某地产楼盘广告推广策略

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背景分析

◎安岳概况

安岳县位于四川盆地东南部,东邻重庆市，南接内江市，北连遂宁市。幅员面积2689.１1平方公里，耕地13３.6万亩,辖69个乡镇,人口154万。其中安岳县城人口大约１0余万。

安岳是著名的中国石刻之乡和柠檬之乡,是全国商品粮基地县、产肉大县、瘦肉型猪生产基地县、水产品超万吨县。柠檬、通贤柚、红苕加工、蚕桑、畜牧已成为安岳的五大支柱产业。安岳的工业也方兴未艾。

但是目前安岳县城城镇建设相对比较落后，商业形态少,规模小,未形成一定的气候。

安岳如今主要的商业区在北门口。

◎安岳房地产状况

安岳的房地产还处于一个非常落后的局面,没有上档次的房地产项目,仅有的几个在推楼盘也都给人低档、不成气候之感,售楼部包装低级、落后，楼盘各方面的形象也都很低下。

安岳住宅价格一般在６0０-75０元/m2,一楼商铺价格１0000元/ｍ2左右，二楼商铺价格则很低，大约在１000元/m2左右。

我们在调查中发现,虽然安岳的支柱产业为农业,总体经济水平较低，属于典型的消费型城市。但由于安岳人口众多,房地产市场不发达，供应总量和消费总量还存在很大的空间。这从安岳正在销售的几个低档盘可以窥视出其市场需求:虽然包装、推广上跟不上,

销售却也正常。因此,可以看出安岳的消费市场还是比较广阔。

◎北门口商业区状况

北门口是安岳县城的一个繁华商业圈,商业形态集中了电器、服装、化妆品、食品等。主要为前沿、时尚、高档商品的集中地。虽然都属于典型的小商业形态，但因为其多年奠定的商业地位，使其成为安岳的商业中心。这一点从北门口的商铺租金水平遥局居前沿也可以得到印证(租金60元－-80元平方米。

项目与北门口商业区同在一个城市区域，为项目成为安岳标志性商业区奠定了基础,满足了传统的消费地域习惯。通过我们对建设路的整治后，更为打造一个新兴的商业中心提供了又一重要条件。

项目定位

打造安岳商住型时尚生活中心。

项目优势分析地产部分

☆项目位于安岳城区边缘,距离安岳繁华的商业圈北门口商圈仅仅60米，容易吸纳人气,形成气候。

☆安岳现有楼盘项目规模小、品质低下，尚未形成强有力的竞争态势,因此项目的推出将具有很大的优势。

☆由于安岳房地产市场比较落后，消费者难以购置到较好的住房，出现了“有钱买不

到好房”的局面,因此项目的推出无疑将填补这一市场空白。

☆安岳如今的商业很落后，高档次居住、休闲娱乐都找不到一个有号召力的聚集地，没有主流消费阵地,而项目推出后，将大大改变这种情况。产品部分

☆项目用地80余亩,是安岳规模最大的,而且也是唯一一个上档次项目,各方面配套都齐全完备，将会吸引对都市向往、追求都市生活的消费群。

☆商业街、喷泉广场、影剧院、会所、酒店、娱乐城等很大程度上会成为项目的核心,将会吸引安岳当地居民,也为新兴商业中心的确立起到重要的推动作用。

☆现代、大规模的特色商业街，势必会形成一个很大的亮点，很大程度上将会促进安岳的商业发展，并引领安岳的消费方向。

☆坡地丰富了居住环境的层次变化，仅为１．０的容积率,优势相当显着。☆建筑多数为6层，少数为６跃7，十分符合当地的消费习惯与需求。建筑的立面、造型在安

岳均属上乘,品质极高。项目劣势分析地产部分

☆由于安岳的消费水平还很低下，而且房地产市场仍处于落后的状况,如此大规模的项目短期内很难被消化，尤其是商铺部分，体量大,价格又比较高，因此风险很大。

☆由于影剧院、喷泉广场等都在项目的前面，况且目前商业街的台阶式格局根本不利于商业的形成。因此，商业街必须要解决人流动向的舒适和习惯，同时在里面必须有足够的亮点才可能吸引消费者进去,否则，很可能就只会逗留在喷泉广场和影剧院一带。产品部分

☆项目位于安岳城区边缘，且背靠山坡,形成“死胡同”之势,若不具备足够的亮点来吸引人气，将陷入一个很被动的境地。

☆项目地块有很大的坡度,最高处和最低处落差达2０米左右。坡地虽然对住宅的影响可以巧妙阐述成一种特色、一种优势，但是对商业街的负面影响是客观存在的。

☆社区内不通车,对住户来说是极为不便的。

目标消费群分析目标消费群分析：基于传统居住习惯和交通配套方面的原因,项目的目标消费群绝大多数应是安岳本地的购房者。年龄大约３0~５５岁的阶段,工作环境、事业环境和经济条件相对稳定，拥有一定的资本积蓄，有本地购置产业的消费欲望和消费能力。主要目标消费群:☆政府机构人员:公务员因为其工作地定型,且收入稳定，社会关系和其未来发展也是基于本地展开，所以公务员是本项目的重要消费群体。特别是有灰色收入的政府官员和权力机构、职能部门的干部。

☆银行职员、学校教师以及其它国有企事业单位的工作者：这部分和政府机构人员一样,收入稳定，社会关系和未来发展也主要在本地,因此也是一个主要消费群体。

☆私营企业主、生意人:在安岳本地拥有相当资产的私营企业主或各种生意人拥有足够的资金,他们是本项目的另一重要消费群体，这部分人更是商铺的主要购买者。

☆有到县城居住或做生意想法的安岳一些乡镇居民:这一部分人手头都有一定的积蓄，对到安岳县城居住或做生意的愿望又十分强烈，只要加以引导，也是一个不可忽视的消

费群。

项目形象定位分析◎案名美檬城镇◎案名阐述

☆安岳是著名的中国柠檬之乡，取名“美檬”既突出了安岳盛产柠檬的特色,又带有强烈的地域情感，很容易打动安岳的消费者。

☆安岳是一个经济欠发达，城镇建设很落后的地方，很多消费者对“城”的憧憬也是强烈的，所以,用“城镇”来加强项目的形象,满足消费者的愿望。☆“美檬城镇”与“美梦成真”谐音，寓意着这是让消费者“美梦成真”的一个项目。

☆明确传达出项目即将带给安岳的商业格局的震荡影响,以及这里将成为一个新兴的“富人居住区”。

◎形象定位

为追求都市生活享受的消费者打造的高品质居住社区,富有城镇的生活气息，以引领着全新的生活。

美檬城镇,未来生活的方向。◎形象定位分析安岳未来的新生活方向在哪里？安岳未来的“富人区”在哪里?安岳新兴的商业中心在哪里?——美檬城镇！

这就是经过精心打造之后,“美檬城镇”所带给消费者的总体感觉。不仅要传达“美檬城镇”外在的形象，更要有力的表明它所具有的深层的意义和它将带给安岳的重大影响,最终使之成为安岳一个标志性的居住区和商业区。类似于成都的城南富人区。

◎形象延伸

全方位满足消费者的需求,圆他们各自的美梦:

坡地洋楼之梦(居住之梦)

时尚潮流之梦(都市之梦)

金色柠檬之梦（财富之梦）

◎商业街形象定位

项目与北门口商业中心相距仅60米,为商业街的发展并形成安岳新的商业重心提供了重要的条件。所以,须建立一个很高大的形象，提出响亮主题，对受众进行“轰炸”。