商业街管理方案

鲁邦国际风情街

:案

成都金房物业服务有限公司

二零壹二年三月

目录

一、物业概况 ------------------------------ 3

二、管理原则和宗旨 -------------------------- 3

三、管理目标 ------------------------------ 4

四、管理模式与机构设置-------------------------- 4

五、主要人员要求----------------------------- 6

六、管理经费 ------------------------------ 8

七、前期准备工作----------------------------- 8

八、接管验收工作----------------------------- 11

九、日常管理工作----------------------------- 14

十、系统培训工作 ----------------------------- 19 十」一、物业管理质量保证措施 ---------------------- 21 附件：人事组织架构

、物业概况

鲁邦国际风情街位于青岛市城阳区正阳路，该区域为城阳新规划之CBD区域。该区域经多年的经营已形成城阳最大档次最高的商业市场，鲁邦国际风情街的开业无疑将成为该区的又一亮点。鲁邦国际风情街占地面积约26, 437.32平方米。总建筑面积约92,740.30平方米；其中首层至五层为鲁邦国际风情街商场，建筑面积约46636.3平方米。一栋综合办公楼，建筑面积约8264.67平方米、三栋酒店公寓、负一层为设备层和停车场。地上、地下可提供车位580个。

鲁邦国际风情街配有先进的设备设施。电梯26台其中手扶梯3台，观光电梯3台，货梯2台。商场采用______________________ K W发电机组。供配电、给排

水设施齐备。保安消防楼宇监控为红外线自动跟踪监控系统。

二、管理原则和宗旨

2. 1管理原则

管理公司主要是通过鲁邦国际风情街物业部的有效服务将鲁邦国际风情街”管好，提高鲁邦国际风情街”的使用效率和经济效益，促使所管理的鲁邦国际风情街”

得以保值或增值，并为发展商所发展的鲁邦国际风情街”在房地产市场上建立起良好的声誉，为商户提供一个环境优美、整洁、舒造、方便、安全文明的经营环境。

物业部的宗旨是通过科学的管理，运用现代化管理的知识和管理方法、有效合理地使用，维护大楼的设备设施，保证鲁邦国际风情街”正常发挥其各种功能，并力求减少不必要的消耗，增加效益，使所管理的鲁邦国际风情街”不但能延长寿命，还能增值，以从而最大限度地满足

发展商投资的效益，促进公司的发展潜力。

2.2管理标准：

三分建设，七分管理”作为专业的物业管理公司，必须将专

业化、标准化、系统化、贯彻于整个管理服务工作当中。将按照国家建设部97）建房物第011号文《全国城市物业管理优秀小区（大厦）标准》。及其实施细则。和委托管理合同执行。

、、管理目标

3.1总体目标：

把鲁邦国际风情街管理成方便、安全、文明、舒适”的商业中心。根据国家、省、市物业管理分项考核标准，在鲁邦国际风情街达到硬件指标后，承诺;鲁邦风情街所有建筑物及配套设施完善，全部正式竣工验收交付使用，两年内达到青岛市物业管理优秀商场的管理标准，并获得有效证书。

3.2 分项目标：

3.2.1房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消防水泵

供水率达100%

3.2.2管理区域内地无重大火灾，刑事和交通事故。

3.2.3房屋、铺面、公共区域重修、急修，及时率：98%以上。

3.2.4管理人员专业培训合格率100%。

3.2.5业主户主）对物业管理满意率95%以上。投诉处理率100%

四、管理模式与机构设置

4.1管理方案及服务范围

4.1.1商场交付使用前策划管理；

4.1.1.1向发展商提出设计方案改善建议；

4.1.1.2列出工程遗漏问题需发展商总公司配合跟进；

4.1.1.3编制商场、综合办公楼、酒店公寓临时公约；

4.1.1.4编制装修指南；

4.1.1.5制定员工工作细则及职责；

4.1.1.6制定人员用工制度，及培训计划；

4.1.1.7设立财务管理制度用电脑化管理程序；

4.1.2物业接收及交付

4.121楼宇及设备验收，接管配合装修公司；

4.1.2.2商场、综合楼、酒店公寓管理费标准的制定；

4.1.2.3交付期间遗漏工程的跟进；

4.1.2.4制定客户的收楼程序；

4.1.3日常管理事宜

4.1.3.1安排清洁人员开荒鲁邦国际风情街所有公共区域；

4.1.3.2对商场内所有公用设施设备进行保养及维修，包括供水、供电、电梯、

下水道、消防设备，消防报警系统，空调系统及绿化等；

4.1.3.3安排公共地方的保安工作及处理紧急事件；

4.1.3.4安排购买商场主体结构保险及公共责任险；

4.1.3.5安排处理管理帐目及编制预算，建立完善的财务管理系统；

4.1.3.6制订及修订公用地方管理规则；

4.137处理投诉及建议,设立回访制度；

4.138在合理时间内进入商户单位进行公共设备、设施的检查及维修工4.139定期工作报告；

4.1.3.10与本物业有关或发展商所需之其他管理服务工作；

4.2物业部机构设置

详见物业部组织架构图（附表一）

五、主要人员要求