希慎广场案例分析_20141223_160511

客不容易迷失方向。
• 密闭单环型——简单清晰，不易迷失方向
单环的动线均围绕中庭布置，特快扶梯，电梯等垂直动线 出入口绕中庭或中庭附近布置，充分发挥了中庭的可视性。
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简单枝型——适用大面积跨层主力店楼层
简单枝型的动线较少，主要布置在地面层、DFS免税店 两层和诚品书店3层。 简单枝型是由于同层有多个垂直出入口，以及需要布置一 个大面积主力店二形成。一般主力店位于动线中心，垂直出 入口在四周，而主力店内有连通上层的扶梯。
上图是轩尼诗道购物中心出入口 下图是轩尼诗道办公区出入口
HYSANPLACE 建筑设计
建筑设计成为行业标杆
• • 希慎广场是香港第一幢获美国LEED BEAM设计奖的 建筑物。
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建筑设计和建造都基于生态友好、环保和少污染的原 则。建筑获奖以后更是大大提高购物中心的知名度，
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HYSANPLACE 周边情况
铜锣湾：香港主要商业及娱乐场所集中地
因香港第一条海底隧道—红磡兴建，铜锣湾成为 香港岛出口。上世纪60s开始，多家日资百货公司先 后在铜锣湾开业。1980年代中共4间日资百货公司， 分别是大丸、松阪屋、三越及崇光。90年代购物商场 逐渐取代结业或易手的百货公司成为铜锣湾购物区的 主要商场。
楼层 主题 女士 物品 业态类 型 美容护 理 零食店 礼品及 电子产 品 女性时 尚服装 主要店铺 NEOGEN Haagen Dazs DOMA Lifestyle 蛋糕雪糕 店 重点类型
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数量比 例 35% 7% 10%
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美容护理 礼品及电子产品 零食店 女性时尚服饰
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G—1—4—7—9—11; 2—5—8—10—12。
场内单层扶手电梯以“之”字形打造，方便换乘。
特快线路和特色层配合布置
没有特快专线的楼层只有3层，都拥有吸引大量人流 的主题或业态，可承受没有特快专线的人流缺失， 分别是： B1、B2层DFS免税店，免税店吸引大量人流，且B2 层连接地铁出入口；6层是“伊甸园”女士专题层，特 殊的室内设计和业态同样吸引大量女性顾客。
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购物中心设有不同主题概念楼层，涉时尚、文化、美 容、生活及美食等于一身。 4层—Sky Garden，空中花园。 6层—“伊甸园”由本地著名设计师设计，以女士物 品为主题的女性专层。 8—10层—台湾最大文化创意品牌诚品书店首间海外 分店。 11层—“KITCHEN 11”以家为设计主题的没事广 场。
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特快扶梯
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中庭
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watermark 的同时可看到另一条扶梯，引导消费者交叉使用。
扶梯的印象。
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特快扶梯
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特快扶梯 希慎外立面
HYSANPLACE 动线分析
平面动线
因单层建筑面积均小于2400㎡，因此希慎广场的 平面动线较简单，主要是密闭单环型和简单枝型两 种。简单的平面动线清晰易懂，在高层商业中，顾
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33%
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超市
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单层面积少，招商引入新锐主力店吸引消费者
因单层面积不断，电影院、冰场等常规主力店反而降低
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租金价值，希慎以新锐定位吸引人流，通过引进首次入港品 牌，文化创意品牌等差异化主力店吸引消费力旺盛的年轻新
崭新概 念食府 集中地 诚品书 店
• 由利园山道进入地下停车场，该停 车场属办公专用，有66车位。
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停车场分布
• 购物中心停车场位于200余米外的
利园一期丶利园二期丶新宁大厦及 礼顿中心停车场。几个物业属于希 慎集团旗下，组成Lee Garden购
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D P 跨层电梯
人行楼梯 人行天桥
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铜锣湾站
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锐群体。
专题层业态配比
• 业态布置规律，美食类集中布局在顶层和底 层，美容护理和首饰占据人流出入便捷的地面 层和地铁层。时尚服饰布置在中部。 • 专题楼主题业态配比明显，购物中心共17层， 主题业态占60%及以上的层数达13层。
25% 36%
15% 21%
17% 8% 10% 7% 5% 5% 8% 4%4% 25% 4% 25% 5% 21% 2% 6%
楼层 主题 业态类 型 主要店铺 重点类型
女士 及儿 童服 装
美容护 理
童装 零食店 玩具 女性时 尚服装
Burt’s Bee、in NAIL NAIL
GAP KIDS & baby GAP PAUL LAFAYET Brickstime Daily Dolly 大型童装 品牌店
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8%
29% 4% 4%
主要类型
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电梯大堂
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诚品书店通过扶梯和电梯互通
书籍、生活时尚、 肥皂等
9F 10 F
百货、电子及音乐67%、 人文艺术、演讲 美食33% 场地 时尚服饰20%、首饰 10%、百货、电子及音 乐10%、美食60% 旅游、文具、台 湾本地品牌等 诚品书店 希慎广场9楼写字楼大堂
HYSANPLACE 功能分区
大厦整体分区：
• • • • 购物中心：共17层，包括地下2层B2、B1和地上15 层，G、1—14层； 办公区：15层及以上。 办公区电梯大堂：9、10层 地下停车场：地下2层，既B3、B4层。
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t a 特色功能楼层： W F D
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place 希慎广场 Hysan rm
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HYSANPLACE 概况
希慎广场物业概况
项目名称：Hysan Place 希慎广场 项目性质：商业、办公 开业时间：2012年8月10日 总体定位：中高档 商场客流量：每周的客流量达到30万人次 总建筑面积：80000㎡ 商业面积：50000㎡ 单层面积：不多于2400㎡ 层数：地下4层，地上36层，共40层，楼高197米。其 中17层为商业部分。 店铺总数：120个 车位：66个（办公区用） 接驳交通：地铁铜锣湾站F2出口、巴士、小巴、电车 商业管理费用：每年物业翻新及维修费2~3亿 管理公司：仲量联行（办公） 第一太平戴维斯（商业） 乘客电梯数量：13 运输电梯数量：2
HYSANPLACE 动线分析
垂直动线
特快扶梯
垂直可见性好
• • 特快扶梯和特快电梯位置固定，有明显的记忆点消 费者容易确定方位。 特快扶梯分两条，扶梯在同一位置，可见性好。 扶梯交错到达不同楼层，消费者使用其中一条扶梯 外立面可见特快扶梯，增强消费者对 单层楼梯位于中庭或关键通道， 易于引导消费者“登高”。
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HYSANPLACE 特色室内设计
HYSANPLACE 特色楼层
11层—14层——“KITCHEN 11”&崭新概念食府集中地
• 楼层较多，中庭串联美食专层增加可视性
美食专层有4层，单层面积较少，店铺围绕
中庭布局可增加店铺展示面。 • 美食广场作为底层，增加热闹气氛 单层面积约1000㎡，可布局的店铺数量
少，独立店面只有4至5间，难以营造热闹气
数量比 例
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美容护理 玩具 零食店 童装 女性时尚服饰
潮流品牌、 品牌集合 店
54%
HYSANPLACE 特色楼层
6层——伊甸园“Garden of Eden”
效仿百货公司的女士专层 全层以女士物品为主题，效仿百货公司设有 多个女性品牌专柜设有多个女性内衣、时装及 彩妆美容，并只设女性洗手间。 • 人气楼层为上下层带来客流 6层没有任何特快专线可以到达，但可用特 快电梯扶梯经7层鞋履专层和5层国际时尚服饰 层到达，5、6、7层层数较高，6层作为特色楼 层拉动顾客“登高”，同时以特色取胜，避免 业态相似的问题。 •
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G层
2层
HYSANPLACE 特色楼层
4层——空中花园
只有4层提供公共休息座位 除餐厅及美食广场外，场内并没有任何公 共座位供游人休息，游人只可到4楼空中花园免 费休憩。 • •
业态以女性时尚服饰和童装为主 童装业态与空中花园的匹配，4层的休息空 间适合带小孩购物。 女性服饰以首次入港的时尚品牌店为主，公 watermark 共空间增加顾客停留时间，避免新品牌引起的 客流量不足。
鞋 女士专层 女装&童装 国际品牌
14%
DFS免 税店
HYSANPLACE 动线分析
垂直动线 垂直可达性好
电梯 特快电梯 扶手梯 人行楼梯 停车场 出入口
•
购物中心内设特快电梯和特快扶梯，单层扶梯单层
和电梯。特快专线使消费者可快速到达目的楼层，
是希慎垂直动线的核心。 • • 特快扶梯分两条，交错到达楼层： watermark 特快电梯：到达2-3-7-8-12-13层
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希慎广场的建筑设计同时成为香港未来商业建筑参考
的优秀案例。
透风和空中花园
铜锣湾区高楼林立，已出现局部热岛效应，自然风受 阻，地面温度高等问题。 希慎广场建筑通过外形变化，增加了垂直的花园，尤 其是屋顶的花园，为用户提供了休息的空间。更多的 开口让清风穿越整座建筑，帮助缓解城市热岛问题。
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年轻时尚、 女士内衣
48%
HYSANPLACE 特色楼层
8-10层——诚品书店
•
9、10层兼具办公区电梯大堂，引 入白领消费群体 9层和10层增加台湾本土休闲餐饮
特色店，既有创意文艺风格，同时满足 白领群体及诚品顾客的饮食需求。
楼 层 8F
业态比例 时尚服饰17%、美容护 理33%、电子及音乐 33%、美食17%
商业大厦
希慎广场
HYSANPLACE 外部分析
外部人流车流、出入口分析及停车场平面分布 人行出入口
• • 地面出入口：主出入口位于启超道 和轩尼诗道，人行楼梯连接道路和 G层，跨层电梯连接道路和1层。 地铁出入口：F2出入口在地下B2 层。
办 公 室 停 车 场 出 入 口 启 超 道 入 口
车行出入口
办公区设供商户体验耕种的“希慎都市农土” 最高的两层中间设有约560㎡的小庭院—“希慎都市 农土” 。庭院内的草地及绿化外墙可纾缓热岛效应。
HYSANPLACE 业态配比
总体业态配比
百货、电
子及音乐 9% 鞋履 4% 美容护理 首饰眼镜 6%
首饰眼镜 鞋履 百货、电子及音乐 美食
美食 17%
超市 0% 时尚服饰 35%
氛。11层美食广场设集体就餐区，可分布10 流引至中庭，4层食肆都可感受热闹温馨的 “家”的氛围。
楼层 11F 12F 13F 14F 店铺数量 10 4 4 3 主要类型 甜品、咖啡店、pizza、拉 面等快餐 中菜、美国菜 日本/韩国菜 欧陆菜、中菜
个面积较小的店面。就餐区在中庭底部，将人
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总体业态配比
• • 商户数量方面，美食、时尚服饰和美容护理分别占
17%、35%和29%，占80%以上。
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分层业态配比
时尚服饰 美容护理
14/F 13/F 12/F 11wenku.baidu.comF 10/F 9/F 8/F 7/F 6/F 5/F 4/F 3/F 2/F 1/F G/F B1/F B2/F
100% 100% 100% 100% 20% 17% 17% 10% 10% 67% 33% 75% 48% 90% 83% 71% 30% 21% 93% 100% 86% 34% 60% 33%
西区海底 隧道
希慎广场周边购物中心
• • • • 底层，上层做办公区。
类型：因铜锣湾地价高，购物中心多在商业大厦 开幕时间：80年代中期、90年代中期及以后
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中环
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尖沙咀
红磡海底 隧道
4号干线
金钟
湾仔
铜锣湾
定位：中高档或高档。消费国际名牌或潮流时尚 品牌为主。 周边主要购物中心： 时代广场、铜锣湾中心商场、金佰利商场、利园 一、二期、礼顿中心、利舞台。
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F1 F2
停车场出入口 商场 办公专用
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物区，统一管理运营。
230米
HYSANPLACE 外部分析
外部人流车流、出入口分析及停车场平面分布
一楼中庭空间 白天夜晚的启超道出入口
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一楼的中庭净空高度18米，头上是天窗，适合举办各类活动。临 街的开放式街道面向启超道，很容易吸引路边的行人进入商场。