崇州房地产市场调研报告

崇州县房地产项目市场调查报告调查时间：2011年7月5调查范围：本次调查涉及崇州县城市整体发展规划调查目的：初步了解崇州县城市未来经济环境和城市发展情况，重点在于房地产产业市场的整体水平、规模、供应、销售、价格、分布特点及营销推广层次等基本情况，为公司后期意向地块提供基础信息，供参考。

一、崇州概况崇州市（原崇庆县）地处美丽富饶的川西平原，东距成都25公里，东南连双流国际机场30公里；第二通道直接对接温江、光华大道和工业集中发展区，更是拉近了与成都的距离。

地处天府之国的腹心，全市面积1090平方公里，平坝区占总面积的52%，山区占总面积的43%，丘陵区占总面积的5%。

总人口70万人,其中城市人口30万左右。

市辖30个乡镇。

崇州市历史悠久，古称蜀州，其建制历史长达2200年，公元316年设立县制，1994年撤县设市。

崇州自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称。

崇州市政府所在地崇阳镇为四川省首批命名的历史文化名城。

崇州市有“天府粮仓”之美誉，是全国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、粮棉专贷大县和国家级农业综合开发区。

崇州主产川芎、郁金，为全国川芎生产基地县。

其怀远一带生产的乌梅远销日本等地。

崇州枇杷茶宋代以来即进贡朝廷。

称为“龙门贡茶”。

其所产的黑香糯米被称为“黑米之王”，驰名中外。

此外该市的竹编、藤编制品也远近闻名。

崇州市山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。

崇州市悠久的历史形成了多彩的人文景观，罨画池、州文庙、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。

（一）区位概况及人口崇州市地处美丽富饶的川西平原，幅员面积1090平方公里，总人口70万（其中城市人口30万）。

崇州市辖19个镇（崇阳、怀远、元通、三江、三郎、廖家、街子、万家、观胜、羊马、道明、王场、隆兴、江源、白头、大划、梓潼、崇平、桤泉、6个乡（苟家、济协、集贤、锦江、公议、燎原）。

崇州——中国优秀旅游城市、中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市、省级卫生先进城市和四川省成都平原都市群重点发展的中等城市，同时荣登刚刚评出的中国100个魅力城市榜，在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰市，列第二位。

崇州市综合经济实力已连续3年跨入全省“十强县（市）”行列，在西部县域经济竞争力的强县评比中名列第12位。

崇州市处于成都市20分钟交通圈内，东距成都市区仅20公里，东南连双流国际机场仅30公里。

已经通车的第二快速通道（对接光华大道且不设收费站）大大增强了我市的交通优势，特别是直线对接工业集中发展区，更拉近了与成都的距离，使我市工业集中发展区的区位优势更加明显。

（二）经济环境崇州——中国优秀旅游城市、中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市、省级卫生先进城市和四川省成都平原都市群重点发展的中等城市，同时荣登刚刚评出的中国100个魅力城市榜，在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰市，列第二位。

崇州市综合经济实力已连续3年跨入全省“十强县（市）”行列，在西部县域经济竞争力的强县评比中名列第12位。

全市GDP196亿元，人均可支配收入30000元。

工业总产值270亿元，工业总产值达270亿元，工业增加值达83.5亿。

社会固定资产投资值40亿元，地方财政收入4.8亿元，居民可支配收入达到13350元，农村人均纯收入5757元。

开放型工作先进县（市）崇州先后引进了广东捷源集团、浙江兽王集团、浙江柯世达集团、汇源科技、台湾三大塑胶、日本和协食品、香港九辉实业、成都台州工业园等项目，被成都市评为“开放型工作先进县（市）”。

工业：企业以产权制度为核心的改革，促进了企业技术进步和全面发展，企业结构、产业结构、产品结构、资本结构得到有效改善。

工业经济发展快速。

2009年全市工业经济克服“5.12”地震影响，迅速恢复生产。

全市完成工业总产值1097161万元，增长21.1%，实现工业增加值310585万元，增长15.6%。

产品由传统工业、重工业向轻工转移。

一批具有市场竞争力、经济效益好的企业和产品脱颖而出，以四川蜀玻集团公司为代表的优势骨干企业有40余家，玻璃制品、蓄电池、复合管件、电力、水泥、机械配件、皮革皮鞋、酿酒、农产品深加工、家具、饲料等主导产品，具有科技含量高、市场前景好、经济效益回报高等优点，带动和促进了全市工业的健康、稳定发展。

国家级中小企业创业示范园家具、制鞋等两大产业是崇州的传统优势产业，近年来，新型材料产业也在崇州发展壮大。

在灾后恢复重建中，崇州将继续按照“三大产业集群”规模发展布局，提升工业在区域经济中的比重，力争到2010年初步形成“三大百亿产业集群”。

同时，全力配合做好国家质检总局在崇州设立的制鞋和家具两个国家级检测中心的选址和规划工作。

农业：农村经济在沿山乡镇受地震灾害影响，遭受到巨大损失的情况下，实现了稳步发展。

全年农、林、牧、渔业总产值达到402531万元，增长6.7%。

其中农业总产值128139万元，增长5.5%；林业总产值5403万元，下降0.5%；牧业总产值252640万元，增长8.9%；渔业总产值10214万元，下降14.5%；农林牧渔服务业总产值6135万元，增长4.0%。

全国食品工业强县全国商品粮基地县全国瘦肉型猪基地县中国传统白酒原酒生产基地县旅游业中国优秀旅游城市，四川仅五个城市获此殊荣。

作为中国第二批优秀旅游城市，崇州市内始建于唐、成胜景于宋的罨画池公园，被我国园林界公认为川西古园林经典。

崇州文庙始建于明洪武初，是中国西部保存完好的文庙之一，宫墙万仞前的孔子文化广场则尽显浓厚的儒文化气息。

这里每年都要举办孔子文化节。

城区座落了十几座风格各异，寓意深刻的主题广场，广场集雕塑、喷泉、绿化、夜景工程和音乐歌舞沙龙为一体，完美诠释了生态园林城市的内涵。

中国人居环境范例城市获得第二届全国人居环境奖。

滨河路集城市防洪、生态绿化、休闲娱乐、商贸开发为一体，全长12公里，沿路配套1万平方米以上的广场7个，大型音乐彩色喷泉4组。

该路的修建使河道污染得到有效治理，体现了良好的生态环境效益，形成了松鼠、白鹭、野鸭等野生动物与人共居良好的生态局面。

灾后重建，崇州规划旅游小村，将建川西风貌的旅游小村，方便市民夏天避暑。

并推出17个旅游小村欢迎联建，市民只需花费1000元/平方米就能联建温泉别墅，并办理产权。

目前，崇州17个旅游小村项目中已有8个签约，其余9个正在洽谈。

（三）崇州县城市规划现代工业、历史文化、旅游城市崇州市市域将逐步成为“一个中心、两个层次、三条轴线”的结构。

即以崇阳镇为中心，川西旅游环线以西的三郎、万家、苟家等山区乡镇区域以及东部的平坝乡镇区域。

三条轴线为：以成温邛高速路串联的羊马镇、崇阳镇、白头镇、王场镇；以双怀路北段串联的锦江乡、元通镇、怀远镇；以成大路串联的听江镇、三江镇。

通过加快城镇发展带动区域的发展，促进城乡的共同繁荣。

区域规划的总体战略将崇州定位于石油化工、制药等为主导的现代园林式新型工业城，成都市西部生态园林旅游城市。

市政方面，根据此规划崇州将在西江河边上打造3000亩森林公园，将原滨河路绿化带改造为城市滨江公园，以滨江休闲为特色，在重要节点广场和绿化带设置集中小型茶铺、适当增加参与性小空间，既保证视觉上的通透，又形成四季有景的开敞空间，打造富有崇州本地特色、配套完善、环境优美的城市滨江发展区,整体形成一个生态居住集中区，实现把崇州打造为社会和谐的中等城市的总体目标。

（四）交通枢纽地理位置优越，交通四通八达崇州位于天府之国的腹心，自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称，处于成都市30分钟交通圈内，东距成都市外环线仅25公里。

国道318（成温邛公路）横贯东西，其余80余条省道、市道、乡道纵横交错，所有的乡镇和景区都有公路相连接。

已形成以城区为中心，国道、省道为骨干的公路网。

到城区、九龙沟、梅花寨、白塔湖、萃英园、无根山大千世界等景区的公路为柏油路或标准水泥路，到鸡冠山的公路也已改造为水泥混凝土高等级公路。

金沙客运站位于成（都）温（江）邛（崃）高速公路起点处，是四川西部地区旅客的主要集散地，也是与规划建设中的成都火车西站相接的配套车站。

据悉，轨道交通成温大线崇州段预计和温江段今年年底同步开工，成温大线起于地铁4号线江安河站，经温江及崇州城区，止于大邑城区，全长55公里。

成温邛快速通道、街子新环线和龙门山旅游快线等三条快速通道，届时将拉动当地的旅游经济发展。

二、崇州市住宅市场分析住房现状和需求从崇州市的成交情况来看， 1-7月崇州市商品房住宅总成交量为16.03万平方米，成交套数为1458套。

目前的在售楼盘中，崇州本地购房者占到80%以上，多以自住型客户为主。

规划区内住房需求，2010年崇阳镇城市常住人口达到30万人，人均住房面积不低于24.8平方米，规划期内，我市住房总需求为352.09万平方米，其中包括根据我市不同收入水平家庭结构比例应建设的经济实用住房8.6万平方米，廉租住房2.9万平方米。

依据《崇州市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要》预计到2020年，随着崇州国民经济快速发展，城市布局趋于合理，城镇人口不断增加，城镇人口规模将达到52.47万人，城镇化水平69.41%,中心城区新增建设用地500公顷。

（四）住宅市场调研1、在售楼盘主要集中在老城区，而且预售楼盘也在老城区内，主要是由于老城区的配套设施完善，商业氛围浓重。

但比较零散，没有形成一个集中开发的趋势；2、在新城区除了金盆地开发公司开发的峻领天下.兰岛以外，还没有其他在售楼盘。

从调查情况分析，新城区位于老城区与工业区之间，政府未来将该区域规划成居住休闲区域，但从目前情况来看，该区域尚未形成大规模居住社区的硬件条件，居住氛围不浓，且荒地较多。

而老城区内，现在有十余个项目在售，其中在崇州市体量较大的有上林西江，一品江山；3、目前市场普通住房销售价格均价4000——4200元/平米，主要在售楼盘有6个，少量楼盘现房售空，上林国际社区楼盘放量大；4、畅销楼盘主力户型为80㎡的二房可变户型，由于户型有增送的可变空间所以倍受当地购房者青睐。

从三房户型的成交量居多来看，可以看出崇州本地的购房者更讲究实际和实惠，小户型价格约微有所提高；5、在售项目除上林西江外，规模普遍比较小，区域市场供应量较大。

最大的楼盘—上林国际社区一期已售完1000多户左右，二期800户8-9月开盘。

沿西江楼盘的物业类型以多层洋房、别墅为主、少量高层。

多层住宅面积主要集中在130㎡左右和180㎡左右。

多层住宅售价4700-5000元/左右，别墅售价多在5600—7000元/㎡左右，高层住宅售5500-6000元/左右，在售楼盘,销售速度相对快。