体育西地下商场策划案——由源力团队策划提供

4、定位依据（一）
每天仅乘搭地铁的人流量就数以万计， 加上天河本身作为顶级商圈吸引的旅游 观光等其他客源，人流如鲫的流量为项 目打下坚实的基础，只要项目主题定位 合理，开创一片新天地是完全可能的。
3、天河商圈发展趋势
天河作为新兴白领区域，其消费能力排在广州各 区首位，因此天河城为了市场竞争指数的晴雨表， 是广州商业新的焦点，更是商家必争之地；
天河将兴起地下广场，把天河城、中怡时尚购物 中心、广州购书中心、维多利广场、天河路等贯 通，充当几大购物中心的“桥梁”，潜在消费力 不容忽视。
第二部分
7、广百负一层
➢ 主营:品牌皮具 ➢ 月租金均价 68 (元/平方米) ➢ 管理费18 (元/平方米/月) ➢ 出租率 ：85℅
8、北京路街铺
➢ 月租金均价 2000 (元/平方米) ➢ 管理费10－20 (元/平方米/月) ➢ 6－10万顶手费 ➢ 出租率 ：98℅
9、天河城
➢ 主营: 服饰、鞋类品牌店、吉之岛 ➢ 月租金均价 ６５０ (元/平方米) ➢ 管理费６０(元/平方米/月) ➢ 出租率 ：100℅
售百货业，走上正 漫星城>,<宏城广场>改建下
轨。
沉式商城,形成竟争对手。
2. 天河区一直为市内 2. 目前天河南商业街被内入天河
白领,中产人士,集
商业布点规划中, 住改商可继
中区域,消ห้องสมุดไป่ตู้力强,
续经营,业户踊跃办理新营业
是商家重点首选。 执照届时商铺可出租较高。
3、项目定位建议
系列式主题商场，集地铁便利配套， 以个体零售为主要经营模式。
5、动漫星城
➢ 主营：品牌店 ➢ 月租金均价 650－800 (元/平方米) ➢ 管理费60(元/平方米/月)
➢ 主营：百货 ➢ 月租金均价 400－500 (元/平方米) ➢ 管理费60(元/平方米/月) ➢ 出租率 ：90℅
➢ 备注：不收进场费
6、名盛广场
➢ 主营:服饰、鞋类、精品等。 ➢ 月租金均价 400－600 (元/平方米) ➢ 管理费50 (元/平方米/月) ➢ 出租率 ：80℅
3、打造地下商场要素
地下工程不同于地上工程，具有建设周期长、投 资额巨大、长期使用和不可逆转性等特点；
地下空间一种很好的土地资源，开发成本要高于 地面的开发，但合理利用可以产生巨大的收益；
地下建筑在消防、安全等方面的要求非常高，若 管理不善，极易发生事故。
第四部分 项目定位及分析
1、项目ＳＷＯＴ初步分析
来自中国最大的资料库下载
3、荔湾广场
➢ 主营: 精品、服饰、鞋类等… ➢ 月租金均价 200－500(元/平方米) ➢ 管理费45 (元/平方米/月) ➢ 出租率 ：80℅
来自中国最大的资料库下载
4、五月花广场
➢ 主营: 肯德基、仙踪林等餐饮的美食广场 ➢ 租金:200-300 (元/平方米/月) ➢ 管理费60 (元/平方米/月) ➢ 出租率 ：95℅
体育西地下商场策划案
——由源力团队策划提供
第一部分 天河商业地产概况
1、天河商圈供求两旺
天河大型商业广场项目层出不穷，吸引了众多大地 产商纷纷加入开发天河商业地产项目的行列；
天河商圈实现社会消费品总额200.73亿，今年新年 伊始1-2月销 售总额25.21亿，同比增长13.3℅，实 属各在商家争相进驻黄金宝地，不少业内人士皆称 “得天河者得广州”。
地铁连接商业物业，一直是广大市民消 费首选,而直驳地铁站出入口的地下商场 更有望成为消费热点。
2、地下空间开发渐热
开发地下空间已成为解决广州人口剧增、土地紧 缺、环境污染、交通拥塞等问题的有效途径之一。
广州目前“对地下空间的利用远远不够，利用率 太低”，对城市长远发展规划来说，必须推进地 下空间的开发利用。
广州市主要商圈同类 项目负一层租价概况
1、东急新天地
➢ 主营: 屈臣氏，精品. 服饰、鞋类等 ➢ 月租金均价 :300 (元/平方米) ➢ 管理费:45 (元/平方米/月) ➢ 出租率 ：90℅
2、赛博数码生活广场
➢ 主营: 潮流百货，餐饮 ➢ 月租金均价 200(元/平方米) ➢ 管理费38(元/平方米/月) ➢ 7元/平方米推广费. ➢ 出租率 ：90℅
10、正佳广场
➢ 主营: 百佳超市，服饰、精品、鞋类 ➢ 月租金均价 ５５０ (元/平方米) ➢ 管理费65 (元/平方米/月) ➢ 出租率 ：８０℅
11、中华广场
➢ 主营:屈臣氏、星巴克、顺电、品牌专卖店 ➢ 月租金均价 400－500 (元/平方米) ➢ 管理费50(元/平方米/月) ➢ 出租率 ：95℅
14、东山锦轩
➢ 主营: 精品、服饰、鞋类、餐饮等 ➢ 月租金均价 150 (元/平方米) ➢ 出租率 ：85℅
15、综 述
地下商场已成商业项目开发中不可 缺少的一部分，根据项目地理位置、业 态分布、经营状况，其市场价值发展潜 力巨大。
第三部分
广州市2005年后 地下商业地产商机
1、地铁带来的商机
2、天河商圈是高端消费中心
天河商圈凭借最全配套，最便利交通，最佳地 理位置和人文优势，已成为高端消费市场；
在以天河城为中心，近年内天河很有可能成为 广州商圈中的最大规模的商圈和顶级旺地；
中国十大MALL排行榜中有5家是在广东，其 中3家在广州，而在广州的三家中就有两家在 天河(正佳广场与天河城)。
12、流行前线
➢ 主营: 潮流精品、服饰、鞋类、餐饮等 ➢ 月租金均价 600－1800 (元/平方米) ➢ 管理费50 (元/平方米/月) ➢ 出租率 ：９８℅
13、地王广场
➢ 主营:精品、服饰、鞋类、餐饮等 ➢ 月租金均价 400(元/平方米) ➢ 管理费50(元/平方米/月)
➢ 主营:精品、服饰、鞋类、餐饮等 ➢ 月租金均价 200-280(元/平方米) ➢ 管理费50(元/平方米/月) ➢ 出租率 ：50℅
优势（Ｓ）
劣势（Ｗ）
1. 地处天河中轴商圈， 1. 项目地形为长方形，
唯一大型地下商场；
人流导向不足；
2. 多个出入口可达天河 2. 地下商地不为品牌店
城，体育西路，天河
选址对象,项目缺少提
南商业街,正佳广场。 升价值品牌的客户。
2、项目ＳＷＯＴ初步分析
机会（Ｏ）
威胁（Ｔ）
1. 市政府大力改造零 1. 广州首个大型地下商城,<动