浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一)
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
商业银行信贷风险及防范
商业银行信贷风险及防范1. 引言1.1 商业银行信贷风险的概念商业银行信贷风险是指商业银行在放贷过程中面临的可能造成损失的风险。
具体来说，信贷风险包括违约风险、流动性风险、市场风险、操作风险等多个方面。
在商业银行的运作中，信贷风险是最主要的风险之一，也是最直接影响银行盈利能力的风险。
信贷风险的存在使银行在资产和负债管理中需要投入更多的成本和精力来防范和应对。
商业银行通常通过建立信贷评估体系、设置信贷额度、控制信贷风险集中度等方法来管理和控制信贷风险。
信贷风险的概念在金融学领域具有重要意义，对于商业银行的经营稳健和持续发展至关重要。
商业银行必须认真对待信贷风险，加强内部风险管理和控制，提升风险防范意识，以确保自身在经营中能够规避潜在的风险，实现长期发展目标。
1.2 信贷风险对商业银行的影响信贷风险对商业银行的影响可以说是非常重大的。
信贷风险会直接影响商业银行的盈利能力。
当银行借款人不能按时偿还贷款或利息时，银行将面临财务损失，进而影响其盈利水平。
信贷风险还可能导致银行资金链断裂，增加银行的流动性风险。
当大量借款人同时违约或者贷款违约率过高时，银行将面临资金缺口的风险，可能导致银行破产。
信贷风险还会对商业银行的声誉和市场地位造成负面影响。
一旦银行在贷款批发过程中出现大规模违约事件，将影响到银行在市场中的声誉和形象，进而引发市场的不信任，削弱银行的市场竞争力。
信贷风险还可能引发系统性风险，对整个金融体系产生连锁反应。
当多家银行同时面临信贷违约问题时，将对金融市场的稳定性造成威胁，甚至引发金融危机。
商业银行必须高度重视信贷风险管理，采取有效措施防范和化解这一风险，确保金融系统的稳定和健康发展。
2. 正文2.1 商业银行信贷风险的分类商业银行信贷风险的分类主要包括五种类型：违约风险、流动性风险、市场风险、操作风险和法律风险。
违约风险是指借款人无法按时偿还贷款本息或无法履行合同中的其他义务，导致银行面临债务无法收回的风险。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范1. 引言1.1 背景介绍随着我国经济的快速发展，个人住房贷款在近年来得到了广泛的应用。
商业银行作为主要的住房贷款放贷机构，承担着重要的社会责任。
个人住房贷款风险也随之而来，成为了当前我国金融领域的一个热点问题。
个人住房贷款风险不仅关系到商业银行的资产安全，也对整个金融体系的稳定性和可持续发展产生影响。
随着住房贷款市场的扩大和个人风险态势的复杂化，商业银行在放贷过程中面临着一系列的挑战。
如何合理评估借款人的信用风险？如何有效控制贷款违约率？如何防范在贷款过程中出现的各种风险？这些问题亟待解决。
对我国商业银行个人住房贷款风险进行深入分析，并探讨有效的防范策略，具有重要的现实意义。
只有通过深入研究，找准问题根源，提出科学的对策，才能更好地保障商业银行个人住房贷款业务的稳健发展。
1.2 问题意义【问题意义】：个人住房贷款是我国商业银行的主要业务之一，但同时也存在着一定的风险。
这些风险不仅对银行自身造成影响，也可能对整个金融系统和经济稳定造成不利影响。
了解和防范个人住房贷款风险具有重要的意义。
个人住房贷款是银行的重要资产，但如果借款人违约或无法按时还款，将会导致银行资产损失。
这不仅会影响银行的盈利能力，还可能对其财务稳健性造成威胁。
如果个人住房贷款风险得不到有效控制，可能会引发金融危机，甚至对整个金融系统和经济造成严重冲击。
个人住房贷款风险也直接关系到广大居民的生活和财产安全。
如果个人在购房过程中发生风险，不仅会导致个人财产损失，还可能影响到家庭的生活和未来发展。
加强对个人住房贷款风险的防范，不仅符合银行自身利益，也符合社会公共利益。
认识个人住房贷款风险的问题意义，对于商业银行、金融系统和广大居民都具有重要意义，需要高度重视和有效防范。
2. 正文2.1 我国商业银行个人住房贷款风险分析个人住房贷款是商业银行主要的信贷业务之一，但也存在着一定的风险。
个人住房贷款的主要风险之一是信用风险。
浅谈商业银行房地产抵押贷款风险防范
行往往认为地上建筑物、 其他 附着物无论是抵押设
定 前所 建 ， 还是 抵 押 设定 后 所 建 ， 均应 视 为 抵 押 物 的一 个组 成部 分 。更有 些银行 随着其 拥有设 定抵 押
权 的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额 。其 实， 根据《 担保法》 ５ 第５条规定 ， 抵押合同签订后 ， 土
土地使用权抵押操作等。
关键词 ： 商业银行 ； 抵押 ； 贷款 ； 险 风
中图分类号 ：８ ０ Ｆ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号：０ ３ ３ ９ （０ ８ ０ — ０ ６ ０ １０ — ８ ０ ２ ｏ ） ８０ ９ — ２
房地产抵押贷款作为一种安全性 、流动性 、 效 益性 的贷款方式 ， 已经成为商业银行最为普遍 的贷 款方式。 为了有效 防范商业银行房地产抵押贷款风 险， 有效保护债权人 的利益 ， 探讨房地产抵押贷款
地 上新 增房 屋不 属于抵 押物 。
子的假按揭 、开发商恶意套取银行资金的零首付、
返租式的假按揭等 ， 这都对银行造成了潜在的法律
诉 讼 风险 ， 此 ， 行 应予 以重点 防范 。 鉴 银
２ 银行设定抵押的土地使用权其取得 的方式 ． 有三种 ， 即划拨 、 出让 、 转让。国有划拨土地使用权
现在： 开发 商套取 资金 的假 按揭 、 不具备 销售 资格房
１《 ． 国有 土地出让和转让暂行条例》 ２ 第３条规
定 ：土地使用权抵押 时， “ 其地上建筑物 、 其他 附着 物随之抵押 。 地上建筑物、 其他附着物抵押时， 其使
用范 围 内的土地 使用 权随之抵 押 ” 是基 于此 ， 。正 银
的防范对 策俞 显重要 。
一
权的土地使用权是以划拨方式取得的， 债权人处置 房地产后 ， 当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应 应 缴纳 的土地使用权出让金的款额后 ， 抵押权人才能
商业银行房地产开发贷款风险与防范
房地产市场从总体来看已经积聚了较大的泡沫。尤 其是前些年房价上涨过快 、投机氛围浓厚的三 、四 线城市 ，一旦房地产市场调整 ， 将首当其冲受到冲
击 。如 温 州 的房 价 从 ２ ０ １ １ 年４ 月 份 起 已连续 ２ Ｏ 多 个 月下 跌 ，导 致温 州房 价 比高 峰时约 跌去 了 ３ Ｏ ％到 ４ ０ ％ （ 陈鸿 ，２ ０ １ ３ ） 。 （ 二 ）政策 风 险 房地 产行 业关 系到 国计 民生 ，是 国家宏 观 调控
下 贷 款银 行 的最优 决策 。由于 我 国房地 产市 场 近年
３ 到６ 倍 ，即合理的住宅价格应是一般居 民家庭年
收入 的 ３ 到６ 倍 ；后 者 一 般 在 １ ：３ ０ ０至 １ ：２ ０ ０之
间。而我国房地产市场的这两个指标远超上述参考
值 。如北京 ２ ０ １ ２ 年 的房 价 收 入 比 至少 超 过 ２ ０ 倍， 租售 比至少 低 于 １ ：４ ０ ０ 。 因此 ，我 国一 些 城 市 的
２ ０ １ ３ 年１ １ 月
经 济 论 坛
Ｅｃ ｏ ｎ ｏ ｍｉ ｅ Ｆ ｏ ｒ ｕ ｍ
ＮＯ Ｖ ．２ ０１ ３ Ｇｅ ｎ ． ５ ２ ０ Ｎｏ ． １ ｌ
总第５ ２ ０ 期
第１ １ 期
商业银行房地产开发贷款风险与防范
文／ 刘铁彬
【 摘 要】房地产行 业是我 国国民经济的重要行业 ，也是银行信 贷投放 的重点领域 ，在 中国商业银行信贷
由于房地产市Leabharlann 持续景气 ，房地产行业利润较 高 ，同时 ，国家 宏观 调控 导致 近几 年房 地产 上 市公
的重点领域之一。房地产行业受土地政策 、住房政
房地产金融风险及防范措施
房地产金融风险及防范措施房地产，这个跟我们生活息息相关的话题，最近可是热闹得很。
买房、卖房、贷款、投资，真的是让人眼花缭乱。
但是，房地产金融风险这块儿，真不是小事，咱们得认真对待。
今天，我们就来聊聊这其中的门道和防范措施，轻松点，别太紧张！1. 房地产金融风险的类型1.1 市场风险首先，得说说市场风险。
这就像你买了一支股票，结果它一夜之间跌了个稀巴烂，心里那个痛啊，别提了！房地产市场也是如此，房价起起伏伏，有时候就像坐过山车。
特别是在经济不景气的时候，很多人开始削减开支，买房的热情自然降温。
想想那些准备买房的小伙伴，兴冲冲地看中一套，结果没几个月价格就掉下来了，这时候心里那叫一个苦啊。
1.2 贷款风险接下来是贷款风险。
大家都知道，现在买房基本上离不开贷款，没点资金，真是寸步难行。
不过，贷款就像双刃剑，若不小心就容易被割到。
比如说，有些朋友借了高利贷，结果月供压力山大，房子还没住上，反而成了债务的负担。
银行的利率变动也是个不可小觑的因素，有时候贷款利率一调，真是让人心里一紧，感觉这日子没法过了。
2. 房地产金融风险的影响2.1 对购房者的影响说到风险，首先影响最大的就是购房者。
那些为了买房倾尽所有的人，特别容易受到波及。
如果房价下跌，买了房的人就可能陷入“负资产”的困境。
也就是买了房，结果房子值的钱还不如当初借的贷款多，心里那个滋味，简直就像吃了个闷亏！而且，经济形势不好时，失业、降薪的风险也会随之而来，想想就让人捏把汗。
2.2 对开发商的影响当然，开发商也不好受。
要知道，开发商可不只是卖房那么简单，背后可是一堆资金链的运转。
市场一冷，资金周转不灵，就容易出现项目停工的情况。
一旦资金链断裂，开发商可就真是哀鸿遍野了。
有时候，项目烂尾，购房者的钱打了水漂，开发商也得面对法律的追责，真是一场两败俱伤的闹剧。
3. 如何防范房地产金融风险3.1 谨慎决策面对风险，咱们得学会谨慎决策。
买房之前，不妨多问问自己：这房子真的值得买吗？市场行情如何？身边的朋友、家人都有啥看法？多听听不同的声音，别一味追风。
房地产的金融风险及防范化解措施
房地产的金融风险及防范化解措施大家好，今天我们来聊聊房地产的金融风险及防范化解措施。
房子是老百姓最大的资产，也是最容易让人陷入困境的东西。
那么，我们该如何在这个充满变数的市场中，避免金融风险呢？接下来，我将从以下几个方面给大家分享一些心得体会。
我们要了解房地产市场的基本情况。
俗话说：“知己知彼，百战不殆。
”在投资房地产之前，我们要对市场有一个全面的了解，包括房价走势、政策调控、供需关系等。
这样，我们才能在投资过程中做出明智的选择，避免盲目跟风，降低金融风险。
我们要关注房地产金融产品的收益率。
市面上有很多房地产金融产品，如信托、基金、私募股权等。
我们在选择这些产品时，要注意分析其收益率和风险。
一般来说，收益率越高，风险也越大。
所以，我们要根据自己的风险承受能力，合理配置资产，实现收益最大化的尽量降低金融风险。
我们要学会分散投资。
俗话说：“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。
”在投资房地产时，我们要遵循这个道理，将资金分散投资到不同的地区、不同的项目上。
这样，即使某个项目出现问题，我们的整体投资也不会受到太大影响，从而降低金融风险。
我们还要关注房地产市场的政策动态。
政策的变化往往会对房地产市场产生重大影响。
我们在投资房地产时，要密切关注政策动向，以便及时调整投资策略。
我们还可以通过参加一些行业交流活动，如中国房地产业发展论坛等，了解行业最新动态，提高自己的投资水平。
我们要学会理性看待房价波动。
房价的涨跌是市场供求关系的反映。
在房价上涨时，我们要保持冷静，不要盲目跟风；在房价下跌时，我们也不要过于悲观，要相信市场总会有起色的时候。
我们还要关注政策调控的影响，做好长期持有的准备。
在房地产市场中，我们要时刻保持警惕，关注市场动态，理性分析投资风险。
只有这样，我们才能在这片波诡云谲的市场中，稳扎稳打，实现财富增值。
这里的建议仅供参考，具体操作还需结合个人实际情况进行判断。
希望我的分享能对大家有所帮助，谢谢大家！。
浅谈商业银行房地产信贷风险及防范
信贷 风 险 及 生 院 辽 宁 大 连 １ ０ ６ ２ １ ５
全 后预 售商 品房 ，获 得 预 售 收入 并用 该 资 金 开 发 二 期 ，实 现 循 环 开 发 。 三 是 房 地 产 销 售 阶 段 。银 行 向 购房 者
提 供按 揭 贷款 等 服 务 ，房地 产 开 发企 业 将 取 得 的销 售 收 入 支 付 建 筑 安 装企 业 的 代垫 资 金 和对 项 目开 发贷 款 进 行 还 贷 ，银 行通 辽 宁省 教 育厅 人 文 社 会 科 学研 究基地 项 目 （ ０ ９ Ｄ ５ 。 ２ ０ Ｊ ２ ） 过 回收 购 房 者 还 贷 资 金 实 现 整 个房 地 产 信 回笼 ” 。 目前 各 商 业银 行 提 供 房地 产 贷款 服 务 贷 资 金 的 “ 【 章摘 要 】 文 自 ２ 世 纪 ９ 年 代 以来 ，随 着 我 国 ０ Ｏ 内 容相 当 丰 富 ， 已经涉 及到 房 地 产 项 目开 三 商 业银 行 房 地产 信 贷 主 要风 险 住 房 分 配 制 度 由福 利 性 分房 向 贷 币化 、 发 和 个 人住 房 消 费 等 许 多 方 面 ，并且 产 品 和 服务 形 式越 来 越 多 样 化 。房 地 产 贷款 可 及 原 因 分 析 商品 化 转 变 ，房地 产 业快 速 成 长 ，对 我 （ 由借款人 引发的风险 一） 国经济与社会发展起到 了举足轻重的作 以 根据 贷 款 的对 象 、用 途 、期 限 、担 保 方 式和 贷 款 的 自主 权 以及 资 金来 源 等 不 同标 即 由于借 款 人不 遵 守 借 款 合 同约 定 的 用 。然 而房 地 产 业 的 蓬 勃 发 展 离不 开 多 准进 行 划 分 ， 比如 按 住 房 用途 划 分 ，可分 按 期还 贷 而 导 致 金 融 机 构 利 益受 损 产 生 的 元化 的金 融 支持 ，尤其 是 银 行 的 贷 款 支 为住 房 开 发 贷 款 、商 业 用房 开 发 贷款 、个 风 险 。这 是 住 房 信 贷 风 险 中最 常 见 的 。 引 持 。本 文通 过 对 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 业 人 住房 贷款 、其 他 房 地 产 贷 款 ；按 贷款 的 发借 方违约 的原 因十分 复杂。主要有 ： 务 的 分析 ，揭 示 了房 地 产 信 贷 业 务风 险 担 保 方 式 划 分 可 分 为 信 用 贷 款 、 担 保 贷 １ 、借款人 由于家庭 、工作 、收入、健 产生 的原 因 ，并 提 出风 险 防 范的 对 策建 款 ，其 中担 保 贷 款 又 可 细 分 为保 证 贷 款 、 康 等 因 素 的突 变 。不 能按 期 或 无 力偿 还 贷 议 款 ，被 迫 放 弃 所 购 房 屋 ，从 而给 银 行 利益 抵 押 贷款 和 质 押 贷 款 等 。 房地产信贷 风险主要包括 信用风险 、 带 来损 失 。 目前对 借款 人主 要 审 查 借 款 人 【 键词】 关 流 动 性 风 险 、交 易 风 险 和 一 致 性 风 险 等 。 借 款 时 的 还 款 能 力 ， 也 就 是 贷 款 时 的 把 商业 银 行 ；房 地 产 信 贷 ；风 险 信 用 风 险 指 合 同义务 人 拒绝 履 约 或 不 能 履 关。至于以后的还款能 力的变化考虑的很 自上 ｔ纪 九十 年 代 术 以来 ，我 国房 地 约 的 风 险 ，它 是 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 业 务 少 。由于 目前 商 业 银 行 无法 对 借 款 人 的 财 ｆ ｆ ＝ 产投 资 额 和 增 加 值 的平 均增 长率 达 到 １％ ５ 中所 面 临 的最 主 要 风 险 ；流 动 性 风险 是 银 务状 况进 行 持 续 有 效 的 监 督 。 以上 ，高 于 国 民经 济 的平 均 增 长率 。近 十 行 在 每 笔 贷 款 到 期 时 及 时 履 约 的 风 险 ，在 ２ 、借 款 人在 通 过 按 揭 方式 购 置 房 屋 几 年 ，我 国 国 内生 产总 值 每 年增 加 ８ １ 预 期 资 金 来 源 显 著 减少 或发 生 巨大 变 化 的 并 发生 一 段 按 揭 期 后 ，房 地 产 价 格 大 幅 度 ～１ 个 百 分 点 ， 中 有 １ 个 百 分 点 是 房 地 产 情 况 下 ，银 行 资金 管 理 工 作 对 于 流 动 性 风 下 降 ， 以致借 款 人 在权 衡 利 弊后 ，放 弃 原 其 ～２ 业 作 的 贡 献 。房 地 产 业 一 直 是 拉 动 国 民 经 险 的规 避 至 关 重 要 ；交 易 风 险是 伴 随 着 银 来 的按 揭 购 房 行 为 ，而 利用 尚需 偿 还 商 业 济 持 续 增 长 的 丰导 产 、 。房 地 产 投 资 约 占 行 提 供 的 服 务 或 者 产 品 产生 的 ，它 受 银 行 银 行 的 借 款 ，再 重 新 购 置 其 他房 犀 ，造 成 我 国 城 镇 同定 资产 投 资 的 ２ ％，成 为 ＧＤ 的 内部 控 制 系 统 、信 息 管 理 系 统 、职 员忠 商 业 银 行 贷 款 不 能 收 回 ．这 种 风 险对 银 行 ０ Ｐ 增 长 的直 接 推 动 力 。不 仅如 此 ，房 地 产 业 诚 度 以及 操 作 流 程 的 影 响 ；一 致 性 风 险 来 的 损 害 更 大 。 房地 产 行 情上 涨 时 ，这 种情 也 能 有 效促 进 其 他 ＿联 产 业 ，如 机 械 设 备 自于 对 法 律 、规 章 制 度 以及 行 业 规 范 的违 况 一 般 不 会 发 生 。 天 制 造 业 ，金属 产 品制 造 业 ，建 筑 材 料 ，化 反 ，它 还 会 出现 在 相 关 法 律对 于 银行 提 供 ３、 由于 不 可 预 见 的 自然 灾 害 等 不 可 学工业等多个行业的发展 。 的 产 品 形 式 以及 客 户 活 动 的 约 束 及规 定不 抗 力 闵 素 。导 致 借 款 人 丧 失 履 行 合 同 的 能 然 而 房地 产业 的快 速 发 展 离 不 开 多 元 明确 的情 况 下 。 力 ．而 形 成 贷 款 风 险 。 化的 金融 支持 ，随着 房地 产 业规 模的扩 （ ） 二 由房 地 产 开发 商 引发 的风 险 大 ，房 地 产 金 融 创 新 也 迅 速 发 展 ，但 是 在 二 、银行 房 地产 信 贷过 程分 析 即 由于 房 地 产 开 发商 不 能 按 照合 同约 房地 产 业 资金 来 源 方 面 ，商 业 银 行 贷款 始 商 业 银 行 开展 房 地 产 信 贷业 务主 要 分 定 准 时 、按 合 同质 量 标 准将 楼房 交付 借 款 终 占据 较 大 比重 。 特 别 是 在 经 济 繁 荣 时 为 三 个 阶段 ： 人 使 用 ．导 致 银 行 被 迫 陷 入 债 务 纠 纷 ，贷 期 ，房 地 产 价 格 快速 上扬 ， 金 融机 构在 利 是 地 产 开 发 阶段 。承 担 土地 一 级 开 款 利 益 受 到 损 失 。具 体 表 现 ： 润驱 动 下 逐 渐 放 松 贷 款 条 件 ，以 资产 为抵 发 的有 土地 储 备 中心 、土地 出让 单 位 、项 ｌ 、善 意 违 约 。 开 发商 将 购 房 款 入 账 押 物 大 量 发 放 贷 款 ，借 款 企 业 受 宽 松 的 信 目公 司 以 及 土 地 出 资 （ 作 ） 。 这 三 类 单 后 ，因地 价 、建 筑 材 料 、施 工 技 术 、 自筹 合 者 贷环 境 鼓 励 ，也 倾 向于 采 取 更 高 的负 债 比 位都 有 银 行 贷 款 介 入 ，他 们 的还 贷 资 金 又 资金 和 环 境 保 护 等 情 况 的 影 响造 成 不 能 按 率 。而 一旦 房 地 产 市 场 泡 沫 破 灭 ，房 地 产 主 要 来源 于 土地 转 让 。 时交楼或所交楼盘不符 合购房人与开发商 价 格 的 大 幅 下跌 又 会 引发 商 业 银 行 信 贷 的 二 是房 地 产 开 发 阶段 。房 地 产 开 发 企 签订 的合 同标准 ，由此 引发购房人停还银 巨大 损 失 ，从 而 引起 银 行 业 的 不 稳 定 以 及 业 的 资 金 主 要 来 源 于 自筹 资 金 、 国 内 贷 行 借 款 ，使银 行 被 迫 陷 入 纠 纷 。 整 个 金 融业 的 系统 风 险 。美 国次 债 危 机 的 款 、外 资 、债 券及 其 他 。房 地 产 开 发 企 业 ２ 恶 意 诈 骗 。 些 开 发商 利 用 当 前 银 、 一 教 训相 当 深 刻 ， 因此 ，我 们 必 须 高 度 重 视 取 得 贷 款 后 ，将 部 分 资 金 支 付 给 地 产 一 级 行 法 规 不 健 全 的 空 隙和 一 些 工 作 人 员执 行 商业银行的房地产信贷风 险。 开 发 商 ，这 也 使 银 行 对 地 产 开 发 阶 段 的 贷 制 度 不严 的机 会 。通 过 不 正 当 的 手段 ，以 款 收 回。房 地 产 开 发企 业 通 常 将 工 程 分 为 其 关 联 企 业 或 有特 殊 关 系 的个 人 名 义 购 买 商 业 银行 房 地 产信 贷 内容 及风 期 、二 期 、三 期 等 ，启 动 项 目后 着 力 开 开 发 的房 产 ，用 以 筹 措 资 金 ；甚 至 伪 造 购 险分 类 发 一 期 ，在取 得 销 售许 可 证等 “ 证 ” 齐 房 人 诈 骗 银 行 资 金 ，以 按 揭 贷款 之 名 ．套 五
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策一、商业银行房地产信贷业务面临的问题1.1 房地产市场波动大，风险难以把控近年来，房地产市场波动较大，房价时高时低，让商业银行在房地产信贷业务中面临着巨大的风险。
有时候，银行为了追求利润，会大量放贷给房地产开发商，结果导致房价泡沫破裂，银行的资产负债表出现巨额亏损。
这就好比是“瞎子摸象”，银行无法全面了解房地产市场的实际情况，只能通过有限的信息来判断风险。
1.2 房地产信贷业务的审批流程繁琐商业银行在开展房地产信贷业务时，需要经过多个部门的审批，包括风险管理部门、法务部门、财务部门等。
这个过程耗时耗力，而且容易出现“走过场”的现象。
有时候，银行为了应付监管部门的要求，不得不增加一些不必要的审批环节，这无疑增加了银行的运营成本。
1.3 房地产信贷业务的不良贷款率较高由于房地产市场的风险较大，商业银行在开展房地产信贷业务时，很容易出现不良贷款。
一旦房地产市场出现波动，开发商无法按时还款，银行的资产质量就会受到影响。
这就好比是“骑虎难下”，银行在面临巨大压力的还要承担着潜在的损失。
二、商业银行房地产信贷业务的对策2.1 加强风险管理，提高资产质量面对房地产市场的风险，商业银行需要加强风险管理，提高资产质量。
银行要建立健全风险管理制度，加强对房地产市场的监测和预警。
银行要加强对房地产开发商的信用评估，确保贷款资金的安全。
银行要加强内部审计和风险控制，及时发现和处置不良资产。
2.2 简化审批流程，提高工作效率为了提高房地产信贷业务的审批效率，商业银行需要简化审批流程。
银行要优化各部门之间的协同工作机制，减少重复劳动。
银行要利用信息化手段，实现审批流程的电子化和自动化。
银行要加强内部培训和考核，提高员工的业务水平和工作效率。
2.3 创新信贷产品，降低风险敞口为了降低房地产信贷业务的风险敞口，商业银行需要创新信贷产品。
例如，银行可以根据房地产开发商的实际需求，推出定制化的信贷产品。
房地产金融所存在的风险及防范措施
房地产金融所存在的风险及防范措施房地产金融是指以房地产为抵押或担保的金融活动，是房地产市场与金融市场的结合体。
随着我国经济的快速发展，房地产金融蓬勃发展，但也面临着一系列风险挑战。
本文将针对房地产金融存在的风险进行深入分析，并提出相应的防范措施，以期为行业提供参考。
一、房地产金融存在的风险1.市场风险房地产行业受政策、市场、经济等因素的影响较大，市场风险较高。
房价波动导致的抵押物价值的不确定性带来了对债权人的违约风险。
2.信用风险房地产金融业务中，居民或企业以房产贷款为主要方式，资金需求量大，还款周期长，存在着借款人信用不良导致的违约风险。
3.流动性风险房地产金融业务中，多数贷款违约后，资金需求量将迅速增加，银行资产负债结构可能发生变化，从而面临着流动性风险。
4.操作风险房地产金融机构通常规模庞大，业务繁杂，操作风险隐患多。
员工、管理风险事件、设备故障等会给运作管理和客户利益带来严重损害。
5.监管风险监管情况的不确定性，政策的变动，可能对房地产金融行业及其相关机构的经营带来重大影响。
二、防范措施建立一套完善的市场风险管理系统，加强市场监测及反应机制，注重对市场风险的监控、评估以及预警，以做到及早发现和应对市场风险。
建立健全的信用风险管理体系，加强借款人的信息披露，提高对清偿能力的评估，采取有效措施预防和减少信用风险。
建立较为完善的流动性风险管理体系，合理规划负债结构，开展流动性风险管理评估，保持充足的流动性储备。
建立健全的操作风险管理体系，加强员工培训，规范业务流程，提高操作流程的科学性、规范性和透明度。
建立完善的监管合规检查机制，提高对监管政策的及时响应，加强对政策的解读和应用，确保在国家政策的规范下稳健经营。
房地产金融风险的存在是不可避免的，但是只要我们充分认识到这些风险因素，采取相应的防范措施来管理和规避这些风险，就能够有效地保障房地产金融的健康发展。
政府、金融机构和相关部门也应积极合作，共同努力，共同应对，让房地产金融风险得以有效管控，为行业发展提供更加可靠的保障。
浅析商业银行房地产开发贷款的风险防范与控制策略
浅析商业银行房地产开发贷款的风险防范与控制策略梁环忠1梁博恺2(1．福建汪夏学院，福建福州350108；2．兴业证券股份公司，福建福州350001)摘要：随着我国商业银行对房地产开发企业的融资不断收紧，企业资金链日益紧张。
今后一段时期，全国房地产投资增速将呈现下行调整趋势，会直接影响商业银行房地产抵押品价值。
受成本、限购、供应、登记制度、税收增加、加息等多重因素影响，实力弱的房地产企业不仅财务成本大增，而且将面临巨大的资金缺口，导致企业资金链断裂，商业银行面临的风险将逐步放大。
本文在分析商业银行房地产开发贷款风险的基础上，提出了风险防范与控制策略。
关键词：商业银行；房地产开发贷款；风险防范中图分类号：F830．572文献标识码：A文章编号：1006“373(2014)07删一03一、严把房地产开发贷款客户准入关，提高房地产开发贷款审批水平商业银行营销的所有新增房地产开发项目应报各商业银行总行或省级分行核准，总行要制定和调整房地产行业销售标准，严把准入关，严控不符合政策要求或达不到总行信贷准入标准的房地产项目，并加强合规性审查，严格遵循购地不贷、囤地炒地不贷、捂盘抬价不贷的“三不贷”原则，严禁向有闲置土地、拖欠土地款、擅自更改建设用地和建设工程规划、虚假宣传等违法违规行为的房地产企业贷款，严禁向“四证”不全企业与项目发放贷款。
项目审查要结合项目可行性进行研究，要提高审查部门和人员的项目专业知识和对复杂数据的科学理性分析能力、贷款项目准确把握能力，确保审查无误的项目按时完工并达到设计要求，产品投放市场，实现预期利润，银行收回贷款，业主收回投资。
加强对贷款项目自有资金比例及到位情况、项目资本金来源合规性的审查，要求项目贷款资金投放与客户资本金、自有资金到位进度相匹配，确保项目运行情况良好，信贷资金用途合理，避免借款人抽逃资本金行为发生；要求项目工程进度与资金投入进度匹配，确保项目实际投资成本与计划成本一致，当实际成本大于计划成本时，超出计划成本的资金要落实解决方案，避免对项目资本金比例带来影响。
浅谈我国商业银行房地产开发贷款风险及防范
浅谈我国商业银行房地产开发贷款风险及防范作者：耿源来源：《房地产导刊》2014年第08期【摘要】房地产业的发展离不开金融业的支持，房地产信贷是金融业的一项重要内容。
商业银行贷款为高速发展的房地产业提供了最主要的资金来源，在房地产市场持续升温的同时，金融风险也正在逐步聚集。
本文针对商业银行房地产贷款存在的外部风险及商业银行自身防范机制的不足，为构建风险防范机制提出相应的建议。
【关键词】商业银行；房地产开发贷款；风险管理一、研究背景及研究现状房地产业与金融业之间存在着相互支持、密不可分的关系。
房地产经营活动，无论是开发者还是购买者，都需要金融业大量资金的支持。
金融业对房地产业的支持，不仅可以大大缩短房地产筹措资金的时间，而且还可以大大降低成本，房地产业只有借助金融业的支持才能获得迅速发展。
同时房地产业的高利率也成为金融业利润的主要的来源之一。
正是由于共同的利益关系，房地产业与金融业在现代社会日益表现出相互渗透和融合，呈现出一荣俱荣、一损俱损的局面。
房地产是否过热，是局部过热还是整体过热，这些问题引起了广泛的争论，各方也难以取得共识，但是房地产发展所需资金主要依赖银行贷款，同时银行贷款投向房地产业的集中趋势却是客观现实。
数据显示，目前我国的房地产企业开发资金60%以上来源于银行，并且占据主要份额的仍是以工农中建四大家为代表的国有商业银行。
这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行。
因此，对商业银行潜在的房地产贷款风险进行分析，并提出相应的对策建议，对于预防金融风险，维护社会稳定，促进房地产业的良好发展，具有重要的现实意义。
卢斌（2012）认为现在经济发展迅速，房地产事业也得到了前所未有的发展契机，但非理性繁荣的苗头也有所显现，很多地方很多城市的房地产价格上涨过快，房地产泡沫的出现等市场风险正在发生。
毕晓林（2010）认为房地产作为一种特殊的商品，有其独特的定价方式，在房地产定价背后的是各方主体的利益，政府、消费者、开发商及银行等各方主体从房地产定价中分得的利益和他们之间的博弈行为不断推动房地产价格上涨，并使得房地产信贷风险越来越高。
房地产信贷风险分析及防范
房地产信贷风险分析及防范【摘要】本文主要围绕房地产信贷风险展开，首先介绍了背景和研究目的，然后对房地产信贷风险进行了分析，包括风险评估指标和风险防范措施。
接着通过案例分析展示了实际风险情况，最后总结监管政策对于风险控制的重要性。
通过对相关政策和案例的分析，指出有效的风险防范措施对于稳定市场和保障金融安全不可或缺。
展望未来，文章呼吁进一步完善监管政策，加强风险管理意识，以应对不断变化的市场情况。
本文旨在为提升房地产信贷风险管理水平提供参考，并为未来相关研究和政策制定提供思路和建议。
【关键词】房地产信贷风险分析，风险评估指标，风险防范措施，案例分析，监管政策，总结，展望未来。
1. 引言1.1 背景介绍房地产信贷风险一直是金融市场中的重要问题之一。
随着房地产市场的快速发展和金融市场的多元化，房地产信贷风险的管理越来越受到关注。
房地产行业的融资需求巨大，但随之而来的是信贷风险的增加。
特别是在经济周期波动较大的时候，房地产信贷风险会更加凸显。
房地产信贷风险不仅影响到金融机构的稳定运营，也会对整个经济系统带来负面影响。
研究房地产信贷风险分析及防范措施至关重要。
只有充分了解房地产信贷风险的形成机制和影响因素，才能有效地制定相应的风险防范措施，保障金融机构和整个金融体系的稳定。
本文旨在对房地产信贷风险进行深入分析，探讨相关的风险评估指标和防范措施，结合案例分析和监管政策，为相关从业人员和决策者提供参考，帮助他们更好地应对房地产信贷风险，进一步提升金融市场的稳定性和效率。
1.2 研究目的本文旨在深入探讨房地产信贷风险，并提出相应的分析及防范措施。
通过对房地产信贷风险进行全面的评估和分析，可以有效地帮助金融机构和投资者更好地把握风险状况，避免不必要的损失。
本文还将通过案例分析和监管政策的介绍，为读者呈现实际情况和政策规定，以期为今后的风险防范工作提供参考。
通过本文的研究，我们希望能够全面了解房地产信贷风险的本质和特点，找出影响风险的关键因素，探讨有效的防范措施，为金融市场的稳定和可持续发展提供理论支持和实践指导。
商业银行房地产开发贷款风险及防范
商业银行房地产开发贷款风险及防范作者：王鑫来源：《今日财富》2018年第14期由于我国上世纪的人口爆发式增长，当前我国作为一个人口大国，得到前所未有的发展机遇。
在发展过程中，许多中小型甚至大型房地产企业，为了能够更好地满足自身的发展需求，获得更多资金支持，采用向商业银行贷款的方式，在这个过程中商业银行也承担着一定的风险，本文针对这部分内容对其中隐藏的风险进行陈述，并提出部分解决措施，希望能够提供一定的参考意见。
随着房地产价格的不断提升，所有房地产企业在贷款方面的需求也不断扩张，虽然商业银行也获取高额的利益，但是在不断提升贷款额度的同时，承担的风险也非常巨大，而这其中所附带的风险，不仅仅影响着商业银行自身，对于房地产行业也有一定的风险，当前我国的商业银行房地产开发贷款风险主要集中体现在以下几个方面。
一、商业银行房地产开发贷款面临的风险（一）政策风险房地产开发贷款所面临的风险，首先就是来自于国家的各种政策下发，一般来讲，会对房地产开发贷款造成风险的政策主要包括国家颁发的与货币有关的政策、与产业有关的政策、与信贷自身相关的政策。
当国家有提升经济发展需求，满足就业岗位，避免出现通货问题和国际收支平衡时，就会适当改变货币政策，对商业银行就会造成一定的风险。
另外信贷政策也是直接影响商业银行贷款投放量和经济效益的政策。
而且在大环境下，信贷政策和产业政策之间有一个统一协调的关系。
另外，产业当中为了自身能够得到更长远的发展，也会做出相应的战略决策改变，导致商业银行承担的风险出现波动（二）信用风险商业银行在准备向房地产企业下发放贷款阶段，一定会先对该企业的信用水平进行预估，从而判断该企业是否拥有足够的偿还能力，但是如果出现错误判断，或者企业自身的信用存在伪装，就会带来信用风险。
（三）市场风险市场价格由于各种环境和外部因素的影响，可能会随时出现价格变动，当大部分价格变动之后，资产价值也会出现一定的波动，市场风险细分化之后，可以分为销售风险、流动性风险、利率风险三个方面的主要风险，对于房地产行业产生的影响也很大。
商业银行房地产贷款风险分析
商业银行房地产贷款风险分析房地产面临的主要风险房地产抵押风险主要是由抵押房地产在处分时所实现的价格所决定的。
近年来房地产价格的增长较快，而股市又不景气，房地产价格中隐含的泡沫成分开始显现。
（1）房地产价格大幅波动的风险国际上衡量房地产市场泡沫最常用的两个指标是房价收入比和租售比，房价收入比的国际标准通常为3到6倍，租售比的国际标准通常为1：300至1：200。
我国一线城市的房价收入比在20XX年就超过了15倍；而租售比远远低于国际标准，如北京东直门附近某楼盘20XX年的租售比低于1：500，泡沫风险明显。
房地产行业是国家宏观调控的重点领域之一，国家近年来也频繁出台调控政策，调控手段也发生了变化，从以经济手段为主扩大到行政手段，如限购等。
在国家频繁出台调控政策的背景下，房地产市场随时可能变化，一旦房价快速下跌，房地产市场泡沫风险很可能会爆发。
（2）個人房地产贷款风险当房地产行业进入繁荣阶段甚至泡沫化发展时期，房地产成为居民个人的重点投资对象，会促成大量的个人房地产贷款业务，而一旦房地产价格大幅下降、市场进入不景气时期，则会导致房地产泡沫破灭，那么，投机者和投资者就会面临巨大的还贷压力，这种压力同样也会传导给资金的提供者——商业银行，进而引发个人房地产贷款业务风险。
房地产贷款风险形成的原因目前我国房地产贷款风险形成的原因主要包括以下三个方面，即资金来源单一、国家宏观经济政策的影响和银行风险管控措施不完善。
（1）房地产开发资金来源单一在我国，80%左右的房地产开发资金都直接或间接来自银行贷款。
这主要是由我国房地产企业普遍实力不强，自有资金较少，资金需求缺口较大，而房地产企业融资渠道单一，银行融资成本低造成的。
银行通过贷款基本参与了房地产开发的整个过程，也直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
一旦房地产大幅贬值甚至缩水，房地产开发企业资金回笼周期拉长甚至低于预期收益，房地产贷款的不良率必然提高。
浅谈房地产开发贷款的风险及其防范
的房地产开发热， 在经济形势发生变化后也造 成了商业银行大 量的不良资产。2005年底上 海出现的 “ 退房风潮” 则再次给人们以警示。 ， 二是借款人信用风险。信用风险是借款人 信用状况的不确定性造成贷款损失的可能性。 统计数据表明， 凡是信用不佳的借款人，出现 贷款违约的可能性大大高于信用良好的客户。
政策效力的不断发挥 ，房地产金融市场的各方
场风险，是指因经济周期以及信贷膨胀等因素 引起房地产市场变化而给银行造成风险的可能
性。 产业具 房地 有经济 先导的 角， 作 对经济周
期变化十分敏感。经济景气时期， 房地产价格 上升， 需求旺盛， 往往造成房地产泡沫现象; 而当经济衰退时期，房地产泡沫破裂 ， 价格下 跌，又可能给房地产贷款造成巨大损失。这是 由于经济低谷时期， 人们的收人水平降低， 许 多人还款能力不足造成违约， 而这时房地产价 格也处于较低水平，银行取得的抵押房地产不 足以 抵偿贷款， 造成贷款损失。 20世纪80年代 美国 储蓄与贷款协会危机、 90年代的日 “ 本 住 专”危机都是由于宏观经济形势不景气， 房地
银行要高度关注借款人的信用状况，凡是信用 不佳的借款人都属于高风险对象， 需要重点控 制。这些对象主要包括以下几种情况: 在房地 产开发贷款中，房地产开发商法定代表人有违 约行为及品德问题 ，开发商有套取h或抽逃 占 压资金、 挪用贷款行为; 借款人或抵押人未经 贷款人同意， 自 擅 将已设定抵押权或质押权的 财产或权益出租、出售、股权投资、转让、 馈 赠或重复抵押; 开发商有足够的流动资金， 但 以种种理由有意拖欠应偿还银行到期贷款的行 为等。 三是开发商经营风险。开发商经营方面的 风险主要包括: 建筑质量差、投诉多，受到建 设主管部门的处罚，或者由于质量问题影响住 房销售; 期房项目 未按正常进度完工，或在约 定的时间内未能办妥房屋产权证; 开发商投资 失误，或者资金被骗，财产受到重大损失; 开 发商有违法、违规等不良行为受到行政、经济 制裁或处罚甚至被追究法律责任，或者其他重 大民事经济纠纷的; 开发商法定代表人在民 事 、经济纠纷中涉讼的，或者法定代表人出 逃、 被拘留等; 开发企业信用等级比贷款时下 降， 贷款风险程度上升; 开发商因提供担保， 被担保人无法履行债务， 导致借款人承担连带 保证责任，或出现借款人财产被查封，处罚等 情况; 因抵 (质) 押物贬值 ，抵 (质) 押权难
商业银行信贷风险及防范
商业银行信贷风险及防范【摘要】商业银行信贷风险是指在进行信贷业务时，由于借款人信用不佳、经济形势变化等原因而可能发生的损失风险。
为了有效应对这一风险，商业银行需要了解信贷风险的类型，采用科学的评估方法来识别和衡量风险，并采取相应的防范措施，包括建立完善的风险管理体系和加强内控措施。
商业银行还需面对来自市场、经济和监管等方面的挑战，不断提升信贷风险管理的关键要素，以确保风险控制水平。
信贷风险防范的重要性不言而喻，只有通过有效的管理和控制，商业银行才能提升自身竞争力和风险抵御能力。
未来，随着金融科技的发展和监管环境的变化，商业银行需要不断创新和进步，不断探索更加智能化和精准化的信贷风险管理方式，以适应市场需求和风险挑战。
【关键词】商业银行、信贷风险、风险防范、风险评估、挑战、管理要素、重要性、发展方向1. 引言1.1 商业银行信贷风险及防范概述商业银行信贷风险是指在贷款过程中出现的可能导致银行无法获得应有的本息还款的风险。
随着金融市场的不断发展和变化，商业银行信贷风险也日益复杂和多样化。
为了有效防范和控制这些风险，商业银行需要采取一系列的措施和方法。
信贷风险的防范对商业银行的稳健经营至关重要。
在贷款业务中，商业银行可能面临的风险包括违约风险、担保风险、市场风险等。
商业银行需要通过科学的方法对信贷风险进行评估，及时发现和防范可能存在的风险。
为了有效防范信贷风险，商业银行需要采取一系列措施，包括建立健全的风险管理体系、加强内部控制和监督、制定科学的授信政策和流程等。
商业银行还需要加强对客户的尽职调查，提高风险意识，及时调整风险暴露度。
商业银行信贷风险及防范是商业银行经营管理中的重要环节，只有通过科学有效的风险管理措施，才能确保商业银行的稳健发展和风险控制。
2. 正文2.1 商业银行信贷风险类型1.市场风险：市场风险是商业银行信贷风险中最常见的一种风险类型。
市场风险指的是由市场变动引起的风险，包括利率风险、汇率风险、股票价格风险等。
商业银行的房地产贷款业务
商业银行的房地产贷款业务近年来，随着城市化进程的加速，房地产行业成为我国经济发展的重要支柱产业之一。
在房地产交易中，商业银行的房地产贷款业务发挥着重要的作用。
本文将从商业银行房地产贷款的定义、特点、风险以及管理措施等方面进行论述，以便更好地理解商业银行房地产贷款业务。
一、商业银行房地产贷款的定义商业银行房地产贷款是指商业银行向个人或企业提供的用于购买、建造或改建房地产的贷款业务。
该贷款通常以房屋作为质押物，以保证贷款的安全性。
二、商业银行房地产贷款的特点1. 高额贷款：房地产是一项资金密集型行业，购买、建造或改建房地产需要大量的资金投入。
因此，商业银行的房地产贷款通常是高额贷款，以满足客户的资金需求。
2. 长期贷款：房地产项目往往需要较长的时间来完成，因此，商业银行的房地产贷款通常具有较长的贷款期限，以适应房地产项目的特殊需求。
3. 低利率：商业银行为了吸引客户，通常会给予较低的贷款利率，以提供有竞争力的贷款条件。
4. 复杂风险：房地产行业具有较高的风险，如市场波动、政策风险、资金链断裂等。
商业银行在参与房地产贷款业务时需要综合考虑各种风险因素，并采取相应的管理措施。
三、商业银行房地产贷款业务的风险1. 市场风险：房地产市场具有周期性和波动性，价格的上涨或下跌可能导致商业银行的贷款价值受到影响。
2. 政策风险：政府的调控政策对房地产市场有直接的影响，政策变化可能导致商业银行的贷款业务受到影响。
3. 信用风险：贷款的借款人可能存在信用问题，无法按时偿还贷款本息。
4. 流动性风险：长期房地产贷款会对商业银行的流动性造成一定的压力，需要合理安排资金运作，以避免流动性风险。
四、商业银行房地产贷款业务的管理措施1. 严格风险审查：商业银行在进行房地产贷款业务时，应对潜在借款人进行严格的风险审查，评估其还款能力和资信状况。
2. 多样化抵押物：商业银行可以要求借款人提供多样化的抵押物，降低风险集中度，提高贷款的安全性。
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浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一)
【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。
随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。
因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。
本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。
【关键词】风险防范房地产信贷银行业
房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。
因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。
一、银行房地产信贷过程分析
1、地产开发阶段。
承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。
这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
2、房地产开发阶段。
房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。
房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。
房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。
3、房地产销售阶段。
银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
二、银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。
1、项目合法有效性风险。
由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2、市场风险。
房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。
这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3、项目质量风险。
由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。
其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。
这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
4、经济风险。
经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。
此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。
由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。
5、政策性风险。
对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。
三、银行房地产信贷风险防范措施
1、政府对房地产市场的宏观调控能力。
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。
为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。
通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。
其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。
比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。
征收土地保有税,以刺激土地供给等。