位、多层次的养老服务。
政府鼓励医疗机构与养老机构合作，提供医疗、康复等专业服务，并推动居家养老服务与社区医疗的深度融合，为老年人提供更加便捷和有效的养老服务。
结语养老服务的法律法规和政策对于推动养老服务行业的发展起到了重要的作用。
关于养老机构用地的相关优惠政策汇编
关于养老机构用地的相关优惠政策1、《关于加快发展养老服务业的若干意见》完善土地供应政策。
各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。
民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。
对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。
严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。
完善税费优惠政策。
落实好国家现行支持养老服务业的税收优惠政策，对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。
对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。
各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。
境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。
制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策。
2、国土资源部办公厅关于《养老服务设施用地指导意见》的通知养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。
以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
细化养老服务设施供地政策。
经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。
民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。
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构与非营利性养老机构政策分析表（含：法律依据）
营利性养老机构
1.商业或住宅用地土地使用权40到70年，产权可以分割出售。 2.营 利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上 以租赁方式为主。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老 服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或 资信等级等作为出让条件。3.鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建 设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉 及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的，在原土地用途符合规划 的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金(租金)，办理协 议出让或租赁手续。 在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增 加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调 整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。4.鼓励社会闲置 资源发展养老。企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社 区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变 建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内 可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更 。5.可以利用集体建设用地兴办养老服务设施。另外，对在养老服务 领域采取政府和社会资本合作(PPP)方式的项目，可以国有建设用地使
用权作价出资或者入股建设。
招拍挂手段获取，正常的费用全部缴纳
先到行政审批服务局（商事登记科）办理营业执照登记，再到民政局 （救灾救济科）备案。
对养老机构提供的养护服务免征营业税，减半有关行政事业性费用。 境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。
1.对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费；2.对养老 机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费。涉及的项目如下： （1)国土资源部门收取的土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、土 地登记费。（2)住房城乡建设部门收取的房屋登记费、白蚁防治费。 （3)人防部门收取的防空地下室易地建设费。（4)养老机构用电、用 水、用气、用热按居民生活类价格执行。（5)各省、自治区、直辖市 人民政府及其财政、价格主管部门按照管理权限批准设立(简称省级设
福建省国土资源厅关于保障社会养老服务机构用地的通知
福建省国土资源厅关于保障社会养老服务机构用地的通知文章属性•【制定机关】福建省国土资源厅•【公布日期】2013.07.05•【字号】闽国土资综〔2013〕195号•【施行日期】2013.07.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】老年人保障正文福建省国土资源厅关于保障社会养老服务机构用地的通知各市、县（区）国土资源局，平潭综合实验区环境与国土资源局：养老服务机构的发展，对于解决我省人口老龄化问题，保障老年人晚年权益，满足老年人物质生活和精神生活的基本需求具有重要作用。
为进一步推动我省养老事业发展，保障社会养老服务机构用地，现将有关要求通知如下：一、合理安排养老服务机构建设用地指标各市、县（区）国土资源管理部门应充分考虑当地人口老年化情况，会同发展改革、规划（建设）主管部门、养老服务行业主管部门对用地需求做出科学合理预测，把各类养老服务机构建设用地纳入当地土地利用总体规划、土地利用年度计划和年度建设用地供应计划，并落实到具体项目和地块，经本级政府批准后公布实施，确保养老服务机构所需建设用地。
各市、县（区）要认真做好养老服务机构用地的储备，每年均应安排一定数量的储备土地用于养老服务项目建设。
二、切实保障养老服务机构用地各市、县（区）要采取有效措施，多渠道保障养老服务机构项目用地。
一是积极挖掘用地潜力，将清理出来的批而未用土地和闲置土地优先安排用于养老服务项目建设，对使用存量建设地的养老服务项目，优先予以办理供地手续。
二是科学安排新增用地，统筹解决养老服务机构项目用地，允许在办理农转用和土地征收手续时单独组卷报批。
三是对已经供应的建设用地，经有权机关审批，允许改变用途用于养老服务项目建设，以增加养老服务项目用地的供应。
四是乡（镇）村兴办的公益性养老服务机构建设用地，经依法批准可以使用集体所有的土地；涉及使用农用地的，允许办理只转不征的农用地转用审批手续。
五是出让经营性房地产用地，可设定条件要求开发商配建一定规模的公益性养老服务机构用房，并无偿移交当地政府安排使用。
发达城市就地开发养老地产项目存在问题研究
发达城市就地开发养老地产项目存在问题研究p【关键词】发达城市；人口老龄化；养老地产项目；存在问题研究【中图分类号】F830 【文献标识码】A根据我国2010年第六次全国人口普查结果显示，60岁以上（含60岁）的老年人口已经达到了1.78亿，占全国人口总数的13%以上。
与2000年第五次人口普查对应数据比较，我国人口结构正在加快趋向老龄化的进程。
而对于人口密度较高的发达城市，其老龄化程度远远高于全国平均水平，如上海市60岁以上（含60岁）人口达到城市总人口数的25%、北京市60岁以上（含60岁）人口达到城市总人口数的20%。
因此，对于当地政府来说，所面临着沉重的社会养老压力；而同时对于养老开发企业来说，则是面对着一个巨大的养老产业消费市场，拥有着无限的商机。
但由于受到发达城市在发展经济建设中所产生的一些特征影响，在发达城市就地开发养老地产项目也存在明显的问题。
这些问题是否会阻碍养老产业在发达城市中的发展，还有待于进一步的研究。
一、发达城市养老产业发展现状由于发达城市的老年人口众多，形成了巨大的养老产品消费市场，吸引了包括房地产业、保险金融业以及国外连锁养老机构在内的多家大型企业集团的关注，并纷纷启动了开发养老地产项目的投资计划。
由于开发商考虑到老年人可能受到长久以来传统的“居家养老”模式影响，不宜在远离子女或陌生环境下进行养老生活，因此针对居住在发达城市中的老年人开发养老地产项目时，多数选择在当地进行开发投资。
目前在发达城市中投资开发的养老项目多以具有养老题材的商业社区、养老院或托老所等形式为主。
二、发达城市开发养老地产项目所存在的问题虽然在发达城市拥有一个庞大的养老消费潜在市场，致使各大实业集团加强了面向养老产业开发的投人。
但随着发达城市在经济发展大潮中的不断飞跃，也随之产生了一些特征，这些特征的出现有可能阻碍当地养老产业的发展。
如形成了昂贵的土地成本、稀缺的建筑用地资源、被严重污染的生态环境、政府有限的政策支持等特征。
养老地产项目投资风险及应对措施
养老地产项目投资风险及应对措施摘要：养老地产存在着一定的特殊性，它不仅集合了房地产开发的诸多不利因素，还需要兼顾老年群体的特色化需求，更要对政府的宏观政策进行响应，所以这也在无形之中提升了养老地产的风险性。
本文提出了养老地产项目投资风险管理水平的建议和措施，具有显著的研究理论及现实意义。
关键词：养老地产；投资风险；措施养老地产是民间资产对产业投资的一种新形式，是解决我国老龄化问题以及养老问题的关键途径之所在，是国家和社会推动养老地产，合理发展、科学变革是至关重要的。
即使养老地产有明确的政策支持力度和鲜明的社会需求，说到底，它的“地产开发”的性质没有被改变，所以养老地产的投资开发也具有极大的风险性。
1. 市场风险方面养老地产项目投资风险的市场风险被一分为二，第一个是定价风险，而第二个是供求风险。
所以在应对措施上，也需要分别论述。
具体如下：第一，养老地产项目需要在定价方面实现科学化与合理化，从而不仅能够保证自身的品牌口碑，也能兼顾自身的利润进账，更能保证销售工作有序展开。
第二，养老地产项目需要在市场供求方面进行高效化整合。
由于养老地产项目的开发建设受制于土地和资金的限制，所以开发公司需要划拨专项资金来成立专业研究队伍，为国家的土地政策、金融政策等等进行有效的研究分析，从而有效承接相应的优惠政策而规避对自身发展不利的政策。
同时，企业方面还需要对项目员工进行针对化培训，提高法律知识、增强政策常识、提升信息收集能力等等，从而能够更加的敏捷和快速获取信息，以规避市场供求风险。
2.社会文化风险方面养老地产项目投资风险的社会文化风险也被一分为二，第一是国民经济状况风险，第二个是社会对养老地产的认可。
所以在对策探讨方面，也需要提高对于问题的适应性、契合度。
第一，项目需要对国民经济状况进行主观的评估与衡量，由于国民经济发展的具体化规律是无法被探知的，所以项目只能通过国家经济发展事态评析的方式来获取国民经济发展状态，通过人均收入、国家经济总量等等经济评估项目来评价养老地产的市场空间，从而根据国民经济状况来选择适宜的投资时间，设定有效的产品定位。
养老土地政策定调鼓励 租赁用地
养老土地政策定调鼓励租赁用地2014-05-09养老产业观察近年来，养老地产广受追捧，房企、险资各路资本高调扩张扎堆养老地产。
但值得注意的是，政府对养老地产定位不明晰，策划多年的养老产业规划也未能出台，仍仅停留在研究阶段，以致开发建设企业从拿地、建设到出售都一头雾水。
在此背景下，一些企业并未摆脱传统房地产开发本质。
近日，国土资源部部长姜大明主持召开第7次部长办公会议，研究养老用地供应与监管等有关政策。
会议提出，要认真贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，大力保障养老用地供应，规范养老用地开发利用管理。
土地政策定调：鼓励用地租赁本次办公会议会议提出，将养老用地纳入国有建设用地供应计划。
经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地；营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。
为降低养老服务设施建设成本，要鼓励以租赁方式供地。
同时，要鼓励养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设。
会议同时表示，要加强养老用地监管，防范以养老名义“圈地”以及随意改变土地用途、分割转让等方式处置养老用地行为的发生。
至此，高层面的经营性养老用地政策终于有了定调。
北京市国土局相关负责人表示，纳入土地供应计划后，每年养老设施用地将不再只是要求数量，而且要对应到具体地块。
换言之，独立明确的土地供应将为养老设施的建设提供更有力的保障。
事实上，在国土部会议结束后几天内，合肥市便趁热打铁，发出了通知。
合肥市今后将严格经营性土地供应管理，其中经营性养老产业用地以租赁为主，鼓励以招标拍卖挂牌方式取得出让土地，且出让参考价不得低于土地收储成本。
据了解，合肥市将严格经营性土地供应管理，坚持市场在资源配置中起决定性作用，经营性土地(含商品住宅、商业、办公、旅游、娱乐用地)，严格实行招标拍卖挂牌方式出让。
经营性养老产业用地以租赁为主，鼓励以招标拍卖挂牌方式取得出让土地。
合肥市要求，严禁土地出让与BT、BO T等建设项目捆绑，从严控制商住用地出让与工业、文化、旅游、商贸市场等项目捆绑，严禁政府以外的单位和个人进行土地一级开发。
营利性养老地产用地问题法律研究
营利性养老地产用地问题法律研究营利性养老地产在中国的快速发展为老年人提供了更多的养老选择，但同时也引发了一系列的法律问题。
本文将从用地问题的角度对营利性养老地产进行法律研究。
首先，我们需要了解什么是营利性养老地产。
营利性养老地产是指以商业目的建设的专门用于老年人居住、养老、康复等服务的房地产项目。
这类地产常常属于企业或机构所有，通过出售或出租房屋及提供相关服务来盈利。
营利性养老地产需要用地，这就涉及到用地问题。
用地问题主要涉及土地使用权的获取、转让、转租、抵押等方面。
首先，用地问题涉及到土地使用权的获取。
根据我国土地管理法，土地使用权是由国家统一分配并由土地使用权人占有、使用、收益、转让、抵押的土地利益权。
营利性养老地产需要获取土地使用权才能进行建设。
根据《关于加快推进养老服务设施配置发展的指导意见》，营利性养老地产可以通过出让出租、划拨、转让、借出等方式获取土地使用权。
而获取土地使用权需要符合相关的法规和程序，例如依法取得土地使用权出让合同、履行土地出让手续等。
其次，用地问题涉及到土地的转让、转租。
在一些情况下，营利性养老地产对土地使用权的出让与转让是必要的。
例如，当一家养老地产运营商需要扩大规模或者将项目转让给其他公司时，就需要进行土地使用权的转让。
这需要依照相关法规和程序进行，包括签订土地使用权转让合同、办理土地使用权转让手续等。
第三，用地问题还涉及到土地的抵押。
一些营利性养老地产开发商在建设养老地产项目时，需要借贷用于资金周转。
为了借贷方能够得到保障，借贷方常常会要求抵押土地使用权。
这也需要符合相关法律规定和手续，例如签订土地抵押合同、办理土地抵押登记等。
用地问题是营利性养老地产中的一个重要法律问题，也是避免潜在风险的重要手段。
对于营利性养老地产的开发商和运营商来说，他们应该严格遵守相关法规和程序，在获取、转让、转租和抵押土地使用权时，确保合法、合规。
此外，政府部门也应该加强监管，严格审查用地手续的合法性、合规性，保障老年人的权益。
房地产市场中的法律问题
房地产市场中的法律问题随着经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场成为各国经济增长的重要支柱之一。
然而，随之而来的是一系列的法律问题。
本文将探讨房地产市场中的法律问题，包括土地使用权、产权保护、房屋租赁等方面，并提出相关建议。
一、土地使用权问题在房地产开发中，土地使用权是首要的法律问题。
土地使用权是指个人或企业为特定使用目的而获得的土地使用权利。
然而，在实践中，土地使用权往往受到不完善的土地管理制度以及地方政府的干预等问题的困扰。
首先，土地管理制度不健全。
在一些地方，土地使用权的登记、转让以及手续办理等方面存在混乱和不透明的情况。
这给开发商和购房者带来了很多风险和不确定性。
因此，建立健全的土地管理制度是解决这一问题的关键。
其次，地方政府干预现象普遍存在。
一些地方政府通过不正当手段变更土地使用权，以换取经济利益。
这种行为不仅损害了企业和个人的合法权益，也严重干扰了市场秩序。
因此，建立独立、公正、透明的土地管理机构，并加强监督执法力度，是解决这一问题的关键。
二、产权保护问题产权保护是房地产市场中的核心问题之一。
在一些国家和地区，产权保护体系相对薄弱，产权权益难以得到有效保障。
这给投资者和购房者带来了很大的风险和不确定性。
首先，建立健全的产权保护法律体系至关重要。
应加强对房地产市场相关法律的制定和完善，明确产权的界定和保护措施，加大对违法行为的打击力度，并建立有效的投诉处理机制。
其次，加强产权保护的执行和监督。
政府应当加大对产权保护工作的投入，提高法律意识和执法水平，加强对违法行为的打击和惩处，并建立完善的产权纠纷解决机制，保证投资者和购房者的合法权益能够得到依法维护。
三、房屋租赁问题随着人口流动和城市化进程的加速，房屋租赁市场迅速发展。
然而，房屋租赁问题也日益突出。
尤其是租赁合同纠纷和租金过高问题。
首先，加强租赁合同的法律保护。
租赁合同作为双方的行为准则，应当得到法律的明确保护。
建立健全的租赁合同法律制度，明确各方的权利和义务，加强对合同履约的监督和执法，并建立快速、有效的租赁纠纷解决机制，以确保租赁双方的合法权益。
营利性养老地产用地问题法律研究
（ １ ） 住 宅性质 的用地 问题 ： 以北京太 阳城 为例 ， 在其 开发过程 中， 资金 的融资难 度 是制约 其快速 盈利 的主 要障碍 ， 政府 认为其 是住 宅开 发项 目， 没有任 何政策 扶持 ： 银行 认为 其是养老 项 目， 没 有成 熟的项 目运 营现金流 ， 无法测 算收益 ， 存在 风险 ， 无 法对其提
（ 四） 民建 民营营 利性 养老地 产 项 目
大 型养 老地 产项 目和 结合住 宅等 开发 的组 团式 养老 地产 项 目。 二、 养老 地产 的经 营模 式
民建 民营 的营利 性养 老地产也 分 为两 大类 ： 单一 养老主题 的 地 产公 司、 保 险公司等 民间资本 为主 导开发 的以盈利 为根本 目的 的养老 机构 。 根据 公益性 所 占比例 的不同 ， 养老 地产 的用地性质 也存 在差
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◆ 理论 新探
营 利性 养老 地 产 用地 问题 法 律研 究
王 玉
摘 要 通过 介 绍 不同类 型养 老地 产的 开发模 式和 经 营模 式 ， 对 于营利 性养 老地 产用地性 质和 种 类分别进 行 重点 阐释 ， 并 结 合 国 内现 有 的 已开发 成 型的 项 目案例 对 养老地 产 的用地 问题加 以法律 分析 ，最 终得 出三个 营利性 养老 地产 用地低 风险
关于可供开发养老项目的土地类型及相应开发途径的调研报告修改
关于可供开发养老项目的土地类型及相应开发途径的调研分析养老地产从2013年以来逐渐成为养老服务改革的重头戏;推进的节奏不断加快;随着建设用地的可利用空间逐渐收窄;如何更好地利用增量用地以及盘活规模较大、成本较低的存量用地尤其是企业自有用地、工业用地等来开发养老项目;成为希望进军养老行业的企业必须思考的问题..本文尝试对可供开发养老项目的不同土地类型及相应开发途径进行浅要分析..根据物权法和土地管理法的规定;我国土地分为国家所有和集体所有;其中城市的土地归国家所有;城市之外的农村土地归集体所有;由此形成了城乡分割的二元化土地所有制度..无论是国有建设用地还是集体建设用地;均可以利用作养老项目..具体分析如下：一、利用国有建设用地开发养老项目国有建设用地的取得方式包括划拨和出让两种..1、划拨用地做养老1.1划拨用地相关概念划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式..国家专门制订了划拨用地目录;只有属于该目录下的用地项目且符合其他申请条件的;才可以申请划拨土地..在国有土地上建设的非营利性养老机构;用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地;因其具有公益性和福利性;建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地..一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质;地类为A6..政府为投资建设主体;持有养老机构的产权;养老机构可享受民政系统按床位给予的建设补贴和运营补贴..一般政府会通过公开招投标等方式选定专业化的运营机构负责项目的运营和管理;运营机构享有一定期限的经营管理权;通过收取租金及服务费以及获得慈善捐赠、政府补贴等方式取得收益..1.2相关政策2015年2月3日十部委发布的关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见中;明确鼓励将政府投资举办的养老机构特别是新建机构;在明晰产权的基础上;通过公开招投标;以承包、联营、合资、合作等方式;交由社会力量来运营;实现运行机制市场化..有条件的地方;可稳妥开展把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业或社会组织的试点工作;完善法人治理结构..北京市民政局2015年3月3日发布的关于深化公办养老机构管理体制改革的意见中;确定了三种民资参与公办养老机构运营的方式;包括：采取单项服务外包、专项服务合作等方式;面向社会力量购买服务;分项目、分步骤地使用社会优质服务资源；公办民营、公建民营养老机构要通过招投标、品牌机构连锁运营等方式;引入具有一定影响力和品牌效应的服务机构、社会组织开展运营..1.3主要开发途径我公司可以利用自身在建筑行业所积累的资金、技术、人才等方面优势;通过股份合作制、PPP政府和民间资本合作;由政府出地;地上物业建设、经营管理均由企业承担;在约定时间内将物业归还政府、BTBuild-Transfer;建设--移交、BOTBuild－Operate－Transfer;基础设施特许权、公办民营等形式与政府相关部门合作;参与公立养老机构的建设或运营管理..2、出让用地做养老2.1出让用地相关概念出让是以招拍挂的公开方式或以定向协议方式有偿取得国有土地使用权用于开发建设的方式;根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知等法律法规;我国逐渐确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度..2.2相关政策2014年4月17日国土资源部办公厅印发的养老服务设施用地指导意见提出：营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应;原则上以租赁方式为主..土地出让租赁计划公布后;同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的;应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地..同时鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设..对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设;涉及划拨建设用地使用权出让租赁或转让的;在原土地用途符合规划的前提下;可不改变土地用途;允许补缴土地出让金租金;办理协议出让或租赁手续..养老服务设施用地指导意见还指出：企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用;兴办养老服务机构;经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的;五年内可不增收土地年租金或土地收益差价;土地使用性质也可暂不作变更..2015年2月3日十部委发布的关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见中明确提到：支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构;支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造;用于养老服务..北京市政府2013年印发的关于加快推进养老服务业发展的意见中也明确鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造;用于养老服务..关于加快推进养老服务业发展的意见还指出：要依托中关村国家自主创新示范区、北京经济技术开发区、通州国际医疗服务区;统筹建设集老年产品研发、生产、物流配送、展览展销等一体化的养老服务产业园区..充分发挥区域资源优势;依托国家和北京市可持续发展实验区;鼓励建设一批功能突出、特色鲜明、辐射面广、带动力强的休闲养生、特色医疗、文化教育、科技服务养老基地..制定优惠政策;吸引国内外养老服务领域知名企业入驻;吸引上下游企业聚集;打造养老服务完整产业链；鼓励竞争力强、有实力的养老服务企业走集团化发展道路;扶持中小型养老服务企业连锁经营..2013年10月31日北京市人民政府办公厅印发的关于加快本市养老机构建设实施办法的通知第四条提出：社会资本投资建设的营利性养老机构;应在限定地价、规定配套建设和提出管理要求的基础上;采用招拍挂等方式供地..企业单位利用自有用地建设的营利性养老机构;采取协议出让的方式供地..小结：从以上政策内容分析可以看到;社会资本投资建设营利性养老机构主要类型有以下几种：1、企业自有建设用地土地用途不限;但要符合规划要求；2、企业厂房存量工业用地；3、机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构；4、酒店、商业等商业设施或旅游设施；5、企事业单位、个人对城镇现有空闲的学校、社区用房及其他可利用的社会资源进行整合和改造;用于养老服务..以下做具体分析：2.3可开发养老项目的主要土地类型及其开发途径政策：对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设;涉及划拨建设用地使用权出让租赁或转让的;在原土地用途符合规划的前提下;可不改变土地用途;允许补缴土地出让金租金;办理协议出让或租赁手续..企业单位利用自有用地建设的营利性养老机构;采取协议出让的方式供地..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：企业单位可以利用自有的建设用地来建设营利性养老机构;首先要符合规划用途;先要在规划部门调整规划用途做A61机构养老设施用地;然后进行土地出让..出让方式：如果以企业单位自己或企业单位与其下属的全资子公司合作成立的公司为主体;一般采用协议出让方式供地；如果企业单位与其他非自己所属的公司合作成立的公司为主体拿地;一般需要走招拍挂程序出让..对于如果有合作方;而合作方是否为自己所属的公司;只需要企业单位出具证明即可..开发途径：可与拥有土地的相关单位尤其是国企成立合资公司共同开发、运营养老项目;或者以租赁、收购土地等形式单独进行开发及运营;从而大大降低用地成本..但在拿地主体上有所限制..政策：企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用;兴办养老服务机构;经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的;五年内可不增收土地年租金或土地收益差价;土地使用性质也可暂不作变更..鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造;用于养老服务..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：通过对北京市国土局土地利用处潘主任的咨询;对于存量的工业/仓储用地;包括企业自有的、协议出让的工业用地;拆除厂房后;建设养老项目;可通过协议出让的方式供地..对于存量的现有厂房;改造为养老设施;只需要规划和民政部门批准即可;不需要经过土地部门..对于增量工业用地;不允许在招拍挂后改变工业用地性质..对于具有历史遗留问题的增量工业用地;可以先收储;将用地性质改为A61机构养老设施用地后;再走招拍挂程序供地..开发途径：通过将企业尤其是国企闲置的厂房、仓储用地等存量工业用地用于养老项目的建设;也是一种有效降低开发成本的开发方式..公司可以收购企业自有的协议出让工业用地;或闲置的厂房;如果需要拆除厂房重新调整指标;则需要走协议出让程序;如果在现有厂房基础上改造扩建;只需要获得规划部门及民政部门批准即可..政策：鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造;用于养老服务..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：利用增量的商业用地做养老;主要是走招拍挂程序拿地;企业自有的存量商业用地做养老;属于企业自有用地范畴;可以协议出让;但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老;需要收储重新走招拍挂程序..存量的现有商业设施;不拆除;只是改造成养老;只需要经过民政和规划部门批准即可;不需要再走土地出让程序..开发途径：借鉴酒店式公寓的经营管理模式开发养老项目;所谓合适的用地是指要考虑老人对医疗、环境、交通等特殊的需要;这是有别于一般酒店式公寓的地方..土地取得方式一般是以商业办公用途立项;通过招拍挂的形式获取土地;其盈利模式为出售+租赁+物业管理服务..一般按照酒店式公寓的产权式酒店形式进行规划建设;物业持有者可以将酒店式公寓出售一般可以办理产权证;也可持有通过租赁的方式收取租金..不论是出售还是租赁;物业持有人需成立运营管理公司提供统一管理和服务;收取相应的物业管理费..需要注意的是;因为商业用地的使用年限为40年;而物权法第149条规定:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期;依照法律规定办理..该土地上的房屋及其它不动产的归属;有约定的;按照约定；没有约定或者约定不明确的;依照法律、行政法规的规定办理..可见对于商业用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定比较模糊..另外一个不利因素是;商业用地的日常生活成本较高;水电费均按照工商业计价;这一定程度上抬高了开发企业的运营成本..利用增量商业用地做养老;成本会比较高;而且需要走招拍挂程序拿地;建议谨慎..但是如果收购成本低廉的商业设施做改扩建;还是可行的;例如万科的幸福汇;就是小区配套商业设施改造成的养老项目..酒店作为商业设施的一种;也可以作为养老项目载体之一..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：对于利用酒店、商业配套设施等改扩建的养老项目;并不需要走国土部门的协议出让或招拍挂流程;通过规划部门的控规调整及民政部门的许可即可..关于酒店用地的利用同上面叙述的商业用地一样..凡是经过招拍挂程序拿到的酒店用地;改变性质后;需收储重新走招拍挂出让;如果是企业自有酒店用地;可以协议出让..开发途径：位处市区的酒店在地段、周边配套等方面具有较大的优势;但目前酒店业市场普遍不景气;如北京市60家五星级酒店2014年均出现亏损;空置率达40%..因此我公司可通过收购、租赁等形式整合相关酒店类资源开发养老项目;一方面可以解决老年人入住难的问题;另一方面也可以满足老人对生活品质的需求..目前已有一些酒店类公司依托自身的资源优势提供老龄服务;也有的将酒店改造为养老公寓以提供老龄服务;如北京九华山庄即依托丰富的酒店管理经验;将旗下部分酒店业务转型;实现养老的功能..保利和熹会养老项目也是利用其西山林语小区配套酒店设施改造成的养老项目..万科杭州随园嘉木也是酒店改造成的养老项目..旅游用地也是作为养老可以利用的土地类型之一..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：仍然是遵守以前经过招拍挂的旅游用地做养老;改变土地性质后仍然要招拍挂出让;原来为企业自有或协议出让的旅游用地;可以协议出让..旅游项目房间设施改造成养老用房的;得到民政部门和规划部门许可;可以不经过国土局..开发途径：此种模式依托特定地区本身具有的自然风光资源或旅游景区资源;将其与养老产业相结合;设计适合老年人的旅游路线或是在临近环境优美的风景区建立养老社区、俱乐部或度假酒店;并提供各式旅游休闲服务;从其性质来看多为经营性营利性的模式..此模式用地性质为旅游用地;通常是以旅游地产立项获取土地..使用年限为40年..土地取得方式根据建设内容的性质进行区分;涉及老年住宅建设的;以招拍挂的出让方式取得国有建设用地..周边的景观可以利用集体林地、农用地进行建设..盈利方式为租金+房价款+服务费+物业管理费..客户对象主要针对身体健康且具有一定经济实力的老年人;使其有机会进行候鸟式的旅游、疗养..目前;杭州万科的随园嘉树就是旅游用地做养老;但其拿地方式是招拍挂拿地模式定向招标..政策：企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用;兴办养老服务机构;经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的;五年内可不增收土地年租金或土地收益差价;土地使用性质也可暂不作变更..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：对学校、社区用房、或医院等其他可以利用的社会资源;存量用房进行改造利用;兴办养老机构;需征得相关部门批准规划、医疗、教育、民政部门许可后改变建筑使用功能;不需要走国土局出让程序..但涉及到教育用地、医疗用地净地转变性质建设养老项目的;根据其是否涉及到企业自有用地还是新增用地来操作;企业自有的教育、医疗等;适用于自有用地协议出让..新增的仍然走招拍挂出让程序..开发途径：可供利用来做养老的资源比较多;学校、医院;社区用房;同时;公司也可以与相关企事业单位合作;以整合、置换、转变用途、租赁等方式;对其举办的各类培训中心、活动中心、度假村、疗养院、招待所等资源进行改造;用于养老项目的建设..但是这些类型主要是改造改建方式比较受到政策支持;如果涉及相关用地开发建设;则需要分情况;涉及自有用地的;按照自有用地的政策规定;协议出让..涉及公开市场招拍挂拿地则采用招拍挂形式出让..二、利用集体建设用地开发养老项目2.1相关政策2013年10月31日北京市人民政府办公厅印发的关于加快本市养老机构建设实施办法的通知第四条提出：农村集体经济组织可采取占地方式;利用集体建设用地建设养老机构..第五条提出：由农村集体经济组织投资建设的养老机构;以及社会资本在采用农村集体土地流转方式获得的集体建设用地上投资建设的非营利性养老机构;符合法定建设程序的;参照社会资本投资建设的非营利性养老机构享受建设及运营期间的各项优惠扶持政策..2014年4月17日国土资源部办公厅印发的养老服务设施用地指导意见规定;农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施..民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地..关于土地流转相关政策：十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定指出要建立城乡统一的建设用地市场;在符合规划和用途管制的前提下;允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股;实行与国有土地同等入市、同权同价..缩小征地范围;规范征地程序;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制..“缩小征地范围”就是在城市规划区以外的非公益性建设用地;使用农村集体建设用地的;可以采用只转不征的方式获得土地..目前国家正在天津、重庆、沈阳、武汉、长沙、成都进行缩小征地范围的试点;探索合理界定征地范围以及除商品住宅外的非公益性项目使用农村集体土地的用地取得方式等事项..在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外;对符合土地利用总体规划及村庄规划的;试点城市允许除商品住宅外的非公益性项目使用农村集体土地;突破了建设项目原来只可以使用国有土地的限制..使工矿、仓储、商服、旅游类项目用地;退出征地范围;只转不征..各试点城市目前正在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外;选取集体土地界线清楚、产权明晰并完成确权颁证的乡村开展试点工作..在项目类型上各地主要选择除商品住宅外的旅游娱乐、商业服务、工业仓储等非公益性用地..如天津市的6个试点项目除一个是仓储外;其余都是工业项目..成都市选择的10个项目主要是旅游商业服务类的..且都是一些用地规模小;产业布局比较分散的个体民营企业..2.2 政府相关部门解释根据对北京市国土局耕保处的咨询;对于国土资源部办公厅印发的养老服务设施用地指导意见规定;农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施..民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地..给予了相关解释..前半句“农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施”目前已经在按照政策执行;具体如下：本集体经济组织内部成员数来规划床位数的;即服务的老人范围的限定在本村集体内或最多辐射到周边区域;具体床位数由民政局及规划部门确定..对于后半句“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地”目前尚没有细则可以执行：该规定并没有实际执行;因为民间资本举办非营利性养老机构;主体并不明确;是指民间资本参与集体经济组织;还是指民间资本可以自己来办养老;均不明确;同时由于目前土地无法流转至民间资本名下;因此民间资本自己使用农村集体所有土地来建设养老机构;目前还无法实施..从国土局耕保处了解到;北京大兴今年要开始试点集体建设用地流转..2.3主要开发途径与村集体联合兴办养老机构在此模式下;可以考虑由企业出资金;以租赁、入股、合作开发等多种方式取得土地;与村集体合作开发经营性养老服务设施..一方面可以解决村集体自身的养老福利需求;另一方面投资者也可自行对外经营规模有限以获得收益..盈利模式为租赁+物业管理服务;按照酒店式公寓的形式进行规划建设;物业持有人成立运营管理公司提供统一管理和服务;收取相应的物业管理费..自行投资建设养老机构在此模式下;企业通过土地转让;支付转让费用获得一定期限的集体土地使用权限进行自行开发;村集体不直接参与养老机构建设;而只是作为集体建设用地使用权的转让主体;收取土地流转费用..企业与村集体签订土地转让合同;取得土地使用权..但这种模式还需要一定的时间才能实行;现阶段无法实施..2.4利用农村集体建设用地开发养老项目的机会/优势及风险首先;集体建设用地成本低廉;用地性质不用改变..太申祥和、金手杖等养老项目均是利用集体建设用地做养老项目..第二;集体土地流转即将开始试点;北京大兴今年将开始试点;如果先期通过租赁或者合作方式把集体建设用地圈起来;进行建设;等到集体土地流转开始实行;可以协议方式获得土地使用权..通过集体土地流转可以增加建设用地的供给总量;通过协议出让、招牌挂的方式可以使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用..第三;由于企业在开发过程中既将农村劳动力就地转化为服务人员;完善了农村景观体系;推动了农村城镇化的进程;同时还解决了当地村民的养老问题;因此可以争取让村集体适当降低土地价格;从而有效降低企业开发建设养老服务设施的成本;实现企业与村集体的合作双赢..第四;农村拥有良好的自然风光和生态环境;因此将项目设计为疗养性、康复性的养老机构;或租赁型养老公寓都较为适宜..首先：政策对于集体用地的规范还有待细化;意见在涉及利用集体建设用地兴办养老服务设施方面;仅提到“依法使用”;并未给出更为明确的指导..根据国土局解释;现阶段还只能与集体经济组织为主体来开发建设非营利性养老机构;而且规模是受到限制的;严格按照本集体经济组织内部的老人来安排床位规模..。
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营利性养老地产用地问题法律研究
前言
近年来，我国老龄化进程迅速加快，养老问题成为社会关注的热点
问题。
在养老领域，营利性养老地产在托老、养老等方面有着极大的
需求，然而，养老地产用地问题却是一个难题。
本文旨在对营利性养
老地产用地问题的法律现状、存在的问题及建议进行探讨。
一、法律现状
1.用地要求
营利性养老地产用地规划要求在城市总体规划中确定，由城市规划
主管部门或经过授权的土地利用主管部门划定用地范围并做好相关的
储备工作。
标准要求每千人适宜用养老地产的用地面积应不少于5亩。
2.用地政策
根据我国相关法律法规，营利性养老地产按照商品住宅类别使用住
宅用地，但应注明养老服务内容，并且社区服务设施可以配建金融、
商业、文化等配套设施。
此外，根据房地产市场发展的需要，养老地
产的开发利润应控制在一定限度内。
3.用地审批
养老地产项目涉及土地审批工作，土地审批单位主要负责对项目用
地的法律、经济、技术等方面进行审查，审查合格后，方可颁发土地
使用证书，建设单位方可依法开工建设。
二、存在的问题
1.用地标准过低
根据上文提到的用地标准，每千人适宜用养老地产的用地面积应不少于5亩。
然而，目前用地标准过低的情况比较普遍，多数城市是2-3亩/千人左右，甚至在一些城市，没有或者很少分配养老地产用地。
2.产业模式单一
现有的营利性养老地产项目中，多数以固定租金或销售房屋的收益为主，缺乏多种收益方式的组合，导致经营风险加大，对开发商和投资者的吸引力不大。
3.缺乏优惠政策
我国目前缺乏适用于养老地产的优惠政策。
政府相关部门应该针对养老地产的特殊地位和特殊性质提出相应的政策，优化审批档案、简化审批流程、降低税费等，支持并鼓励社会投资兴建养老地产。
三、建议
1.适当提高用地标准
应根据实际情况，适当提高用地标准，给予养老地产的开发更多的用地支持，避免用地不足带来的不必要的问题。
2.拓宽产业模式
应适度提高营利性养老地产的滞留率，并且在充分保证养老服务质量的情况下，拓宽养老地产的产业模式，让养老地产的收益更加稳定可靠。
3.制定优惠政策
政府相关部门应该对养老地产制定优惠政策，为社会投资兴建养老地产提供更多的方便和支持，鼓励更多的社会力量积极参与到养老地产的建设中来。
四、结论
营利性养老地产在推动老龄化下的社会发展方面扮演着重要角色，但养老地产用地问题仍然需要我们的重视。
我们应该制定更完善的相关政策和标准，全方位保障和规范营利性养老地产的发展。