大型城市商业综合体的开发与运营规律研究

大型都市商业综合体的开发与运营规律研究

大型都市商业综合体研究的意义

一、大型都市综合体是经济进展的要求

二、高水平做好都市综合体经营分析和建筑策划工作

三、服务都市综合体的多专业团队协同工作方法

四、都市综合体的经营治理

五、我国进展都市综合体的策略选择

课题研究的意义

大型都市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是都市集约化进展的必定要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。

大型都市综合体适合经济发达的大都会和经济发达都市，在功能选择上要依照都市经济特点有所侧重，一般酒店功能和

购物中心功能是差不多组合或者写字楼和购物中心功能进行差不多组合。

从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得都市综合体策划的初步经验。

为了在2008年奥运会前完成国内重要都市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本都市综合体，通过消化汲取考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等都市综合体比较分析。

日本都市：东京、福港、京都

中方都市：北京、上海深圳青岛西安

一、大型都市综合体分类

建筑综合体，是由都市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的都市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。

建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当都市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑能够在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方进展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。

大型都市综合体是经济进展的必定要求，我们依照特点能够划分为：

1.交通枢纽型都市综合体

图1 世界质量最佳的都市综合体—六本木新城

2.都市CBD中心的都市综合体

图2 大阪难波城

大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合

图3 马来西亚双子星

3.城郊结合部都市综合体

由于专门多的大都市市区差不多没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此专门多都市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。

图4 福冈博多运河城

福冈是九州第一都市，从机场坐市营地铁5分钟就可到达博多运河城，这是个建筑色彩鲜艳、运河水穿流期间的大型都市综合体，除了无奇不有的购物，13个电影厅的复合影剧院几乎每天都有日本顶级演出上演，使其极具人气，美食更是汇合了九州乃至全国的各式拉面，深受外国人喜爱（从运河城走路5分钟，便能够来到博多老铺房家乡馆，这是古时作为商业都市一度繁华的川端冷泉地区，进入老街逛逛老铺，闻名的博

多织锦和历史悠久的手工艺品都汇合在那个地点，光看看也是十分享受）。

二、高水平做好都市综合体经营分析和建筑策划工作

都市综合体需要在市场可行的前提下才能建设，因为都市综合体规模大，投资巨大，必须建立在可持续经营的基础上，依照经营要求做好建筑策划，其中酒店和商场都能够策划专门的主题，互相配合做好人流淌线及设施共享。

下面我们以福冈博多运河城和国内商业综合体案例讲明商业综合体的经营分析和建筑策划工作。

图5日本博多运河城在福冈地图中的位置

美国JERDE建筑事务所在日本完成的第一个项目是位于福冈的博多运河城。美国建筑师协会会员（FAIA），美国JERDE 建筑事务所董事长Jon Adams Jerde等第一次访问福冈是在

1988年5月。桌子一边是客户公司经验丰富的业务员，另一边是Jon Adams Jerde和来自加州威尼斯海滩的设计师。连好莱坞打造的剧本可能也无法表达出他们这次见面的情景。他们受到了思想开阔又有远见的进展商的热情招待，这甚至在美国也不多见。

运河城位于福冈都市工厂区，周边四个商圈都距离较远，JERDE设计运河城的第一步骤考虑要有一个通俗的名字，努力打造成为目的地，因此要通过设计和商业资源整合，能够成功吸引人流前来观看参与购物。

JERDE在设计此项目的过程中，按照目的地、多样性、参与性三个差不多思路，特不重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，实现商业增值的目的。

图6福冈运河城场地形态

公共空间的设计大于单个店铺的设计，只有通过公共空间的良好设计才能富有变化吸引顾客停留更多时刻，让人们舍不得离开。

博多运河城的五层是购物中心，五层以上是两个酒店和娱乐空间。

运河沿街作为要紧流线设计，表演舞台是设计的关键和公共空间聚拢人流的焦点，人们站在长廊观看表演，带动了商铺

价值提升。公共空间铺地和颜色富于变化，灯光设计制造更好夜景，白天和晚上变化较大，不断让顾客好奇心保持最强。博多运河城是为顾客制造的独特体验空间，顾客进入以后停留时刻能够有效拉长。

博多运河城甚至能够当作“自然”的一种代名词，水作为一种有机元素而被巧妙运用；运河曲线柔和；建筑物层次分明，勾勒了运河的外形，仿佛辟出一个峡谷，河水从岩间潺潺流出，由此开出一条小路。当时，这是日本最大的私人开发的都市复兴项目。

现在，东京六本木新城差不多接过了这一荣誉，他们同样也参与了那个项目。博多运河城的成功与教训指导了他们在东京六本木山项目的工作。在专门多方面，博多运河城实现了Jon Adams Jerde多年往常在意大利之行中找到的灵感——关于社区、活力和建筑。对他而言，这就如同美梦成真。

在意大利的专门多山区，人们登山的过程是不知不觉走到较高山坡的建筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中感受楼梯之间的明显分隔。这关于高层的商场空间垂直动线处理具有较大启发，JERDE设计的专门多闻名商业建筑借助了意大利山区建筑的规划手法，关于商业建筑设